长租公寓运营方式研究分析报告

长租公寓运营方式分析

目录

⏹租赁市场崛起

•住房租赁政策端：“租售并举”

•租赁市场端：“万亿蓝海”

•住房租赁市场格局

⏹长租公寓进入性判断（以成都为例）•指标1：城市容量规模

•指标2：房价、月供、租金关系

•指标3：项目选址

⏹长租公寓运营模式

•长租公寓四种运营主体

•长租公寓两类运营模式

•长租公寓盈利难点

⏹长租公寓金融支持

•长租公寓现有融资方式

•政策对长租公寓企业的金融支持

•长租公寓ABS案例

PART 1 租赁市场崛起

政策端：国家及多城市出台政策鼓励“租售并举“，分别在租赁企业与房源数量上给予目标明确

今年7月，国家住建部联合9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，各地方出台租赁政策细则，明确表示支持房地产开发企业开展住房租赁业务，政府将投放租赁住房用地，旨在鼓励住房租赁消费，加快培育和发展住房租赁市场。

总目标

城市发布时间文件名培育住房租赁机构搭建住房租赁交易平台可租赁房源套数或面积实现年限

成都2017.8.4 《成都市开展住房租赁试点工

作的实施方案》到2017年底，组建或改建3～4家国有住房租赁

公司,2020年，住房租赁企业不低于50家。

2017年7月完善住房租赁

交易服务平台。/ 2020

广州2017.7.17 《广州市加快发展住房租赁市

场工作方案》/ / / 2020

沈阳2017.7.24 《沈阳市住房租赁试点工作方

案》2020年，全市开展住房租赁业务的房地产开发

企业达到50家

2017年9月底前，初步完

成平台搭建工作；10月底

前，正式上线运行；12月

底前，实现全部设计功能。

2020年，新建租赁住房2万套，建筑面

积100万平方米以上2020

武汉2017.7.24 《武汉市开展培育和发展住房

租赁市场试点工作的实施意见

（征求意见稿）》

5家国资企业，5家民营房地产开发企业、10家

住房租赁企业/

2017年底之前实现住房租赁项目落地，

新增租赁住房7000间，面积不少于30万

平方米

2020

南京2017.8.15 《南京市住房租赁试点工作方

案》2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家，

2020年底民营和混合所有制试点企业不少于10

家

/ 各渠道总和：租赁性住房不低于50万平

方米2020

郑州2017.8.18 《郑州市培育和发展住房租赁

市场试点工作实施方案》到2020年,全市住房租赁企业达到100家左右2017年8月底前启动住房

租赁交易服务平台建设

到2020年,新建、配建租赁住房3.8万套，

集体土地新建租赁住房达到5000套，新

建租赁住房达到5000套

2020

杭州2017.8.30 《关于杭州加快培育和发展住

房租赁市场试点工作方案》国企：市级2家+各区至少1家；其他住房租赁

企业：15家左右

2017年年底，建成“政府

住房租赁交易服务平台

未来3年，新增租赁住房总量占新增商品

住房总量的30%。未来5年公共租赁住房

保有总量不少于8万套

2020

深圳2017.8.28 《深圳市住房租赁试点工作方

案》（征求意见稿）2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业;其他

市场主体转型为住房租赁企业：300家

搭建政府住房租售交易服

务平台并于2018年6月底

前上线运行。

国有住房租赁企业：不低于10万套房源；

城中村”租赁企业：不低于100万套（间）2020

市场端：租赁市场容量巨大，预计2030年市场规模超过4万亿☐据链家研究院数据，我国的租赁人口只占

11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准。

☐但随着我国一线城市房价的攀高，报告预测，我

国租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市

会超过40%。预计2020年会有超过2亿租赁人口，

2030年会超过4亿租赁人口。

☐据报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

1.1

1.6

2.9

4.6

9.82%

12.63%

9.67%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2016年2020年2025年2030年

1

2

3

4

5租赁市场规模（万亿）及年均增长率预测

数据来源：链家研究院，《租赁崛起》报告

供应端三元格局：市场化运营的长租公寓企业占总体租赁市场三成份额

供应主体对应人群租金发展现状

人

才公寓政府部门

有一定门槛要求：

以成都为例，需符合：《成都市

急需紧缺人才和高端人才目录》

中A、B、C、D类标准的人才，

可申请租住60-120㎡住房，最

低门槛为研究生

按照市场

租金的一

定比例确

定

现以成都为例:积极

推进人才公寓项目建

设，规划5年内，建

设人才公寓30万套。

长租公寓长租公寓运营

企业

主要目标客群是20-40岁青年，

新城市人，青年和白领阶层

根据不同

的位置、

装修，比

市场价格

高15%-

50%

已有开发商、中介服

务类、酒店类、创业

类四类参与方进入长

租公寓市场。TOP30

房企中，1/3已进入

长租公寓领域。

传

统租房个人散租市场大分部租客房东自行

定价

目前广泛使用的传统

租房模式，通过朋友

介绍、中介、互联网

等方式出租

公租房政府部门

有一定限制要求：

以成都为例:面向中等及中等以

下收入的中心城区户籍家庭、中

心城区户籍单身居民、外来务工

人员。需符合：家庭年收入10万

元以下(含10万元)，或者个人年

收入5万元以下(含5万元)

市场租金

70%-80%

以成都为例：2017

年推出公租房9333

套，2018年配租公

租房1万套。

政府部门

长租公寓运营企业

30%

个人散租图：租赁市场供应主体