出让地价评估与出让底价建议

附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《合同出让国有土地使用权规定》等有关规定和土地估价国标、行业原则，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地运用管理司、中华人民共和国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1合用范畴在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及地价评估，以及因调节土地使用条件、发生土地增值等状况需补缴地价款评估，合用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及地价评估，可参照本规范执行。

2引用原则下列原则所包括条文，通过在本规范中引用而构成本规范条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

使用本规范各方应使用下列各原则最新版本。

GB/T 18508-《城乡土地估价规程》GB/T 18507-《城乡土地分等定级规程》GB/T 21010-《土地运用现状分类》GB/T 28406-《农用地估价规程》TD/T 1052-《标定地价规程》TD/T 1009-《都市地价动态监测技术规范》3根据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国都市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《合同出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约运用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理告知》（国发〔〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理决定》（国发〔〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定程序和办法，参照本地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴地价款。

附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准,制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位:国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估,以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估,适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估,可参照本规范执行。

2引用的标准1下列标准所包含的条文,通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范颁布时,所示版本均为有效。

使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1)《中华人民共和国物权法》(2)《中华人民共和国土地管理法》(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》(4)《中华人民共和国资产评估法》(5)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)(6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)(7)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)(国土资源部令第61号)(8)《节约集约利用土地规定》(9)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)(10)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估,是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法,参照当地正常市场价格水平,评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

成武县土地使用权招拍挂出让底价的评估与确定农村经济学现代农业科技2011年第l5期成武县土地使用权招拍挂出让底价的评估与确定李秀荣孙素英李宪国(山东省成武县国土资源管理局,山东成武274200)摘要通过合理确定影响拟出让地块价格的因素及科学合理选用估价原则和估价方法对国有土地使用权招拍挂出让底价进行了评估,并阐述了土地使用权招拍挂出让底价的特点,确定方法及相关政策规定,以期为成武县土地资源市场的发展提供参考.关键词土地使用权;出让底价;评估;确定;山东成武中图分类号F321.1文献标识码A文章编号1007—5739(2011)15—0396—02随着成武县经济的发展及土地市场的活跃,成武县对商业,旅游,娱乐和商品住宅等经营性用地及工业用地都采取了招拍挂牌等方式出让.通过这种公开的市场方式配置土地资源的积极效果得到了充分体现.几年来,随着成武县土地使用制度改革的深化,土地有偿使用也逐渐步入法制化的轨道.目前,由于成武县是经济欠发达的小县,土地交易市场还在发育阶段,以往的成交案例由于存在多种因素的影响,无法用土地市场价格简单直观地确定出让底价.若政府确定的出让底价过高,会导致应价难以达到保留价而无法成交,挫伤土地使用者的投资积极性,不利于经济发展;过低又会造成国有土地资产流失,失去了公开出让的意义.因此.国土使用权公开出让的一个的重要环节就是科学合理地对国有土地使用权招拍挂出让底价进行评估与确定.1国有土地使用权招拍挂出让底价的评估成武县国土资源局按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》要求,根据拟出让地块的条件和土地市场情况.组织对拟出让地块的正常土地市场价格,依据估价原则,选用适当的评估方法进行评估.在遵循《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)的前提下,成武县国土资源局开展了土地使用权招拍挂出让底价的评估工作,由工作人员事先对拟出让地块进行现场勘察,对影响拟招拍挂出让地块的各种价格因素作出深入全面的调查分析,根据城建规划部门提供的规划设计条件.按照地价评估的基本原则和估价程序.选择合适的评估方法对拟出让地块进行出让底价的评估.1.1合理确定影响拟出让地块价格的因素土地价格的高低是由众多影响土地价格的因素综合作用的结果.要做好土地估价工作,必须了解和掌握各种影响土地价格的因素.通常状况下考虑一般因素,区域因素和个别因素的影响.一般因素是指影响地价总体水平的自然,社会,经济和行政因素等,也是影响土地价格的一般,普遍,共同的因素.主要包括地理位置,自然条件,人口,行政区划,城镇性质,城镇发展过程,社会发展状况等,这些因素是决定地块价格的基础;区域因素是指影响城镇内部各区域之间地价水平的因素,主要包括:商业服务业繁华程度,交通条件,基础设施水平,区域环境条件,土地利用计划,产业集聚状况等,这些因素相互结合产生地区特性,直接影响该地作者简介李秀荣(1968一),女,山东成武人,工程师,土地估价师,从事土地管理,交易估价,土地储备工作.收稿日期2011-06—01396区的地价水平;个别因素是指宗地自身的地价影响因素,又称宗地因素,包括宗地自身的位置,面积,用途,形状,宽度,临街深度,容积率,地质,宗地红线内基础设施条件,土地使用限制等因素,个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素,是同一区域内地价差异的重要原因[]-21.同时,同一地理位置不同的用地类型,其影响地价因素也会有所不同.因此,参照规划设计条件,使用年限,开发程度,科学合理地选择影响因素.是科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价的关键.1.2科学合理选用估价原则和估价方法要遵循土地估价规程,合理选用估价原则和方法,把握好评估关键环节.《城镇土地估价规程》是开展土地估价工作必须遵循的技术规范.任何估价人员都不能脱离这个《规程》自行其事.成武县国土资源局土地估价工作人员在遵循《规程》的前提下,通过现场勘查并结合成武县经济环境,社会环境及土地市场发育状况,对当地市场资料和影响拟出让地块的各种因素进行分析,按照估价的基本原则和程序, 选择合适的评估方法,进行国有土地使用权招拍挂出让底价的评估.针对评估土地使用权底价的特点.结合成武县土地市场发育状况和成武县的经济实际,适合成武县土地出让底价评估的基本原则主要有:一是客观性,公正性,科学性原则;二是替代原则;三是需求与供给原则;四是变动原则;五是协调原则:六是多种评估方法相结合原则.目前,随着土地估价业务的发展,成武县比较实用的土地估价方法主要包括市场比较法,收益还原法,成本逼近法,基准地价系数修订法及剩余法(即假设开发法)等.在对土地进行评估时, 应根据待估宗地的实际情况,对用地类型及资料进行充分考虑.为减小误差,应根据《规程》以及估价对象,对当地地产市场发育的程度进行考虑,并结合土地估价人员收集的有关资料,对宗地估价的方法进行选择,通过2种以上较为适宜的估价方法进行评估,根据所得结果的加权平均值确定最终地价.2土地使用权招拍挂出让底价的确定2.1土地使用权招拍挂出让底价的特点在土地使用权招拍挂出让中,出让底价包括3种形式,即拍卖底价,招标标底及挂牌底价.其中,土地使用权招拍挂出让底价的特点有几下几点:一是土地使用权招拍挂出让底价是政府在具体地块上的最低控制价格,是政府作为出让土地使用权谈判时最重要的参考价格.二是土地使用李秀荣等:成武县土地使用权招拍挂出让底价的评估与确定权招拍挂出让底价的确定由政府进行.由于土地的供应量由政府垄断,其价格的高低及供应量的多少是政府调节市场的一种手段.为了有效地对市场进行调控,国有土地使用权招拍挂出让底价必须由政府确定.三是土地使用权招拍挂出让底价的确定应依据评估结果进行.由于土地市场的特殊性,一般人对土地的价格很难判定,另外再加上国有土地使用权招标,拍卖价款巨大,必须由专门的评估师对拟出让地块进行国有土地使用权招标,拍卖,挂牌底价评估[31.2.2国有土地使用权招拍挂出让底价的确定方法,国有土地使用权招拍挂出让底价的确定要以评估地价为基准,综合考虑各种影响因素,由政府土地出让委员会或集体决策机构最终确定.成武县政府会同成武县国土资源管理部门,专门成立了国有土地使用权出让集体决策机构. 决策机构由分管县长,政府办公室主任,城建,房产,国土等部门负责人及国土部门相关股室负贵人组成.土地出让决策机构在确定国有土地使用权招拍挂出让底价时,具体采用以下操作步骤:一是由决策机构内部成员认真审阅土地出让评估报告,考察土地评估报告是否对于拟出让地块的客观价值进行了真实的反映.是否对影响拟出让地块各种因素合理分析和筛选,比较选用的估价原则和估价方法是否合理,案例的选取是否恰当,各种经济指标和技术参数的取值依据是否合理,计算过程是否正确等.特别是应认真分析假设条件,估价结果及使用限制条件等.二是成武县土地出让决策机构成员根据掌握的地产市场行情,政府产业政策等,对拟出让的地产市场中各类用途土地的在建状况,供应状况及开发投资者在包括现实或潜在需求等方面进行综合分析,在评估价格的基础上适当调整土地使用权出让价格,以将市场价值规律及政府的宏观调控职能有效地结合起来,实现土地市场供求的平衡.成武县土地出让决策机构从实际出发,科学论证,制定出让底价.既保证了政府财政收益.又对成武县土地市场的发展进行了正确的引导,应对市场的接受能力进行充分,综合的考虑,以对土地使用权的出让底价进行科学,合理的确定.2.3有关国有土地使用权招拍挂出让底价的政策规定一是底价保密.土地使用权招拍挂出让底价由政府内部掌握,严格保密.根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》, 有出让底价的,招拍挂出让底价确定后,在出让活动结束前应当保密,不得泄露.二是低于底价不成交.如果竞投人的投标价低于标底,拍卖和挂牌竞买人的最高报价或应价低于出让底价,无论其他条件如何,均不能中标或竞得土地,即招标拍卖挂牌不成交.政府将收回建设用地使用权,重新出让.在公开出让过程中.一旦出现报价低于底价,交易不成的情况,可对导致交易失败的各种原因进行综合分析,判定定价是否真的超出意向用地者的承受能力,并加大对该宗土地的宣传推介工作力度嗍.成武县国有土地使用权招拍挂出让低价的确定,可先委托具土地评估资质的估价机构进行评估,并出具评估报告.然后以评估报告中的地价为基准,由县政府决策机构组织有关人员讨论,进而对国有土地使用权招拍挂出让底价进行综合审核并确定.在对国有土地使用权招拍挂出让底价进行确定时,县政府的相关决策机构应从实际出发,进行科学论证.制定出让底价.3参考文献…1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.GB/T18508—2001城镇土地估价规程【S】.北京:中国标准出版社,2004.【2】甘方胜.国有土地使用权拍卖底价的评估与确定[J1.铜陵学院,2004(2):54—55.[3]岳晓武,雷爱先.土地招标拍卖挂牌理论与实务[M].北京:中国财经出版社.2oo8.[4】季朗超.综合确定合理的出让底价[J】.中国土地,2003(4):38—39.(上接第395页)济,2005(9):36—39.【4】朱靖.我国农村集体建设用地流转研究【D].雅安:四川农业大学,2002.[5]龙开胜.农村集体建设用地流转:演变,机理与调控【D].南京:南京农业大学.2009.f6]6张梦琳,陈利根.农村集体建设用地流转的资源配置效应及政策含义【J】.中国土地科学,2008(11):72—75.[7】丁凯.评集体建设用地人市:国土部的努力与制度障碍[rq.经济观察报.2005一lO一15.f8]蒋巍巍.集体土地使用权及集体非农建设用地流转问题分析【J】.中国土地科学.1996(s1):74—77.【9】吴雨晴,王俊国.集体土地流转问题探讨【J】.中国土地科学,1995(6): 31—35.【lO】朱靖,何训坤.对农村集体建设用地流转必然性的思考[J].农村经济,2002(4):17—18.【l1】商慧.集体建设用地流转研究【D】武汉:武汉大学,2005.【l2】陈利根,卢吉勇.农村集体非农建设用地为什么会发生流转[J].南京农业大学:社会科学版,2002(3):14—19.[13】叶艳妹,彭群,吴旭生.农村城镇化,工业化驱动下的集体建设用地流转问题探讨——以浙江省湖州市,建德市为例[J].中国农村经济,2002(9):36—42.【14]贺国贵.基于保护农民权益的集体建设用地流转研究【D】.南京:南京农业大学.2006.【15】吕传进,杨洁字.集体建设用地流转实务及问题【J】.中国土地,2005 (6):17—18.f16]王晓鹱,蒋一军.中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望[J】.中国土地科学,2009(4):38—42.[17】马保庆,王福斌,王天敬,等,非农业建设土地使用制度改革研究及应用【J】.中国土地科学,1998(4):27—32.【18】高迎春,尹君,张贵军,等.农村集体建设用地流转模式探析【J].农村经济.2O07(5):34—36.【19]许坚.集体建设用地直接入市应慎重【J].中国国土资源经济,2004 (3):17-18.【2o]崔娟,陶镕.集体建设用地使用权流转可行性之法理分析U】.中国土地科学,2009(8):9-12.[21】姜开宏,孙文华,陈江龙.集体建设用地流转制度变迁的经济分析[J】.中国土地科学,2005(1):34—37.【22】张志强.农村集体建设用地"入市"研究[D】.北京:中共中央党校, 2010.【23】黄小虎.关于农村非农用地进入市场问题[J].中国农村经济,1995 (2):40-43.[24】黄小虎.放开集体建设用地市场时机已经成熟【J].国土资源导刊, 2009(9):5O.[25]李志辉.农村集体非农建设用地流转收益分配问题研究[M建设社会主义新农村土地问题研究.武汉:湖北科学技术出版社,2006.【26】储凡亮.农村集体建设用地流转研翘D】.郑州:河南大学,2009.【27】李延荣.集体建设用地流转要分清主客体[J】.中国土地,2006(2):14-15.[28】卢吉勇,陈利根.集体非农建设用地流转的现状,问题与对策[J】_国土资源,2001(6):34—36.[29】沈守愚.确立集体土地产权和法律制度的思考【J】.中国土地科学, 1995(3):5-9.【3O】钱忠好.关于中国农村土地市场问题的研究[J】.中国农村经济,1999 (1):9—15.397。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2013.04.08•【文号】国土资厅发[2013]20号•【施行日期】2013.04.08•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知国土资厅发〔2013〕20号各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。

请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。

同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。

在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。

委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。

因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。

二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。

市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。

三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。

报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。

请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。

同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。

在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。

委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。

因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。

二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。

市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。

三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。

报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。

附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。

2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（国土资源部令第61号）（8）《节约集约利用土地规定》（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

Headline国有建设用地使用权出让地价评估技术规范及全面解读国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。

2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，20GG年4月8日，国土资源部制订并公布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期5年。

在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年4月8日失效，加之旧版《规范》在执行过程中遇到的诸多问题，2018年3月9日，国土资源部制定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自2018年4月9日起施行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行对比，以期为大家在该文件的理解和应用上提供帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第39号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底价或直接自定底价的情况。

这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场不断出现新情况等问题。

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。

本规范由国土资源部负责解释。

1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。

国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。

2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1）《中华人民共和国物权法》(2）《中华人民共和国土地管理法》(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。