商业地产分析报告范本
商业地产-2010年回顾及2011年预测
随着北京大规模居住片区的日益壮大,对商业配套发展提出了新的挑战。一方面是巨大的消费需求带来的机遇,另一方面,是区别于传统的商业中心、商务型商业设施的新型商业模式带来的风险。这种大型居住区的形成所带来的商业催化效应正开始逐步释放,望京商业的蓬勃发展可能仅仅是第一个开始。
商业地产(写字楼、商铺)
(一)写字楼市场分析
1、市场供应量下降、新增供应出现向边缘扩散趋势
自2005年北京写字楼市场供应达到峰值后,供应量逐渐回落。2009年尽管楼市火爆但由于经济危机的持续影响,写字楼市场并没能呈现类似住宅市场的繁荣。全年总供应量同08年基本持平,达到167万平米。2010年随着全球经济逐渐走出衰退,以及国内经济的稳定增长,北京甲级写字楼市场回暖现象明显。2010年下半年开始放量形成供应高峰,全年供应量将超过140万平米。其中有将近半数为自用为主的甲级写字楼。
根据2010年每月月统计数据,写字楼分布除传统的朝阳、海淀区外东城区新增供应明显增加超出了海淀区。昌平区写字楼新增供应占据了很大比例。城市中心区域的崇文、宣武也有少量供应。周边郊区供应略有增加。延续了09年供应相对分散的趋势。
2、写字楼成交基本稳定,朝阳占比34.8%居第一
2009年随着经济逐步回暖,房地产市场整体好转,全年写字楼成交较2008年有所回升,首次出现需求超过供应的局面,全年写字楼(期房+现房)销售达到278.3万平米,其中期房成交194.9万平米。2010年写字楼成交需求仍较为强劲,但是受到写字楼供应回落的影响,全年成交面积略有回落,预计全年成交将达265万平米,其中期房成交将达185万平米。2010年写字楼市场成交与09年基本持平,但是与住宅市场成交回落3、4成相比,写字楼市场已经凸显其投资优势。
河北唐⼭市商业市场调研报告（上）
2012河北唐⼭市商业市场调研报告
(上）
》》报告导读:
第⼀部分唐⼭城市研究
第⼆部分整体市场分析
第三部分城市商业调查
第四部分区域情况研究
第五部分项⽬业态建议PART1——唐⼭城市研究
1、城市概况
唐⼭别称“凤凰城”，
是河北省的⼀个省辖市，素
有“京东宝地”之称，是具
有百年历史的中国沿海重
镇。在这⾥诞⽣了中国第⼀
座现代化煤井、第⼀条标准
轨铁路、第⼀台蒸汽机车、
第⼀袋⽔泥、第⼀件卫⽣陶瓷，唐⼭被誉为“中国近代⼯业的摇篮”。2、城市历史
唐⼭，因市区中部的⼤城⼭（原名唐⼭）⽽得名。唐朝时，李世民两次东征，均屯兵现在市区的⼤城⼭，⼭赐唐姓，唐⼭由此⽽得名。
唐⼭历史悠久，早在 4 万年前就有⼈类劳作⽣息。商代属孤⽵国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直⾪省永平府和遵化直⾪州。
随着清代晚期“洋务运动”的兴起，清光绪三年（ 1877 年）在唐⼭设开平矿务局，引进西⽅先进技术，办矿挖煤。1878 年唐⼭建乔屯镇，1889 年改名唐⼭镇，1938 年正式建市。
1978年3⽉11⽇，唐⼭市改为省辖市。1984年12⽉15⽇，国务院批准唐⼭市为全国13个“较⼤城市”之⼀。
3、城市地位
唐⼭作为河北省经济中⼼，是联接华北、东北两⼤地区的咽喉要地和极其重要的⾛廊。
唐⼭是中国重要的沿海港⼝城市，环渤海区域中⼼城市，河北省域中⼼城市，是中国北⽅重要的的对外门户；也是东北亚重要的航运中⼼、物流中⼼、环渤海新型⼯业化基地。4、城市位置
唐⼭市位处环渤海湾中⼼地带（南部为著名的唐⼭湾），东⾄秦皇岛125公⾥，南距渤海40公⾥，西南⾄天津108公⾥，⾄省会⽯家庄366公⾥，西北⾄北京154公⾥，是联接华北、东北两⼤地区的咽喉要地和极其重要的⾛廊。5、城市交通
唐⼭市地处交通要塞，是华北地区通往东北地区的咽喉地带。铁路、公路、⾼速公路、港⼝相互交织。
京哈、京⼭、⼤秦、七滦、迁曹、滦港铁路纵横穿越全境。京沈、津唐、唐港、唐承、沿海⾼速公路与环城⾼速公路、国道相交连接，形成⽹络，四通⼋
〖项目定位专题研究〗
唐山项目商业部分市场分析及定位摘要................................. 01
2009.01
商业地产项目定位研究报告 2 唐山项目商业部分市场分析及定位摘要
背景
一、唐山项目商业介绍
1. 项目基本情况
2. 商业部分方案图纸
3. 项目情况分析
二、唐山商业市场分析
1. 城市经济研究
2. 城市商圈发展分析
3. 典型案例分析
4. 主要业态分析
5. 消费者研究主要结论
三、项目定位研讨建议
1. 形成一致的意见与建议
2. 各部门意见与建议
3. 外部专家意见与建议
4. 不同经营方案收益对比
5. 会后董事长基本认可的图纸修改内容
四、 前期定位工作流程改进建议
1. 业态规划和设计建议研讨流程
2. 项目开发前期主要对接工作分析
附件一
现场主要发言记录
附件二
消费者研究 3
一、唐山项目商业介绍
项目基本情况
项目位置
项目位于唐山市核心区，行政隶属于路南区，具体位置在抗震纪念碑和大钊公园东侧，东至-曾盛路，西至-文化路，南至国防道，北至新华道。
规划指标
用地面积21.27万平方米（用地红线内面积），总建筑面积104.6万平方米（其中地上88.6万平方米，地下16万平方米），容积率4.17，建筑密度46%，其中地上建筑面积中：大商业14万，酒店4万，写字楼14万，住宅33万，回迁23.6万（指标来源为规划院提供的2008年8月18日图纸）
用地性质
商业，住宅。其中：商业用地40年，住宅用地70年。
项目现状
地块四面临街，正在实施拆迁，现状主要为居民住宅，以二层为主。
商业部分方案图纸
4 项目情况分析
项目周边物业
项目周边道路
项目周边公交
5 项目主要临近商业
二、唐山商业市场分析
城市经济研究（为便于形成比较经验，与大连进行比较）
城市人口概况
城市综合经济概况
6
唐山市商业发展规划(2005-2010)
2006-02-08 08:41 文章来源：唐山商务编辑部
目录
第一章 总则/1
一、编制意义和作用/1
二、编制依据/1
三、指导思想/2
四、编制原则/2
第二章 商业发展规划的对象、范围和期限/5
一、规划的对象/5
二、规划的范围/5
三、规划的期限/5
第三章 唐山市商业发展的现状及分析/6
一、唐山市商业发展的历史回顾/6
二、唐山市商业发展的现状/6
三、综合分析及评价/11
第四章 未来商业发展的环境与条件（SWOT分析）/13
一、唐山市发展商业的比较优势（Superiority）/13
二、相对劣势与制约因素（Weakness）/14
三、面临的发展机遇（Opportunity）/16
四、挑战与威胁（Threat）/17
第五章 战略目标与阶段性任务/19
一、战略总目标/19
二、阶段性任务/20
第六章 商业网点布局规划/23
一、商业网点布局要求/23 二、商业网点规划思路/24
三、市中心城区商业网点布局规划/26
四、其它城区和县城商业网点布局规划/39
第七章 商品市场体系建设/41
一、消费品市场/41
二、生产资料市场/46
三、农产品市场/48
四、特殊行业市场/49
第八章 发展现代物流业/51
一、唐山市发展物流业的基本条件/51
二、物流业发展的基本思路、基本原则和目标/54
三、规划“三点三带，纵贯全市”的物流分布格局/56
四、加强物流发展平台建设/59
第九章 实施政策与措施/63
一、放开市场与宏观调控相结合，做好商业流通领域改革，切实转变政府职能，加强服务，鼓励竞争/63
二、存量调整与增量规划相结合，鼓励发展新型业态、连锁经营，依托存量，增量带动/64
三、扩大开放，鼓励民营企业参与，吸引外资与吸引民资相结合，放开政策，积极引导/64
四、产业推动与需求拉动相结合，发挥优势，培育文化/65
