深圳市三级市场分析报告

年深圳市三级市场年度报告

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2007年深圳市三级市场年度报告

报告来源：szhome 研究与发展部 作者：吴上锦

目 录

前言

第一部分：供给分析

第一篇：住宅三级市场

一、出售部分

1、2007年深圳市各行政区二手住宅挂牌均价比较

2、2007年深圳市各行政区二手住宅房源挂牌频次比较

3、2007年深圳市二手住宅挂牌户型比较

4、2007年深圳市二手住宅挂牌总价比较

一、出租部分

1、2007年深圳市各行政区住宅租赁均价比较

2、2007年深圳市各行政区租赁住宅挂牌频次比较

3、2007年深圳市租赁住宅挂牌户型比较

4、2007年深圳市住宅租金水平比较

第二篇：商业三级市场

一、出售部分

1、2007年深圳市各行政区商业挂牌均价比较

2、2007年深圳市各行政区商业房源数量比较

一、出租部分

1、2007年深圳市各行政区商业租赁均价比较 2、2007年深圳市各行政区商业出租房源数量比较

第三篇：写字楼三级市场13

一、出售部分

1、2007年深圳市各行政区写字楼挂牌均价比较.. 13

2、2007年深圳市各行政区写字楼房源数量比较.. 14

一、出租部分

1、2007年深圳市各行政区写字楼租赁均价比较

2、2007年深圳市各行政区出租写字楼房源数量比较

第二部分：成交分析

一、2007年深圳市二手商品房成交情况回顾

二、2007年深圳市二手商品房成交面积月度走势分析

1、全市成交面积月度走势分析

2、罗湖区成交面积月度走势分析

3、福田区成交面积月度走势分析

4、南山区成交面积月度走势分析

5、盐田区成交面积月度走势分析

6、宝安区成交面积月度走势分析

7、龙岗区成交面积月度走势分析

三、2008年深圳楼市走势预测

后记

研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼

数据来源：Szhome二手房栏目数据库 样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的6365033条房源信息

风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

前言

Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达240家，开设网上中介地铺2284间，注册用户总量78506名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）5万余条，出租信息4万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2007年全年的挂牌租售信息，总量为6365033条。其中住宅出售类3765266条，住宅租赁类2426652条；商业出售类28111条，商业租赁类23697条；写字楼出售类47111条，写字楼租赁类74196条，所有信息均来自240个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

第一部分：供给分析

第一篇：住宅三级市场

一、出售部分

1、2007年深圳市各行政区二手住宅挂牌均价比较

根据szhome二手房栏目的统计数据，2007年深圳二手住宅的挂牌均价为11518元/平方米，福田区以13697元/平方米的价格位居全市之首，南山区以微小的差距位居福田之后，挂牌均价为13548元/平方米，再次是盐田区，挂牌均价为12442元/平方米，罗湖区的挂牌均价也在万元之上，关外两区的挂牌均价相对较低，分别为8292元/平方米和7145元/平方米。

月度走势方面，1月－2月，楼市处于传统的淡季，交易平淡，价格也没多大的上涨，从3月份开始，市场逐渐回暖并开始一波牛市行情，交易旺盛，价格急升，二手楼市呈量价齐升的火爆局面，全市的挂牌均价在4月份突破万元大关，之后继续大幅攀升，到了年中，投机炒作因素凸显，房价虚高，从7月份下旬开始，国家开始陆续出台金融调控政策，成交量应声而落，挂牌均价在二手楼市全面调整的8月份达到峰顶，随后，挂牌均价在传统的“金九银十”中开始回落，直至年底，挂牌均价都呈小幅下跌态势。

各行政区的挂牌均价走势和全市的走势大同小异，但各区也有其独特之处，罗湖区挂牌均价的月度涨幅相对较均匀；福田区在全市二手房价格普遍下跌的9月仍然保持小幅的上涨；南山区的挂牌均价像一匹脱了缰的野马一样，疯狂上涨，甚至超过福田区的挂牌均价，并持续四个月保持领先优势；盐田区挂牌均价的上涨速度不亚于南山区，不过从8月开始急速下跌；宝安区和龙岗区上半年的涨势明显强于下半年。

【注：由于从10月份开始本报告统一采用官方的片区划分标准，故走势图不将第四季度的挂牌均价在此一同显示。】

2、2007年深圳市各行政区二手住宅房源挂牌频次比较

根据szhome二手房栏目的统计数据，2007年深圳全市共发布了3765266条二手住宅房源信息，其中来自福田区的房源信息最多，超过111万条，约占全市总房源信息的30％，南山区次之，房源信息量也超过百万条，占全市的27.7％，关外两区的房源信息量也较多，宝安区有接近65万条，占全市的17.2％，龙岗区有接近50万条，占13％，罗湖区的房源信息量相对少些，约为38.5万条，占全市的10.2％，盐田区的房源信息量最少，全年的发布量不到9万条，只占全市的2.4％。

3、2007年深圳市二手住宅挂牌户型比较

根据szhome二手房栏目的统计数据，2007年深圳市发布的二手住宅房源中，以3房和2房为主，这两种户型占了约70％的比例，其中3房最多，占了将近40％，其次是2房，占31.1％，4房和1房的数量也较多，所占比例在10％左右，5房以上的比例接近4％，其他户型的数量都很少，比例都在3％以下。

4、2007年深圳市二手住宅挂牌总价比较

根据szhome二手房栏目的统计数据，2007年深圳市的二手住宅房源有接近四分之一总价在70-100万之间，150万以上和100-150万的高总价房源份额都较大，在20％左右，50-70万的房源略少，占18.9％，30-50万的房源占13.2％，30万以下的房源很少，只占3.8％。

一、出租部分

1、2007年深圳市各行政区住宅租赁均价比较

根据szhome二手房栏目的统计数据，2007年深圳市的住宅租赁均价为37元/平方米/月。各行政区方面，福田区的住宅租赁均价最高，为44元/平方米/月，其次是罗湖区，租赁均价为41元/平方米/月，再次是南山区，租赁均价为39元/平方米/月，盐田区的租赁均价较关内其他三区明显要低，为33元/平方米/月，关外的住宅租赁均价大幅低于关内，宝安区和龙岗区的住宅租赁均价分别为27元/平方米/月和22元/平方米/月。

月度走势方面，全市的住宅租赁均价在1月－8月呈缓慢爬升态势，9月份之后呈现阶段性均衡，连续四个月维持在38元/平方米/月。各行政区方面，罗湖区的住宅租赁均在1月－7月有较明显的上涨，8月－11月保持在43元/平方米/月的高位不变，岁末有小幅的回落；福田区的住宅租赁均在第一季度维持年度低位，4月－10月呈小幅上涨态势，之后则维持在年度高位；南山区的住宅租赁均上年半逐月小幅上涨，下半年稳中走低；盐田区的住宅租赁均全年在32－34元/平方米/月范围内窄幅波动；宝安区第一季度的租赁均价保持在25元/平方米/月不变，4月－7月有小幅的上扬，之后连续四个月维持在高位不变，12月小幅走低；龙岗区1月－8月呈小涨趋势，9月小跌后一直保持不变。

2、2007年深圳市各行政区租赁住宅挂牌频次比较

根据szhome二手房栏目的统计数据，2007年深圳市共发布了2426652条住宅租赁信息，其中福田区的租赁信息最多，超过80万条，约占全市的三分之一，其次是南山区，租赁信息66.3万条，占全市的27.3％，再次是宝安区，租赁信息超过41万条，占了将近17％，龙岗区有27.1万条租赁信息，占11.2％，罗湖区有23.2万条，占9.6％，盐田区的住宅租赁信息最少，不到5万条，占全市 2％。

3、2007年深圳市租赁住宅挂牌户型比较

根据szhome二手房栏目的统计数据，2007年深圳市的出租住宅中，以3房和2房为主，并且这两种户型的数量相差不大，所占的份额都接近35％，1房的数量也较多，占16.6％，4房和公寓类房源分别占6.5％和5.2％，其他户型都较少，比例都不超过2％。

4、2007年深圳市住宅租金水平比较

根据szhome二手房栏目的统计数据，2007年深圳市的出租住宅中，以1500-2500元的租金水平为主，该租金段的房源占了将近一半的份额，其中，1500-2000元和2000-2500元这两个租金段的房源数量几乎相等，各占24％左右，租金在4000元以上的高档物业也占有较大的比例，份额为16.2％，3000-3500元和1000-1500元租金段的房源分别占11.1％和13.8％，其他租金段的房源相对较少。

第二篇：商业三级市场

【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

一、出售部分