汇率变动对房地产价格影响理实证论文

汇率变动对房地产价格影响的理论与实证分析中图分类号：f822 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）03-049-01
摘要本文阐述了汇率通过投资途径、消费途径和产出途径三种途径来影响利率，从而间接的影响房地产市场。

并通过向量误差修正模型的实证分析，得出了目前汇率变动使得人们对人民币预期作出判断来指引资本流向的投资途径对我国房地产市场产生影响
的结论。

关键词汇率利率房地产 var模型脉冲响应
人民币的升升不息和我国房地产价格的不断攀升也成为中国经济领域的热点话题。

自2005年人民币汇率机制改革以来，人民币一直处于升值状态，随着房地产投资行为的日益国际化，不少国际投资者瞄向了我国的房地产业而为寻求人民币升值汇兑和房价升
值的双重收益。

我国对房地产市场采取多项政策措施，但房价仍然在持续上涨。

一、汇率对房地产价格的影响途径
房地产作为一种特殊的商品，既可用于消费又可用来投资。

周京奎认为房地产的预期价格由房产所有者从物业使用中获得的收
益以及从预期价格变动引起的资本收益的增减两部分组成：其中p是房地产价格，pm是房地产作为消费品使用时房地产价格，是作为投资品而获得的资本增值收益的现值。

若d为每期房地产的收益，r为利率，那么房地产资本收益的现值可表示为：
房地产价格与利率成反比关系。

这是由于当投资者持有房子时，持有成本主要为抵押贷款的利息。

当利率提高时，持有成本将上升，对房地产的投资需求量减少，房地产价格下降。

汇率变化对我国房价的影响，主要是通过利率起中间作用。

汇率和利率之间的关系很复杂，汇率主要是通过投资、消费和产出三个途径对利率产生影响进而对房价产生间接的影响。

（一）投资途径
汇率在投资途径传导是通过对汇率变动的预期的判断来指引资金的流动，影响房地产市场。

在长期预期外汇市场完全自由的浮动汇率制度下调整，而短期的预期是在固定汇率制度下的调整的。

虽然汇率预期不一样，但最终汇率与利率都是负相关。

1．长期预期
非抛补利率平价理论，若e（e）未来的预期汇率e为即期汇率，id为本国的利率，if为外国的利率，，在汇率上升，偏高于均衡汇率时，人们会有汇率最终回归到均衡汇率从而人民币升值的预期，大量的资本流入国内，政府为了稳定汇率，在外汇市场上抛售本币，本币供给量增多从而本国利率下降。

即利率与汇率负相关。

2．短期预期
在短期里，在汇率下降，投资者对人民币存有继续升值的预期，导致大量的资本流入国内，短期资本的流入使得对本国的货币需求量增大，本国货币供给量不变，货币的需求相对货币供给增多了，使得利率上升。

（二）消费途径
汇率在消费途径上的传导是通过对物价来影响人们对利率的感受，是一个中长期的传导路径。

汇率与利率成正相关。

利率存在着一定粘性，假设投资者存在货币幻觉，用名义利率代替实际利率。

由费雪理论：名义利率=实际利率+预期通货膨胀率。

当汇率上升，进口商品价格上升，原材料需进口的商品价格上涨从而引发成本推动型的通货膨胀。

另一方面，本币贬值，出口增多，国内的商品供不应求，也会产生需求型的通货膨胀。

在存在通货膨胀的条件下，名义利率上升。

（三）产出途径
汇率通过产出途径传导通过货品市场，货币市场以及国际收支的is-lm-bp模型来实现，是长期传导过程。

汇率与利率正相关。

在固定汇率制度下，bp是不能移动的，本币贬值时，减少本币供给量，lm向左上方移，出口增多产出增多，投资需求的增加，使得is向右上方移，三线相交于一点达到均衡，利率上升。

在浮动汇率制度下，汇率上升，出口增多，bp向下移动，出口增多产量增多使is向右上方移动，最终三线到达均衡，利率上升。

综述上所述，汇率通过各种途径来影响利率间接影响房地产的价格。

为了研究汇率与房地产之间的复杂关系，采用var模型。

二、实证分析
（一）样本的选择与数据说明
选择人民币对美元的汇率ex，全国银行间市场同业拆借30天平
均利率r为利率指标，商品房价格指数hpi代表房价，上证综指spi 代表股票价格，cpi代表通货膨胀率。

考虑数据的可得性，采用2005年7月到2009年12月的时间序列月度数据作为样本。

在实证之前对数据采用x12进行季节调整和自然对数的变换。

（二）平稳性检验
运用adf单位根检验方法对时间序列进行平稳性检验，结果显示，变量在5%的显著水平下是非平稳的，但变量的一阶差分在5%的显著水平下是平稳的。

可对变量进行协整检验，进而建立vec模型。

（三）协整关系检验
对向量 =（lnhpi，lncpi，lnex，r）采用不带常数项和趋势项的形式进行检验，经检验知，在5%的显著水平下，无论是迹检验还是最大特征值检验，变量间都存在着两个协整关系。

（四）vec模型的建立
在满足假设条件下，协整方程如表1所示：
第一个协整方程反映了房价与利率和汇率之间的长期均衡关系。

房价与利率成负相关，而房价与汇率成正相关。

结果表明汇率对房地产市场的长期影响是通过投资途径来传导。

第二个协整方程反映房价与通货膨胀率之间存在长期的正相关的均衡关系。

结果表明，房价上涨，长期会引起通货膨胀。

在长期协整关系的基础上，向量误差修正方程短期波动系数的比较显著，模型是平稳的且残差满足正态分布，通过了自相关及异
方差检验。

（五）脉冲响应分析
为了更好的了解其他变量的波动对房地产价格波动的影响，进行广义脉冲响应分析。

如图1，汇率ex的冲击对房价产生很强的正向变化，且在第2期时达到最大，之后影响减弱，但是仍长期存在；市场化程度相对较高的全国银行间市场同业拆借利率r对房价产生负向变化，在第6期达到负向变化的最大，之后影响减弱，但是长期存在。

其影响也符合投资途径的汇率对房价影响的理论关系。

通货膨胀对房价的响应，有复杂的变化，在第2期时到达负向最大，第6期时达到最大的正向影响，但长期有微弱的影响甚至趋于0。

三、结论
通过基于vec的实证检验可以得出以下结论：
1．从协整方程来看，房价与利率汇率这两个货币政策的调控工具存在着长期的均衡关系。

且房价与汇率之间都存在着长期的正相关，汇率通过投资途径对我国房地产市场产生影响的结论。

在宏观经济方面，房价与通货膨胀率存在着长期的正相关，说明了房价持续上涨，有导致通货膨胀经济泡沫的可能。

2．从房价的误差修正模型来看，房价的短期波动打破了与利率汇率和宏观经济之间的长期均衡时，但两者都对房价具有较强的方向调整力度。

说明了以利率汇率为手段的货币政策对房价的波动具有调控作用。

此外，投资者的预期心理而对所投资的资产组合的调
整也对房价的波动也有一定的调节作用。

验证了房地产不仅满足消费需求，满足投资者的投机需求。

3．从脉冲响应分析来看，房价对汇率的变动是正向敏感。

在汇率下调，有大量的资本流入我国的房地产投资或投机以获得人民升值以及房价上涨的双重收益。

因此我国政府需要采取一定的措施减少外流资本量。

因此考虑将全国银行间市场同业拆借利率作为货币政策的中介目标并推动利率市场。

此外通过对股票市场上的监控与规范，防止股票价格的大幅上扬，可以在一定程度上控制了房价大幅上涨的。

参考文献：
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