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第二节我国实体法律制度实体法律制度是指规定人们在政治、经济、文化和社会生活等方面权利与义务关系的法律制度的总称。
我国的民事法律制度在所有的法律部门中，民法是与我们的日常生活最为密切的法律部门。
我们的人身、人格、财产等利益都受到民法的保护，我们与他人之间的买卖、租借等日常活动都受到民法的调整。
一个人终其一生，甚至在出生前、死亡后，都要受到民法的保护和约束。
例如，母腹中胎儿的继承权受民法保护；人们的名誉权、著作权等权利在其死后一定时间内仍受到法律的保护。
民法被奉为“生活的百科全书”，因为民法规范既蕴涵着一定的生活理念，又内含着丰富的生活技巧。
认真学习、掌握民法的知识和规定，不仅有助于依法办事，也有助于恰当地解决许多现实生活问题。
（一）民法的概念和原则民法是调整作为平等主体的自然人、法人和其他组织之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
我国1986年公布并施行的《民法通则》，概括规定了民事法律的基本制度。
民法的基本原则是对民事立法、司法和民事活动具有普遍指导意义和约束功能的基本行为准则，其效力贯穿于整个民事法律制度。
民法的基本原则主要有五个：一是平等原则。
是指民事主体享有独立、平等的法律人格，在具体的民事法律关系中互不隶属，能自主地表达自己的意愿，其合法权益平等地受法律保护。
二是自愿原则。
又称意思自治原则，是指民事主体在法律允许的范围内有完全的意志自由，可以根据自己的意愿参加民事活动，作出民事行为，并自主地决定民事法律行为的形式与内容，任何组织和个人都不得非法予以干预、强迫或胁迫。
三是公平原则。
是指应当以利益均衡作为价值判断标准来调整民事主体之间的物质利益关系，确定其民事权利、民事义务和民事责任。
四是诚实信用原则。
是指民事主体从事民事活动、行使民事权利或履行民事义务时，应本着善意，讲求诚实，不规避法律和约定。
五是禁止权利滥用原则。
是指民事主体在行使民事权利时，应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益和他人利益。
1 法律与生活——以案说法 内容： 1、民法和民事诉讼法 2、刑法 3、婚姻法与继承法 4、劳动合同法 5、消费者权益保护法
民 法
相关法规： 1、《民法通则》 2、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》 3、《物权法》 4、《合同法》 5、《担保法》 6、《担保法解释》 7、《侵权责任法》
《物权法》 我国《物权法》起草始于1993年，先后举行了100多次座谈会，收集群众意见1万多条，经全国人大常委会审议六次，历时14年才最终通过生效。 物权法的调整对象——物的归属关系和利用关系。基于归属关系而产生所有权，基于利用关系而产生用益物权和担保物权。 不动产和动产的含义： 不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。 动产是指不动产以外的物。
“一房二卖”中的法律问题及权利保护 案例： 甲将自有房屋一套作价50万卖与乙, 乙支付价款后搬入该房居住.一年后,由于房价上涨,甲又将该房以60万的价格卖与丙,并与丙到房管局办理了过户手续.丙要求乙搬出该房屋,乙认为自己买房在先,是该房的房主,乙、丙就该房的所有权发生纠纷。 问：该房的所有权属于谁？为什么？
第一节 物权法原则 一、物权法定原则 二、物权的公示公信原则 （一）公示原则 1、公示原则的含义 通过一定的方式向公众公开表明物权的状况。 2、公示的的原因和目的 原因在于物权的对世性。 目的在于明确物权的归属和维护交易安全。 2
3、物权公示的方法 （1）占有是享有动产物权的公示的方法，交付是变动动产物权公示的方法。 第23条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 第24条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 购买机动车要注意的问题：采登记对抗主义，而非登记生效主义。 案例： 甲将自有的手表一块以200元的价格卖与乙，甲当即将手表交与乙，约定5天后，乙支付价款。2天后，丙表示原以250元的价格购买该表，甲要求乙返还该表，乙拒绝归还手表但愿意付款200元，双方就此发生纠纷。 问：乙有无义务退还该表？为什么？
案例： 甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？（司考08/3/9） A．甲 B．乙 C．丙 D．丁
（2）登记是享有不动产物权的公示方法。登记变更是变更不动产物权的公示方法。 第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 对于不动产采登记生效主义 注意： 1、不动产登记簿与权属证书的关系 第17条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2、更正登记、异议登记 第19条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》 1、房产商恶意欺诈，双倍赔偿 2、到期不办房产证可索赔 3、销售广告为商品房合同要约 4、合同无效准许解除按揭 5、撤迁户优先补偿安置房 6、商品房质量差可解除合同 7、商品房合同不轻易确认无效 8、包销商也要参与纠纷诉讼 9、房屋交钥匙就算交付使用 10、房子缩水3%以内不能解除合同 11、集资房、房改房、经济适用房不适用 3
购买商品房要注意的问题： 1、房屋所有权证和国有土地使用权证 2、小产权房的法律风险及产生原因 3、防止“一房多卖”的方法是要尽快到有关房屋管理部门办理过户登记手续。 4、房产商出售预售房（期房、楼花）所要求的“五证”： 《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。 购买预售房可能产生的风险（如烂尾楼）。 购买期房后及时到相关部门办理预告登记手续，可以防止“一房多卖”。 问题：商品房“按揭”是怎么回事？ 第20条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 （3）《物权法》规定的其他公示方法 第28条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第29条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第30条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第31条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 （二）公信原则 1、公信原则：指交易相对方因按法律规定的公示方法进行交易而产生受法律保护的效力。 2、公信的目的:在于保护交易相对方的信赖利益，维护交易安全和交易秩序。 3、公信原则包括的内容 （1）动产占有人和不动产登记记载的权利人在法律上被推定为动产和不动产的真正的权利人。 （但有足够证据，也可以推翻） 如：夫妻关系存续期间购买的商品房但登记在丈夫名下的情况。 （2）法律保护信赖依据法律进行公示的交易相对方。 善意取得制度就是公信原则的一种体现。 第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的； (二)以合理的价格转让； (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
三、区分原则 是指在法律上将一项商品交易分为债权行为和物权行为两个法律行为。 当事人订立交易合同的行为是债权行为，而当事人按交易合同进行标的物的交付或登记行为为物权行为。 在一项商品交易中，物权行为是独立于债权行为之外的法律行为。未进行物权行为的，并不影响已生效的债权行为的效力。 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合 4
同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 区分原则的意义： 过去我国司法实践中没有区分原则的规定，当事人进行签订商品房买卖合同（债权行为）后，由于没有过户登记（物权行为），而判合同无效，这是不公平的。现在按区分原则，即使没过户，买方不能取得房屋，但买卖合同有效，可以要求对方承担违约责任，从而维护了守约方的利益，这样更公平合理。 乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？( 07/3/6) A．合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任 B．合同无效，甲应返还所受领的价款 C．合同有效，甲应继续履行合同 D．合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失
第二节 所有权 一、所有权 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 所有权属完全物权。只有取得了所有权才能对物充分行使支配权。 为什么人们要买房，而非租房？ 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。 二、业主建筑物区分所有权 案例：顾然地诉巨星物业排除妨碍、赔偿损失纠纷案 1997年10月，原告顾然地入住三和花园4号29E室复式房屋，并与三和花园原物业管理人巨星物业签订了《公共契约》。1998年10月，原告购买了一只长、宽、高分别为4.267米、2.286米、1.219米,上口面积9.754平方米，占地面积8.826平方米，自重362.8公斤，可容水4160.5公斤的浴缸，欲安装在560室的跃层。但巨星物业以安装该浴缸需通过安全测定为由不予准许，后原告多次欲吊装该浴缸都被制止。2001年12月，顾然地向法院提起诉讼。原告诉称：被告的职责仅是对物业进行管理，却以原告安装、使用这个浴缸会影响楼房安全为由，阻止原告安装浴缸。以至该浴缸长期搁置在户外，损坏严重。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成精神损失和财产损失。请求判令被告排除妨碍，给原告赔偿精神损失5000元，人工费损失7600元，并负责本案诉讼费。一审、二审原告都败诉。 该案涉及的是区分所有人行使专有权利的限制问题。 本案争议的焦点有三个： （1）系争浴缸能否放置在三和花园的29E室的跃层？ （2）被告巨星物业是否有权制止顾然地安装系争浴缸的行为？ （3）顾然地在此案中是否遭受损失？损失应由谁承担？
建筑物区分所有权的特征主要有： 1、主体身份的重合性，建筑物区分所有权人既是专有部分所有人，还是共有部分共有人和管理人； 2、权利内容具有复合性，是专有部分所有权、共用部分共有权和管理权的集合。 3、专有权具有主导性，即专有权、共有权和社员权三种权利统一构成一个完整建筑物区分所有权，在转让、抵押、继承或抛弃时，应将三者一体为之。 第71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第73条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
