资产评估例题
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3.1市场途径
（1)直接比较法
评估对象价值＝参照物成交价格(3-1)
或：评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征) (3-2)
(2)市价折扣法
资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)
[例3-1]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)
(3)功能价值类比法
①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)
[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x
[例3-3]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
(4)价格指数法
资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数)
或=参照物成交价格×价格指数
例3-4：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则：
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
(5)成新率价格调整法
资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)
2)类比调整法
(1)市场售价类比法
资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数
(2)成本市价法
资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本) (3-11)
[例3-6]评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其市价接近于30万元。
资产评估价值=20×150%=30(万元)
(3)市盈率倍数法
资产评估价值＝评估对象(企业)收益额×参照物(企业)市盈率
[例3-7]某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则：
该企业的评估价值=1000×20=20000(万元) 3.2 收益途径
P——评估值；
i——年序号；
P i——未来第i年的评估值；R i——未来第i年的预期收益；r——折现率或资本化率；r i——第i年的折现率或资本化率；t——收益年期；
n——收益年期；
A——年金。
3.3 成本途径
1)重置成本的估算方法
(1)重置核算法
[例3-10]重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。
根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为:
直接成本为50000元+1000元+800元=51800元
其中:买价,50000元
运杂费,1000元
安装成本,800元
其中：原材料,300元
人工,500元
间接成本(安装成本),400元
重置成本合计,52200元。
(3)修复金额法
实体性贬值=可修复费用+不可修复费用
可修复费用=维修支付的费用
不可修复费用=使用年限造成的贬值
修复费用法的计算公式：
可修复费用=维修支付的费用
不可修复费用计算
1、计算不可修复部分的重置成本
不可修复部分的重置成本=重置成本-可修复费用
2、不可修复费用=不可修复部分的重置成本×实体性贬值率
•例：一台设备重置成本是20万元，损坏后的维修费用是4万元，设备已使用6年，尚可使用4年。
用修复费用法求设备的贬值额和贬值率？
•可修复费用=40000元
•不可修复费用=（200000-40000）×6/10
•=96000元
•实体性贬值额=40000+96000=136000元
•实体性贬值率=136000/200000=68%
•综合题：
•例：设备的买价和运杂费是250万元，间接费占直接费的50%；设备已使用4年，
尚可使用6年；该评估设备需人员5人，比新设备多用2人，每人年工资5万元；
由于经济衰退，设备年产量较新设备少2000件，每件售价100元，所得税率25%，折现率10%，用成本法评估？
•本章复习题
•评估的四大方法；市场法依据什么原则；市场法的基本前提；市场法的基本程序；
市场法的基本要素；市场法的具体方法有哪些；收益法的基本前提；三个基本要素；
收益法的基本程序；折现率与资本化率；收益法的具体方法；收益额相等时有限期与无限期的计算公式；
•收益额若干年后不变有限期与无限期的公式；收益额按等差、等比递增递减无限期的计算公式；成本法的基本前提、四个基本要素；重置成本法的三个计算公式；实体性贬值的三个公式；功能性贬值的计算公式；经济性贬值的计算公式；功能性贬值的内容；评估几种方法的选择标准；评估程序的基本内容；
•思考题：
•1、简述三种评估方法的基本要素；
•2、简述成本法的评估过程；V
•3、修复费用法的计算过程；
•4、评价实体性贬值评估的优劣；V
5、做一下教学楼的资产评估程序方案V
5.1房地产评估概述
房地产价格
•1、房地产总价格=建筑总面积x售价
•2、房地产单位价格=总价格/建筑总面积
•3、容积率=建筑总面积/土地总面积
•4、楼面地价=土地总价格/建筑总面积
•=土地单价/容积率
•土地单价=楼面地价x容积率
例：广州富力地产在珠江新城拍得一宗土地，土地面积14390平方米，总地价4.6亿元，政府允许建100730平方米。
•容积率、楼面地价和土地单价各是多少？
•容积率=100730/14390=7
•土地单价=460000000/14390=31414
•楼面地价=31414/7=4488
中国烟草公司于2010.3.15在北京海淀区拍到一宗土地，总价格26亿，楼面地价3.1万，容积率7，计算建筑总面积和土地总面积？。
