浅析地价评估与招拍挂出让底价的关系

土地的挂牌与拍卖有什么区别八、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。

记者：报价应该注意那些问题？周铮：报价应遵循以下这些规定：一、竞买人应按要求填写《国有土地使用权挂牌出让报价单》，并加盖公章（个人竞买的以签名为准）。

二、竞买?吮ḿ鄣ニḿ鄹癖匦敫哂谧钚鹿遗萍鄹瘢诠遗破诩洌鋈萌丝筛菥杭矍榭龅髡黾鄯取?三、在符合其它条件的情况下，报价高于前者的，得到确认；报价相同的，先提交报价者得到确认。

四、报价单如有字迹不清或涂改等情况，报价不予确认。

需要说明的是挂牌出让的每宗土地均设底价，在挂牌活动结束前，按有关规定保密。

另外，挂牌出让活动不接受电话、邮寄、电子邮件及口头竞买申请及报价。

记者：怎样确定挂牌成交？周铮：挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：一、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交；二、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；三、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交；四、在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。

在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。

记者：拍卖竞价遵循哪些原则？周铮：拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。

拍卖时先由拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度（拍卖师有权根据拍卖会现场情况调整加价幅度），然后由竞买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竞买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。

记者：我市在挂牌出让土地方面做过哪些有益的尝试？周铮：2002年，我市曾成功地以挂牌方式出让了四宗储备国有土地的使用权。

出让地价评估与出让底价建议-------学习《规范》有感发布时间：2013/7/30 来源：本网站最近，国土资源部办公厅发布的《国有建议用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“《规范》”）是在土地估价国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称“《规程》”）的基础上制订的专项技术操作规范，旨在规范出让地价评估行为，进一步健全出让定价程序，为出让方确定出让底价提供参考。

通过学习，深切感受到《规范》出台的重大意义；细品《规范》，领悟到出让地价专项评估技术操作要求的特殊性，并就出让底价及建议底价等问题也有了一些浅显认识。

在此抛砖引玉，以期大家共同提高。

一、《规范》现实意义重大众所周知，土地出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容。

作为依法合理确定出让底价是出让的关键环节，早在2001年，国务院“关于加强国有土地资产管理的通知”（以下简称“国发（2001）15号”）中就明确指出，采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格。

但十余年来出让地价评估都是以《规程》的通用性技术要求为指导，时至国家对房地产市场持续宏观调控的今天，专项技术规范触及当前最敏感的出让地价，其现实意义不言而喻。

详读《规范》，可以说其最大的亮点当属明确要求估价结论中包含出让底价的建议，第一次将土地估价师推到经济活动的前台，《规范》既规范了土地估价师在社会经济活动中的专业行为，又提升了土地估价师的专业形象，极大地增强了土地估价师的执业信心，意义非凡。

二、出让地价评估正是有别于其他目的的评估行为，《规范》在出让地价评估技术操作方面有诸多细节要求。

1、评估原则《规范》指出，出让地价评估是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场的价格水平，评估拟出让宗地的土地使用权价格（或应当补缴的地价款），并在估价结果部分提出出让底价建议及理由。

也正是服务于为出让方集体决策确定土地出让底价（或核实应该补缴的地价款）提供参考依据这一特殊评估目的，在《规程》的基础上，《规范》还特别对出让地价评估活动增加了价值主导原则、审慎原则、公开市场原则三大指导性原则。

国有土地使用权“招拍挂”出让底价的评估分析中图分类号：g449.7摘要: 随着我国土地使用制度的深化改革,土地使用权实行招拍挂出让，有利于土地市场公平竞争，但如何科学合理地评估国有土地使用权拍卖出让底价, 是国有土地使用权出让工作中一个重要环节。

本文就国有土地使用权招拍挂出让底价的确定进行了探讨。

关键词：土地使用权；出让底价；评估方法0前言国有土地使用权出让是政府以土地所有者的身份依法行使土地处分权的过程。

但在利用市场机制, 选择招标拍卖挂牌等方式配置城市有限的土地资源时, 涉及诸多技术性要素和工作, 必须考虑并认真做好。

笔者认为在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实际操作中, 要特别注重以下技术性要素。

1 从一般因素、区域因素和个别因素方面确定出让地块价格土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的结果。

要做好土地估价工作，必须了解和掌握各种影响土地价格的因素。

通常状况下考虑一般因素、区域因素和个别因素的影响。

一般因素是指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，也是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。

主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会发展状况等，这些因素是决定地块价格的基础；区域因素是指影响城镇内部各区域之间地价水平的因素，主要包括：商业服务业繁华程度、交通条件、基础设施水平、区域环境条件、土地利用计划、产业集聚状况等（具体的因素会根据土地用途作出相应的调整），这些因素相互结合产生地区特性，直接影响该地区的地价水平；个别因素是指宗地自身的地价影响因素，又称宗地因素，包括宗地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、宗地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素，个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

同时，同一地理位置不同的用地类型，其影响地价因素也会有所不同。

因此，参照规划设计条件、使用年限、开发程度，科学合理地选择影响因素，是科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价的关键。

分清拍卖底价和评估价的关系如何使拍卖活动能得到较好的经济效益和社会效益，这是拍卖从业人员和广大竞买者普遍关心的一个热点。

首先要求拍卖企业不但要有好的拍卖师，而且要有一支训练有素的专业人才队伍。

其次还要认真做好拍卖工作中的每个环节的具体工作，尤其是科学合理地确定拍卖底价，是带来较高成交率不可缺少的一项重要条件。

现结合日常工作实际谈点粗浅认识。

一、分清拍卖底价和评估价的关系拍卖底价和评估价有着质的区别。

许多人都将评估价误认为是底价，混淆二种价的概念，至使在确定拍卖底价时容易出现差错。

（一）拍卖底价是竞买人竞买拍卖标的的基础。

底价又称保留价，是委托人委托拍卖标的的最低保留价。

是拍卖人与竞买人达成拍卖协议的必备条件，也是委托人制约拍卖人的一种附加条件。

竞买人在确定的底价基础上，运用竞价方式，最终以价高者得的原则产生出买受人。

它的一切活动都是在公开的场合下进行，受到各方当事人的严密监督，它和评估价有着严格的区别。

（二）评估价不能代替拍卖底价。

评估价是根据国家有关法令法规，运用科学的计算方法，对所需评估物所作的一种评定价格。

按照我国民法通则规定，因债而产生的债权债务关系，用评估出的价格，直接用于抵偿和变买是有一定实用意义的。

但以评估价作为拍卖标的的底价是不科学的。

主要表现有，一是评估是对某一特定物的一种估价，是一种静态行为，而拍卖是一种动态行为。

从评估到拍卖程序需要一段时间，在这段时间内，市场也会起到一定变化，评估出的价格实际已经滞后于市场。

二是评估的目的和方法不同，产生的结果也会不同。

同样一件评估物，用两种计算办法，就会出现两种不同评估结果。

这种差异的出现，主要是评估人员站的角度不同，采用的计算方法不同所致。

三是人为因素较大。

评估人员的素质高低，直接影响到评估的质量。

这主要指人员的文化、阅历和实际工作能力。

加之人情因素的影响，使评估结论缺乏公正性。

四是利益驱动。

评估数额越大，收费就越多，在评估时经常出现就高不就低现象。

土地招拍挂出让底价评估方法《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》要求，国有土地使用权出让时，市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估，在此前提下，确定出让底价。

科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价，已经成为土地公开出让工作的重要环节。

招拍挂底价的评估应在严格遵循《城镇土地估价规程》的前提下，依据估价原则，选用适当的评估方法。

采取公开的市场价值标准确定土地招拍挂出让底价应采取公开的市场价值标准。

在评估过程中，估价人员必须明确其评估的价格应当是在估价基准日正常的市场氛围中，各项规划指标及利用条件的限定下，规划设定用途、基础设施开发程度、使用年限下的价格。

特别需要注意的是，同一宗地，在用途、开发程度、使用年限等条件不变时，仅规划指标及利用条件的一些调整，就足以使土地价格产生较大幅度的波动。

根据“国六条”的政策和新《规范》的规定，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。

这在以往规定了容积率、建筑密度、绿地率等指标的基础上，又对土地的利用增加了更多的限制条件，所以在评估地价的时候，必须全面考虑这些条件的限制，精确计算拟出让土地的市场价值。

估价基准日应为招拍挂起始日在实际估价工作中，估价人员通常将实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。

而招拍挂出让土地使用权一般都提前一段时间在新闻媒体上刊登公告，同时鉴于土地使用权的价款额度大，通常都要求事先确定一个底价。

因此，土地出让方即市、县国土资源管理部门，要先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行估价，其估价日期肯定在公告确定出让时刻的前一个时间段内。

关于土地出让底价的一些基本问题出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。

现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有理清相关概念。

弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。

本期，我们约请了有关方面的专家，对这些问题进行专题解读。

出让底价确定的一般程序国有建设用地使用权出让涉及的标的价格较高，经常高达数千万元、数亿元甚至几十亿元。

由于土地市场的特殊性，而且土地后期的开发利用情况复杂、影响因素多，其具体实际价格难以先期判别。

为避免国有土地资产流失，现行制度规定，国有建设用地使用权出让必须进行土地估价。

通过估价分析了解要进行招拍挂地块的正常价格，并在此基础上综合确定出让底价。

出让底价，是指政府根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定的宗地最低出让价格。

根据出让形式不同，出让底价可以分为协议出让底价、招标出让标底、拍卖出让底价和挂牌出让底价四种具体形式。

出让底价一般按以下程序确定：第一，先确定拟出让宗地的用途、容积率等规划和土地使用条件。

第二，由市、县国土资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

由于出让土地一般都是用于开发和再开发建设，因此，假设开发法（剩余法）、市场比较法等往往成为首先选用的方法；收益还原法和基准地价系数修订法也很常用，而成本逼近法则往往不大适用。

但如出让地块为旧城改造等情形下，成本逼近法则往往被用来测算政府拆迁改造成本与出让收益的对比分析。

在出让教育、基础设施用地等情形下，由于受市场交易案例数制约，成本逼近法也可适当选用。

第三，明确政府相应的产业政策和供地政策，收集了解拟出让宗地所在级别的基准地价和协议出让最低价标准以及土地市场状况等资料。

浅谈国有土地使用权挂牌出让中的地价评估摘要：通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和评估土地使用权，确定合理地价。

关键词：土地使用权开发评审估价Abstract: Through professional real estate valuation and valuation personnel cooperate, to take the real estate market as the basis, from a scientific point of view analysis and assessment of land use right, determine a reasonable price.Key words: land use right; development; review; valuation0 前言国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。

挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

在挂牌出让中，无论是出让人还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。

确定合理的地价，可以通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和测算。

按土地开发程度，可将挂牌出让的宗地分为毛地（或生地）和熟地两类。

毛地是指不具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地，熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整（俗称已完成七通一平或五通一平）的土地。

因此，地价有毛地价和熟地价。

毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。

其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费。

熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。

关于网上挂牌出让国有建设用地使用权规范化建设的探讨[摘要]：本文通过介绍网上挂牌出让国有建设用地使用的内涵、原则及范围，阐述了网上挂牌交易这一土地招拍挂活动创新举措的优势，并结合土地交易中的关键环节，就国有建设用地使用权网上挂牌出让规范化建设做有益的探讨。

[关键词]：出让国有建设用地使用权网挂中图分类号：a326 文献标识码：a 文章编号：1009-914x（2012）29- 0229 -01引言网络的逐步发展，势必使土地网上挂牌出让变得可行和便捷，也更具开放性。

网上挂牌出让改变了传统的土地挂牌交易方式，这一土地招拍挂活动创新举措，防止了人为因素恶意扰乱交易的正常进行，更能有效杜绝隐藏的暗箱操作行为发生，从而进一步规范土地出让行为，维护公开、公平、公正的国有建设用地使用权交易秩序。

网上挂牌交易对提升国有建设用地使用权交易服务水平及质量，提高土地使用效率，降低行政成本，具有极为深远的意义。

在今后相当长的一段时期内，网上挂牌交易必将成为土地交易中一种必不可少的方式，为社会经济的发展提供更加广阔的市场。

1 网上挂牌出让国有建设用地使用权内涵、原则及范围1.1网上挂牌出让国有建设用地使用权内涵网上挂牌出让国有建设用地使用权是指国土资源管理部门通过网挂系统发布出让公告，将出让宗地的交易条件在网挂系统上发布，通过网挂系统接受竞买人的竞买申请、报价等，根据挂牌期限截止时的网上报价结果或加时竞价结果确定竞得人的行为。

网上挂牌交易将传统的挂牌交易行为与网络技术相结合，弥补了传统交易行为中存在的不足，是土地供应体系和土地交易方式改革的重大举措，是健全土地要素市场体系的重要措施，对完善土地市场运行机制、规范土地交易行为、加大反腐倡廉力度具有重要意义。

1.2网上挂牌出让国有建设用地使用权原则网上挂牌出让国有建设用地使用权必须坚持“三公一诚”原则，即公开、公平、公正和诚实信用的原则。

公开原则是首要的、第一位的，对国有建设用地使用权招拍挂出让活动来说，体现公开原则，要实行公开出让计划、公开宗地信息、公开出让程序、公开竞价、公开出让结果。

土地一级市场中基准地价对出让地价的指导作用效果土地一级市场中，基准地价对出让地价的指导作用是非常明显的，可以起到重要的引导和平衡作用。

在土地的流转和出让过程中，基准地价被作为决定土地出让价格的重要参考依据，依据基准地价进行土地出让可以确保土地出让价格的公平、合理，避免土地过度炒作和价格虚高。

本文将从以下几个方面详细探讨基准地价对出让地价的指导作用。

首先，基准地价作为土地市场的基准定价，可以有效避免土地价格过高或过低。

基准地价是根据土地资源的品质、区位、周边设施等因素综合考量形成的，具有一定的客观性和权威性。

基准地价设定合理，可以保证土地出让价格的合理性和市场竞争公平性，防止土地价格过高导致企业承受巨大的成本压力，也防止土地价格过低导致政府财政收入不足。

其次，基准地价对出让地价的指导作用还体现在保障土地出让收益的稳定性和可预期性上。

基准地价是土地市场的参考价格，通过设定合理的基准地价，可以使土地出让收益趋于稳定，并且在一定程度上可预期。

这对于政府来说，可以提供有力的土地财政保障，促进财政收入稳定增长；对于企业来说，可以为企业战略规划和资金筹措提供稳定的土地价格环境。

再次，基准地价的指导作用还可以在一定程度上提高土地市场的透明度和公开性。

基准地价的设定是经过专业的评估和定期的调整的，具有一定的科学性和公正性。

政府通过公开基准地价，可以提高土地市场的透明度，使企业和公众对土地市场行情有更为全面和准确的了解。

同时，基准地价的设定还可以避免政府对土地出让价格的自由裁量，减少政府的干预和人为干扰，保证土地出让的公平公开。

最后，基准地价还可以促进土地资源的合理利用和保护。

基准地价设定合理，可以鼓励企业合理利用土地资源，避免过度开发和滥用土地资源。

同时，通过设定适当的基准地价，还可以提高土地资源的使用效率，促进土地资源的保护和可持续利用。

在土地市场中，基准地价的指导作用可以引导企业规范使用土地资源，降低环境风险，提高土地资源的整体质量和效益。

土地出让中的地价评估国有土地使用权出让标的涉及的价款高，经常高达数千万元甚至数十亿元，后期开发建设又需要巨额投资，加之要充分考虑后期开发建设、利用和销售情况，土地使用权价格影响因素众多，并且土地市场有其自身的特殊性，一般人很难正确判断土地价格的合理性。

因此，为保证出让顺利进行，防止国有土地收益流失，国有土地使用权出让前，必须由专业人员进行土地估价，了解拍卖宗地的正常价格，并在此基础上合理确定拍卖底价和起叫价。

国有土地使用权出让中的土地估价，应当由市、县人民政府土地行政主管部门及其事业单位的土地估价师或委托专业的土地评估机构进行评估。

评估价格应当是拟出让宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。

土地估价方法包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修订法等。

由于出让宗地一般都是用于开发或再开发建设，因此，假设开发法、市场比较法往往成为首先被选用的方法，收益还原法和基准地价系数修订法也比较常用，成本逼近法则较为少用。

估价师在承担国有土地使用权出让估价时，一定要对未来的房地产市场变化趋势有准确的把握，同时要对出让文件中关于出让地块的条件介绍和使用条件进行认真分析，坚持多方法比较，客观确定评估对象的正常市场价格，规范出具相应的土地估价报告。

（一）招标拍卖挂牌出让中的地价评估市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。

有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。

招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。

评估价、市场价、底价、起叫价、其始价、成交价的概念与区别。

土地常识：何为土地招标、拍卖、挂牌出让招标、拍卖、挂牌是三种土地出让方式，都引入了市场竞争机制，均具备公开、公平、公正特点，但在运行程序等方面又有所不同，在土地交易中所发挥的作用也存在着一定的差异。

土地招标、拍卖、挂牌出让的区别及流程一、土地招标、拍卖、挂牌出让的区别1、竞争的核心内容招标和拍卖必须具备三家或三家以上具有资格的竞买方时才可以进行，挂牌出让则没有数目限制。

拍卖和挂牌两种方式均以“价高者得”为胜出的标准，各申请方竞争的核心是出价能力和价格水平。

而招标则通常有“价高者得”和“综合满意度”两种评定标准，即竞争的核心可以是价格，也可以是包括价格在内的多种因素的综合水平。

2、公开程度和竞争程度对拍卖和挂牌而言，竞争各方的出价均被实时或“准实时”地公诸于众，且同一竞争者可以多次出价，形成多轮竞价。

招标中，各申请方竞争条件的公开则具较大时滞，即发标方收到各家标书后，必须保密，在约定的统一时间开标、宣读主要内容。

在招标中，标书一经投出，不得修改，因此申请方提出价格和其他条件的机会只有一次。

从竞争程度来看，拍卖竞争性，竞争的程度随着现场情况而变幅较大，竞买方之间具有一定互动性，属于激烈竞争。

招标则属于温和竞争，既没有各竞买方之间的“短兵相接”，也没有多轮竞争（不包括因综合条件相同而转入现场竞价的情况）。

挂牌中的竞争则是不定竞争，既可能因竞买者众多而出现多轮竞价甚至转为现场竞价，也可能因只有一家报价而无“对手”。

3、竞买方的思维特征在拍卖和挂牌中，竞争的核心是价格，竞买方在竞争过程中，主要考虑的也是如何在价格上“击败”对手，是在现场竞价的过程中，现场气氛、心理因素等都会对竞买方的决策产生一定的外部影响。

招标中，是采取综合评标的情况下，竞争方往往要精心设计方案、编写标书，全面考虑资金、技术、效益等各项因素的综合作用，提交自己认为满意的方案。

三、土地招标、拍卖、挂牌出让的详细流程（供参考，各地实际情况不完全相同）（一）土地招标出让工作程序1、制订工作方案：制订招标前期工作方案报领导审定。

浅谈国有土地使用权出让评估国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何做到科学合理地评估与确定国有土地使用权市场价格呢？本文从国有土地使用权出让土地的特点、国有土地使用权出让评估的难点、评估师素质及国有土地使用权出让底价与评估价关系等方面谈谈国有土地使用权的出让的评估的，希望能与同行一起分享......标签出让评估；评估师素质；底价与评估价的关系对于评估中介机构，国有土地使用权出让评估，即是一个难得的机遇，同时又面临许多风险。

国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何科学合理地评估与确定国有土地使用权市场价格，是一个让评估师、评估机构感到头疼和棘手的问题。

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，“市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价”。

故评估价格直接关系到拍卖底价的确定，过高者会导致土地流拍；过低则又会造成国有土地资产流失。

一、充分了解、认识所评估的土地的特点1、规模大、价值量高。

为了“统一规划，统一设计，统一施工”，现国有土地的出让规模一般都较大，所以国有土地使用权出让评估所评估的土地，其地上拟建建筑面积少则几万平方，多则几十万，上百万平方米，其价值则是至少上亿元，多则上百亿元。

2、具有一定的政策导向性，社会关注度高。

现阶段来看，房地产业对于众多国家都是国家的支柱产业之一，作为房地产开发的基本元素——土地，其价格的高低对于房地产的开展更是有着举足轻重的作用。

而国有土地使用权出让是房地产开发商获得城镇土地使用权的最基本方式，一个城市的国有土地使用权出让涉及众多的土地使用者经济利益，因此国有土地使用权出让的价格也具有一定的政策导向性。

国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，而土地使用者则向国家支付土地使用权出让金的行为。

其本质是一种公共财产的交易，再加上其规模大、价值量高，往往是重大的经济活动，因此必然备受社会的高关注度。

谈土地招拍挂对房价和地价的影响摘要：近年来，随着我国房价的持续上涨，尤其是部分地区房价的飙升，大大超出了民众的心理承受能力和实际购买能力，降低房价的呼声越来越高。

现在，房价问题已经成为全社会关注的焦点问题。

特别是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权》文件下发后，有关招拍挂、房价和地价的争论更加激烈。

本文从房价、地价形成机制研究入手，对房价和地价的关系进行了深入分析，又分别研究了招拍挂对房价和地价带来的影响，最后得出了土地招拍挂对房价和地价的影响的一些结论。

关键词：招拍挂；房价；地价Effects on House Price and Land Priceof Land Public Bidding ,Auction and Signboard Listing Abstract：In recent years, with the lasting rise of the house price in China, especially the house price rises violently in some areas, it has greatly gone beyond people's psychological bearing ability and real purchasing power, the voice of reducing the house price is higher and higher. Now, this has already become the focus of the whole society.Especially, after the issuance of the law that transfer the state land usufruct by public bidding, auction and signboard listing, the disputes about the public bidding, auction and signboard listing, house price and land price are more and more vehement. This paper analyses the forming mechanism of house price and land price, and studies the relationships between house price and land price, and analyses the effects on house price and land price of land public bidding, auction and signboard listing separately. Finally, this paper elicits some conclusions on the effects on house price and land price of land public bidding, auction and signboard listing.Key words: public bidding, auction and signboard listing；house price；land price一、引言近年来，房地产业成为我国国民经济中最活跃的行业之一，房地产开发投资、房地产销售和房地产价格均呈上升走势，房地产业增长对GDP增长的贡献在2个百分点左右，房地产正在迅速成为消费热点和投资热点。

从招拍挂制度看房价与地价的关系作者：余芬来源：《金融经济·学术版》2009年第06期一、土地招拍挂制度的定义与发展简述(一)土地招拍挂制度的定义所谓招拍挂,全称为招标、拍卖、挂牌交易,是与协议出让方式相对的国有土地使用权出让的方式。

是国有土地有偿使用三种方式之一的具体分类。

招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖是指用竞价方式买卖动产或不动产,其实质是一种商品交换和市场行为,已有几千年的历史。

最早用于有形商品的买卖,随着经济的发展而运用公共物品的购买及公共资源所有权的转让过程中,我国国有土地所有权即采用了到这种方式。

其法律定义为:拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

(二)土地招拍挂制度的发展简述1998年广州在全国率先提出:经营性用地必须以公开拍卖和招标的形式进行。

同年6月23日,广州成功举行了全国第一次土地使用权公开拍卖会。

1999年《土地管理法》正式提出“土地使用权可以依法转让”,赋予土地使用权转让合法的地位。

2001年,在招标和拍卖的基础上增加了“挂牌”,正式形成了为业界称道的“招拍挂”。

2002年5月,国土资源部对招标拍卖挂牌制度涉及的范围及操作细则作了规定;2004年7月国土资源部明确规定在2004年8月31日前协议出让土地必须终结,8月31日后所有经营性土地将采用“招、拍、挂”方式进行公开转让,“8•31”因此被业内称为“土地大限”并在房地产界掀起了轩然大波。

出让地价评估与出让底价建议-------学习《规范》有感发布时间：2013/7/30 来源：本网站最近，国土资源部办公厅发布的《国有建议用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“《规范》”）是在土地估价国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》（以下简称“《规程》”）的基础上制订的专项技术操作规范，旨在规范出让地价评估行为，进一步健全出让定价程序，为出让方确定出让底价提供参考。

通过学习，深切感受到《规范》出台的重大意义；细品《规范》，领悟到出让地价专项评估技术操作要求的特殊性，并就出让底价及建议底价等问题也有了一些浅显认识。

在此抛砖引玉，以期大家共同提高。

一、《规范》现实意义重大众所周知，土地出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容。

作为依法合理确定出让底价是出让的关键环节，早在2001年，国务院“关于加强国有土地资产管理的通知”（以下简称“国发（2001）15号”）中就明确指出，采用协议方式供地的，必须做到在地价评估基础上，集体审核确定协议价格。

但十余年来出让地价评估都是以《规程》的通用性技术要求为指导，时至国家对房地产市场持续宏观调控的今天，专项技术规范触及当前最敏感的出让地价，其现实意义不言而喻。

详读《规范》，可以说其最大的亮点当属明确要求估价结论中包含出让底价的建议，第一次将土地估价师推到经济活动的前台，《规范》既规范了土地估价师在社会经济活动中的专业行为，又提升了土地估价师的专业形象，极大地增强了土地估价师的执业信心，意义非凡。

二、出让地价评估正是有别于其他目的的评估行为，《规范》在出让地价评估技术操作方面有诸多细节要求。

1、评估原则《规范》指出，出让地价评估是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场的价格水平，评估拟出让宗地的土地使用权价格（或应当补缴的地价款），并在估价结果部分提出出让底价建议及理由。

也正是服务于为出让方集体决策确定土地出让底价（或核实应该补缴的地价款）提供参考依据这一特殊评估目的，在《规程》的基础上，《规范》还特别对出让地价评估活动增加了价值主导原则、审慎原则、公开市场原则三大指导性原则。

《基于土地招拍挂制度的房价与地价关系研究》的读后感《基于土地招拍挂制度的房价与地价关系研究》是一本讨论土地招拍挂制度对房地产市场的影响的研究论文。

通过对该论文的阅读，我对土地招拍挂制度与房价、地价关系有了更深入的理解，并对我国现行的土地政策提出了一些思考。

首先，论文明确指出了土地招拍挂制度对房价与地价的影响。

土地招拍挂制度作为我国土地供给的重要方式，直接影响着土地市场的供求关系和土地价格。

作者通过实证分析，得出了土地招拍挂制度对房价与地价的正向影响。

这一结论在一定程度上验证了土地招拍挂制度的有效性，证明了它对调控房地产市场的积极作用。

然而，论文也提出了土地招拍挂制度存在的一些问题。

例如，土地招拍挂制度对地价的上涨过快，导致房价的上涨。

在一些热点城市，土地招拍挂的过程往往伴随着高昂的土地成本，开发商为了恢复成本，不得不将这部分成本转嫁到购房者身上。

这就导致了房价的上涨，增加了中低收入群体的购房负担。

此外，土地招拍挂制度还存在一些通过招拍挂方式获取土地的企业化问题。

一些瞄准低价土地放量的地产开发商通过非正常手段，例如和政府官员串通作证等方式非法获取土地。

这不仅破坏了土地市场的公正性和公平竞争环境，也导致了土地价格的不合理上涨。

对于这些问题，论文也提出了相应的解决方案。

例如，论文建议加强对土地招拍挂流程和结果的监管，确保竞拍过程的公平公正，并减少不法开发商的行为空间。

此外，论文还提出了优化土地招拍挂制度的建议，例如在供给土地的同时，加强对土地法律法规的修订和执行，以及强调土地招拍挂过程中的市场运作机制。

通过阅读这篇论文，我对我国土地招拍挂制度的运作有了更深入的了解。

我认为，土地招拍挂制度作为土地供给的主要方式，对房地产市场的调控起到了积极的作用。

然而，土地招拍挂制度还需要不断完善，解决其中存在的问题。

首先，应加强监管力度，确保土地招拍挂过程的公平公正，减少不法开发商的行为。

其次，在土地招拍挂过程中，要注重市场机制的作用，确保土地价格的合理上涨，避免过快的上涨对房价的过度影响。

土地招拍挂中土地的底价是怎样确定的？出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。

现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有理清相关概念。

弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。

关于集体土地收储流程、土地出让底价组成、土地出让底价审定流程及相关工作的依据及以上各项工作的负责部门。

以北京为例，试着讲一下。

（其他地区类似）一、土地出让底价组成按照北京土地出让的挂牌文件显示，宗地出让的底价由政府土地出让收益和土地开发建设补偿费2部分组成。

其中土地开发建设补偿费是固定费用，可以理解为之前征地过程中已经发生的各类费用的总和，下面还将具体介绍。

而政府土地出让收益是动态的，由地价评审委员会审核、市国土局局长办公会审定的，会综合考虑区位因素、用地性质、开发强度、周边市场等多个因素，另外须注意的是，若地块规划有保障房，此部分不收取政府土地出让收益，地下可出让部分待设计方案经审批确定另行收取；地下非经营性用途建筑面积免收，若含经营性用途则需按照一定比例收取；还有，若土地出让后，经审定的规划设计面积超过出让时的要求，还需补交超出部分的政府土地出让收益。

二、集体土地收储一级开发单位取得立项与规划批准—召开村民大会，双方签订征地补偿安置协议—协议内容公示—区县国土局草拟农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经区县人民政府审核同意后，报市国土局审核—征地公告—征地结案—建设用地批准书，纳入政府土地储备。

三、土地出让底价审定由以上可知，底价由2部分组成，一是土地开发建设补偿费，即收储成本；二是政府土地出让收益。

1、收储成本①组成：前期费用（方案编制费、钉桩费、评估费及招标代理费等）、征地补偿及相关税费（土地补偿、人员安置费、青苗补偿、相关税费及不可预见费）、收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用、市政基础设施建设费用、财务费用、利润或管理费（一级开发部分）、两税两费、其他费用（围墙围挡费等）、审计费、委托入市交易服务费、地价评估费；②审定流程：项目开发主体自审—政府委托审计—市级部门联合审核—竣工结算（财政部门）。

北京市基准地价与招拍挂底价的关系基准地价、招拍挂底价是我国地价体系中不同层面的地价。

基准地价反映城镇某区域平均地价水平，是政府对地价实行宏观管理和控制的标准。

招拍挂底价作为招标、拍卖、挂牌出让的最低控制价格，在地价体系中位于基准地价之下。

相对基准地价而言，招拍挂底价属于宗地地价类型。

具体来说，区别如下：一、价格内涵1、评估基准期日。

北京现行基准地价的评估基准日是2002年1月1日，招拍挂底价的评估基准日因宗地而异。

由交易时间决定。

2、土地开发程度。

基准地价级别土地开发程度是统一的。

商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”；七至十级的开发程度为“五通一平”。

工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。

招拍挂底价的土地开发程度根据具体宗地自身条件及入市交易方式而定。

在同一级别内，储备开发的土地能够达到“七通一平”，而直接入市的土地可能只有“三通一平”。

3、容积率：基准地价设定了级别土地的平均容积率。

商业、综合、居住用地，一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1。

工业用地的平均容积率为1。

招拍挂底价的容积率因宗地的规划条件而定。

二、土地开发费构成在价格构成上，尽管基准地价和招拍挂底价的熟地价格构成一致，即都是毛地价加土地开发费，但在土地开发费的构成上存在差异：1、基准地价中，土地开发费主要是指征地拆迁费等直接成本。

2、招拍挂底价中，以土地储备为例，土地开发费包括六项费用：（1）征地、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和臵换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、聘请律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。

可以看出，招拍挂底价中的土地开发费不仅包括征地、拆迁补偿费和基础设施建设费用，还包括土地储备过程中发生的相关费用。