大明宫商业项目策划方案

- 1 - 大明宫商业项目、住宅项目商业部分 前期策划方案 - 2 -

第一部分：大明宫商业项目 第一章 商业部分 一、 西安商业地产及大明宫区域商业地产市场概况

1. 西安商业地产市场分析  随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。2011年，西安商业物业的供应量达到了106.45万平方米。在调控政策影响下，部分投机性需求转向，商业地产需求有所加大；而政策的持续加压下，商业地产也成为房地产企业的“避风港”。此外，在西安的持续扩张下，商业的需求也不断提升，诸如浐灞区域、曲江区域，加速了市场供应攀升。

 2011年西安商业物业各城区销售情况 从分城区的销售情况来看，2011年，城北区城北新房商业地产销售情况较好，占全市总销量的38.6%。在市政府北迁、地铁2号线开通的利好带动下，无论是市政配套的支持还是房企的加大建设，城北区商业市场热化显著。 - 3 -

 2011年西安各物业去化周期比较

住宅 办公楼 商业 12月末结转可售量 1032.92 132.19 366.33 月均销化量 76.81 5.39 7.8 存量去化周期 13.45 24.53 46.97 截至12月末，西安商服用房为366.33万平米，写字楼为132.19万平米，可以看出，商业物业市场存量较大。从去化周期来看，全市商业物业需46.97个月方能消化完，周期远远高于住宅、办公楼物业。以目前的去化情况来看，商业地产未来销售情况甚是堪忧，销售压力仍然十分巨大。

 城北区商业地产市场前景广阔

市场存量 （平方米） 月均消化量 （平方米/月） 去化时间 （月） 城北 980453.2 29600.59 33.12 高新 671556.19 16071.44 41.78 城南 1009655.11 15502.74 65.13 上表是商业物业销售量较好的前三个城区，可以看出，截至2011年12月城南区城南新房市场存量较大，相对而言高新区市场存量较少；但是通过去化周期的对比可见，城北区98万平方米的存量仅需33个月就消化完，而城南区城南新房100万平方米的存量却需要65个月才能被市场所消化。可见，相对这三个城区，城北区商业市场需求量大，发展空间广阔。 - 4 -

2. 大明宫板块商业地产市场分析  大明宫板块最早为西安建材家居专业市场的聚集地，流动人群较多且杂，但随着大明宫国家遗址公园的建立，太华路的潜力迅速被挖掘，万达、万科、中建、大明宫实业、经发等国内知名地产开发商纷纷在本区域内进行项目开发，其中万达第五城商业体量20万㎡，万达集团在西安开发的最大的项目，因此太华路将是北郊未来的商业、商务、居住的中心。发展潜力巨大。

 大明宫板块商铺销售价格及租金分析 楼盘名称 楼盘位置 总建筑面积 销售均价 户型面积区间 租金 业态组成 项目品质 万达 第5城

北二环与太华北路交汇处向北20 0米 A区20万㎡ 4~5万元/㎡ 150㎡~250㎡ 预估200元/㎡/月 临街门面、百货、餐饮、娱乐 中高端

大明宫 中央广场

太华北路与北二环交汇处东南角 一期商业部分30万㎡ 预估商务办公公寓7000元/㎡ 47㎡~68㎡ 预估220元/㎡/月 大明宫家居馆、超市、餐饮 中高端

 大明宫区域已建商业项目市调 - 5 - 太华路片区目前临街商铺销售均价基本保持在30000元/㎡，一层租金135元/㎡/月左右，前期主要是以建材市场等专业市场业态为主，投资环境相对于同区域其他片区尚有一定的距离。但是目前发展势头迅猛，后期投资潜力大，成为本区域商业地产最大的优势。

二、 规划设计

1. 项目总体定位 1） 市场定位——高端百货+配套商业 总宗旨——自持+销售。在保证商业后期能够成功运营前提下，建议公司能够自持部分商业物业，将非自持产品做成大多数投资者较能接受，且又能够多出商业面积的建筑形态。

2） 定位论证  首先，对于大型的商业城市综合体，由开发商自持商业会使商业后期的经营有保障，避免后期运营混乱的情况。

 第二，从项目所在区域的整体商业环境上分析，北面有万达广场，西面有华润欢乐颂等大型的购物中心，将本区域由过去以建材销售为主的目的地型消费市场成功转型为随意性消费市场。继续增加百货业态，会进一步增强区域整体的消费磁场，吸引更多的消费人群。

 第三，万达广场、华润欢乐颂项目的消费档次定位属于中端标准，建议本项目引进品牌知名度和消费档次高的百货业态，形成区域内的消费差异化，如世纪金花、广州百货、王府井百货等高端百货商家，保持良性的竞争，共享消费人 - 6 -

群。  第四，在西安城北原商业和商务中心未央路已经基本饱和的情况下，本项目在区域必将成为城北新的商业商务中心，因此投资潜力较大。

 第五，主力店的入驻是对项目消费人群和档次最为有利的保证。依托此优势将非自持部分的商业定位为配套商业，为本项目写字楼、公寓和周边居住工作的人群服务，主要以精品零售、餐饮、休闲、娱乐等业态为主

2. 楼位规划排布

1） 规划布局原则  在保障商业部分容积率前提下，将商业面积最大化。  充分考虑后期运营消费动线，将万达广场、华润欢乐颂等项目的人流引入本项目。

 考虑主力店对于位置、动线交通和展示面的要求。  保障商业部分的消防安全问题  商业排布的合理性：沿有利街面优先排布为原则，最大化放大商业的昭示性， - 7 -

并强化人流、车流组织动线的设计，以便聚集人气。  商业铺位的可用性：设计上保证合理的层高以及进深面宽比，尽可能避免异型空间、柱子及利用死角等。保证铺面的最小分割及可拼合性，提升购买灵活度。

2） 规划排布说明：  商业部分楼层高度全部为4层，其中A区面积约为22460㎡，B区面积约为10040㎡，C区面积约为9240㎡，D区面积约为13656㎡，商业总面积为约：55396㎡。其中A区B区为自持物业，C区D区为销售物业。

 整体商业沿两条规划路、凤城一路和内部商业街沿线分布，做到户户临街的格局。

 将主力店设置在A区、B区，通过主力店的形象展示，提升项目整体的品质，带动其他商业销售进度

 将C区、D区由中间部分分割开，增加临街门面，提升销售价格和销售速度，保障项目回款

3. 本项目租金、售价分析 1) 销售价格分析  依据大明宫区域目前在售商铺的价格，结合本项目实际状况建议本项目商业部分价格为：

一层：40000元/㎡ 二层：25000元/㎡ 三层：20000元/㎡ 四层：10000元/㎡ 商业部分整体销售均价为：25000元/㎡ 2) 定价说明  收益还原法：本区域内目前的租金水平保持在150元/㎡/月左右，区域内投资回报率基本保持在4%~5%（暂不考虑物业升值和区域发展速度），取中间值4.5%则一层销售价格为：150*12/0.045=40000元/㎡

 以一层40000元/㎡作为整个项目定价基数，二层价格系数为：1:0.625，三层价格系数为：1：0.5，四层价格系数为：1:0.25（按照目前市场多数使用的商 - 8 -

铺定价系数）  市场比较法：距离本项目最近的万达广场一拖二商铺目前市场销售均价为6万元左右。考虑到本项目于万达的影响力尚有一定的差距，因此销售价格低于万达，但有万达广场的销售价格在区域内作为标杆，本项目25000元/㎡的销售价格完全有竞争的优势。

第二章 写字楼部分 一、 西安写字楼发展特征  目前西安办公市场物业主要分布在城内、高新区、经开区3大板块，但是西安市中轴线长安路沿线将、大明宫板块是写字楼下一个重点发展区域。

 整体市场中甲级写字楼主要集中在高新区及经开区租金水平在120-130左右，出租率良好，均值达到80%以上，具有较好的市场发展基础。

 办公性物业从租赁市场逐步转向租售市场，且呈并进之势;  商务楼逐渐走向专业化、规范化，物业服务水准日渐提高，配套设施日渐齐全;  投资型需求日益增长，尤其在热点区域内，投资型办公物业成热点产品;

二、 城北写字楼市场分析  2011年随着西安北客站正式运营，地铁二号线的通车，市政府正式进入城北办公，以及汉城湖治理，大明宫遗址公园继续修建等重要事件推动着城北写字楼市场的快速发展。从各月的均价走势来看城北区写字楼均价呈现出稳步上涨态势，全年写字楼成交均价为9343.8元/平米。成交方面月均成交7879平米，海荣名城海荣.翡翠国际城、绿地中央广场领海AB座、银池.品智天下、天心大厦、第五国际均有着不错的销售表现。

 城北区主要写字楼入住率对比 项目名称 区域 2008年入住率 2011年入住率 海璟国际 城北 60% 80% 赛高国际街区 城北 68% 86% - 9 -

经发大厦 城北 65% 85%  随着市政府北迁、北客运站的开通及地铁2号线的贯穿。近两年城北商务写字楼的开发与利用力度明显得到提升，入市的写字楼开始走向规模化，标准化。例如经发国际大厦、利君V时代、凯鑫国际大厦、经天国际C座和新世纪大厦、第五国际、赛高国际等相继涌现。城北区域作为西安市新的城市核心区域之一，并向北不断延伸，依托西安经济技术开发区政策优势、国内外、省内外的企业不断增加，都给城北区带来了巨大的发展潜力。目前主要以商住楼的形式为主。

三、 规划设计 1. 市场定位——创业型办公基地+白领小户型公寓 总宗旨——依托大明宫片区将转型为城北商务集中地的发展势头，与市场现有项目全面差异化定位，同时增强区域的商务办公吸引磁场。

1) 定位论证：  首先从市场需求方向分析。目前西安写字楼处于转型期，各个大地产公司都将5A级、总部办公级作为发展的方向，要求品质感的提升，价格相对来说较高。对于创业型、小企业形成了难度较大的市场阻碍。而这类企业数量较多，在目前办公场所较少的局面下，创业型写字楼无论是自营还是投资都有着较大的市场前景。

 第二，从投资环境分析。日益严重的通胀压力，使得对于地产投资的需求越来越大。写字楼作为商业地产的一种形式，不受限购影响，且投资收益率较高，成为投资市场上的主流产品。

 第三，从区域需求分析。周边大型商场数量较多，创业型写字楼的出现可以很好为商场内的商户提供驻外办事处或者临时办公场所。

 第四，本区域内写字楼数量众多，在区域内工作的人群数量较多，为公寓的市场提供了较大的销售基础。