从微观经济学的视角分析中国房价

用供求定理分析中国房价
国贸2班 100302222 吴楠
我国房地产业的发展一直受到广泛关注，有两点原因：第一，住房是民生的重大需求，每一个人都需要住房，因此房地产问题不仅是经济问题，而且是社会问题，甚至是政治问题。

第二，房地产对于国民经济的拉动作用是相当大的。

房地产的发展不仅能拉动生产资料的需求，还能拉动消费资料和服务业的需求。

随着我国工业化、城市化的进展，新就业人口和从农村转移到城市的人口不断增加，想改善住房条件的家庭日益增多，对住房的需求一直会保持比较旺盛的态势。

学习了微观经济学，我们了解到，在市场经济中，商品价格是由需求和供给的均衡决定的。

由下图可见，目前中国各城市房价较高，主要是由消费者对住房需求过大从而导致供给不足造成的。

经济学中讲到，供求关系是决定商品价格的主要因素。

下面从需求和供给两方面说起。

2011年四月十大城市新建住房同比价格指数
城市同比新建价格指数
北京天津沈阳上海南京济南杭州长沙广州深圳102.8 104.9 107.3 101.3 100.2 107.8 98.8 107.1 103.8 103.1
数据来源：国家统计局
一、从需求方面分析
(1)人们消费水平的增加。

随着现在居民的消费水平的日益增长，大家对买房已经形成一种热潮，大家纷纷把收入用来买房。

(2)城市化进程的加快也推动了房地产的发展，大家对买房的热情只增不减。

(3)随着降低首付、贷款利率优惠等措施相继出台，大大刺激了老百姓的买房欲望。

总而言之，在高需求的大环境下，物以稀为贵，所以中国目前的房价降不下来。

二、从供给方面分析
(1)随着物价的增长，以及各种政府政策的限制，现在房产的开发也遇到瓶颈。

地方政府出于增加财政收入的自利性目的，率先开始行动，即提高土地价格，因为地方政府是土地市场上唯一的卖家，在市场上处于完全垄断的地位，通过提高土地价格，地方政府实现了财政收入的增加。

但这种行为导致了土地的升值预期，从而引发了房地产开发商的土地囤积效应，结果就出现了有效供给不足。

(2)市场中的时滞现象，房地产商所获得的信息有出入，不能很好很全面的了解房价市场。

(3)房地产供给结构的不合理：房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，从而更多地开发高档商品房或者豪宅。

而与居民基本需求密切相关的普通住房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。

(4)地价过高。

近日，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。

全国620
个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。

土地价格在房价中的比重应该根据具体的城市情况而言，偏远、小城市中，地价在房价中的比例并不会太高，这些地方土地价格很低，不能反映出实际的成交水平，但是对一些大中城市来说，这样的数据在30％-40％，甚至以上都很正常。

三、面对高房价我们应采取的政策
（1）从消费者的角度
扭转心理预期，从当前住房的房价收入比指标考察来看，人们对于房价持续上涨的预期使得有效需求不断膨胀。

因此，缓解有效需求过旺的重要前提就在于扭转消费者的预期心理。

居民购房时应根据自己的收入水平量力而行、逐步过度，梯级改善住房条件。

即对那些暂时无力买房的可以先租赁住房，待条件逐步成熟时再买房。

（2）从房地产商的角度
第一，最近一个时期，一些中企“拿地”和“地王”产生过程中扮演了一个不好的角色，央企应该改变自身形象，为社会多尽一些责任；第二，转变房地产行业的盈利模式，现在一些开发商推高了房价，但是交易量下降了，这实际是“竭泽而渔”，其实他们的利润未见得上升了；能否创造一种“较低房价+较高交易量”的盈利模式呢？如果这样，也许就会出现一种大家所期待的房地产行业发展的良性循环。

（3）从政府的角度
首先，政府应做的是对全国各地房产总量需求和总量供给能力调查，对调查的结果认真进行分析研究。

从而对未来5年、10年、20年、30年之内的总需求和总供给有个基本的把握，以及时配置和调动各种资源和力量，有效化解这一供需矛盾，从根本上稳定人心民心。

其次，政府应做的是对自身重点、一般和临时性工作的进一步界定或明确。

总需求和总供给失衡在哪里？差距有多少？自己能做哪些？应该非常清楚，这样，才能不乱阵脚，才能事半功倍。

第三，市场的监管。

临时的工作就是据市场动态或供需的阶段性矛盾，出台阶段性财政、金融、税收政策和奖罚措施，予以综合调控，使供需总体处于较为平衡或稳定状态。

政府应加强对商品房买卖双方乃至整个社会生产与消费人群的在消费观念上的引导教育和社会保障体系的建设。

只有政府采取合理措施，一切从群众出发，为人民着想，房产商有良好的职业道德操守，消费者合理消费，才能创造一个和谐的房产环境。