北京市土地招拍挂出让与协议
’出让地价评估的比较分析
徐燕陈燕
（北京首佳房地产评估有限公司）
【摘要】土地协议出让，土地招标、拍卖、挂牌（以下简称“招拍挂”）出让均为国
家供应土地的方式。随着我国土地市场的日渐完善，以招拍挂出让方式供应土地已逐渐成
为土地市场的主流。本文仅以北京市为例，对招拍挂出让、协议出让的地价评估从以下几
方面进行比较分析。
【关键词】招拍挂出让；协议出让；评估；分析
评估的价格内涵比较分析
协议出让土地评估的地价：是估价对象在各项规划指标以及利用条件的限定下，设定
规划用途、基础设施开发程度、使用年限下的土地价格。
招拍挂出让土地评估的地价：是设定交地状态下的土地价格，各项规划指标及利用条
件的限定下，规划设定用途、基础设施开发程度、使用年限下的价格。目前北京市要求招
拍挂出让的土地要完成征地、拆迁、立项、规划、钉桩、市政基础设施建设等土地一级开
发程序，是达到“七通一平”或“五通一平”的土地（即熟地）。无论是协议出让地价评
估还是招拍挂出让地价评估均应根据拟出让地块的条件和土地市场情况按照《城镇土地估
价规程》进行评估，评估价格应当是拟出让宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。但
招拍挂出让土地评估更加侧重土地在成交状态的实际情况。不同的交地条件下土地价格差
异较大。要全面考虑这些限制条件，才能客观、精确地掌握出让土地价格。
二、地价表现形式和构成的比较分析
在北京市十几年的土地出让过程中，形成了出让金、毛地价、熟地价三种地价方式。
出让金：是指各级政府土地管理部门将一定年期国有土地使用权出让给土地使用者
时，土地使用者一次或分次向国家支付的一定数量的货币金额；或以划拨方式取得国有土
地使用权的土地使用者在转让、出租或转换为批租土地使用权时，向国家补交的一定数量
的货币金额。
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第九部分土地估价
毛地价：是指政府针对一定出让年期的国有土地而收取的土地出让金和市政基础设施
配套建设费。其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费
为大市政费和四源费。
目前北京市为了减少开发建设中的办事环节，在城八区通常收取毛地价，远郊区县、
工业项目单独收取出让金。
熟地价：指已完成征地拆迁，达到“七通一平”（或“五通一平”及其他情况）等市
政基础设施配套建设的可以直接用于建设的出让土地的价格，由征地拆迁费、出让金、大
市政和四源费构成。
协议出让与招拍挂出让地价表现形式比较分析表表ｌ
项目
地价形式备
注
出让金／毛地价
土地受让人通过与土地出让人签订出让协议的方式缴纳出让金／毛地价以取得土．
协议出让
地使用权。熟地价是指理论上达到“几通一平”的价格，为客观成本。土地评估的
熟地价
目的为确定出让金／毛地价提供参考依据，经过集体决策后确定出让金／毛地价
招拍挂
出让金／毛地价土地受让人通过公开交易的方式取得土地使用权。土地评估目的是为确定招拍挂
熟地价底价提供参考依据，评估招拍挂底价一毛地价／出让金＋土地补偿价格。经过集体
出让
．土地补偿价格决策后，确定出让金／毛地价、土地补偿价格、招拍挂底价
评估方法运用的比较分析
按照《城镇土地估价规程》，土地估价方法包括市场比较法、剩余法、收益还原法、
成本逼近法、基准地价系数修正法。由于出让土地一般为待开发用地，因此理论上剩余
法、市场比较法是首选方法，而收益还原法、基准地价系数修正法也常常被运用于出让土
地评估中，一般在协议出让土地评估中，待开发用地的地价评估较少运用成本逼近法。而
目前北京市招拍挂出让土地评估中，由于往往需要测算土地补偿价格，在实践操作过程
中，对于一级开发项目，运用成本逼近法核算土地补偿价格。
故在实践评估过程中，在测算出让金／毛地价、熟地价的过程中，协议出让、招拍挂
出让的地价评估的方法运用是一致的，只是由于招拍挂出让的土地一级开发与二级开发分
开运作，在土地评估过程中，要准确核算土地一级开发成本，充分考虑后期开发建设、利
用和销售情况。故在实践估价中，对估价对象的了解要求更高，方法的运用要更结合实
际，估价结论要求更精确。以下对各种方法在招拍挂评估过程的运用做简要的说明：
（一）市场比较法的运用
市场比较法在评估地价时，在同一供需圈内，选择若干类似宗地的成交案例，采用根
据案例的成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正来评估估价对象的
价格。北京市多年的出让土地过程中已积累了大量的出让案例，在出让土地评估中，市场
比较法更多是运用于求取出让金／毛地价。故市场比较法在协议出让、招拍挂出让地价评
估过程中的运用基本一致。
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北京市土地招拍挂出让与协议出让地价评估的比较分析
（二）剩余法的运用
剩余法是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本
及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的一种方法。
由于原理和要求基本相同，故剩余法在协议出让、招拍挂出让地价评估中的运用思路
是一致的。只是由于招拍挂出让中要注意土地一级开发成本和二级开发成本衔接的问题，
剩余法的应用要特别注意取值的前后对应性：开发成本的构成要与土地交易条件相对应，
估算开发完成后的房地产价值、房屋建造成本、开发利润时设定房地产类型及状态要对应
统一。如，在评估时要加以区分：有装修的房屋与无装修的房屋的价格，住宅、办公、商
业的开发利润等。
（三）收益还原法的运用
收益还原法是在求取估价对象土地的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对
象土地未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象土地价
格的一种方法。收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。在协议出让土地评
估中，收益还原法一般运用于存量房补办出让手续的地价评估或剩余法中求取有收益的房
地产预期价值时套用收益还原法求取。由于招拍挂出让的土地多为开发土地，故收益还原
法的运用以后者的方式较多。
（四）基准地价系数修正法的运用
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替
代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修
正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日价格的
方法。
在出让地价评估中，估价对象处于所在城市基准地价覆盖范围内，可运用基准地价系
数修正法进行评估。招拍挂出让评估中，基准地价系数修正法不仅作为评估方法之一，也
是政府控制地价高限的依据。评估过程中要充分考虑估价对象所在基准地价级别地价的高
低限。另外，基准地价成果的及时更新显得尤为重要。
（五）成本法的运用
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利
润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。成本逼近法一般适用于
新开发土地，或土地市场欠发育、交易案例少的地区的土地价格评估。
在协议出让地价评估中，一般运用于交易案例少或收益较难确定的土地评估。
在招拍挂出让地价评估中主要套用成本逼近法测算土地补偿价格。实质上是核算土地
一级开发成本，土地一级开发成本主要由以下构成：
（１）土地补偿费用：含征地及拆迁补偿费；
（２）相关税费：在办理征地及拆迁补偿过程中发生的税费；
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第九部分土地估价
（３）市政基础设施建设费：市政基础设施建设费是从各项市政设施干管、干线、干
道，将市政设施（含道路、上水、污水、雨水、天然气、热力、供电、电信等）连接到项
目用地红线边缘，以及建设必要的市政站点等所发生的费用；
（４）前期费用：是指土地开发过程中发生的服务性费用，包括工程勘察费、工程设计
费、可行性研究费用、测绘费、环境影响评价费、交通影响评价费、工程建设监理费、建
设工程招投标交易服务费、土地评估费、招拍挂人市交易费、政府核准的其他费用等；
‘（５）利息（按土地一级开发时间计息）；
（６）不可预见费（一般按２％～５％计算）；
（７）利润（成本利润率８％）；
（８）税费（主要为营业税及附加，税率为５．５％）。
在运用成本法时，要认真勘察现场和核实土地一级开发成本，并将成本依据文件一一
装订成册作为报告的附件。在集体决策地价审核过程中，该部分也是政府审核的重点。在
核实一级开发成本过程中，首先要勘察现场，主要勘察现场是否符合交地条件：土地是否
平整，市政站点、市政管线是否施工到位，建设用地四至情况是否清晰。其次是内业核实
成本资料。除了核实该项目的相应政府批文、权属文件是否有效外，还要要求企业提供相
关的一级开发成本依据（合同、发票、相关票据、施工资料、竣工资料等），核实费用是
否已发生，各种成本依据是否能对应，是否真实可靠。
四、评估技术要求比较分析
协议出让、招拍挂出让土地都是政府供地的方式。土地招拍挂出让引入了充分的市场
竞争机制，优化土地资源配置，体现了土地增值收益。从评估技术的要求上来讲，招拍挂
土地出让要求价格更加合理性、评估过程更加规范性、评估涉及的技术要点更加广泛性ｉ
应着重把握以下几点：
（一）把握相关政策，整体把控招拍挂出让评估工作
土地招拍挂出让是个复杂的过程，仅土地一级开发期间涉及的工作环节有：征地、拆
迁、市政基础设施建设等环节。涉及的政府部门有：土地局、发改委、规委、交委、环
保、市政单位以及其他相关单位。在招拍挂出让评估中，要熟练掌握征地、拆迁、市政、
土地人市交易、房地产开发等相关政策。另外，土地一级开发项目历时长，往往一个项目
从取得一级开发权、进行一级开发、上市交易的时间为１～１．５年。期间政策的调整更新
都对评估工作有一定的影响。评估人员要及时了解最新政策动态和市场行情。
（二）把握其他相关联评估技术标准
由于土地一级开发的复杂性，涉及的相关环节较多，要熟悉其他相关联环节的执行的
政策和技术标准：
１．征地补偿评估
要掌握征地补偿价格的各项构成，要了解征地政策（如《北京市建设征地补偿安置办
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