《房地产估价案例与分析》
问答题题型分析及答题技巧（三）－各种估价技术路线选择与估价方法应用及房地产强制拍卖目的估价
一、各种估价技术路线选择与估价方法应用例题讲解
估价技术路线是评估估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。
（一）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。（2006年试题）
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？
答：
1．（满分3分）
（1）要看这些交易实例是否符合估价对象类似房地产的相关要求。如占地、房屋、经营规模、设备装修等档次、建筑结构、楼层层数与层高、朝向、临街宽度、深度、宽深比等方面是否相同或相当。
（2）要看这些交易实例的交易类型是否与估价目的相吻合。
（3）要看这些交易实例的成交日期是否与估价时点接近，“近
期”一般应距估价时点在一年之内。
2．确定出租部分潜在毛收入时应注意：（满分4分）
（1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计，另
外，还要考虑租约租金与市场租金的差异程度，如差距过大则毁约的可能性很大（2分）
（2）应考虑租赁保证金或押金的利息收入，或应考虑是否存在归属于房地产本身的无形收益。（2分）
（说明：只写出潜在毛收入定义，给1分。）
3．确定自营部分净收益时应注意：（满分3分）
（1）测算正常客观的净经营（营业）收入。（1分）
（2）应扣除正常商业利润。（2分）
或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营或其他资本等非房地产本身要素所产生的收益。（3分）或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（3分）
（二）某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用支出符合当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。（2006年试题）
请问：
1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格？
答：
1．错误有：（满分7分）
1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用来计算。
或：不应采用当时实际支出时的各项成本费用（3分）
2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
或：不应计息至估价时点。（2分）
3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润。
或：利润不应是开发商期望利润。（2分）
2．还应将重置价格减去折旧。（满分3分）
1）可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。（1分）
2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。（1分）
3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。（1分）
（说明：只要说出应减去折旧，即给3分）
（三）2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。（2007年试题）
请问：
1．评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约？
2．说明评估承租人权益价值的技术路线。
答：
1．（1）未来市场租金是否低于合同约定的租金，若低于合同租金则承租人毁约可能性较大。
（2）租赁合同的规定对承租人毁约的约束力大小，如违约赔偿较低等，如违约赔偿较低，则承租人毁约可能性较大。
（3）保有成本是否低于租赁成本。从承租人角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金）时，承租人会
毁约。
2．先测算估价时点至租约期满的市场租金收益价值，减去估价时点至租约期满的约定租金收益价值，得到的价值即为承租人权益价值。
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
《房地产法规与案例分析》试卷（A卷） 适用班级：14房地产经营与管理__ 一、单项选择（20*1.5=30） 1、房地产法律关系要素的核心是()。 A、主体 B、客体 C、内容 D、房地产法 2、我国行使房地产法律立法权的应是（）。 A、全国人民代表大会及其常务委员会 B、国务院 C、地方人名代表及其常务委员会 D、国务院及所属个部委 3、下列不属于集体所有的土地是（）。 A、农村的土地 B、城市郊区的土地 C、自留地 D、城市市区的土地 4、征用下列土地的不需要由国务院批准的是（）。 A、基本农田 B、基本农田以外的耕地超过35公顷的 C、其他土地超过70公顷 D、其他农田以外的耕地30公顷的 5、土地使用权出让金的（）上缴中央财政。 A、10% B、20% C、30% D、70% 6、城市总体规划的期限一般为（）年。 A、10 B、20 C、30 D、50 7、市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划须报（）审批。 A、省人民政府 B、自治区人民政府 C、直辖市人民政府 D、所在地市人民政府 8、城市房屋拆迁，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。 A、5 B、10 C、15 D、30 9、我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规是（）。 A、《房屋拆前证据保全公证细则》 B、《城市房屋拆迁管理条列》 C、《城市房屋拆迁估价指导意见》 D、《城市房屋行政裁决工作规程》 10、房地产开发项目超过出让合同约定的动工开发日期，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让权（）以下的土地闲置费。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A、10% B、20% C、30% D、50% 11、房地产开发企业预收购房款的、在商品房屋建成销售前不得超过（）。 A、20% B、30% C、40% D、50% 12、房地产案件，人民法院应当在立案之日起（）个月内作出第一审判决。 A，1B，2C，3D，6 13、李某与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同，合同约定使用年限为40年，李某使用10年以后转让给张某，受让人张某的使用年限为（）年。 A，40B、30C、20D、10 14、房地产开发预售商品房，投入开发建设的资金必须达到工程设用投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明文件。 A、20％ B、25％ C、30％ D、50％ 15、房地产权属登记分为（）种。 A、4 B、5 C、6 D、7 16、转让土地使用权涉及房产变更的，在房产变更登记发证后（）日内，持转让合同或者协议，土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。 A，10B，15C，30D，60 17.下列不属于受委托银行办理住房公积金业务的银行有（）。 A，中国工业银行B，中国农业银行C，中国民生银行D，中国银行 18、住房公积金管理委员会委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金账户的设立，缴存，归还等手续的银行，一个城市不得超过（）家。 A，1B，2C，3D，4 19、房地产价格评估机构实行（）级制度。 A，1B，2C，3D，4 20、取得房地产估价相关学科学士学位的人员，需要从事房地产估价实务满（）年。 A，3B，4C，6D，8 二、多项选择（10*2=20） 1、房地产法律关系三要素是（）。 A、参加房地产法律关系的当事人 题号一二三四五六总分 得分 密 封 线 内 不 要 答 题
案例分析二 案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。于就是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。 【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然,如果该质量问题就是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件与设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定:发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料就是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例:竣工验收合格的建筑工程,就是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定:由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后,双方开始履行协议。在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。1998年11月20日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为1 522 656、10元,扣除应上缴的税金,自1998年5月至2000年12月28日,原告共给付工程款35笔,有现金、物资材料等,合计470 017、20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399、30元。之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费55、9万元,造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。 【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用,当时原告未提出质量问题而就是签署了结算书并接受
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出
房地产估价方法及案例分析(doc 16页)
案例分析大总结（两套总结版本） 都是别人总结的，归纳了一下而已 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理
房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费
? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?
6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?
绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）
8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
电大《房地产法》考试复习题 一、单项选择题 1．以下属于房屋所有权人对自有房屋进行事实上处分的是（） A 互换 B 赠与 C 拆除 D 买卖 2．在房屋拆迁公告规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，作出决定责令限期拆迁的机关是（） A 县级以上人民政府 B 房地产管理部门 C 拆迁批准部门 D 仲裁委员会 3．聘请专业物业管理公司实施物业管理的主体是（）。 A．居民委员会B．房屋管理部门 C．业主委员会D．业主大会 4．《城市房地产管理法》规定房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）抵押。 A．要分别B．必须同时 C．可以先后 D 禁止 5．代表国家行使国家所有土地的所有权的机构是（） A．国务院B．国土资源部 C．全国人民代表大会D．国家主席 6．甲将其房屋抵押给乙，借得20万元，后甲想把房屋转让给丙，甲合法的做法是（）A．甲应通知乙但无需告诉丙抵押的事项 B．甲无需通知乙但应告诉丙抵押的事项 C．甲应通知乙并告诉丙抵押的事项 D．甲应取得乙同意并告诉丙抵押的事实 7．甲乙共同出资购买一间房，并将该房出租给丙，在租赁期间，乙想转让自己的共有份额，现甲和丙都表示愿意购买，则该房屋（） A．在同等条件下，由甲优先购买 B．在同等条件下，由丙优先购买 C．在同等条件下由乙决定卖给谁 D．根据甲丙的实际情况，视双方实际需要程度决定由谁购买 8．万某出卖已出租的房屋，其后告知承租人齐某，并要求其退租。齐某拒不退租，也不表示承买。于是万某拒收房租，僵持达半年之久。后该房被邱某买下，邱某要求齐某搬出，齐某不予理会，邱某遂要求万某赶走齐某，万某认为房屋已不属于自己，没有撵走齐某的义务。此案应如何处理（） A 万某、邱某的房屋买卖合同无效 B 万某、邱某的房屋买卖合同应予撤消 C 万某、邱某的房屋买卖合同有效，齐某应退租 D 万某、邱某的房屋买卖合同有效，邱某继受万某出租人的地位 9．根据《土地管理法》规定，有权批准征收基本农田的国家机关是（） A．县级人民政府B．省辖市人民政府 C．省级人民政府D．国务院
房地产微信营销十大成功案例 房产微信案例1：碧桂园十里银滩——全国首个房地产官方微信 在国内各大开发商还在观望犹豫的时候，位于深圳东的碧桂园十里银滩瞅准先机，成为房地产行业第一个试水微信营销的开发商。 碧桂园十里银滩还推出一系列优惠活动配合微信推广：扫描二维码，前50名网友可获得限量版QQ公仔一个，51-149名网友可获得1个 月QQ会员体验等。由于是第一个吃螃蟹的，碧桂园十里银滩公众号 当天引来各方人士关注。 房产微信案例2:颐德公馆，华丽楼书演绎定制级豪宅形态 颐德公馆是广州珠江新城内唯一在售的类别墅产品，拥有高端户型设计、私家电梯、三大人居智能系统、私家花园等定制式的配套，尽享业主的尊贵。微楼书的推出，让颐德公馆在微信营销上面占尽 风头，在广州同期在售的豪宅产品中脱颖而出，赢得了更多的知名度、认知度。 面对房地产企业对微营销的需求之大所反映的是，房地产微营销确实能够给房地产企业带来庞大的市场蓝海。而在房地产微营销的 过程中，互动是房地产微营销成功的关键，因此要利用好移动互联 网的特性，随时随地做好分享、解答、反馈等环节，平台就可以通 过口碑效应达到更好的营销效果。 房产微信案例3：万达西双版纳国际度假区 万达西双版纳国际度假区微楼书：在微信上直接展示楼书，展示项目图片、文字，既可以透过朋友圈分享楼书、资讯，还可以直接 在微信上预约看房，能够与不在项目现场的客户进行互动交流。 万达西双版纳国际度假区是面向全国甚至国外销售的旅游文化地产项目，在本地的销售占据的比例远小于外地的销售比重。因此万 达西双版纳国际度假区在网络营销方面的力度必须足够大，才能支
撑起万达西双版纳国际度假区在全国各地的销售场。微营销当今的 影响力可算是网络营销中既精准又能够病毒式传播的一大网络营销 渠道，而万达西双版纳国际度假区首先就制定了自己的微楼书。在 传播微楼书的过程中，将万达西双版纳国际度假区的风景容貌、产 品价值等信息都带到各地，对促进外地成交起到了相当大的作用。 房产微信案例4：杭州广厦集团利用微信报名入口，定制微信游 戏引爆病毒营销 广厦集团的“广厦.杭州国际登山节”登山送房微信活动，无疑 是2014年房地产企业品牌推广的一个典型案例，这个活动从4月 28日推出至今15天时间已经超过100万人参与，达到500万次品 牌传播。 广夏集团与国内最大的微信营销服务商微信生意宝合作，定制微信报名入口，将登山节活动用微信游戏的方式呈现，参与者填写姓 名电话即可生成专属活动页面，将该页面分享给朋友，只要朋友参 与即可增加参与者的助力数，该助力数觉得抽奖的资格，并且助力 数最多的50人将在页面上呈现，旁边就是参与者的助力数以及好友 助力名单。丰厚的奖品+有趣的游戏，使得该活动的微信朋友圈引起 病毒传播，8天时间就吸引了30万人参与。目前助力数第一的参与 者已经成功邀请了1122人参与了活动。 房产微信案例5：海盐恒大房产上城-春天里 一、12万购房基金、看房现场抽奖，引爆关注 上城.春天里，申请了微信服务号并构建了项目微网站，实现展 现项目全方位展示的同时，在平台上发布各个营销节点的活动信息，吸引粉丝前往看盘。 二、现场微信活动，吸引大量潜在客户成为项目微信粉丝 “微信照片打印机”，“微现场”摇一摇赢大奖，让看房、抽奖都充满乐趣，现场爆满。现场每个人都可以打印照片，摇一摇抽奖 颠覆传统奖箱抽奖方式，同样是送奖品，而这更具互动性和竞赛性，吸引客户积极参与。不过微信照片打印机、还是摇一摇抽奖，都要
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（案例分析题） 案例分析题（合计 6 题） 1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题： （1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分） （2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分） （3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分） （4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。 2．2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
房地产投资分析报告 一.总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较 为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6% :全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7% ;自有资金内部收益率：128.5% 二.项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1 —2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三?项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招 标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2 ?建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3?前期工程费 4?基础设施配套费（参见附表3） 附表3 5?公共配套设施建设费用（参见附表4） 6?不可预见的费用 (250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 ) X 5%=498.04 7?开发期间税费（参见附表5）
案例分析二 案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久，墙面也开始出现放射性裂纹。于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进行修补，并赔偿损失。在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。 【分析】本案中，出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定，陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然，如果该质量问题是由施工方的原因造成的，开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例：因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位，甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定：建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本，购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙，并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后，出现了严重的质量问题，小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高，对建筑工程质量危害极大，所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准，根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定：发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外，作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任，因为施工方有检验建筑材料是否合格的义务，不合格的禁止使用，而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例：竣工验收合格的建筑工程，是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议，双方约定：由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后，双方开始履行协议。在施工前，原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告，作为施工依据。1998年11月20日工程竣工，交付使用，双方进行了结算，工程总造价为1 522 656.10元，扣除应上缴的税金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共给付工程款35笔，有现金、物资材料等，合计470 017.20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案，经法院一审、再审及高院二审，判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在
房地产投资分析案例 目录 1. 项目情况简介 (2) 2. 项目规划 (4) 3、合作条件 (5) 4、项目定位 (6) 5、项目经济分析 (8) 6、结论 (14) 7. 附件 (14)
一.项目情况简介 1.1北京某有限公司简介： 北京某有限公司（BSCC）是依照国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。公司于1999年11月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4家，参股子公司5家，对外投资8.51亿元人民币，总资产62.4亿元人民币。 北京某有限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区、北京中关村生命科学园进展有限责任公司、北京中关村软件园进展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。 1.2中关村广场项目简介：
中关村广场(原中关村西区)是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。总占地面积５１.４４公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。 它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。中关村广场的要紧功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。西区区内共划分为六个功能区，其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共治理设施；Ⅴ、Ⅵ为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，绿地面积达7.1公顷。地下为三层结构、总建筑面积达50万平方米的地下城。其中一层为北京都
案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。 问题： 1.乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？为什么？ 成立。因为根据《物权法》规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。 2.某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权？为什么？ 不是。因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约定抵押份额，属于连带抵押。抵押权人（即银行）可以选择就任一财产实现抵押权。 3.甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？ 具有法律效力。因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。当事人对房产权属作的特别约定，不具有物权效力。但是该备忘录没有违背法律的强制性规定，具有债权效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。 4.丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？ 有效。因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份买卖合同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。 5.丁公司是否有权拒绝履行支付400万元的义务？为什么？ 有权。因为丁公司可以行使不安抗辩权。虽然在甲公司、丙公司与丁公司签订的房产买卖合同中约定，丁公司应先交首付，甲公司后办理房产过户。但是，房产产权人丙公司在签约次日就和戊公司签订房产买卖合同。该行为已经明确表明，甲公司有无法履行交房义务的可能。作为先交首付款义务的丁方，有权行使不安抗辩权。 6.丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续？为什么？ 无权。因为甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。丁公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履
《房地产投资》教学案例 案例分析1：住宅物业开发 一、房地产市场分析要解决的问题 1、拟建项目是否有租赁市场和出售市场 2、该项目的租金或价格水平如何？市场吸纳的速度如何？ 3、为了使该项目在市场中更有竞争力，该如何策划或者推销？ 二、住宅市场分析 1、目标市场在哪里？ 市场区域的界定：自然特征；建设障碍；人口密度；行政边界；邻里区域的边界和人口统计；发展类型和范围；竞争项目的位置 一般来说，新建住宅中，有50%-75%的购买者或租用者来自当地社区 2、适合目标市场的价格和租金范围有多大 3、适合目标市场的住房种类是哪些，面积是多大？ 4、适合目标市场的住房需要具备什么样的设施和特色？ 5、吸纳或出租效果会怎样，市场占有率为多少？ McCall场地位于美国某州，是一块占地22英亩的郊区土地，距离华盛顿有20英里，是McCall农场中的一宗地块。其中McCall农场已经开发约6年，占地320英亩。该地块共有1400宗场地销售给个体营造者，其中67宗用于单户住宅开发，745宗用于建造联排别墅，588宗用于多户住宅建设。到1997年时，这些地块中尚有22宗联排别墅场地和500宗多户住宅的场地没有开发。 McCall农场已经没有用于单户住宅开发的场地。所有的场地开发都可以变动，该项目也是如此。 问题：1、该项目最适合市场的居住产品类型是哪种？ 2、该项目开发的居住产品最合适的定价是多少？ 房地产买卖投资案例分析 案例1： 某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假 1 定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。如何分析这项投资？ 解：简要投资回报分析如下： 1．计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元 2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元 3）有关税费 （1）营业税：400 000×5%=20 000元 （2）城市建设维护税：20 000×1%=200元