房地产产品研究-万科、融创、龙湖、绿城,架空层的做法

【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显】万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，同时留下一座不动产。

最后这句最重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。

万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。

同时也有了一大批稳定跟随的商家。

万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。

万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。

万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。

万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。

高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。

万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。

在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。

万达的商业人才这两年是流失最严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。

王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。

万达最可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。

架空层景观个案分析目录目录 (2)１．按功能分类 (3)1.1 园林景观 (3)1.2 泛会所概念 (4)1.3 社区配套 (6)２．按层高分类 (10)2.1 5米及以上 (10)2.2 2.2米~5米 (37)2.3 2.2米及以下 (49)１．按功能分类 1.1 园林景观白底的柱面，墙面用简单的木线条勾勒出中式花窗，万字格。

大的柱体巧妙的用青砖瓦面处理成碑或亭的形态，不规则拼花地面，摆置着古朴的桌椅。

门联、茶具，木雕、诗画显示着中国元素。

中式景观在架空层中能很好的运用，架空层有不少剪力墙和立柱，在制造中式景观可以充分应用：对景、借景、夹景、框景、隔景、障景、体现曲径通幽，移步异景的效果。

植物配置上都采用耐阴植物：海芋，富贵竹，巴西铁、散尾葵、棕竹、万年青等青砖灰瓦，亭廊桥阁、山石斜竹1.2 泛会所概念楼盘名称 泊岸雅苑（深圳）代理商 置业国际物业顾问 深圳市康厦置业有限公司物业管理 芭堤雅酒店整合推广 活力群策广告监管机构 深圳市筑宇建设监理有限公司建筑设计 广东省城乡规划设计研究院园林设计 澳大利亚柏涛墨尔本环境艺术设计公司泊岸雅苑（深圳）位于大梅沙金沙街(芭堤雅酒店后面)，总建筑面积约7.8万㎡，由三栋围合式坡地建筑组成，A、B栋为养生公馆，高12层，C栋为酒店公寓，高9层。

总户数430套，养生公馆（2房～4房、复式）面积64～230㎡，酒店公寓40～78㎡。

国际滨海酒店式社区，大梅沙唯一的养生健康居家型物业。

评：该小区位置临海靠山，周边配套稀少，售楼主打养生健康居家型物业。

体现养生健康居家型的是该小区的架空层设计。

架空层与室外景观融合成半开放空间：有健康园地、瑜伽天地、游泳池、球艺地带、高尔夫推杆练习场、乒乓球室、台球室、健身房、棋艺室、麻将室、网吧、西餐厅、茗茶室。

避开一楼销售弱势，合理利用了架空层，方便了居民，也增加销售卖点。

1.3 社区配套绿化休闲区：小区景观的延伸，园路穿过架空层，公共休息区域也作为一些管线出口、仪器仪表集中的管理区，方便管理。

绿城最新版别墅竟有6个院子!龙湖、万科、泰禾的合院别墅凭啥和它PK？这两年改善需求的大爆发，直接带动了低密度产品的流行。

而当中，又以中式合院别墅最甚。

据统计，2016年北京别墅市场中，每3个项目就有1个合院别墅。

绿城、万科、龙湖等房企也纷纷推出了自己的合院产品，前段时间，绿城更推出了拥有6个院子的合院别墅引发热议。

合院别墅为啥这么火？从经济层面来看，同样的地块情况，合院可以更好地提高容积率，即意味着可以建更多房子来卖。

从产品本身来看，合院产品通过围墙可以增强私密性，而且开间大，进深小，采光充足，可有效提升居住体验。

目前市场上的合院产品主要有3大类别，分别是经济型、改善型以及豪宅型，不同类别的产品设计上侧重点也有所不同。

今天，明源君就按照经济型、改善型、豪宅型的顺序分别来聊聊这3类合院产品的打造重点。

经济型合院别墅解决从无到有，追求性价比低总价合院别墅，瞄准的是经济实力不算高，但又向往别墅生活的中产家庭。

它的本质是解决从无到有的问题，讲究的是性价比，因此控总价是首要考虑的。

面积在200平方米以内居多，总价约200~500万元/套。

比如杭州绿城桃李春风推出的合院别墅面积最小的是83平方米，总价不用200万，未开盘就卖光了。

▲经济型合院别墅1、 L型布局有效提高容积率经济型合院别墅面积都不大，因此在整体布局上更强调用地效率。

从户型布局来看，更多采用L型布局，层数一般在3层。

最典型的例子是万科梦溪里（桂语里升级版）乐高小联排，采用了L型户型排布，两个户型通过二层进行连接，形成一个基本模块，而基本模块可以东西、南北随意拼接，再形成更大的单元，从而组成整个社区。

由于拼接的灵活和多联，规避了日照间距和山墙间距，有效节约了宅间空地，提升了容积率。

万科梦溪里单位户型建筑面积只有140平方米，但区域容积率高达1.1-1.2，覆盖率超过40%，大幅提高了用地效率。

来看一下户型图：桂语里有A、B两种户型，140方的别墅，做到4房2厅3卫，“L”型布局可以做出围合式内庭院，增加了更多采光面，即使是中间户型也可以出现东西向开窗，室内房间的分割更加自由。

万科地产住宅标准化体系研究-37DOC 化体系研究第一章：万科的进展时期万科首次扩张万科的再次扩张万科确定“3+X”进展目标第二章：都市空间结构变迁下万科的进展万科都市向心增长时期的进展万科都市离心增长时期的进展第三章：万科的都市住区模式（标准化产品线）都市花园系列金色家园系列四季花城系列第四章：万科项目细节处理手段大堂—门厅—总管房的交往空间功能公共设施设置布局第五章：万科项目客户细分核心产品系列下的客户细分０７战略调整后的客户细分第六章：万科的营销之道万科营销的通用手法不同系列的产品广告表现的风格区不第七章：万科标准化研究对公司的启发公司目标消费者设定公司产品线设定产品标准化后的营销推广方式第一章：万科的进展时期万科首次扩张在90年代初，万科进行了第一次大规模的扩张，从深圳一下子拓展到上海、成都、厦门、天津、北京等十三个都市，“跨地域开发”第一选择了全国性的经济中心和沿海的开放都市，类似鞍山、石家庄如此进展规模和市场经济进展程度不高的都市仅试探性进入。

在产品设计方面万科查找市场空白点作为切入点，除住宅以外项目一样还包括写字楼、商业、保税仓库等，随着上海都市花园项目的成功，奠定了万科以大众住宅作为房地产开发的主导方向。

在此期间万科积存了深圳的成功体会和国外的先进理念，到了90年代中后期，以都市中产阶级为服务目标的中档商品房“万科都市花园”系列品牌逐步成熟，之后“万科新城”和“四季花城”系列开始在各地相继推广。

万科的再次扩张时刻顺序表上海1990年前厦门1991年天津1992年青岛1992年北海1992年成都1993年鞍山1993年北京1994年沈阳1994年大连1994年石家庄1994年武汉1994年2000年开始连续在成都、南京、武汉、长春等经济发达、人口众多的内陆大都市进行住宅开发，逐步完善、推广“都市花园”“四季花城”“金色家园”三大品牌系列。

通过选择类似用地，以成熟产品为原形，按照不同地域作适当调整，万科通过简单的标准化，降低开发成本实现规模效益。

绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。

绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。

绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。

不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。

经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。

而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。

“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在king size的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。

住宅小区架空层利用探究发表时间：2017-03-27T13:15:16.413Z 来源：《基层建设》2016年35期作者：梁燕君[导读] 本文在简单阐述了架空层空间的概念和作用的前提下，对住区架空层空间的营造方法进行了整理。

广州普邦园林股份有限公司 510000摘要：架空层，顾名思义就是建筑物中用柱子架起来空的那一层。

它犹如一张白纸，可以让人们自由发挥，在上面画就最美最清新的图画，将景观设计的各种美好体现的更加淋漓尽致。

本文在简单阐述了架空层空间的概念和作用的前提下，对住区架空层空间的营造方法进行了整理。

关键词：住区；架空层；空间设计伴随着房地产市场的发展，人们对于住区的环境水平也有了较高的要求，开发商和设计师们也在想方设法地提高楼盘的附属价值。

特别是架空层空间这种兼备室内属性和室外属性的特殊空间被广泛应用了起来。

架空层空间的位置位于小区居民每天的必经之地，对架空层空间进行合理的规划设计有助于提高小区的整体景观效果，打造宜人的居住环境。

一、何为“住区架空层空间”住区架空层实际上是一个建筑概念，依据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中的解释可以知道：架空层是一种没有外围只有结构支撑的开敞空间层。

详细的说，就是把建筑底部空间的围合限定因素如墙、窗等去掉，房屋主要使用部分放在二层或者二层以上，底部腾空，用独立的支柱，以获取更多的空间。

形式上可采用局部或全部架空，从而形成通透的、延续的过渡空间，常表现为支柱层的架空空间，有的可为大面积的无柱空间，是有“顶”而无围护结构的空间。

中国的架空层有着久远的历史，在公元六七千年前的时候，中国已经有架空层的形式了，长江流域的杆栏式建筑就是现代建筑架空层的雏形，为避免蛇虫野兽的侵袭和防潮通风，我国西南地区的许多建筑也采用了架空构造。

20世纪80年代初，大部分底层架空层被当作储物间使用，而后人们生活水平提高，开始追求美观、时尚，架空层空间被用来作为停车场、物业办公、水电控制房使用。