目录一、前言1．背景2．范围、目的2．1范围、分类2．2目的3．技术路线和方法3．1技术路线3．2方法二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究1．地铁地下商业物业开发经营的特点1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性2．几个城市地铁地下商业研究2．1上海的经验与做法2．2广州的经验和做法2．3北京的经验和做法2．4香港的经验和做法3．小结3．1地铁商业经营分布特点3．2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略3．3来自香港地铁商业经营的借鉴三、深圳商业物业经营状况分析1．深圳市商业物业市场现状1．1供给状况1．2需求状况1．3深圳商业物业经营状况1．4小结2．深圳商业物业市场发展趋势2．1商业物业供给量预测2．2商业物业需求量预测2．3商业物业租赁状况预测2．4商业物业营销趋势四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析1．深圳零售业发展的特点1．1规模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高1．2购买力来源多元化1．3零售业态完备，业态调整和创新取得成效1．4零售商业平均利润率处于微利边缘1．5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势1．6将形成新的多极商业服务体系2．深圳市消费者购买力2．1深圳市常住人口特征2．2深圳经济状况及常住人口消费能力2．3流动人口消费特征2．4深圳市消费结构五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划1．站厅零星商业物业经营策略分析1．1站厅零星商业物业的分布1．2站厅零星商铺的人流特点1．3地铁站厅零星商业物业经营策略2．地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析2．1大剧院站厅商场2．2世界之窗站厅商场2．3会展中心站厅商业区六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析1．岗会间地下商业街1．1研究对象概况1．2周边环境特点1．3消费者消费特征1．4经营策略2．市民中心站地下商业街2．1研究对象概况2．2周边环境特点2．3周边人流特点2．4经营策略七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议1．商业物业经营的主要模式2．经营模式选择的考虑因素2．1站内商场位置的特殊性2．2投资的承受能力2．3以经营回报的期望2．4租赁市场的态度2．5地铁公司的经营管理能力3．地铁商业物业经营模式的建议八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议1．招商方式2．招商策略3．租约安排4．宣传广告4．1宣传推广策略4．2宣传推广的主诉求九、深圳地铁地下商业物业经济效益评估1．站厅商业物业1．1投资额1．2营业收入1．3营业支出1．4利润额（单位：万元）2．地下商业街（商城）2．1投资额2．2经营收入2．3经营费用2．4利润额（单位：万元）2．5全部投资回收期十、问题与建议1．主要问题1．1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰1．2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险1．3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大2．建议一、前言1．背景深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2004年年底建成投入试运行。
