房地产投资项目财务评价谈

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房地产投资项目财务评价谈

市场的瞬变性与不可准确性，使风险成为客观实在。如果不能卓有成效地规避与防范各种风险因素的话，势必使企业集团的未来发展陷入严重的危机境地。为了保障企业集团增长的持续性，并确立融、投资的市场竞争优势，企业集团必须不断强化财务安全保障机制，包括财务营运度指数、财务风险变异指数、财务危机经济承荷能力指数等方面，对自身的财务风险加以适时监控的第一步是对投资项目进行财务评价。财务评价实际上很大程度是对财务报表进行分析。本文就房地产投资项目财务评价谈谈自己的一些认识。

一、财务评价基本概念和评价指标的确定

(一)财务评价的基本概念

房地产开发投资项目的财务评价实际上属于运用财务报表为管理者服务的管理分析。根据国家现行财税制度和价格体系，以房地产投资开发建设项目财务数据预测中的各项报表所测得的数据，如投资总额、生产成本、销售利润、销售税金等，为依据编制成现金流量表，计算评价指标值，分析研究并考察项目的财务盈亏状况，如盈利能力、清偿能力等，从而判断投资项目在财务上是否可行的经济分析方法。

房地产企业组织发展起来以后，财务报表分析就由外部分析扩大到了内部分析，为改善内部管理服务。公司管理层为改善收益能力和偿债能力，以取得投资人和债权人的支持，开发了对财务报表的内部分析。内部分析不能使用公开财务报表的数据，而且利用内部的数据(如预算、成本等)进行分析，找出管理行为和报表数据的关系，通过改善管理行为来改善未来的财务报表。

(二)财务评价指标的确定

财务评价的方法可分为静态分析法和动态分析法两种，但以动态分析法为主，静态分析指标只作为辅助指标。使用这两种指标对房地产投资项目作财务评价时，其基本衡量标准是利润，可用收益额和盈利能力两种指标来表示，但两种指标有所不同。表态法中，收益额通常是指投产后的正常利润，盈利能力通常是指正常利润与总投资的比率。动态法中，收益额是指项目的净现值，盈利能力是项目的内部收益率。财务评价主要指标和方法一般可参照下表。

项目财务评价主要指标和方法参照表

指标

方法 收益额 盈利能力 投资回收能力

静态法 利 润 投资利润率 静态回收期

动态法 净现值 内部收益率 动态回收期 2 二、房地产投资项目财务评价的意义

财务评价是以企业财务报告反映的财务指标为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析，以反映企业在运营过程中的利弊得失、财务状况及发展趋势，为改进企业财务管理工作和优化企业经济决策提供重要的财务信息。财务评价既是已完成的财务活动的总结，又是财务预测的前提，在财务管理中的循环中起着承上启下的作用。做好房地产投资项目的财务评价具有以下重要意义。

(一)财务评价是评价项目实施的财务状况，衡量企业经营项目业绩的重要依据

通过对企业实施的项目中的财务报表等核算资料进行分析，可以了解企业实施项目过程中企业偿债能力、营运能力和盈利能力，便于企业管理当局及其他财务报表使用人了解企业现时的财务状况和经营成果，并通过分析找出影响项目实施的财务状况和经营成果的主观因素与客观因素、微观因素与宏观因素以划清经济责任，合理评价项目实施者的工作业绩，并据此奖优罚劣，以促使项目实施参与者不断改进工作。

(二)财务评价是挖掘潜力、改进工作、实现理财目标的重要手段

房地产企业投资项目的根本目标是努力实现企业价值最大化。通过财务指标的计算和分析，能了解该房地产企业在实施项目时的盈利能力和资产周转状况，不断挖掘企业、改善财务状况、扩大财务成果的内部潜力，充分认识未被利用的人力资源和物质资源，寻找利用不当的部分与原因，发现进一步提高利用效率的可能性，以便从各方面揭露矛盾、找出差距、寻求措施，促进房地产企业投资项目按着企业价值最大化的目标实行良性运行。

(三)财务评价是合理实施投资开发项目的重要步骤

投资者及潜在投资者是企业重要的报表使用人，而财务报告的局限性，使他们必须借助财务评价，以决定自己的投资方向和投资数额。投资者通过开发项目的财务报表的评价，可以了解企业实施开发项目获利能力的高低、偿债能力的强弱及营运能力的大小，可以了解投资后的收益水平和风险程度，并据此决定是否入股投资开发该房地产项目。

三、房地产投资项目财务评价的主要内容

财务评价的不同主体由于利益倾向的差异，决定了在对企业进行财务评价时，必须有着共同的要求和不同的测重点。房地产投资开发项目财务评价的主要内容包括房地产开发项目总投资估算、房地产开发项目投资资金的筹措、房地产投资项目预期收益测算三大块。

(一)房地产开发项目总投资估算

房地产开发投资资金是指拟建项目全部建成，投入经营所需的费用总和，在房地产开发投资项目的可行性研究和经济评价中，对开发项目总投资的估算，主要是对开发项目所需的固定资产投资、流动资金投资和建设期借款利息的估算。房地产开发项目作为一般建设项目的一种特殊类型，其总投资构成也与其他一般建设项目总投资构成相似。具体如图所示：

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这图中最关键的是流动资金投资的估算。流动资金投资是指开发项目建成后，生产经营活动所必需的周转使用的资金。房地产项目的生产经营过程是连续不断的，需有流动资金不断地投入，流动资金是房地产项目生产经营活动正常进行的资金保证，是开发项目总投资的重要组成部分。现在许多房地产投资项目成为烂尾楼的主要原因是流动资金估算不足或筹措不到位，引发资金链的断裂，从而导致项目的失败。流动资金在房地产项目中一般分为生产建设领域的流动资金和流通领域的流动资金。对拟投资开发项目所需的流动资金投资进行估算，要根据开发项目自身的特点和掌握的数据情况来进行。流动资金的估算应按照既要保证项目开发建设需要，又要节约使用资金的原则。流动资金应分年列出支用数，计入该年现金流量。

(二)房地产开发项目投资资金的筹措

房地产项目的开发经营，需要投入巨大的资金。资金是房地产开发项目成功与否的先决条件。如何以有效的工具和方式、方法向社会广泛筹集资金，合理地分配和引导资金流向确保房地产开发建设项目总投资 固定资产投资

固定资产投资

方向调节税

建设期间

借款利息 工程

费用

建设

项目

其他费用

预备

费用 建设工程费

设备购置费

安装工程费

可行性研究费

土地征用费和建设

期间土地使用费

勘察设计费

建设期投资贷款利息

建设期投资贷款利息

基本预备费

涨价预备费 流动资金 4 投资资金的及时到位，确保投资项目的顺利实施。房地产开发资金的筹措，包括自有资金和借贷资金两部分。

自有资金是指投资项目时投资者缴付的出资额，其内容包括资本金和资本溢价。借贷资金现在是房地产企业投资项目的资金筹措的主体，90%以上的房地产企业筹措项目资金时都依靠借贷资金，当前借贷资金主要渠道是通过银行贷款。据2003年统计表明，我国银行贷款中约85%用房地产企业，其中房地产开发项目投资贷款占63%，购房户贷款约占22%。现在在许多房地产投资项目中，资金筹措中出现了联建、参建融资的新形式。张家界五金建材大市场一期工程就是由14位投资商联建而成的。

(三)房地产投资项目预期收益测算

房地产投资项目经过开发建设期后，即进入预售期和期房销售期，尽管国家在2006年7月1日取消了商品房预售，但大部分房地产企业还是变相或地下半公开地进行预售。进入销售期，该投资项目就会产生财务收益。在财务收益测算中，通常只测算项目的销售利润，可以说，利润总额就等于销售利润。通过收益测算，可以知道企业投资该项目的获利能力，获利能力主要由利润率指标来体现。

四、房地产投资项目基础数据评价表的编制

进行财务评价必须先编制一套必要的财务报表。财务报表包括基本报表的辅助报表两大类。财务报表是根据统一规范编制的反映企业经营成果、财务状况及现金流量的合计报表，它们包括：资产负债表、利润表、现金流量表、附表和附注、文字说明等。财务报表和相关披露，是为了告诉报表使用人企业的三种基本活动、筹资、投资和经营活动。房地产项目财务报表在一般情况下包括以下几部分。

(一)建设投资估算表

建设项目总投资估算是确定该项目从筹建到竣工及验收全过程中全部费用的测算。此表是由各单项工程综合概算和工程建设其他费用汇总编制而成。通过此表的编制，可以估算出拟建项目的全部建设投资。

(二)总成本费用和经营成本费用测算表

成本报表是根据产品成本和期间费用的核算资料以及其他有关资料编制的用来反映企业一定时期产品成本和期间费用水平及其构成情况的报告文件。编制和分析成本报表，是成本会计中的一项重要内容。

房地产开发经营项目的成本财务报表的编制是按开发经营成本要素的顺序以及成本估算的方法，分别测算该宗房地产从开发建设到营销经营的总费用及经营成本。

如张家界飞达置业有限公司对湖南张家界市区某一宗地进行开发，开发的目的是建设四幢楼高分别为12层、11层，总建筑面积达43890m2的商住办公综合大楼，该项目行业基准收益率(ic)选定为18%，标准投资回收期(no)为7年(含建设期)。那么，总成本费用和经营成本测算表编制为：

5 总成本费用和经营成本测算表

项 目 合 计 建 设 期 正 常 年

第一年 第二年 第三年 第四年 第五年至第十年

1.售房成本 20974.4 198.2 20316 459.6

1.1建房成本 20014.3 20014.3

1.2售房费用 960.1 198.2 302.3 459.6

2.出租成本 18548.6 1164.4 1896.3

2.1工资及附加 680

2.2广告费 670

3．总成本费用 39523.2

4．经营成本 14456.8

(三)投资项目损益测算表

该表主要反映房地产开发经营过程中各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。该表的偏别应包括经营收入、总成本费用、经营利润、所得税、税后利润、公益公积金等七大部分。

(四)现金流量表

现金流量是指企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。现金流量表是反映企业一定会计期间内有关现金和现金等价物的深入和流出信息的报表。现金流量评价是财务评价的重要组成部分。通过现金流量表可以确定房地产投资开发项目建设和经营全过程各年现金流入与流出的情况，以及各年现金盈亏情况。通过现金流量表也可以进行投资过程各年的等值换算，同时，对投资方案的比较分析有一定的参考价值。

五、房地产投资项目财务评价的方法

前文已涉及房地产投资项目财务评价方法分静态评价和动态评价，一般情况下，都偏重于动态评价。本文只就动态评价作一个阐述。

所谓动态评价法是指项目在评价过程中，充分考虑了项目的时间因素即资金的时间价值的一种指标值计算方法。这种方法把投资项目在不同时期发生的生产成本和收益，用同一折现率折现成同一时间点上的价值，能较为全面地反映项目投资效益的好坏，使项目的财务评价更符合实际，十分适用于房地产投资这种中长期投资项目的经济分析。

动态指标主要有净现值(NPV)，净现值率(NPVP)，内部收益率(IRR)，动态投资回收期(TA)等。

(一)净现值(NPV)和净现值率(NPVR)

净现值(NPV)是指按行业的基准收益率或设定的折现率将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和，是用于考察房地产投资项目在计算期内的盈利能力的动态指标。其计算公式为：