商业综合地产整合营销方案(农贸城),内容齐全,很有学习参考价值
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四季美农贸城项目策划组
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四季美农贸城
中央商务街整合营销方案
四季美农贸城项目策划组
2009-07-25
四季美农贸城项目策划组
第 2 页 共 36 页 第一篇 市场环境分析
一、区域市场特征
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汉口北市场群规划布局七大专业市场和公路仓储物流园、铁路货运物流园、港口水运物流园等三大物流园区，总用地面积17000余亩，建筑面积1500万平方米，总投资300余亿元，全部建成投入运营后，年实现销售额2000亿元以上，从业人数50万人。
在政府多项优惠政策的引导支持下，现已建成、在建和拟建项目有汉口北批发第一城、四季美农贸城、中国家具CBD、五洲建材城、纵横汽车大世界、中国长江金属交易中心、汉口北荣中石化物流基地等七大专业市场。
汉口北市场群专业市场一览表
市场名称 项目规划用地 总建筑面积 总投资 预计年销售额 年创税收 安置就业人数 市场概况
汉口北批发第一城 3800亩 380万方 60亿元 500亿元 10亿元 20万人 集小商品、鞋业、皮具、酒店用品、服装、家纺、塑料制品等多门类专业批发市场
四季美农贸城 4200亩 300万方 60亿元 1000亿元 10亿元 10万人 分为六大市场和一个展示配送交易中心，包括蔬菜、食品、花木、水产、冻品、粮油等。 四季美农贸城项目策划组
第 3 页 共 36 页 中国家具CBD 2170亩 300万方 52亿元 400亿元 10亿元 8万人 包括国际城、国际品牌街、仓储物流、家具学院、研发中心、休闲商业、社区服务、商务酒店、生产基地等八大功能。
五洲建材城 2000亩 289万方 56亿元 324亿元 9亿元 9万人 经营业态有：灯饰照明、陶瓷洁具、地板木制品、管材管件、五金水暖、板材型材、油漆涂料、橱柜厨电、集成系统、软装饰等十大类。
纵横汽车大世界 2000亩 350万方 58亿元 100亿元 10亿元 3万人 经营范围包括汽车文化推广与展示、高档品牌用品交易、汽车美容保养、专业汽车维修服务、餐饮休闲等。
中国长江金属交易中心 2120亩 60万方 20亿元 —— —— 0.2万人 主要经营钢材贸易、仓储、物流及加工。
汉口北荣中石化物流基地 1000亩 —— —— —— 5亿元 —— 经营范围石油贸易、仓储、物流。
预计 7290亩 1689万方 306亿元 2324亿元 54亿元 50.2万人
——
结论：
1、 汉口北市场群规划面积大，批销、采购商户众多，年销售额大，在此从事商务配套服务，与市区同类型商铺相比，消费人群体更加稳定，更加持续，更加集中，同业竞争小，利润来源持续稳定，商业远景广阔；
2、 七大专业市场批发城集聚，在武汉尚属首例，如此大规划大产业，商务配套服务可谓是个极大的市场机会点，增值空间巨大。
3、 目前汉口北物流商贸认可度较高，未来3-5年内这里必将成为武汉财富热点区域，商业配套服务也会在武汉此番产业优化大调整中抢占先机，赢得未来。
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二、临近市场概况
中央商务街位于解放大道北延线与汉口北大道交汇处，与四季美农贸城的食品批发城和蔬菜批发城毗邻，这两个批发市场为本项目的经营商户提供最稳定的客源保证！
1、四季美·果蔬批发市场
总建筑面积达40万平方米，可提供大档口400个，分为鲜货、干货、精品区三大交易区，24小时不间断营业。
2、四季美·食品批发城
总建筑面积60万平米，一期建筑面积20万平米，有标准商铺共计6000余个，并按1:2以上的比例配备有标准仓库，是中部地区市场规模最大、食品品类最全、配套设施最完善、物流仓储条件最优的食品贸易集散地。
结论：
1、 以上两大市场将于今年底和明年上半年相继开业，届时，距离本项目1公里范围内，至少十万经营商户、往来客商和市场工作人员从事农副产品批发，可保证本项目能聚集足够的人气和消费力，可保证商务街前期正常运转；
2、 由于农副产品流通业长期受益于国家政策支持，属于民生热点问题，行业优势明显，其配套商业服务利润来源相对稳定，风险较低； 四季美农贸城项目策划组
第 5 页 共 36 页 3、 四季美果蔬批发市场24小时不间断营业，经营时间不受限制，回报率较高。
三、竞争性项目分析
1、商铺类型
楼盘名称 销售面积（m2） 层高 开盘时间 销售价格（元/m2） 优惠政策 销售情况
批发第一城商业配套 约6000 一 层：5.7米；
二、三层：5.4米 2009年7月1日 一层：正面街均价16000元，背面街均价8600元
二层： 正面街均价8000元，背面街均价7000元
三层：正面街均价6000元，背面街均价4800元
四层：均价4500元 自营：一次性96折；
贷 款97折
投资：一次性98折；
贷 款99折 成交清淡
家俱CBD商业街 20000 一 层：5.1米；
二、三层：4.6米 2009年7月1日 一 层：均价13000
二三层：10000（买一层送一层） 开盘时认筹客户，
投资：一次性95折；
贷 款96折；
经营户：一次性86折；贷 款88折
截止目前，一次性99折，贷款无折扣 成交一般，约售出30-40% 四季美农贸城项目策划组
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2、公寓类型
楼盘名称 项目地址 项目类型 项目规模 销售价格（元/m2） 租金水平（元/月） 销售情况
龙辰丽湾 刘店正街 住宅 总建面10.76万m2 2649（二期） 尚未交付使用 一期已售完
汉北家园 刘店村 住宅 一期2.38万m2
总建面8万m2 2400（存量房） 毛坯房：300元左右
装修房：600元左右 一期已售完
盘龙庭苑 刘店正街 住宅 总建面1.8万m2 2631 尚未交付使用 正在销售
特征表现：
1、从7月1日配套商业的开盘效果看，批发第一城和中国家俱CBD的硬广持续了一段时间，但市场反映不佳，成交清淡。
2、两个项目商业街入市价格偏高，特别是小商品城配套商业街定价上明显高于家具CBD。
3、本案周边代表住宅项目价格均在2700元以下，租金水平在300元左右，即每平米的租价每月不超过3元钱，而且这类住宅主要针对刚性自住需求为主，投资比例较小，其中较低的价格优势以及升值潜力是投资选择的主要原因，出租对象主要以常住家庭为主，对本案公寓投资客户分流会有一定影响。
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分析结论：
批发第一城和家具CBD配套街的开盘，成交不是太好，主要原因有以下几点：
1、批发第一城、家具CBD尚未进入对外营业阶段，通过部分投资型客户的针对性访谈，均表示对近期市场走势尚不明朗，信心略显不足，同时整个目标客户市场观望气氛较浓；
2、在项目推广宣传上，缺乏实质性的（主体市场）招商业绩炒作，也造成了投资客对市场火爆现象的怀疑，更加重了投资客的观望情绪；
3、在定价策略上，表价较高，造成投资门槛较高，风险较大，投资客户在供铺成本与盈利回报之间对比权衡后会大大减缓其购买意向及行动。因此，定价策略要遵循认筹期内客户的反应综合考虑；
对于周边住宅项目，我们要认识彼此差异，寻找自身优势和生存价值，以更好的定位自己：
4、本案公寓投资更侧重于“商务”功效，主要是满足汉口北市场群内的经营户、往来客商的商旅住宿、公司办公、休闲娱乐等商务配套需求，纯粹的个人出租、自用住房功能比例较少。而周边住宅项目的投资，则主要以居住功能为主，出租或转手均是满足不同人群的基本居住需求。因此，虽然周边住宅项目会对本案投资客产生一定分流，但不会产生较大性冲突。
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第 8 页 共 36 页 四季美农贸城项目策划组
第 9 页 共 36 页 第二篇 项目分析
一、项目概况
汉口北中央商务街总建筑面积近7万平米，由六栋主体大楼及首层商业街组成，分为政务中心、金融商务中心、主题商业街和生活中心四大功能板块，内设市场管委会、政务服务中心、金融服务区、城市候机厅、通讯营业厅、商务写字楼、连锁商务酒店、多功能服务型公寓、大型生活超市、特色餐饮酒店、休闲娱乐中心、主体购物街及市场群生活配套区等经营业态，是汉口北专业市场群唯一的政商一体化综合性配套项目。
中央商务街各楼栋面积分布细表
A座 B座 C座 D座 E座 F座 每层
面积合计 公寓间数统计
一层商铺
汉口北市场群管委会入驻 1089.21 1651.75 2782.45 2729.16 1176.33 9428.9 栋号 每层 2-6层合计
二层 1348.13 2155.72 3299.37 3248.22 1378.08 11429.52 B座 28 140
三层 1262.21 2108.16 3337.42 3242.33 1370.88 11321 C座 40 200
四层 1262.21 2108.16 3337.42 3242.33 1370.88 11321 D座 72 360
五层 1262.21 2108.16 3337.42 3242.33 1370.88 11321 E座 72 360
六层 1262.21 2108.16 3337.42 3242.33 1370.88 11321 F座 30 150
各栋公寓合计 6396.97 10588.36 16649.05 16217.54 6861.6 56713.52 合计 242 1210
中央商务街总面积： 66142.42
