城市住宅房地产成本及利润测算简要公式
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城市住宅房地产成本及利润测算简要公式
Revised as of 23 November 2020
中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式
测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅
成本简要测算：
A 城市住宅成本=（B 土地楼面成本+C 建筑安装成本+D 其他费用）*E 分摊系数
城市住宅成本包括：土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地
域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。
B 土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积
土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税
金。
B 土地楼面成本可通过公开土地转让市场价格或其他渠道获悉，
C 建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数 K
建筑安装成本如需要落实较准确价格，可咨询当地工程造价咨询公司专业人员。
结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。
7 层以下框架结构建筑成本 =600-700 元
7-18 层框架结构建筑成本 =700-800 元
18 层以上框架结构建筑成本 =800-1000 元
安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤
气、中水处理、变电所等。
7 层以下安装工程成本 =100-120 元
7-18 层安装工程成本 =200-250 元
18 层以上安装工程成本 =500-700 元
装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等
7 层以下装饰装修成本 =100-150 元
7-18 层装饰装修成本 =200-250 元
18 层以上装饰装修成本 =350-450 元
室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热
网、室外照明等。
室外基础设施配套成本=100-150 元
根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，
墙壁也薄。一般以山东一带为基数 1，黑龙江为 ，广东为 。
调整系数 K=，
D 其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程
保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。
其他费用成本=450-500 元（在小城市这笔费用会很低）
综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：
序号 项目名称 7 层以下 7-18 层 18 层以上
1 结构建筑 600-700 700-800 800-1000
2 安装工程 100-120 200-250 500-700
3 装饰装修 100-150 200-250 350-450
4 室外基础配套 100-150 100-150 100-150
5 小计 900-1100 1200-1400 1750-2300
6 调整系数 分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如
楼梯间、物业管理用房、车库等：
7 层以下可取 ，
7-18 层可取 ，
18 层以上可取 。
每平方米利润简要测算：
所得税税前利润=（平均销售价格-住宅成本-销售费用-营业税金及附加-财务成本贷款利息）*
平均销售价格可取售价中间值，
住宅成本可由前面公式简要计算，
销售费用按照平均销售价格 5%计算；
营业税金及附加按照平均销售价格 %计算；
财务成本贷款利息按照 150 元计算；
是考虑土地增值税，如不缴纳就不需要交纳。一般土地增值税为 30%，即系数本该是
，但考虑到开发商基本上会使用加大成本，减少缴税的各种手段，故上调到 ，有时
地方政府鼓励会开发，此费用就优惠掉了，落入开发商的腰包。
举例说明一下开发商利润水平：大连某可看海高层
平均销售价格=8500 元/平方米
A 城市框架毛胚住宅成本=（B 土地楼面成本 1200+C 建筑安装成本 2300+D 其他费用 500）*E
分摊系数
A 城市框架毛胚住宅成本 =3905 元/平方米
销售费用 =400 元/平方米
营业税金及附加 =440 元/平方米
财务成本贷款利息 =150 元/平方米
所得税税前投资利润 =（8000-3905-400-440-150）*=2484 元/平方米
所得税税后投资利润 =2484*（1-33%）=1932 元/平方米
税后投资利润率 =1932/（3905+150）*100%=%
按照一个项目三年运作建设销售期计算，则此项目年税后利润率为（1+%）开三次方再
减 1 即为年税后投资利润率 %。
高层建筑是最低的收益项目，要是多层及小高层，年投资利润率更高，可达到 15-20%。
上述是总投资的利润率，更应关注的是计算其资本金利润率。一般在房地产开发中，资本金国
家目前规定要达到开发资金要求的 40%，综合考虑地产商贷款银行贷款、拖欠工程款、施工单
位垫款、房屋预售资金回流等财务杠杆，实际开发商在整个项目开发过程中，资本要求一般低
于国家要求的 40%，在 30%-40%之间，甚至更低。
资本金利润率 =税后投资利润率/40%
上述例子中的
资本金利润率 =%/40% =119%
资本金年利润率 =%/40% =35%
上面简要的测算，只是正常盈利能力的测算，操作的好，盈利能力更高。开发商降低成本的方式很
多，常见如：
土地出让中降低出让年限，如果国家规定住宅一般使用权为 70 年，而开发商只要 50 年，
或更低。这样可少交土地费用。
保温采暖作低要求
防水用劣质材料
外墙简单处理
内墙分隔厚度低导致隔音差
更恶劣的是让设计院在设计中钢筋含量使用最低限度，减省钢筋
更多的是房屋抵押给施工单位
在纳税中，故意增加成本，少交税
通过人际关系及商业贿赂，少交政府相关收费
其他等等。以上见解及价格主要是提供大家参考，在国内房价上涨的浪潮中，在房价的市场博弈中，
能比较清楚了解双方的底细，加强砍价能力。
