商业项目选址分析
城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计、选址与布局的经济原则。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。
商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。1、客流规律是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。（1）相同客流规模的不同地区，因客流的目的、速度、时间不同，对选址条件亦有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是
速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。
2、交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
3、商业环境选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻互补，此为趋同性。一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛
绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3
一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) （一）、现状 (3) （二）、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) （一）、国际广场 (13) （二）、国际摩尔城 (15) （三）、财富中心 (16) （三）、世纪广场 (17) （四）、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19)
一、绍兴市商业整体情况介绍 （一）、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。 作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图： 虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题： 一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则
各商业业态的选址要求 目录： 一、经济型酒店 二、咖啡店 三、超市 四、火锅店 五、普通餐厅连锁快餐厅 六、面馆 七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店 八、酒吧、茶餐厅等 九、电器卖场 十、KFC麦当劳 十一、便利店
一、经济型酒店选址要求： 1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。 2、建筑要求：独栋，周边有停车场。 3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。 二、咖啡店选址要求： 1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。 2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。 3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。 三、超市选址要求： 1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以的围为核心商圈，所需10--30分钟的围为边际商圈，商圈具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以的商圈围，商圈具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。 物业要求： 2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳； 3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。 4、合作方式：租赁、联建、购买
各商业业态的选址要求 商业店面选址要求目录： 一、经济型酒店 二、咖啡店 三、超市 四、火锅店 五、普通餐厅连锁快餐厅 六、面馆 七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店 八、酒吧、茶餐厅等 九、电器卖场 十、国美电器 十一、KFC麦当劳 十二、便利店 一、经济型酒店选址要求： 1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。 2、建筑要求：独栋，周边有停车场。 3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。 二、咖啡店选址要求： 1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。 2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。 3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。 三、超市选址要求： 1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。 物业要求： 2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳； 3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。 4、合作方式：租赁、联建、购买 四、火锅店选址要求： 1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。 上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。
上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。
上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。 尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。 所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投
各大商场店铺的选址要求 ◎兴万家［超市] 一、社区购物中心 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在１0分钟以内的范围为核心商圈,所需1０－-3０分钟的范围为边际商圈,商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数,要求在15-2０万人，且周边人口具有一定的增长趋势 物业要求:面积在10000--2００00平方米之间,楼层不超过三层，层高以米为最佳，净高不低于3．２米,柱距以8米×８米为宜，物业纵深以30--５0米为佳 二、社区型综合超市 商圈要求:消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5-－8万人，且周边人口具有一定的增长趋势 物业要求:面积在200０--6000平方米之间，以单层面积不少于2000平方米,楼层数不超过两层为最佳，层高以5米为宜净高不低于３。2米,柱间距以８米*8米为宜,物业纵深要求以30-40米为佳 ◎北京物美[超市] 一、便利店和便利超市 １、立地：临交通主动线,可视性佳（５0米以外易见),无进店障碍 2、商圈:流动人口量4０００人次天--－80０0人次／天 3、物业：面积80平方米--500平方米,地上一层布局方正为佳 二、综合超市 1、立地：临交通主动线交汇处,把角为佳，容易发现 2、商圈:以半径１。２公里的商圈中有2万户居发为宜。 3、物业：单层面积15０0平方米－-60０0平方米以上,不超过2层，以一层为佳,卖场以方形最好。 三、大卖场 1、立地：临交通主动线交汇处,客流车流量大,人流车流易进出 2、商圈:以３公里为半径，内有居民３0万人 3、物业:单层面积8000平方米--－30０00平方米以上，层高５米,柱距８米，以一层最佳，不超过二层,可停车３０0辆 ◎沃尔玛[超市]
一、经济型酒店选址要求： 1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商 业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。 2、建筑要求：独栋，周边有停车场。 3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。 二、咖啡店选址要求： 1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。 2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟 管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。 3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平 米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。 三、超市选址要求： 1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的 门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。 物业要求： 2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高 不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳； 3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、 社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。 4、合作方式：租赁、联建、购买
目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)
（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)
1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)
商业地产成功运营的十大要素 第一，理念决定成败 目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。 第二，要规划更要策划 从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。 俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。 第三，整体布局事关开发成败 商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。 商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。
目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!" 第四，招商成功不等于万事成功 不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。 商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。 有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。 第五，商业地产开业需要好策略 开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业"开坏头"，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。 开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。
大型超市 一、对商圈的要求 一、1、在项目公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人； 一、2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为 佳； 一、3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 一、4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场； 一、5、核心商圈内（距项目公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳； 一、二、对物业的要求 一、1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米； 一、2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在米以上（空调排风口至地板的距 离）； 一、3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上； 一、4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米； 一、5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个； 一、6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接； 一、7、商场要求有一定面积的广场； 一、三、对停车场的要求 一、1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 一、2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位； 一、3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地， 40尺货柜车转弯半径18米； 一、四、其它 一、1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及 司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；熟食加工排烟系统。 一、2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空 调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求； 一、3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准； 一、4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。 选址区域：城市核心商圈、商业中心、商业新区拓展区域：东莞地区、广东地区、华南地区 合作方式:租赁、购置房产、合资经营拓展要求： 小型超市（6000平以下） 拓展计划 目标地区（区域）：主要深圳及珠三角区域 开店要求 城市及商圈选择标准 城市商圈选择及要求：城市的商业中心、社区中心，规划中的大型商业地块，住宅密集区 商圈内位置的要求：位于城市主干道，2公里范围内人口数量在8万以上 合作方式 租赁期： 15-20年免租期：另外协商，视情况而定 经营方式：租赁 经营面积与楼层要求
摘要： 本文介绍了商业地产的基本概念，指出了目前商业地产项目开发存在的一些问题。针对选址问题进行了分析，采用解释结构模型，层次分析法（AHP）进行了定量的研究。在此基础上，给出了商业地产项目选址的一些建议。 内容提要： 一、选题背景 二、商业地产项目选址的定性分析 三、解释结构模型 四、应用层次分析法（AHP）进行实例分析 五、建议 小结 一、选题背景 根据中国商业地产联盟研究中心给出的定义，商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产概念是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本文主要研究集零售、餐饮、娱乐为一体的购物中心（mall）这类商业地产的选址问题。 近年来，中国大中城市纷纷出现了商业地产开发与建设的热潮。特别是，国家宏观调控对住宅房地产增长过快进行抑制后，部分住宅地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。中国的商业地产经过这么多年的发展，所取得的成就是有目共睹的，发展速度更为惊人，建设规模己经赶超了许多发达国家。但遗憾的，随着商业地产空置面积的不断增加，商业地产项目的不断死亡，商业地产也暴露越来越多的问题。其中，商业地产的选址成为人们关注的一个话题。 二、项目选址的定性分析 商业地产的选址对项目的成功有至关重要的影响。有人说地产投资中经典的一句话是：地段、地段还是地段。但是项目选址在考虑地段因素时，必须进行立体综合的分析，并不是
2020年商业地产行业分析报告 2020年3月
1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。
2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。 与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况
纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场
成人高等教育 专升本毕业报告 商业地产项目选址研究 学号： 姓名： 学院： 学习中心：经济专修学院教学站： 专业：工商管理 完成日期：
商业地产项目选址研究 一、选址研究的意义 中国的房地产行业已经发展了30多年的时间,丰厚的回报和光明的前景,使越来越多的投资者开始涉足这一行业。在住宅房地产市场利润不断稀释的情况下,越来越多的实力雄厚的开发商开始转向商业地产项目的开发。中国的商业地产经过这么多年的发展，所取得的成就是有目共睹的，发展速度更为惊人，建设规模已超过了许多发达国家，但遗憾的是，随着商业地产空置面积的不断增加，商业地产项目的不断死亡，商业地产也暴露了越来越多的问题。商业地产的选址成为人们关注的一个话题。本文以商业地产为着眼点,对项目选址决策问题的理论、方法和步骤进行探讨。旨在为商业房地产项目选址决策问题的解决提供新思路和一种高效的新方法,希望能为项目的决策者提供一些有益的参考和借鉴。 二、商业地产的概念与特征 商业地产，顾名思义作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。 三、商业地产项目选址原则 我们讲的是商业地产，特别是零售商业店，在不同业态下的选址有所区别。其中可能已经显现出一些共同的特性，比如对商圈的要求，物业柱距的要求等等……这些共性的东西即是在商业地产选址时应该遵守的基本原则。 总体来说，应该遵守的基本原则有2个：1、便利性原则，2、需求性原则，
商业店面选址要求目录： 一、经济型酒店 二、咖啡店 三、超市 四、火锅店 五、普通餐厅连锁快餐厅 六、面馆 七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店 八、酒吧、茶餐厅等 九、电器卖场 十、国美电器 十一、KFC麦当劳 十二、便利店 一、经济型酒店选址要求： 1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。 2、建筑要求：独栋，周边有停车场。 3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。 二、咖啡店选址要求： 1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。 2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。 3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。
1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。 物业要求： 2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳； 3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。 4、合作方式：租赁、联建、购买 四、火锅店选址要求： 1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。 2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。 3、面积和租期：150~500平方米，租期至少2年。 五、普通餐厅、快餐连锁等。 1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。 2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
商业地产选址六要素 首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。 对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费 结构、发展空间。 第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。所以做商业地产选址的人士， 对于风水还需要有一些研究才是。 另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。 第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？ 当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。 第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性 的营销工具。 第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定
各大卖场店铺的选址要求 兴万家［超市］ 一、社区购物中心 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在10 分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30 分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20 万人，且周边人口具有一定的增长趋势 物业要求：面积在10000--20000 平方米之间，楼层不超过三层，层高以米为最佳，净高不低于3.2米，柱距以8米X 8米为宜，物业纵深以30--50 米为佳 二、社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20 分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8 万人，且周边人口具有一定的增长趋势 物业要求：面积在2000--6000 平方米之间，以单层面积不少于2000 平方米，楼层数不超过两层为最佳，层高以5 米为宜净高不低
于3。2 米，柱间距以8 米*8 米为宜，物业纵深要求以30-40 米为佳◎ 北京物美[超市] 一、便利店和便利超市 1、立地：临交通主动线，可视性佳（50 米以外易见），无进店障碍 2、商圈：流动人口量4000人次天---8000 人次/天 3、物业：面积80 平方米--500平方米，地上一层布局方正为佳 二、综合超市 1、立地：临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现 2、商圈：以半径1。2 公里的商圈中有2 万户居发为宜。 3、物业：单层面积1500平方米--6000平方米以上，不超过2 层，以一层为佳，卖场以方形最好。 三、大卖场 1、立地：临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进 2、商圈：以3公里为半径，内有居民30 万人 3、物业：单层面积8000平方米---30000平方米以上，层高5 米，柱距8
第一章商业地产行业概述 近年来，商业房地产逐渐成为房地产市场的热点话题，受到市场的极大关注。一方面，商业地产自身条件优异，集地产、商业与投资三重特性于一身，具有拉动投资、刺激需求的双重功力，是国民经济发展不可或缺的动力剂；另一方面，传统住宅地产的开发已经进入非理性时代，高昂的地价，紧锣密鼓的宏观调控政策，无一不进一步逼迫地产开发商寻找新的蓝海。 第一节商业地产基本概念 一、商业地产定义 商业地产的定义分广义与狭义。广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。 本报告所研究的商业地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公楼两大类。 二、商业地产分类 商业地产的分类，根据行业类型，消费行为，建筑形式等可以分为很多种，本文主要根据其开发形式，将其分为8类。 表1商业地产分类表
资料来源：世经未来整理 三、商业地产的特点 相较于住宅地产，商业地产具有许多特点： （一）收益性强，但具有不确定性 住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续的现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。 （二）投资规模大 大型购物中心，shoppingmall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。 （三）投资风险大 住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于其是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本，而商业地产的回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。 （四）经营方式、内容多样，管理要求高 在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。而经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。 第二节商业地产在国民经济中的地位和作用 一、房地产为经济发展作出巨大贡献 早在1999年，国家就明确提出要把房地产培养成为我国的支柱产业，而房地产业由于其投资规模大，关联行业众多，直接涉及人民的日常生活，对我国经济发展的促进作用不言而喻，主要体现在： （一）房地产拉动经济增长 第一，房地产开发投资占固定资产投资比重长久稳定。投资是拉动经济三驾马车中最为得力的一个，而固定资产投资中，房地产投资所占比重一直处于较稳定的态势，连续十年保持在15%以上，间接表明其对经济的促进作用是持续而平稳的。 第二，房地产开发投资拉动GDP增长，贡献率大福攀升。我国房地产从1999年开始，进入快速发展阶段，2000年到开始，房地产开发对GDP的贡献率、拉动率持续走高，分别由9%上升到03年的15%，由0.9%上升到07年的2.3%，08年受到金融危机的影响，国内生产总值增加值开始回落，09年更是进一步下挫，而房地产行业依然坚挺，增加值基本持
商业设施选址浅谈集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
商业设施选址浅谈 商业设施的选址是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。? 商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。? 1、客流规划是选择店址的最重要的因素? 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 （1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。 （2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。 （3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。 （4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。?