二手房贷款中心设置方案1.18

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二手房贷款中心设置方案

中国建设银行洛阳分行

2009年12月26日

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二手房贷款中心设置方案

洛阳市为促进房地产市场的快速发展，在2004年11月，市政府开始重视二级市场的激活、推进，采取了一系列的措施，我行2005年办理了第一笔真正意义上的二手房贷款。随着近几年房地产市场的发展，金融机构都看到了二手房的发展前景，二手房贷款业务的推进却步履维艰，大力发展二手房贷款业务是前瞻性的，也是时势变化的需要。

在省分行、市分行提出大力发展二手房贷款业务的目标下，二手房贷款已成为战略性业务，是个人住房贷款业务新的增长点。发展二手房贷款业务拟在拓宽我行个人住房贷款未来发展空间，同时也是我行个贷产品拓展的需要，是同业市场竞争的需要，个人住房贷款业务经营人员应从市场培育、客户挖掘、全方位营销服务上重视二手房业务的发展。

一、二手房贷款业务简介：

二手房贷款业务在洛阳房地产市场上发展还不成熟，根据洛阳市房管局统计数据显示2009年1-11月，全市二手房交易套数8163套，成交面积69.2万平方米，成交金额8.2亿元，而同期一手房交易套数为26486套，金额90亿元，二手房与一手房交易量仅仅有1：11，远远小于大中城市的1：1，洛阳市各家银行中，目前仅有建行、交行、邮政、中行、中信银行办理，以建行、交行、邮政居多，目前邮 3 政银行办理二手房力度较大，工行基本不做，中行能不做则不做。由于市场上二手房贷款办理数量有限，洛阳市各家大银行办理的积极性不高。建行2009年1-11月共发放个人住房贷款60笔，660万元，平均每笔11万元。根据郑州市二手房贷款经营情况，金水行二手房贷款1—11月投放超过4亿元。对洛阳房地产市场来说，未来二手房业务发展的空间巨大，促进二手房交易，推进二手房金融业务，既挑战也是机遇，谁先下手就能抢占先机。

目前各家大银行对二手房贷款业务办理积极性不高的原因，一方面是市场量，成交量小，客户贷款需求小，难以为各家银行个人住房贷款带来量的支撑；另一方面是二手房贷款业务手续繁琐，占用大量人力物力，投入和回报不匹配；第三，作为中等城市购买二手房的客户从行业、职业、收入水平等等方面看客户群体还不及一手房客户，二手房整体客户群的综合贡献度较小。

二、建行二手房贷款及房管局业务流程：

我行二手房贷款有“间客式”和“直客式”两种办理模式，由中介公司推荐二手房贷款客户的模式，为“间客式”；买卖双方直接到建设银行申请办理二手房贷款的，为“直客式”。在我行 “间客式”和“直客式”流程均一致，结合房管局业务，办理二手房贷款全部流程如下：

卖房人（以下简称卖方）买房人（以下简称买方）通过中介公司或自行成交以后，签署买卖协议，然后卖方、买方共同提交材料到我行个贷中心咨询二手房贷款，对符合条件的，卖方选择我行认可（同 4 时房管局认可）的评估公司评估，买方准备首付款资金，手续齐全后，卖方夫妇、买方夫妇共同到银行进行贷款的受理面签，银行与买卖双方签订“二手房交易资金托管协议”，买方在建行存入首付款，建行支行网点冻结买方首付款，取得“二手房交易资金托管协议”及首付款冻结材料，手续完成后我行进行调查、上报、审批，审批通过后，买卖双方到房管局办理房产交易过户，过户地点可以是九都路二手房交易中心（二楼），也可以是洛南新区行政服务大厅，房管局受理完完交易过户受理后，买方到新区行政大厅财政受理窗口办理房产交易契税等税费缴纳，将完税凭证提交到办理房产交易过户的受理窗口（九都路受理窗口或新区房管局受理窗口），房管局过户受理无误后材料内部转复审（位于纱厂南路房地产大厦3楼），复审完成后，房管局将材料内部转至产权处出房产证（涧西区周山路），在过户受理完成至办妥房产证期间，买方可以出具支付令，授权我行办理“二手房交易资金托管”首付款的解冻和划转，在产权处办理完毕房产证后，由卖方或中介公司到产权处领取房产证并缴纳办证费，同时产权处做交易归档，归档后买方和建行抵押岗人员共同到新区行政大厅办理房产抵押手续，新区受理窗口内部将抵押手续转至抵押科办理抵押（房地产大厦3楼），同时客户到房管局抵押科交抵押登记费，抵押科抵押手续办理完毕后，将材料内部转至产权处办理他项权证（涧西区周山路），产权处他项权证办理完毕后，银行抵押岗领取他项权证同时客户缴纳办证费，最后银行放款。

房管局从受理房产过户到办妥房产证的时间，对外明确30个工 5 作日，从受理抵押到办妥他项权证对外明确10个工作日。

1、 建行办理二手房贷款流程：

（3）

建行审查贷款条件及交易真实性 （2）

到建行咨询

二手房贷款

（6）

建行根据评估价格和交易价格及买房人收入状况确定贷款成数及首付款金额

（7）

买卖双方到建行进行贷款面签 （10）

建行客户经理进行贷款调查并上报审批

（11）

贷款审批通过银行与借款人签订借款合同

（15）

领证人（中介或卖房人或银行人员）领取房产证

（18）

建行领取房屋他项权证后发放贷款 （8）

买方开立交易资金托管账户，交存首付款，买方、卖方、建行三方签订“百易安”协议 （9）

支行网点根据“百易安”协议冻结首付款

（14）

买房人下达支付令，建行将“百易安”托管首付款划转卖房人收款帐户 （1）

买卖双方通过中介达成成交意向

（4）

由我行认可的评估机构评估房产 （5）

评估机构出具房产评估报告

（12）

借款人（购房人）办理借款合同公证

（16）

买房人办理土地证过户手续 （13）

买卖双方到房管局办理房产过户手续（详见过户流程）

（17）

借款人（买房人）与银行人员到房管局办理抵押手续（详见抵押流程） 6

从环节（1）到环节（3）2天，从环节（4）到环节（5）2天，从环节（6）到环节（12）5天，从环节（13）到环节（15）房管局原则上30个工作日，从环节（17）到环节（18）房管局原则上10个工作日，全部流程最快45天。

如果我行引入担保机构对二手房贷款进行阶段性担保，从环节（13）到环节（18）银行取得房屋他项权证，均有担保公司全部负责落实，落实房屋他项权证后，解除担保机构阶段性担保责任，可以缩短时间最少一个月，大大缩短买卖双方成交到卖房人拿到全部房款的时间，从而提高效率，缓解制约业务发展的瓶颈压力。

2、房管局办理房产过户流程：

3、房管局办理房产抵押流程：

产权处领取房产证（涧西区周山路） 房管局窗口受理抵押（新区行政大厅） 房管局抵押登记

（纱厂南路） 房管局窗口受理过户（九都路或新

区行政大厅） 财政窗口交税费

（新区行政大厅） 房管局复审

（纱厂南路）

产权处办理房产证（涧西区周山路） 7

三、二手房贷款中心设置：

二手房贷款中心的成立，旨在建立一个专业、综合、方便、快捷的二手房贷款渠道，通过二手房贷款业务的介入，促进二手房交易市场的繁荣，提高我行二手房贷款业务量。

1、二手房贷款中心的职责：

要从事全行二手房个人住房贷款业务的经营职责，参与住房金融与个人信贷部对全行二手房贷款的管理，具体职能：

（1）负责拟定和组织实施二手房业务发展规划、战略、经营策略；

（2）负责组织实施二手房业务计划分解和落实，推进经营目标的实现；

（3）负责二手房业务直接营销、关系维护和宣传工作；

（4）负责同业市场二手房贷款经营的信息搜集、分析；

（5）负责本中心经营人员的学习培训和对所属支行网点的培训；

（6）负责向上级提出二手房贷款业务发展决策的参考建议。

2、二手房贷款中心的工作目标：

在2010年的市场培育期，二手房贷款经营目标为1500万元，在2011年的市场发展期，二手房贷款的经营目标为3000万元，在2012年的市场发展期，二手房贷款的经营目标为5000万元。

3、二手房贷款中心操作模式

在二手房中心从二手房业务的受理成交、贷款咨询、贷款受理、产权处出他项权证（涧西区周山路） 8 房产评估、房产过户、房产抵押、办理公证等等，实现“一站式、全流程”操作，需要房管局受理人员、二手房中介人员、评估公司人员、公证处人员、房贷客户经理共同办公，如果采用阶段性担保方式，需增加担保公司人员。

4、机构编制及人员设置

二手房贷款中心是隶属市分行房金部的二级机构，与目前的个人住房贷款营销中心、个人消费贷款营销中心平行。

按照上级行关于个贷营销中心的设置标准并结合业务发展实际，其设置标准为10人，其中：

（1） 中心主任1名

（2） 专职客户经理6名

（3） 系统录及资料初审人员2名

（4） 内勤及资料传递1人

考虑到开办初期，业务量较小，在目前开办业务时期，设置房贷款客户经理2—3人，内勤1人，暂由个人住房贷款营销中心代管。其他人员设置如下：

具有实力中介公司2—3家，人员2—3人；

与我行合作评估公司2家，人员2—3人；

公证处1人；

房管局受理人员1-2人；

担保公司人员1-2人。

5、客户经理考核： 9 由于目前二手房市场量远远不及一手房市场，二手房贷款业务的拓展作为战略性业务经营，因此在考核上区别于一手房贷款，业务的拓展拟定市场培育期、市场拓展期和市场发展期。

（1）市场培育期：

采用鼓励政策，经办二手房贷款客户经理的基本工资不低于经办一手房贷款客户经理平均工资为基础，根据每个客户经理办理二手房贷款数量，按照产品计价的方法，定价每笔二手房XX元，每10万元二手房贷款XX元，另外支付计价工资。

（2）市场拓展期：

采用激励政策，经办二手房贷款客户经理的基本工资采用部分保底，部分激励的措施，以一定比例（XX%）平均工资为基础，根据每个客户经理办理二手房贷款数量，按照产品计价的方法，定价每笔二手房XX元，每10万元二手房贷款XX元，另外支付计价工资。

（3）市场发展期：

采用全额计价政策，经办二手房贷款客户经理的工资全部按照产品计价的方法，定价每笔二手房XX元，每10万元二手房贷款XX元，另外支付计价工资。

四、目前存在的问题及解决办法：

1、市场业务量偏小：

实施二手房业务培育期，时间半年到一年，主要通过业务宣传、营销渠道建立、流程改造等措施为市场拓展打下基础。

另外，我行的二手房贷款评估机构经省分行核准仅有两家，均在