房地产项目管理(工程管理)的重点

政工・企业文化・管理　建材发展导向２０１０年０７月　

浅谈房地产开发经营的工程管理　

郭元英　

（福建省厦门市３６１０２６）　

摘　要：本文主要分析了房地产工程管理之间的平衡衔接问题，以求对相关企业能提供有益的建议和积极的参考价值。　关键词：开发管理；规划管理；施工管理；协调　

１前言　

近几年，房地产业在国民经济中的地位目趋重要．它的迅猛　

发展己成为国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我国的　

房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化　的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的　转轨期。房地产的工程管理工作逐步走向完善化、成熟化。房地　

产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之　

中，其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施　工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程　全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决　

条件。　

２开发管理　

开发管理是指开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公　司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，　

也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的　经营模式。　

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要　内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量　

及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、　

报建等。　财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务　

状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目　

的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自　身营业费用的处理。　销售部门就是要把企业开发的产品——楼房卖出去，其工　作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售　

渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员　的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系　

的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上保障。　开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财　

项目工程管理流程

（一）项目工程管理流程图

项目工程管理流程项目实施准备阶段项目实施阶段项目后评估阶段集团工程分管领导物管公司或物管处监理机构设计部所辖地产公司销售部所属地产公司计划管理小组所辖地产公司工程部所辖地产公司成本控制部所辖地产公司财务部所辖地产公司开发部集团常务副总裁所属地产公司工程总监所属地产公司总经理/董事长集团营销管理部/财务部/总裁办/产品研发部集团工程管理部施工单位集团总裁/董事长YNY编制《项目开发指导书》组织各专项验收，并办理备案证监理规划、实施细则监督实施审批根据审定的《项目目标成本》拟定《项目工程建设大纲》，监督实施物业移交提供施工许可证提供地质详勘报告组织招投标，签订合同组织承包商考察合同交底组织分部（项）验收、重要节点验收、预验收、分户验收参加评审以及提供各专业设计施工图组织项目定位工作，编制产品定位报告，配合编制《项目目标成本》提供水、电通审核组织收方签证、材料管理、月进度款审核等审核提供施工道路和场地平整项目实施启动大会组织实施审批配合编制《项目全成本目标成本》，监督实施建设大纲、图纸交底组织编制《项目全成本目标成本》产权面积的公示筹建项目工程部组织技术变更、材料管理、竣工验收等办理产权面积审查产权面积物业接管，准备“两书一证”竣工结算及结算协议的签订组织与物管和施工单位签订三方协议提供“两书”样本目标成本的评估履行维保责任实施结果评估建安目标成本的评估评估报告形成项目评估报告，为新项目提供决策依据评估报告审核Y下发地产公司分解实施Y参加评审组织集团各部门对地产公司报送的目标成本进行评审审核审核YYYYN备案1. 目的

确保项目工程建设全过程处于受控状态，使项目的质量、进度、成本及资源得到最合理的控制。

2. 适用范围

适用于开发项目建设全过程的管理和控制。

3. 术语和定义

3.1项目工程管理：就是为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、协调与控制。

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简析房地产工程管理的主要问题

作者：吴军

来源：《城市建设理论研究》2013年第20期

摘要：房地产发展到今天，已经是国内最热的行业之一，其所占各地GDP的份额逐年攀升，大批的专业或非专业企业都在进行地产投资，随着政策的调控，市场竞争越来越激烈，房地产所涉及的方面比较多而杂，如何搞好房地产的工程管理成为了每个房地产企业所面对的主要问题。为此，本文通过对房地产工程管理主要内容进行了简要阐述，分析了其特殊点，分析了房地产企业在工程管理中常见的问题，并给出了应对措施。

关键词：房地产；工程管理；问题；措施

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

国内经济的飞速发展以及城镇化进程加速了房地产的井喷式的发展，房地产毫无疑问已成为国内的主要产业之一。高速的发展也带来了一系列的问题，而这些问题都可以归结为企业管理不到位所致，而工程管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，因此，做好房地产工程管理对地产开发企业来说具有十分重要的意义。

房地产工程管理的内容

所有的投资的目的都是为了追逐利润，房地产投资之所以这么火爆，也是因为其利润可观。房地产商终极的目的就是把商品（各类商品房）销售出去，要想实现这一目的就需要更多的去满足消费者的需求。消费者购买房产关注的无非就是地段、价格、房型、周边配套、增值潜力、开发商品牌、工程质量、物业管理、景观等因素，除地段外，要最大限度满足这些内容就必须做好房地产的工程管理工作。

2.1 项目启动会管理制

项目启动会的目的是作出项目土地取得后的第一次、也是最重要的一次决策，明确项目的成功标尺及具体指标，需要对项目进行沙盘推演，设定项目的决策点、控制点，识别项目风险点，提出预案，建立本项目开发的总纲领文件。

工程管理　ＳＣｌＥＮＯＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　匝圆　论房地产施工项目管理　吴浩然　（佛山市高明区碧桂园房地产开发有限公司　广东佛山　５２８０００）　摘要：随着社会主义市场经济体系的不断发展，建设施工项目招标削度的完善和项目责任承包制度的不断深化，运用现代化管　方．法，　高施工管理水平，取得最大的经济效益，已成为房地产开发企业面临的巩固，生存和发展的一个十分重要的课题。作为一个集房地　产开发、建设、装饰　物业于一体的企业，实施建筑施工是一个十分重要的组成部分。　关键词：房地产　项目管理　中图分类号：　ＦＵ７２　文献标识码：Ａ　文章编号：　６７２—３７９Ｉ（２００８）１２（ａ）一０Ｉ　２７一Ｏｌ　１房地产项目管理的特征　通过项目管理就是寻求项目成本、时　间、资源和质量等要素的最优均衡控制。　它有几个明显特征：（１）目标明确。对房地　产开发项目而言，项目管理的目的性十分　明确，那就是高效率的实现开发商规定的　项目盈利目标。为了实现这一目标，项目　管理的一切活动都要围绕这个总的目标进　行。从这种意义来说，项目管理又是目标　管理，即在限定的时间和限定的资源消耗　范围内，确保高效率地实现项目目标。（２）项　目经理个人负责制。项目管理的另一个特　征就是卜分强调项目经理个人负责制，这　是由房地产开发项目的复杂性和系统性所　决定的。虽然各个方面的专业人员的参与　是必要的，但决策权必须集中。否则，多头　负责，就会造成相互扯皮、职责不清和效　率低下。（３）充分的授权保证系统。项目管　理的成功必须以充分的授权保证系统为基　础，如果仅仅给某人冠以项目经理的头衔　和责任，而不授予相应的权力，项目照样不　能或功。例如，开发公司董事会如授予总　经理项目经理的头衔和责任，却又不给其　充分的授权，事事都要过问、干预，那样的　话总经理祧没有办法协调控制，项目经理　也就是名存实亡。　２在房地产开发、建设和施工实践中，房地　产开发企业在新的形势下，必须正确处理　好二个方面的要求　一是房地产开发市场的竞争愈演愈　烈，市场激烈竞争的外部环境对房产开发　企业提出了新挑战，市场经济的最基本规　则就是优牲劣汰。要在国有土地出让项目　招标中获ｊｌ生，除必须是具备企业资质和整　体实力外，还须要在建筑施工的技术、质　量、施］一管理等方面具有优势，使企业达　到生产诸要素合理科学的配置，运用现代　化的管理方法，合理配置人力资源，保证质　最、降低消　Ｅ　挖掘内部潜力，依靠科技进　步以达到最大的经济效益。二是在房产开　发和建设过　中，对施工企业内部推行项　目承包剐。作为一个集房产开发、建设和　施工于一体的企业，施工项目也是企业生　产经济效益的基点。我们在对每一个开发　项目的施工推行承包经营责任制后，从基　数的确定，指标的制定，到实施落实，最终　效益的考核，方法的采用是实现承包经营　责任制一个非常重要的手段。根据项目特　点，预测与控制整个工程项目的施工活动　所需的最低人力、物力、财力消耗等，从　而，取得最大的经济效益，成了项目体现现　代管理的内在驱动力。特别是在建设企业　置于市场经济之中，经济运行规律将无情　地检验企业对现代科学管理方法的运用，　是企业在竞争中的很大的成败因素。可以　这样说，在知识爆炸的时代，现代化管理方　法的运用成为项目管理的当务之急。　３正确选用“方法”，还需管理的保证　由于施工项目是一次性的任务决定了　项目管理的特殊性。即项目管理既要适合　于施工企业所具备的经营管理水平特点，　又要具备项目所处的时间、环境等条件的　特点。在运用科学管理的方法上，任何照　搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准　项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄　弱环节，正确选择一种或多种现代化管理　方法，以提高项目管理水平和工作效率。　我们在运用量本利分析法进行项目目标成　本管理中，不能简单地对产量、成本、利润　三者的依存关系，应用数字模式，预测一个　目标值，而且，还要根据企业生产管理需　要，建立目标成本管理制度，通过目标分　解，各子系统健全跟踪制一一信息反馈一　总结考核的全过程，不断推进成本管理，　确保经济效益的提高。　４抓好动态管理，坚持运用科学的管理方法　需要不等于存在。只有认真抓动态过　程的管理，反复运用，才能使科学管理方法　成为项目上的现实存在。如网络计划在施　工管理中很实用，编制一个网络计划并不　很难，但要坚持运用这一网络计划却不容　易。由于计划执行过程是复杂的动态过　程，又受到各种复杂多变因素的影响，在施　工计划实施中经常会与原计划有出入，出　现与实际进度不是提前就是拖后时，克服　“网络易破，画了无用”的思想，坚持对网　络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调　整、反复运用取得实际效果。　５用好“方法”，必须抓基础管理　在实施现代化管理过程中，离不开基　础管理，如计量管理，监测手段、编制和　执行各类定额、统计报表、信息管理等。　无论运用何种现代化管理方法，都离不开　这些基础工作所提供的资料、数据和信　息，如果没有正确的计量技术和监测手段，　没有详尽全面的统计报表，没有及时有效　的各类信息的反馈，再好的现代化管理方　法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好　各部门的基础管理，积累更多、更全面　的基础资料，为更好地使用现代化管理方　法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工　项目中发挥更大的作用。　６提高项目管理人员素质，科学实施项目管　理　要使项目管理现代化，其管理人员一　定要具备现代化管理的素质。特别是项目　经理，一定要具备与时俱进、不断仓ｌｊ新的　观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知　在项目管理中必须突出以人为本的思想。　对于规模较大的项目，项目经理必须要掌　握和善于运用电脑等工具，进行全方位的　网络管理。如果管理人员不具备这些管理　素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难　的。同时，要求项目里每一位管理人员，要　随着社会的不断进步，科学管理技术的不　断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。　通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项　目经理的素质，决定了能否带出一支合格　的项目管理队伍。具备了一支高素质的项　目管理队伍，才能使项目体的各项工作在　健康、有序的环境下开展。　７结语　目前，房地产开发和建设施工企业的　管理水平还普遍不高，企业的经济效益还　低于当前国际的一般水平。随着房地产市　场和建筑市场的进一步规范，利润将随之　降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理　水平和项目管理人员的素质，不断开拓创　新，才能使房地产和建筑施工企业得以生　存和发展。