物业保洁培训资料

大厦每日清洁操作细则要求

洁范围 清 洁 内 容 清 洁 频 次

大堂 1. 清扫、拖擦大堂地面

2. 清洁大堂前后门(金属和玻璃表面)

3. 抹擦有告示牌、指示牌

4. 清洁、擦洗所有扶手、栏杆

5. 清洁、抹擦不锈钢圆柱底部 每天1次

每天2次

每天1次

每天1次

每天1次

电梯 1. 抹净扶手带表面及两旁安全板

2. 清扫踏脚板、梯级表面 每天1次

每天1次

电梯 1、 抹擦电梯门表面

2、 抹擦电梯内壁、指示板

3、 清扫电梯内污物、垃圾 每天2次

每天2次

每天2次

男女

洗手间 1、 洗净所有洗手间设施

2、 抹净所有镜面、地台表面

3、 冲洗洗手间地面

4、 清理洗手间内的垃圾、杂物 每天1次

每天1次

每天1次

每天1次

消防通道 1、 洗扫通道楼梯

2、 抹净扶手及栏杆 每天1次

每天1次

电梯厅

及走廊 1、清扫、拖擦公共走廊和电梯厅地面

2、擦洗电梯厅大理石墙壁

3、抹擦壁灯 每天1次

每天1次

每天1次

烟灰筒 1、清洁大楼内所有烟灰筒 每天2次

垃圾筒 1、清理所有垃圾筒内的垃圾

2、清洁垃圾筒表面 每天1次

每天1次

地下室 1、清扫地下车库及进出车道

2、清扫地下设备层 每天1次

每天2次

楼宇周边 1、清理大厦外围地面的垃圾。 每天2次

其它 1、清洗大堂玻璃幕墙

2、抹净所有通道及洗手间的门

3、洗手间天花板及照明设备表面除尘

4、抹净洗手间墙壁及抽气扇 每周1次

每周1次

每周1次

每周1次 责任标准 1、要求达到四面光、无异味，且地面清洁光亮，无污物；墙壁、天花板无灰尘、蜘蛛网等；门窗无灰尘，玻璃透亮，墙角、门后干净，无杂物。

2、管理员每日检查各区域各项清洁任务时，发现不足之处应及时督促改正，组织返工，保持大厦整洁美观的卫生环境。

大厦保洁作业程序

一、大厦大堂的清洁程序

１．每天多次重点清理，平均每小时保洁一次。

２．用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精除掉污渍和香口胶。

３．轻倒不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处。

４．用尘拖或拖把拖至大堂轻抹大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋。

５．用干毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品。

６．用湿拖把拖两遍大堂大理石面，再将干净的湿拖把用力拧开后再拖一遍。

７．用湿毛巾拧开后，擦抹大堂内门窗框，防火门、消防栓柜、指示牌、内墙面等公共设施。

８．用干净毛巾拧开后擦拭玻璃门，并早上轻刮一次。

９．每月对大理石地面打蜡一次，每周抛光一次，地砖地面和水磨地面，每月用去污粉，长柄手刷彻底刷洗一次。

二、大厦化粪池的清洁程序

１．雇用吸粪车一部（含５米长胶管三条，８米竹竿一条）。

２．用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹竿搅散化粪池内杂物结块层。

３．把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。

４．启动吸粪车的开关，吸出粪便池内的化粪结块物吸完为止。

５．盖好化粪池井盖，用水冲洗工作现场和所有工具。

６．在化粪池井盖打开后，ｌ０一１５分钟人不站在池边，禁止在池边点火或吸烟，以防沼气着火烧伤人。

７．人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。

８．化粪池打开后工作员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井盖，以防行人或小孩掉人井内发生意外

９．吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。

三、大厦停车场的清洁程序

１．备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。

２．用柄竹扫把将垃圾扫成若干堆。

３．用垃圾斗将垃圾铲人垃圾车中。

４．用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒小量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水清洗。

５．清洁周围排水和下水口，保证排水畅通。

６．每天清扫三次以上，每周用水冲洗地面一次。

四、大厦楼道清洁程序

１．备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶自下而上，清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中，然后倒入垃圾车，用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时清洗拖把数次。

２．备抹布一块，胶桶（装水）自下而上，擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。 ３．清洁消防栓、管、备扫把一把、胶桶（装水），抹布二块（干、湿各一块），先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布，擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。

４．清洁墙面、开关，备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）抹布和刮刀，先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸，如有残纸时用湿抹布、抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，用湿抹布擦干净，将抹布清洗干净，尽量拧开水分，擦抹各楼道灯开关板。

５．清洁窗户玻璃，备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按玻璃门窗、镜面的清洁。

６．每小时巡视检查楼道内外卫生１次，将垃圾清扫净。

五、大厦灯具的清洁程序

１．准备梯子，螺丝刀，抹布，胶桶等工具。

２．关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿起螺丝刀护住灯罩，拧松固定螺丝取下灯罩。

３．先用湿抹布擦抹灯罩内污迹和虫子，再用干布抹干水分。

４．将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。

５．清洁日光灯具时，应先将电源关闭。

６．在梯子上工作时应注意安全，防止擦伤。

７．人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤人。

８．用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。

物业管理人员培训内容提纲

一、培训方式：

1、围绕物业管理服务中常用的法律法规讲解物业管理服务工作中常用基础知识。

2、围绕物业管理服务中常见实际问题和案例讲解相关法律法规。

二、培训目的：

通过了解、学习物业管理服务中常用的法律法规相关条文，深刻理解物业管理实质是服务，以达到学员在今后工作中自觉规范自身行为，依法管理、规范服务的目的。

三、培训内容提纲：

1、培训依据相关法律条款来自于：《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》、《商品销售管理办法》、《郑州市城市供水管理条例》、《郑州市物业服务收费实施办法（试行）》、《物权法》、《郑州市节约用水条例》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》、《郑州市住宅公用部位共用设施设备维修基金管理办法》等。

2、培训的知识要点：

（1）物业服务成本构成的细目（物业成本核算下次讲），为何物业费难收，如何催收物业费。例子。

结合的法律条文有《郑州市物业服务收费实施办法（试行）》第四条、第七条、第十条、第十一条、第十三条、第十七条、第十八条；《物业服务定价成本监审办法》中的第三条、第六条―――第十八条。《商品销售管理办法》第十三条。《郑州市物业管理条例》第二十六条―――第二十九条；《物业管理条例》第二十二―――第二十三条。

明确以下观点：

A、物业费是“取之于民，用之于民，高来高去，低来低去，；结余结转下年度继续使用，超支下年度收入弥补”的，物业公司基本是微利可图甚至无利可图。所谓暴利是不存在的。

B、稳定的住宅物业费政府指导价和日益上涨的人工费、材料、物品费，使得物业公司举步为艰（尽管政府正逐步放开指导价）。

C、物业费定价的高低和收缴率的高低直接决定了业主维护自身利益能力的高低，物业公司绝不是最终受害者。

（2）装修管理中的常见问题及预防，穿插讲解前期介入在物业管理中的重要意义。例子。

结合的法律条文有《郑州市物业服务收费实施办法（试行）》第十五条；《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、第六条、第十一条、第十二条、第二十条、第二十一条等。

装修常见问题：擅自改动燃气线路、空调不按位置装、改变玻璃、阳台、户门颜色等、随意封阳台，装防盗网、拆改墙体、改动上下水、破坏防水层、室外加装广告等、随意改智能系统、不按时施工停工、利用公共部位加工装修材料等。

违章处理：批评教育，规劝改正；责令停工，出具《违章整改通知单》限期整改；责令恢复原状；扣留或没收工具；停水停电（须报管理处经理批准）；要求赔偿损失（须报管理处经理批准）。

明确以下观点：

A、装修管理是和业主建立良好关系的重要时期。

B、规范的装修管理是将为以后管理服务工作奠定良好的基础。

（3）根据《物权法》中的建筑物区分所有权理论结合实际工作中的例子讲解以下物业服务工作中常用的概念区分：建筑物区分所有、按份共用、共同共有、共用部分、景观权、相邻关系等以及物业工作常用的留置权、相邻权、地役权等。

建筑物区分所有―――区分建筑物专有部分所有权、共用部分持份权及因共用关系产生的成员权。

建筑物区分所有权专有部分―――建筑物中具有结构和使用上能够独立存在的部位，它以墙壁、天花、、地板为间隔构成具有一定长、宽、高的立体空间。取得区分所有权的最重要标志取得专有部分空间的所有权。四种观点：

（1）空间说―――实践中缺陷：如业主在墙壁上钉钉还要共有人同意不符合日常生活习惯。

（2）壁心说―――目前房产交易多用此说，由于墙体界物结构复杂，不能简单一分为二，否则会危及结构安全，以及各种共用或专有管线（水管、电线、通信等）埋藏其中，势必影响相邻业主权益。

（3）最后粉刷层说――忽略了交易习惯。

（4）最后粉刷层折衷说―――专有部分的范围分内部关系与外部关系，在交易是使用中心说，在区分所有人相互之间对建筑物使用、维护、管理的关系上，使用表层说。

按份共有只有夫妻共有、家庭共有、继承人在遗产分割前对遗产的共有，其余都是按份共有。表现（1）轮流使用如电梯、网球场（2）共同使用如楼道等（3）分割使用如停车位。

共用部分――共用部位＋共用设施＋共用基地

《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：共用部位是住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、梁、楼梯、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等。

第三条第2款规定共用设施设备是住宅小区或单状住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

《郑州市城市供水管理条例》14条城市供水设施的产权以用户注册水表为界划分。注册水表及注册水表以上部分，属城市供水单位所有；注册水表以下部分及表经属使用单位所有。使用单位不得损坏，不得擅自改动。新建城市供水管道注册水表及水表以上部分，经验收合格后，建设单位应将产权及有关资料无偿移交城市供水单位，由城市供水单位统一管理、安排使用、养护维修。18条城市供水设施由产权所有者负责维修养护，确保完好、安全运行。

景观权――外墙＝外墙面（公有）＋外墙体（共有）＋内墙（专有）在实践中具体表现为（1）楼宇外墙面残缺、屋顶绿化枯萎；（2）楼宇外墙清洗由维修基金支出。（3）依靠楼宇获取广告收益归全体业主。并经该楼物业业主同意。（4）因设置收益性设备导致业主楼宇遭受损坏，由业主按收益获取比例分摊。（5）防盗网统一规格（6）空调指定位置（7）小区外墙面颜色、立面造型、绿化、道路的更改除经该楼业主同意、业主大会批准，还应报城市建设部门审批。