富力地产商业版图日渐扩大

2

目录

中投顾问点评：富力地产 传统商业智慧书写大鳄传奇................................3

富力地产.......................................................................6

公司介绍......................................................................6

发展历程......................................................................7

发展策略......................................................................8

16年筑梦11城................................................................9

“限购令”下 富力铸辉煌........................................................10

中国城市化进程生力军.........................................................11

稳固中等待爆发...............................................................12

做有良开发商.................................................................14

负债比率上升为业内最高.......................................................17

商业地产领域势头强劲..........................................................17

加紧布局商业地产.............................................................17

进行销售型商业地产的布局开发.................................................19

全产品体系创造商业地产王国...................................................20

富力地产商业版图扩大.........................................................22

挖掘商业地产多元化...........................................................22

公司管理层....................................................................24

董事长.......................................................................24

富力双雄.....................................................................26

一个前锋，一个后卫.........................................................26

富贵险中求.................................................................28

经得起考验的友谊...........................................................29

挥师北上...................................................................30

公司数据分析..................................................................31

房地产行业电子书推荐..........................................................35

3中投顾问点评：富力地产 传统商业智慧书写大鳄传奇

在广东地产品牌方阵中，富力算是一个另类。富力董事长李思廉和联席董事长张力，一个

来自香港，一个来自广州，两人并无亲戚关系，却能够一直保持真诚合作。

正是因为李、张的组合，富力地产从一开始便有了本土化和国际化的特色，紧跟国内城市

的发展脉络，同时又保持开阔的国际视野，最终在成为“广州王”之后，能够在2002年顺利闯关

北京，通过了布局全国的“中考”；又在3年之后，于香港逆风上市，通过国际“大考”。 从最初

的3000万元发展到现在销售200多亿元，富力在“李生”和“张生”两人四手联弹的合作下，在短短

的16年间，成为国内的领军房企。

【小考 郊区闯入市中心6年成为“广州王”】

在东圃大马路，有一个楼盘叫富力新村，这个远离市中心的楼龄10多年的楼盘，如今二手

价仍然近9000元，毫不逊色于市中心同类物业。 说到富力地产的起步之作，不少人只是记得了

富力新居。但实际上，富力新村才是富力地产的“最初”，后来有“广州王”之称的富力地产，在

郊区东圃开始了地产之路的“学前班”。

富力地产高层回忆起这个作为起步的首个项目，当时是因为是资金不够开发广州市中心项

目，就把眼光放到了当时其他发展商都不看好的郊区。那年东圃镇有一个国有企业需要改造，

富力地产便积极参与合作，产品也定位在普通市民能够接受的价格，带装修价格仅为2000多元，

一推出便受到了市场的欢迎“人弃我取”“价廉物美、货如轮转”便开始成为富力拿地和销售的两

大原则。

在开发富力新村之后，富力地产逐步积累了资金，拿到了广州市区的“通行证”。这次富力

把眼光放在了大家都不看好的荔湾老城，首个项目拿下广州嘉邦化工厂，开发富力新居。当初

项目周边环境恶劣，很多开发商都不愿意接手，让富力获得了较低的价格以及宽松的付款条件。

当年富力新居以带装修4500元/平方米的低价开盘，在开盘前两天就出现了排队的现象。富力新

居实现了“当年拿地、当年建设，当年开盘”。

富力新村和富力新居的成功，让富力地产意识到，在广州大力推进城市化建设的过程中，

参与旧厂改造是大势所趋，也是房地产发展的“主线”。于是，富力地产便扎根广州老城，改造

旧厂房，开发适合普通老百姓居住的新住宅小区。

经过多个项目的积累，富力地产在各行业企业树立了诚信的形象，也获得了更多的机会，

成为广州市场最大的一匹黑马。到2001年末，富力地产在广州完成的大型改造与创建项目，总

面积超过250万平方米。销售额也迅速提升，连续三年获得广州地区销售冠军，到2002年富力的

销售额已经达到23亿元。

从东圃的“学前班”到顺利进入广州市区市场，富力地产在“小学”阶段为今后的品牌发展打

下了坚实的基础，探索出自己成熟的开发模式，包括拿地理念、成本控制，以及营销技巧。此

外。富力地产也在业界建立了自己的品牌优势，以及一定的资金实力。这为富力地产接下来的“中

考”顺利打下基础。 【中考 勇闯北京 顺利布局全国】 在广州市场已经建立优势的富力地产显然有着更大的发展目标，2002年，富力地产开始了

新一轮的挑战，也算是其发展历上的“中考”，这次富力把考场放在了北京。 2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细>> 2002年3月，在北京还名不见经传的富力地产以近32亿元的

价格拿下了北京东三环地王，这个举措在京城楼市乃至全国楼市都

引发了地震。不过在富力地产看来，这其实也是在做“老本行”，东

三环地王是北京起重机厂等五家老厂房所在地。 当时有个段子，华远集团总裁任志强和SO H O中国有限公司

董事长潘石屹都替富力算了一笔账。结论是，这块地必须卖到8000

元/平方米以上方可盈利，而其时周边地段的商品房单价不超过6000

元。言下之意是地块市场风险很大。 京城大鳄的质疑，其实也是对富力模式的考验。但是这一次，

富力地产同样涉险过关，在富力自己的成熟模式下，北京富力城开

盘以6900元/平方米起价开始销售，只用短短9个月的时间就创下

了18亿元的骄人销售佳绩，也让所有质疑的业内人士大跌眼镜。 北京富力城的成功运作，楼市“中考”的首场胜利，让富力地

产成功取得全国市场的入场券。随后，富力地产开始了全国布局，

先后进入了天津、成都、重庆、西安、上海等重点城市。 而在广州总部，富力地产也抓住了广州城市发展的新方向，重点布局饱受质疑的珠江新城。

2003年9月，富力大胆斥资7.7亿元买下数幅商业地块，开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓

等商用物业，随后富力地产持续增持珠江新城项目达到16个，成为珠江新城当仁不让的地主，

珠江新城也被业界戏称为“富力新城”。 在现在看来，珠江新城每一个项目都是香饽饽，但在当时却只有富力地产大胆拿地，这也

是实践着富力“人弃我取”的拿地理念。 在全国多个城市，富力地产也开始了住宅与商业并行的开发之路，开发多个超甲级写字楼，

以及超五星写字楼。在经过市场的多轮考验后，富力地产把商业地产与住宅开发的分配锁定在

7.5比2.5的比例，力求在住宅的快速发展和商业开发稳定投入中取得平衡。 【高考 “逆风香港上市”】 2002年顺利闯关北京之后，富力地产在全国多个城市继续拿地。有了更大的发展平台之后，

4