二手房买房砍价完美教程（让您少花几十万买房）
先说结论：二手房买卖的谈判，其实就是上下家利益的博弈，谁强势谁更有策略谁就占有优势，谨记“底牌不能亮，筹码是武器”的原则，在争取自己利益的同时还需要作出些许让步才能达到共赢。
最近刚在上海买房，经历的辛苦的挑房买房等斗智斗勇的环节和请教了很多房地产的前辈经验，深有体会，一味的强势和不让步，只有在特殊时期才会奏效，希望大家在保护自身权益的时候，也能换位思考，和气生财。
利益不是仅仅只能靠掠夺才能得来的，策略才是最有用的武器。
希望大家都可以在2018年里使用有效的策略买到性价比高的房子和卖出一个好价钱。
买房立场
房产市场有一句名言：“没有满意的房子，只有满意的价格”。就是说，房子没有十全十美的，一定有你不满意的缺陷，而价格只要足够低，再大的缺陷都不是缺陷。这说明，价格对买房人来说永远是第一决定要素。只有在自己能承受的范围之内才存在房子好坏之分。所以，房价能够砍掉多少，是房屋性价比高不高的重要衡量。
是否能买到性价比高的满意的房子，和看房数量有很大关系，在看过几十套房子后，从中挑选自己硬件最满意的房子，接下来就是砍价谈判了，砍价需要按照两个步奏来完成：面谈之前和面谈。
一、在面谈之前
1、带家人二次看房。
在第一次看房比较满意之后，务必要再复看一次，当然我在攻略三里也说过原因，这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看，而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看，比如上次你一个人，这次还是一个人看，那么，上家就会认定你非常满意房子，一定会买，房价就会咬死不降。所以一定要带个家人去看，这次的主要目的就是演戏给上家看。即使家人对房子很满意，也千万不能表现出来，而是要当着上家的面，挑房子的各种毛病缺陷，表现出很不满意的样子，还可以演出和你闹矛盾不开心的戏，这时你也要表现的相当尴尬才行。看完后，顺便让你家人当面问问上家房价多少，有多少下降空间。这样做的好处就是，即带家人复看了房子，又打击了上家的自信心，为今后砍价做铺垫，同时还能摸清楚房价是否有下降空间。
2、电话战术。
为了方便解释，以下以上海市区挂牌价500万满2年不满5年的非普通住房举例说明。这套房子卖家会产生差额5.6%的增值税估10万元，个税2%10万元，中介费1%5万元，共25万元；下家购买二套房为契税3%15万元，中介费1%5万元，共20万元。上家要求500万到手价，下家需要承担共计45万元税费。
当你看中房子后，心里应该有一个成交的心理最高价位，就是降到多少钱你可以马上付定金。这个一定要清楚，而且绝对不能告诉中介，只能放在自己内心最深处，比如说这个心理最高价为480万税费各付，也就是相对于上家的455万到手价。然后，你告诉中介一个比455万低很多的价格比如425万，只要不是特别离谱特别外行的价格就好，就说是你的购买价格，只要上家可以降到这个价，我马上买，然后让中介在3天之内反复多次打电话和上家砍价，至少一天2个电话，让他告诉上家，你基本满意他的房子，就是价格太高，你最多出到425万，当然这个会被上家骂的，不要紧，就是要让他气急败坏。第二天让中介再打电话，就说中介通过和你一天的沟通和劝说，你同意再涨5万就是430万买他房子，来试探上家的态度，他一定还是会骂人，第三天，再让中介打电话，说中介经理都出面协调了，好说歹说，上到宏观政策，下到感情投资，你终于最后让一口价，同意再加5万435万，已经到极限了，再来看上家的态度，当然他基本上不会同意，不用急，这只是第一步。
这样做的好处就是，让上家感觉自己房子挂牌价太高了，只有降价才能卖掉。另外，让上家看到中介的努力和下家你的诚意，仅仅是因为房价高，才无法成交，即时上家的挂牌价并不高，而且你也觉得合理，那也不能马上就出那个价买，因为这样的话，上家会觉得卖便宜了，卖亏了，都没人还价就卖掉了，反而容易造成上家跳价，到头来吃亏的是自己。
3、付意向金。
如果你的最高心理价位455万到手和上家挂牌价500万到手相差很大时，用付意向金的方法可以比较准确的刺探出上家的真实低价。比如，你可以取5万元现金作为意向金给中介，并写好定金协议，上家没有签署前叫意向金协议，一旦上家
签字收钱就变成定金协议了，就具备法律效力了。此时，你意向金的价格务必要低些，比如还是435万到手，虽然上家电话里不同意，但是真金白银放在他面前，还是有很大诱惑力的。中介会在2-3天内拿着现金和协议去和上家谈的，一旦上家签了，那么说明你走了狗屎运了，碰到个外行，当然，大多数情况下，是不会签的。但是，付意向金的最终目的却是让上家透露出他内心的真实底价，因为上家会觉得下家已经很有诚意了，5万现金也带来了，这时他就会明确透露给中介他的最低心理价位，比如说是490万到手，他会要求中介回去说服下家你，把意向金协议改为490万到手他就会签。那么这次意向金的目的就达到了，一分钱不用付，就让上家降了10万元，多么精明的策略啊！
4、摸清楚上家卖房的目的。
弄清楚上家为啥卖房非常重要，尤其是对谈判来说。通常卖房无非是置换、移民、投资套现和遗产分配等，如果能碰到后面三种情况，那么恭喜你了，这三种情况是最好谈价的，因为上家急需用钱，而且通常财大气粗，不会在乎蝇头小利，只会在乎付款时间早晚，如果你能首付7成以上，那么谈判将会比较轻松，还能有较大的价格优惠。但是，通常大家都是改善刚需，都是卖掉小房子置换大房子，这种上家价格最难谈，分文必争，而且付款时间要及时不能拖，这对下家来说是最艰苦的。所以，摸清楚上家卖房目的是你制定策略的重要环节。
5、掌控中介、要求打折。
所有买卖房子的朋友，一定要记住一点，中介费是可以打折的。虽然现在几个大牌中介连锁对外号称公司规定中介费坚决不打折，但是，有钱不赚是傻瓜啊，他不打折，其他中介打折，你只要坚决表态要走人去其他中介，再大的中介也会极力挽留你的。我让你这样做的目的不仅仅是要求中介费优惠，更重要的一点是，你要牢牢把控住中介人员让他必须为你说话，偏向你这边谈判。你可以在和上家面谈之前抽空和中介摊牌，先要求中介费打5折，如果不打折就表现出态度强硬的要换中介，在他们挽留你的时候你可以提出条件，让中介帮助你和上家砍价，给中介定个目标，如果可以谈到435万到手（当然永远不能告诉中介自己的最高心理价位455万到手），那么中介费就不用打折，而且要看中介的表现，表现好，为你争取更多利益，你会考虑中介费的问题的。
这点极为重要，谈判过程中，中介的目标就是促成交易，他们不会故意偏向上家和下家任何一方的，谁不懂就欺负谁，谁好说话就压榨谁，说白了就是挑软柿子捏，只要能成交，损失谁的利益和他们没有任何关系。那么，这就要求你必须把中介牢牢掌控在自己这边，在谈判时，必须要向着你这边谈，你们共同应对上家，只有这样，你才能尽可能得摆脱作为下家的天然弱势。因为在你没有付他中介费时，你就是大爷，你的要求中介不敢不听，而且他只能千方百计的满足你，才能赚到这点辛苦钱，这也是你为自己争取同盟的有效手段。
此外，还可以额外教大家一点，如果你和中介比较熟悉，而上家又不是那种非常专业非常强硬的人，你可以和中介达成共识，只要中介可以帮你谈到435万到手
以下，那么你可以额外付报酬给中介，比如多付50%或者多付一倍的中介费，这个钱可以给门店也可以给经理。这样中介就有了十足的动力帮你谈判，你想想，中介谈成你这一单生意相当于做了两单。动力大大的啊！相对于你来说，砍掉的房价会远远大于多付的中介费。
二、面谈
1、畅谈宏观政策。
见到上家后，不要立刻开始谈房价，而是简单寒暄客气下，聊聊家常，聊聊上家为啥卖房，聊聊小区周围环境配套啥的。等熟络后，你首先要谈的就是宏观政策，比如目前政府倡导“房子是用来住的，不是用来炒的”，上海等一线城市已经开始大力发展租赁住房，十三五期间，上海将新增70万套租赁住房，占新增住房的比例超过60%，而且，提倡“租售同权”，以后租房可以落户，租房可以上学，上海的房价一定会跌，而目前应该就是最高点了，然后，和中介配合着夸赞上家眼光好选择这个最高点卖掉房子，将来一定会大跌的。总之，就是把政府如何抑制房价的政策通通搬出来，把自己都不信的东西说的上家都信了，就达到目的了。说实话，目前这个市场，这套说辞还是很管用的，我大概了解过，普通百姓中超过一半的人认为将来上海等一线城市房价会跌（我是坚决的看多派）。那么，在这种情况下还能坚持不降价的人就不多了。
2、表演双簧。
面谈时，如果你自己很有能力和信心，可以自己去谈，如果没有十足把握，可以让家人陪同一起去，最好是那个陪你一起二次看房的人一起去谈判。他的作用同样是演戏。在你谈完政策之后，你家人可以开始针对上家的房子开始挑各种毛病各种不满意，从楼层，朝向，装修到小区环境和停车等等各方面，当然不能是针对上家本人的，而是对你抱怨，一定要表现出不是特别满意，只是抱着谈谈看的一种态度。
而且，这里最重要的一点就是，你家人还要故意说出还另外看中一套不错的房子，性价比也很高，这两套都是备选的方案。而你要表现出难堪尴尬的表情，并简单的说明房子的几处优点即可。此时，就是要给上家造成一种感觉：你认可他的房子，但是你家人不喜欢，而且，你们还有另外一套房子备选，如果他不降价，就很难卖掉。这是你砍价的最有力的工具，再配合上中介的火上浇油，对上家的冲击力是很大的。
3、所有优点都是缺点。
谈判中，上家一定会强调自己房子的各种优点优势，但是，你绝不能承认附和，反而，你要将他说的所有优点全部反驳为缺点，比如，他说房子离地铁近，你就说人流量大吵闹，你不坐地铁只开车，他说小区环境好安全，你就说旁边的小区
更好，他说小区对面就是绿地，你就说工作忙根本不会去，他说房子装修新，你就说老婆不喜欢要砸掉重装，他说房子装修老可以出租，你就说要自己住要重新装，他说房型正，你就说房子你不住要出租无所谓。总之，上家说的所有优点，你都要找到对立面反驳，从根本上消除上家的心理优越感，只有这样，他才容易动摇，不至于咬住不降价。
4、引导上家先提要求，让他主动降价。
通过以上几点，上家的自信心已被你打击的差不多了，接下来，你可以客气的让他先提出要求，而你的要求一定要后提。上家可能会提出，需要首付多点，付款快点，交房慢点等一切维护上家自身利益的要求，等他全部说完了以后，你要认真思考一会，小的要求可以答应，但比如付款多点，交房慢点等原则性的东西不能马上答应，就借口说还要考虑下。在你答应他一部分要求以后，作为交换条件，你就可以让他主动降价了，这时让中介配合你共同说服上家。之前，上家已经同意490万到手价了，现在在你答应他部分要求的基础上，让他降价，这时，可以把之前的说辞和方法再反复用几次，比如，房价马上要跌了，不是很满意他房子了，你家人更喜欢另外一套更便宜的了，迫使他调低价格，通过几个回合下来，应该可以降5-10万元，到480万到手。这个时候，已经比他500万到手降了20万了。
5、展示更便宜房子的合同。
接下来，就是中介发挥作用的时候了。在面谈前几天，你需要让中介翻阅之前几个月的同板块交易记录，把比上家房子便宜很多的合同拿出来，你手机拍照后在谈判这天准备好。等上家主动降价之后，你就可以乘胜追击了，你直接了当的说，据你了解，周围同类型的房子都卖的比上家便宜很多，同时出示照片给他看合同，如果，上家觉得不可信，你就让中介拿出合同正本来给他看，这里千万别让中介主动拿出来，否则上家就不信任中介了，中介就比较难做人了，而是要在上家看过照片不相信之后再由你下命令让中介拿出来给他看。没有意外的话，上家在看到货真价实的合同后，心理防线会奔溃一半，一定会觉得自己即使再降一点也不吃亏，毕竟有人卖的更便宜。其实，房子本身成交价就是有高有低，切记找低很多的给他看。此时，再加上你和中介的说辞，应该可能降到470万到手。此时，距离你的最高心理价位455万到手（480万各付），还差15万。
6、谈判筹码是最有力武器。
面谈之前，你自己务必要完成一项最重要的工作，理清思绪，梳理自己的谈判筹码。何谓筹码？就是自己超过别的买房人的优势。比如，首付5成就比3成有优势，首付7成就比5成有优势，付款时间短就是优势，定金大就是优势，可以推迟收房就是优势，虚拟加价就是优势。这种筹码可以说在谈判时是最重要的武器，也是能否成功最关键所在。在经过前几轮的鏖战后，上家已经把自己房价中的水