三老旧小区调价撬动新政出台

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中国物业管理
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■文/
莫太贵
三老旧小区调价撬动新政出台
面对柳州市老旧住宅小区每月每平方米平均只有0.38元的物业费，广西福来物业服务有限责任公司（以下简称“福来物业”）成功实现了“桃源居”、“辉煌苑”、“西雅华庭”三个老旧小区物业费的调价，受到了柳州市物价局、柳州市住房和城乡建设委员会的关注，并与2012年3月5日联合下发《关于加强柳州市老旧住宅小区物业服务收费管理的通知》。

三老旧小区顺利调费
2011年初，经过深思熟虑和周祥布置，福来物业决定在管理服务的小区抽出三个老旧项目率先推行物业费上调。

这三个项目分别是“桃源居”、“辉煌苑”、“西雅华庭”，其中建筑面积最大的项目是“桃源居”，多层住宅总建筑面积114220平方米，商铺建筑面积2500平方米，共954户，其他两个项目分别在30000平方米左右，三个项目的交付使用时间基本上都在2005年。

首先，对准备实施上调物业费的老旧小区进行宣传，把企业近年的收支状况向小区业主公布，明确资金缺口，述说企业运作困难的因素，同时组织企业相关人员进行讲解培训，以便向业主做好解释沟通工作，然后分批安排管理人员逐户登门拜访，分发上调物业费的征求单，经过反复工作，业主对企业上调物业费的要求终于有了初步的认识，小区业主认可企业上调物业费的人数达到并超过三分之二以上，在此基础上，企业还分别与每个业主签订《物业服务补充协议》，
进一步完善了上调物业费的补助工作。

其次，邀请业委会、业主、业务主管部门、物价部门、城区住建局、社区等单位和部门的代表参加企业组织的上调物业费恳谈会，听取各方意见，达成共识。

恳谈会后又将相关情况再一次向小区业主进行公示，使上调物业费的前期准备工作尽量做到规范圆满。

通过一系列规范运作，三个老旧小区上调物业费最终获得小区业主的认可和政府相关部门的备案，“桃源居”小区原物价部门批文的物业费收费标准是0.30元/平方米/月，将物业费调整到0.41元/平方米/
月；“辉煌苑”从0.46元/平方米/月调整到0.55元/平方米/月；“西雅华庭”从0.50元/平方米/月调整到0.70元/平方米/月，三个老旧小区的物业费调整幅度在原来收费标准上平均提高了30%。

虽然这三个老旧住宅小区的物业费调整取得了成功，但在调整过程中其困难程度远比想象的大。

刚开始，福来物业向业主提出需要调整物业费，在小区贴出相关告示、公示相关资料，业主根本不予理采，也不给予配合，绝大多数业主片面地认为，企业调整物业费若没有政府相关部门批文是不合理的行为，但也有不少业主经过耐心的讲解后，认为调整物业费还是合理的，此刻，“情”和“理”发生了激烈的碰撞，如何化解这对矛盾？福来物业将小区业主认可调整物业费的签名单公布给尚未签名的业主，以此保证此事的透明度，业主看见签名的业主名单后也在相互商议，这种透明的方式最终赢得了绝大多数业主的认可。

调费工作几点启示
通过三个老旧住宅小区物业费的调整操作，福来物业更深刻地体会到调整物业费不仅需要企业规范、细致、耐心
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地工作，还得有日常规范的服务为基础。

福来物业管理服务的小区，除了严格遵循《物业服务合同》实施外，还尽力提供更多的人性化服务。

譬如业主家办喜事，在楼道燃放烟花炮竹，燃放物品发出的气味影响邻里，福来物业事前都会做好相关的安排，事后及时清洁恢复；业主的日用小家电坏了，维修人员不收分文，及时为业主修好，哪怕是掏钱买零配件也在所不惜。

在调整物业费的过程中，最让人感动的是一位姓李的业主，其妻子是下岗人员，家里还有老人需赡养，小孩上大学，家境并不富裕，当管理人员登门宣讲调整物业费时，这位姓李的业主第一个带头签名，同时还在他所住的单元劝说其他业主支持调整物业费，他说到：没有物业服务企业的辛勤工作，哪有小区整洁的环境，这么多年来，只有三角钱的物业费，真不知道你们是怎样熬过来的，这物业费早该调了。

福来物业上调老旧小区物业费的成功案例在柳州物业管理行业是一次有益的尝试，不仅打破了物业费上调难的坚冰，也推动了当地物业服务企业有秩序地开展此项工作。

与此同时，福来物业上调物业费的做法也给地方政府相关部门对老旧小区上调物业费的管理提供了借鉴。

自上世纪九十年代末，柳州市仅有的20多家物业服务企业到如今已增加到200多家，虽然行业在不断发展壮大，但行业的经营状况却不尽人意。

究其原因是物业服务用工成本逐年加大，物价不断上涨，而柳州市住宅小区的物业服务费一直都以企业申报物价部门审批的模式操作，物业服务费收费标准一经定下，基本为“多年不变”。

主管部门出新政
柳州市2009年以前交付使用的老旧小区，经物价部门审批的物业费大部分都在每月每平方米0.38元，尽管如此偏低的收费标准，不少业主仍未能按时缴费，个别甚至是长期不交费，对于物业服务企业而言不要说调整物业费，就是按每月每平方米0.38元的标准收齐物业费，都是一件极不容易的事。

“桃源居”、“辉煌苑”、“西雅华庭”三个老旧小区调价后，柳州市物价局、住房和城乡建设委员会前往小区，和福来物业进行了实地调研。

2012年3月5日，柳州市物价局、柳州市住房和城乡建设委员会联合下发《关于加强柳州市老旧住宅小区物业服务收费管理的通知》，文件的出台对理顺老旧住宅小区物业服务用工成本不断增加与物业服务收费偏低的矛盾、统一规范住宅小区物业服务行为和收费行为将会有积极的意义，对老旧小区上调物业费应具备的条件、管理分类和规范操作都进行了严格的规定。

可以预见，相关政府部门出台的文件给物业服务企业上调物业费提供了政策扶持，也推动了物业管理行业的可持续发展。

相信在政府主管部门的支持、物业服务企业的积极应对以及业主的理解、支持下，物业费上调难的坚冰一定会被打破。

◇
作者系广西福来物业服务有限责任公司总裁
编辑：张增艳王莹莹
链接：
关于加强柳州市老旧住宅小区
物业服务收费管理的通知
各物业服务企业：
一、老旧住宅小区是指2009年3月1日以前交付使用且未实
行柳州市物业服务等级标准和收费标准的小区。

老旧
住宅小区调整物业服务收费价格按照以下情形分类管
理：第一，成立业主大会的，由业主委员会与物业服务
企业协商，参照《柳州市普通住宅物业服务等级标准
和收费标准》制定调整方案。

第二，尚未成立业主大会
和业主委员会的，实行物业服务等级标准和收费标准
备案制度。

第三，业主委员会任期届满后，6个月内仍
未完成依法换届的，实行物业服务等级标准和收费标
准备案制度。

二、各城区住建局负责辖区内老旧住宅小区物业服务等级
标准和收费标准的备案受理和审查，指导和监督业主
委员会、社区物业服务部、物业服务企业开展工作；市
物价局负责市区范围内老旧住宅小区物业服务等级标
准和收费标准备案管理工作以及网上公布工作；市住
房城乡建设委负责指导各城区住建局开展老旧住宅小
区物业服务等级备案管理和监督管理工作。

三、老旧住宅小区申请办理物业服务等级标准和收费标准
备案的，应符合以下条件：第一，该物业服务区域尚未
成立业主委员会，或业主委员会任期届满后6个月内尚
未依法换届；第二，物业服务企业依法经营、履行合同
义务，在最近一年内无被查处违法行为,或者无重大投
诉行为；第三，该小区属2009年3月1日以前交付使用且
未实行柳州市物业服务等级标准和收费标准的项目。

四、老旧住宅小区调整物业服务价格的，应按照“审计测
评—公示征求—签订协议—提出申请—验核公示—
备案执行”的程序进行。

五、老旧住宅小区不调整物业服务价格但拟实行柳州市柳
州市普通住宅物业服务等级标准的，申请备案程序予
以简化，程序㈠和㈢可省略，相应材料可不提交。

六、经备案后，物业服务区域依法成立的业主大会决定不执
行上述备案标准的，上述备案的调价行为自动终止。

七、市物价局在“柳州价格信息网”（网址：http://www.lzjg.
）上及时公布上述备案结果，供市民查阅及下载。

本通知从二O一二年三月十五日起执行。

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