在建工程抵押中存在的风险防范
随着社会经济的发展，各种大规模的建筑工程如雨后春笋般涌现，为了满足社会发展的需求，很多开发商、企业会选择在银行或者其他金融机构进行贷款，而在贷款的过程中，抵押是一种常见的选择，具有抵押的在建工程也层出不穷，但是其中存在风险，因此要注意风险防范。
一、在建工程抵押中存在的风险
1.技术风险
在建工程往往涉及到许多领域的技术科学，包括土木工程、施工管理、质量控制等等，这些技术领域都需要专业人士来进行监管和管理，如果出现了技术问题，就会对在建工程的施工进度和质量产生影响，进而形成抵押价值的下降。
2.法律风险
在建工程的抵押涉及到法律风险，比如说在建工程抵押的时候可能会出现土地纠纷、权属纠纷、工程施工质量问题等等，这些法律问题会对在建工程的抵押价值产生影响。
3.市场风险
在建工程的抵押往往比较长期，因此受到市场风险的影响比较大，在建工程的抵押可能会出现市场需求不足、价格变化等导致抵押价值下降的问题。
二、在建工程抵押的风险防范
1.保证技术质量
在建工程的技术质量是保证应付各种风险的基础，因此企业应该保证从建筑设计到施工质量的全程监督，及时完善和修复可能存在的技术问题，并确保技术标准符合国家规定。
2.合理评估风险
在入手一个在建工程抵押之前，企业应该通过各种工具、方法了解该项目的市场、法律、技术等各个方面的风险，判定抵押项目是否符合自身实际需求，从而控制风险。
3.寻求法律支持
为在建工程的抵押解决涉及法律问题固然重要，企业应该积极想办法咨询专业法律机构，以规避潜在风险，保证抵押交易的顺利进行。
4.保持与市场的联系
企业应该随时了解市场动态，做出合理的市场预判，以规避可能出现的市场风险，及时调整相应策略。
总之，在建工程的抵押虽然具有很多风险，但是通过科学合理的风险防范措施，可以最大程度地保证抵押项目的价值稳定性，为企业和金融机构的长远发展提供保障。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/cc19091072.html, 在建工程抵押的风险及防范 作者：单敏 来源：《中国房地产》2013年第02期 一、在建工程抵押风险及防范 1.开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款并办理登记，但在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，就出现重复抵押的情形。根据抵押权“登记在先，优先受偿”的原则，在后登记的债权有不能或不能完全实现的风险。对于开发商这种重复抵押的行为，接受申请的银行应该到登记部门查询开发商提供的抵押物是否已经设置过抵押以及其他影响抵押权实现的情形，如果没有，才可以考虑接受，如果有过抵押，则只可以考虑余额抵押。 2.开发商在获得抵押贷款之后，有的并不用于在建工程的建设，而是转入其他的用途，致使在建工程的建设进度受到影响，银行债权的实现也存在不确定因素。所以，银行在向开发商发放贷款时，就应该对其使用情况进行严格的监管，例如，可以给开发商设立特别的账户，将该笔贷款打入该特别账户，然后对该特别账户资金去向进行监管。一旦发现开发商贷款流向他处，应立即采取补救措施，如终止合同、让开发商提前偿还贷款等，尽量降低风险。 3.为不影响销售，开发商在预售已经作为在建项目抵押的商品房之时前，并未按有关规定要求取得银行的书面同意，预售过程中也未如实告知购房者。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，开发商如果未告知，购房人在付款购买已经抵押的房屋后，银行仍然可以对该房行使抵押权，由此引发合同纠纷，势必牵连到银行。《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可知，在建工程抵押之后，为了保证资金安全，银行在签订在建工程抵押合同时，应该对开发商日后的商品房预售做出明确的限制，比如要求其还清银行贷款后再预售，或者在开发商预售时直接由购房人将预购房款打入银行的指定账户。更为严格的，甚至可以参与开发商的预售活动，对其实施严格的监管。 4.在建工程抵押权与税收优先权冲突时的风险。2001年修订的《税收征收管理办法》规定了税收优先权，即“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当优先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定，欠税行为发生在抵押权之前，那么税款也将优先于抵押权受偿。这样，银行的受偿权将再次处于次优先地位。
房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为银行、小额贷款公司、典当行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，小贷公司一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，小贷公司仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证小贷公司贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。 一、小贷公司抵押物潜藏的主要风险 小贷公司处置抵押物遭遇两大风险 在借款人无力归还小贷公司抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是小贷公司以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，小贷公司受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：
1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，小贷公司在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的小贷公司就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保 责任。 2、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。由于小贷公司对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，小贷公司就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，小贷公司就构成违约。另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托小贷公司处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，小贷公司作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。 上述两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任，重 则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买受人的实
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ---------------------------------------------------------精品 文档--------------------------------------------------------- 【已办理在建工程抵押】防范在建工程抵押贷款的法律风险 我来说两句(0) 复制链接 大 中 小 [提要] 随着我国房地产业的迅速发展，以在建工程抵押向银行申请贷款已经成为房地产开发企业融资的重要方式，在建工程抵押贷款占银行开发贷款的比重也逐步增加。由于在建工程抵押同时涉及房地产开发企业、银... 推荐阅读： 已办理在建工程抵押 ? ? 【已办理在建工程抵押】在建工程抵押概述律依 ? ? 【已办理在建工程抵押】浅析建设工程法定抵押 ? ? 【已办理在建工程抵押】浅析预售商品房抵押合 ? ? 【已办理在建工程抵押】建设工程价款优先受偿 ? ? 【已办理在建工程抵押】最新城市房地产抵押管 ? ? 【已办理在建工程抵押】探讨建设工程承包人优 ? ? 【已办理在建工程抵押】探讨建设工程承包人优 ? ? 【已办理在建工程抵押】划拨土地上在建工程拍 【已办理在建工程抵押】防范在建工程抵押贷款的法律风险 随着我国房地产业的迅速发展，以在建工程抵押向银行申请贷款已经成为房地产开发企业融资的重要方式，在建工程抵押贷款占银行开发贷款的比重也逐步增加。由于在建工程抵押同时涉及房地产开发企业、银行、购房人、在建工程承包人、税收部门、保险人、抵押登记部门等多方当事人，法律关系特别复杂，银行必须十分谨慎地操作才能防范风险。本文拟结合信贷实践，在现有的法律、法规框架内，对银行在办理在建工程抵押贷款过程中可能存在的法律风险进行分析，并就如何防范、化解风险进行初步探讨，以求抛砖引玉之效。 一、在建工程抵押的定义及其构成要件
什么是在建工程，以及抵押必须的条件和注意事项 一、定义 指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。本人就此针对在建工程抵押贷款有关问题做一些探讨。 二、法律依据 关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。根据民法物权原理，物权的成立与存在须以标的物的存在为前提。抵押权作为物权的法定内容之一，亦应遵循这个规则。而在建工程在完工以前，虽然已具备物的一些特征，但尚不具备完整意义的物质形态，显然不是完整的物。所以，银行在办理在建工程抵押贷款时更应规范操作程序，有效规避法律风险，确保信贷资产的安全。 三、抵押的条件 《担保法》司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件：1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 四、需要注意的问题 （一）在建工程抵押范围的界定。 根据《城市房地产抵押管理办法》规定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用权两部份。 1、建筑物部分。在建工程抵押时是以工程全部还是以已完工部分作为抵押物，目前理论界和各地登记操作实务中均未统一。一种观点认为，根据《担保法》规定，抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物，在建工程抵押范围应为抵押时已经完工的部分。另一种观点认为在建工程抵押物应包含尚未完工部分在内的项目整体。本人比较赞同第二种观点，即以在建工程整体作为抵押物。理由是：（1）在建工程抵押权属于房地产期权，其性质不同于《担保法》上的房地产抵押权；（2）在建工程抵押的根本目的是为了取得贷款资金完成整个工程；（3）房地产项目在整体建成前无法实现抵押权担保功能所需实际控制的经济价值；（4）仅
在建工程抵押中存在的风险防范 随着社会经济的发展，各种大规模的建筑工程如雨后春笋般涌现，为了满足社会发展的需求，很多开发商、企业会选择在银行或者其他金融机构进行贷款，而在贷款的过程中，抵押是一种常见的选择，具有抵押的在建工程也层出不穷，但是其中存在风险，因此要注意风险防范。 一、在建工程抵押中存在的风险 1.技术风险 在建工程往往涉及到许多领域的技术科学，包括土木工程、施工管理、质量控制等等，这些技术领域都需要专业人士来进行监管和管理，如果出现了技术问题，就会对在建工程的施工进度和质量产生影响，进而形成抵押价值的下降。 2.法律风险 在建工程的抵押涉及到法律风险，比如说在建工程抵押的时候可能会出现土地纠纷、权属纠纷、工程施工质量问题等等，这些法律问题会对在建工程的抵押价值产生影响。 3.市场风险 在建工程的抵押往往比较长期，因此受到市场风险的影响比较大，在建工程的抵押可能会出现市场需求不足、价格变化等导致抵押价值下降的问题。 二、在建工程抵押的风险防范
1.保证技术质量 在建工程的技术质量是保证应付各种风险的基础，因此企业应该保证从建筑设计到施工质量的全程监督，及时完善和修复可能存在的技术问题，并确保技术标准符合国家规定。 2.合理评估风险 在入手一个在建工程抵押之前，企业应该通过各种工具、方法了解该项目的市场、法律、技术等各个方面的风险，判定抵押项目是否符合自身实际需求，从而控制风险。 3.寻求法律支持 为在建工程的抵押解决涉及法律问题固然重要，企业应该积极想办法咨询专业法律机构，以规避潜在风险，保证抵押交易的顺利进行。 4.保持与市场的联系 企业应该随时了解市场动态，做出合理的市场预判，以规避可能出现的市场风险，及时调整相应策略。 总之，在建工程的抵押虽然具有很多风险，但是通过科学合理的风险防范措施，可以最大程度地保证抵押项目的价值稳定性，为企业和金融机构的长远发展提供保障。
已预售在建工程项目在抵押估价实务中 的难点分析 摘要：已预售的房地产开发项目在建工程抵押在银行金融业务中较为普遍，不论是在法律上还是评估 实践中，在建工程抵押都存在着众多不确定因素，需要从估价的规范性和谨慎性出发，充分识别在建工程抵 押估价中可能存在的潜在风险。 关键词：在建工程抵押估价已预售风险 在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，不仅解决了开发商建设融资的需求，同时也满足了金融机构拓展业务的需要，近年来，在建工程抵押在银行金融业务 中变得比较普遍。但由于在建工程抵押物是债务人以合法方式取得的土地使用权 连同在建工程的投入资产，同时还必须是尚未建造或者建造中的房屋或其它建筑物；相对于现房而言，在建工程的物质形态始终处于变化状态，在建工程抵押又 涉及多方当事人，法律关系较为复杂，因此在建工程抵押对于金融机构来说的风 险远大于一般的现房抵押。不论是在法律上还是评估实践中，在建工程抵押都存 在众多不确定因素，比如是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权、未来房地产 市场及销售情况如何等，这些不确定因素对承包方、贷款银行以及消费者来说都 有可能存在着风险，因此在我们的抵押估价实务中必须引起足够的重视。本文针 对已预售的房地产开发在建工程项目评估的技术路线、估价资料、现场勘察等抵 押估价过程中需要解决的难点问题进行了分析。 一、选用并确定估价方法 1、根据《房地产估价规范》对估价方法选用的规定，估价对象具有开发或 再开发潜力且开发完成后的价值可采用成本法以外的方法测算的，应选用假设开 发法。已预售的房地产开发在建工程项目估价对象的实际情况为尚在建设中的不 具备交付使用条件的居住房地产，项目已具备明确的规范和设计方案，因此首选 假设开发法，具体技术路线为假设据此规划用途和指标续建完成，得到开发建设
在建工程抵押风险防控提示 由于房地产在建工程抵押贷款同时涉及企业、银行、购房人、在建工程承包人、抵押登记部门等多方当事人，法律关系相对一般的房地产抵押困难，必需特别谨慎操作，才能防范风险。本文结合本所在办理在建工程抵押实际，在现有的法律、法规框架内，就办理在建工程抵押贷款和贷款过程中可能存在的法律和信贷风险进行分析，并就如何防范和化解风险进行初步探讨。 一、签订房地产在建工程抵押贷款合同的风险及防范 关于房地产在建工程抵押，建设部《城市房地产抵押管理方法》（以下简称“《方法》”）第3条作了明确规定：“本方法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程接着建立资金的贷款，以其合法方式取得的土地运用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”《方法》第11条同时规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地运用权随之抵押。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的说明》（以下简称“《说明》”）第47条规定：“以依法获准尚未建立的或者正在建立中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”结合建设部的《方法》和最高院的《说明》，办理在建工程抵押应要留意： （一）在建工程抵押贷款的目的是“抵押人为取得在建工程接着建立资金的贷款”，该贷款的用途是接着建立工程，在建工程抵押的抵押人必需是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的运用权人，这就要求银行不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款。 须要进一步说明的是，虽然《城市房地产抵押管理方法》规定在建工程抵押的目的是抵押人为了取得在建工程接着建立的资金，但担保法司法说明并无此要求，而只是明确规定“当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效”。因此，假如抵押人以在建工程为他人进行担保，或为自己其它性质的债务进行担保，并在有关部门办理了抵押登记的，那么这种抵押合同是否有效呢？依据《合同法》的规定，只有合同违反法律、行政法规效力性强制性规定才是当然的无效合同，因此，建设部的部门规章并不足以作为抵押合同当然无效的依据。但是，部门规章对法院的判决有很强的参考作用，因此，银行在接受在建工程抵押贷款
在建工程抵押的应用及法律风险防范（中） 建设部1997年5月9日颁布的、2001年8月15日修订的《城市房地产抵押管理方法》和最高人民法院2000年9月29日颁布的关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的说明都对在建工程抵押进行了规定，但效力较低，2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》第一次以法律的形式明确规定正在建立的建筑物可以抵押。 …… 五、在建工程抵押登记 在建工程抵押合同，自合同生效之日起即成立。在建工程抵押权以登记为生效要件，即立法例上实行的登记生效主义。那么阻碍在建工程抵押权生效的障碍，主要是以下四个问题： 1、在建工程在取得《施工许可证》前，是否可以办理抵押登记？ 用于抵押的在建工程应具备《国有土地运用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，表明建设工程手续完备、程序合法。有些城市在在建工程抵押设立登记时，并不要求供应《施工许可证》。 2、在建工程应当在预售许可之前设定抵押还是在预售许可之后设定抵押呢？ 因为通常用于抵押的在建工程是要能够进行市场流通的标的，在没有取得预售之时，房屋是不能出售的，也就无法流通。有些城市，例如重庆，要求在建工程必需取得《预售许可证》方可办理抵押登记。取得《预售许可证》后设定在建工程抵押应留意已预售部分不得成为抵押物，否则，抵押无效。 有些城市不做强制要求，具备四证，即可办理抵押登记。 本课题组认为，由于在建工程抵押的终极目的是筹集续建资金用于接着建立达到可以预售的条件、直至竣工交付，假如不允许其在预售许可前抵押，则开发公司可能面临资金的短缺而无法顺当完工。因为在预售前既不能通过预售回笼资金，也无法通过抵押取得资金，势必造成资金的短缺。因此，在建工程只要已开工就可以设定抵押，随工程进度抵押标的也可逐步扩大。 3、在建工程能否办理余额抵押登记？ 在建工程建设者受种种缘由限制，不行能一次性贷到足够的款项，加上金融机构对于在建工程的抵押折扣率较高，因此，在建工程追加贷款或增加借款的情形时有发生。 既然法律并没有限制在建工程不能进行余额抵押，那么在建工程就跟现房一
在建工程抵押对于商业银行风险的分析 【笔者按】在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时,又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能出现法律风险,造成信贷资产损失。所有笔者认为有必要予以明确。【在建工程的含义】 在建工程，通俗的讲就是正在建设尚未竣工投入使用的建设项目,也指单位固定资产的新建、改建、扩建或者技术改造、设备更新和大修理工程等尚未完工尚未工程。商业银行目前接受的在建工程抵押，主要是城市房屋的在建工程的抵押。根据我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为.” 但是，笔者认为上述定义并不全面,因为《城市房地产抵押管理办法》中的“在建工程抵押"将抵押权人限定为贷款银
行。根据《关于<城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（［2012]行他字第8号）的答复:“在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定,《城市房地产抵押管理办法》中有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。”因而从广义上来讲，在建工程抵押的抵押权人并不仅仅限于贷款银行，除贷款银行外其他接受在建工程抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织均可作为在建工程的抵押权人。 【在建工程抵押的特征】 根据上述在建工程抵押的定义，我们可以看出,在建工程抵押具有如下特点： 1,抵押人为主债务人，即在建工程所有权人。由于在建工程抵押是贷款人取得金融机构继续建造资金的担保方式,因此抵押人为贷款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人. 2，抵押权人为具有贷款经营权的金融机构,一般是商业银行，也就是贷款合同的贷款人.
在建工程抵押的风险分析及防范措施
在建工程抵押的风险分析及防范措施 一、在建工程抵押的风险分析 1、在建工程抵押权不合法、合规风险。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》，在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构（一般是银行），贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。 2、在建工程合法性风险。根据相关法律法规，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。 3、在建工程价值确定风险。在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。 4、在建工程抵押合同风险。建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号；2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3、已投入在建工程的工程款；4、施工进度及工程竣工日期； 5、已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能导致在建工程抵押合同无效。 5、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。根据《合同法》及该解释，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，抵押权人的优先受偿权很可能处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
建筑行业客户贷款风险及防范措施 在建筑行业中，客户贷款风险是一项非常重要的问题。建筑行业的特点是周期性强、资金占用大、市场竞争激烈，因此存在许多潜在的风险。如何防范并降低客户贷款风险，是建筑行业从业者需要认真思考的问题。 1. 客户信用风险 建筑项目通常需要庞大的资金支持，因此客户的信用状况是一个非常关键的因素。如果客户信用状况不佳，存在拖欠款项的可能性，这将对建筑企业的资金链和经营状况造成严重影响。建筑企业在融资过程中需要进行客户的信用评估，以降低信用风险。 2. 项目进度和质量风险 在建筑行业，项目进度和质量是决定企业盈利的重要因素。如果客户因为资金问题而无法按时支付，或是由于质量问题导致返工和索赔，都将对企业的经营造成巨大的影响。建筑企业需要在合同中明确支付进度和质量标准，同时加强对项目进度和质量的监控，做好风险预警和应对措施。 3. 政策和市场风险 建筑行业受政策和市场影响较大，一旦政策或市场发生变化，就可能对项目造成风险。特别是在宏观经济下行期间，建筑行业往往容易受
到冲击。建筑企业需要密切关注宏观政策和市场动向，做好风险防范 的准备。 4. 防范措施 为了降低客户贷款风险，建筑企业需要采取一系列的防范措施。首先 是加强内部管理，建立健全的风险管理体系，强化对客户的风险评估 和监控。其次是加强与金融机构的沟通和合作，以获取更好的融资条 件和支持。建筑企业还需要加强合同管理，明确权责和风险分担，做 好风险应对预案。 总结起来，建筑行业客户贷款风险是一个值得重视的问题，建筑企业 需要从客户信用、项目进度和质量、政策和市场等多个方面进行全面 评估，并采取相应的防范措施。只有这样，建筑企业才能降低风险、 稳健经营，实现长期发展。 个人观点： 作为建筑行业的从业者，我认为客户贷款风险是一个不容忽视的问题。建筑行业的特殊性决定了其在融资和项目经营中存在较大的风险，因 此需要我们高度重视，并采取切实有效的措施加以应对。建筑企业还 需要不断加强自身的风险管理能力，做到足够的风险预警和灵活的风 险应对，保证企业的可持续经营和发展。建筑行业客户贷款风险及防 范措施是一个涉及多个层面的复杂问题，从客户信用、项目进度和质
在建工程抵押对于商业银行风险的分析 引言 在建工程抵押是企业在融资中常用的一种形式，也是银行在为企业融资时最为常见的担保方式。在建工程抵押为银行提供了一定程度上的保障，但是如果被抵押的在建工程不具备偿还债务所需的价值，那么银行将面临较高的风险。因此，本文以在建工程抵押为研究对象，分析其对于商业银行风险的影响。 商业银行的风险管理 在建工程抵押是商业银行为企业融资时最常见的担保方式之一，但是作为商业银行，要在为企业融资时同时管理好自身的风险。商业银行需要利用自身的专业知识和风险管理方法来评估企业自身的信誉度以及什么样的抵押物最具有价值，从而有效地控制风险。 商业银行需要在建工程抵押申请中对抵押物进行评估，以确定其价值。商业银行通常会从以下五个方面评估在建工程抵押物的价值： 1.物业位置：包括物业地理位置、物业附近配套设施以及物业周边环境 等。 2.建筑质量：包括建筑结构、建筑材料以及施工工艺等。 3.物业面积：物业面积大小以及结构布局是否合理等。 4.物业估值：物业市场价值以及市场前景等。 5.物业管理：物业物业管理公司的管理水平以及物业的维护状况等。 在建工程抵押需要从以上方面进行全面评估，以确定该抵押物所具备的价值最高程度，为下一步的风险评估提供原始信息。 在建工程抵押的价值评估 在建工程抵押的价值评估是商业银行进行风险管理的重要环节。在建工程抵押物的价值是评估贷款风险、控制贷款风险的前提。在建工程抵押物的价值根据具体抵押物的性质和特点，通常可以采取以下四种方法： 成本法 成本法是指先确定物业的使用目的和需求，通过调查和估算计算建造所需的劳动、材料和机械防盗设备、安全设施等直接费用和间接费用，再加上管理费、利润等，计算出物业建造成本总额。在此基础上，结合市场情况，经济、技术、法律等因素，进行税费调整和折旧计算，最终得出物业在建工程抵押的合理市场价值。
在建工程抵押中存在的风险防范 在建工程抵押的概念和条件 一般认为，狭义的在建工程是一种实物上的未完成状态，指建筑物的主体结构处于建设过程中。而广义的在建工程是一种在法律上未完成的状态，除包括狭义的在建工程外，还包括各项工程均已完工并达到竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形。 物权法出台之前，建设部出台的《城市房地产抵押管理办法》和最高人民法院颁布的《担保法司法解释》曾对在建工程抵押进行了规定，但效力较低，其中关于抵押权人和贷款用途的规定也具有极大的限制性，2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》改变了用较低效力的司法解释以及部门规章对在建工程抵押进行规范的局面，第一次以法律的形式明确规定正在建造的建筑物可以抵押。根据以上规定，在建工程抵押是抵押人用其合法取得的在建工程，以不转移占有的方式抵押给债权人，作为债务人不履行担保义务的一种新型担保方式。在建工程抵押需要具备以下条件： 在建工程抵押的前提条件是建设项目的合法性。用于抵押的在建工程应具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，表明建设工程手续完备、程序合法。另外为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的
工程进度才能抵押，一般要求完成工程建设投资总额的25%以上。 在建工程抵押的目的是取得继续建造工程资金。虽然物权法对在建工程的抵押权人以及资金用途等没有做出限制性规定，但实践操作中也不宜放开，如果用在建工程为其他性质的债权担保，极易出现工程进度延缓甚至该在建工程成为烂尾工程的情况。一旦不能清偿到期债务，抵押物因尚未竣工而无法进行不动产登记，既影响到抵押权人利益的实现，也加大了第三人期权实现的难度。 在建工程抵押当事人应订立书面的在建工程抵押合同，并办理抵押登记。在建工程抵押合同除包括一般抵押合同的条款外，还应说明在建工程的名称、性质、坐落、建筑面积、权属等基本情况，并提供该工程所涉及的建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证作为合同的附属文件，办理抵押登记时应遵循房地不可分原则。 在建工程抵押中存在的风险 在建工程的价值变化大，增加了抵押权实现的不确定性。虽然在建工程有其内在价值及使用价值，但以在建工程进行抵押时，因其处于法律上或事实上的未完成状态，价值能否以交换价值体现出来还未可知。而且，市场行情的变化和投资策略的改变，都会直接影响在建工程的最终价值。另一方面在建工程种类多，不同用途、不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高级住宅等价格差异大，即使同种用途、同种结构的在建工程，由于建设工期长
土地抵押风险及防范探讨 马玉军签阅并要求各级领导传阅、业务部室学习、完善。 土地抵押，普遍认为是较优质的反担保措施，具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践中操作不当或判断失误，会成为新的风险源或陷阱。 主要风险表现： 抵押权被悬空风险。 净地抵押，开发商以无定着物的土地使用权（即尚未开发的净地）作抵押取得担保支持，用于该地块上的房产开发，物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，土地价值转移到房产价值中，土地无法变现，更不能优先受偿。 非净地抵押，有定着物的土地使用权作抵押取得担保支持，该地块房产分为已开发完成（尚未取得房产证）和正在开发建设（即在建工程），土地价值仍会转移到房产价值中，最终使抵押权悬空。 土地被无偿收回。国土资源部《闲置土地处置办法》规定，在城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权，因不可抗力或政府行为或动工开发必需的前期工作造成迟延的除外。可能面临最高被无偿收回导致抵押物悬空的风险。 土地位置风险。 抵押土地地理位置越优越，变现价值越高，变现能力越强，处置抵押物还款容易可行。地理位置偏僻，或用荒山、荒沟、荒丘等土地使用权抵押，虽合规合法，但变现难度大，追偿难度增加。另，整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来规划设计中用途不一样而不同：如果已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能造成土地开发中规划设计带来的风险；如果土地位置比较靠里，没有道路或必须借道别的地块才能通行，如果别的地块主人不同意，无法通行，只能飞出去，即飞地，难以处置变现，成为死地。
建筑施工企业常见风险及预防措施 一、业主资信风险 工程项目的顺利实施自始至终离不开施工企业与业主的紧密合作,有的业主实力较弱，相应地工程项目的风险也就加大；有的业主虽然有一定实力，但诚信度较差，不按合同条款约定 执行；有的业主利用虚假工程信息虚假发包，招摇撞骗.有些企业甚至因为业主原因而陷入绝 境，因此业主资信风险是施工企业经营中的一个重要风险。 防范措施：要规避此类风险，重点是要加强标前调查，对拟投标项目的风险进行充分 的分析。要深入了解业主的资金信用、经营作风和签订合同应当具备的相应条件。可通过工商、 银行、税务等部门以及合作伙伴、媒体报道、律师专业调查等了解业主的信誉、实力等。对于一 些不十分了解的业主，最好是要求业主提供工程款支付保函.如果业主的信誉较好，实力较强， 项目做起来就容易，施工企业的风险也就能够得到有效控制. 二、合同风险 当前建筑市场存在的许多问题，如工程质量问题、工程款拖欠问题、原材料价格问题等，都与合同履行不良有着密切的关系。许多业主利用施工企业急于揽到工程的迫切心理，在签订合同时提供条件苛刻的非示范文本合同草案，附加某些不平等条款，要求施工企业无条件全部接受，其合同条款往往把相当一部分风险转嫁给施工单位、缺乏对业主的权利限制性条款和对施工企业保护性条款.合同是施工企业一切风险的源头，如果合同“先天缺陷"，势必会造成以后工程项目实施中的被动。 防范措施：在工程项目中标后，施工合同签约前，要尽可能地了解各方面的可靠信息，运用政策法规尽可能修改完善，对合同的重要条款要严格把关，在一些关键性问题上一定要坚持原则。必要时聘请专业律师协同审查，尽量采用国家现行的合同示范文本。 三、法律风险 施工企业法律风险主要是指：分包商和材料供应商诉讼的风险、挂靠工程法律风险 1、分包商和材料供应商诉讼的风险：分包商和材料供应商诉讼是在施工企业的工程款 被巨额拖欠的情况下，为追偿被施工企业拖欠的分包工程款和供料货款而采取的诉讼行为。 防范措施：施工企业在与工程分包商和材料供应商签订合同时，应力争列入支付分包 工程款和货款的限制条款，使分包商和供应商以建设单位资金支付程度为前提或按相同比例付 款，或力争让建设单位与施工企业对分包商和供应商共同承担连带责任。 2、挂靠工程法律风险:这种行为在目前建筑业市场中司空见惯，其实质就是有施工资 质的企业（主要是一级资质企业）将自己的资质借给挂靠单位使用，由挂靠单位具体施工，被挂 靠单位收取一定的管理费。这种行为对于被挂靠单位具有极大风险的，万一挂靠单位在施工过程 中管理不严出现重大质量安全事故，那么责任首先就得由被挂靠单位承担。 防范措施：挂靠施工这种行为本身就是违反《建筑法》的行为，是违法的,对于这种因违法行为导致的风险，最好是禁止挂靠。若非要进行挂靠，也是要选择有实力、有信誉的单位，
谈在建工程抵押评估及其风险防范 一、在建工程抵押评估 1、在建工程抵押评估基本思路 根据在建工程是否完成基础工程、主体工程、设备工程、内外装修、附属工程等工程进度不同，其抵押评估基本思路可分类为三种情况考虑：①完成在建工程±0以下的，应以取得土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。②完成在建工程±0以上的，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。一种以土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。另一种先求取在建工程完工后的市场价格，扣除尚需投入建筑成本及专业费用、利息、利润等用假设开发法进行评估。③已竣工验收，尚未领取《房屋所有权证》的在建工程。类似于存量房地产进行评估。 2、在建工程抵押评估中利润的确定决算，参照当地平均水平求取；专业费用及利息都有相应的标准，但利润的求取差别很大。如某大厦为七层框架结构，该大厦一至二层为商业用途，三至七层为住宅，工程进度主体到六层，水电增容费用已全部交纳（开发商提供了供水供电协议和交款凭证）。开发商因抵押贷款需要，把商业用房和三至六层的住宅分别抵押给两家银行，需对该房地产进行评估。我们从邻近调查
情况发现，类似商业用房综合售价为7200元/平方米，交付标准主体框架完成、水电增容到位；三至六层的住宅综合售价为4500元/平方米，交付标准外墙面砖，内墙粉刷，水电设施安装及增容完成。由上可知，商业用房已基本符合交付条件（评估价6950元/平方米），住宅尚需较大的投入（评估价2930元/平方米），其建筑成本、专业费用、利息等其它投入基本相同，用成本法或假设开发法综合计算结果产生如此大的差价，除楼面地价差别外，主要由利润产生的。通常商业用房利润高于普通住宅，工程越近竣工，利润也越接近预期的开发利润水平。所以，在建工程的抵押评估中利润的确定应根据抵押物的用途、工程进度、状况等不同酌情考虑。 3、抵押价值的确定 1997年5月9日颁发的建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》规定"抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。"《担保法》第35条也作了相应的规定。抵押价值通常是抵押人逾期不能履行债务，抵押权人依法处分该抵押物时所能得到的客观合理补偿价值所作的估计、推测和推断。目前，评估机构抵押评估结果大都是给出市场价值，抵押权人再结合抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限、市场预测及变现能力等来综合确定抵押率。这样的缺点是把本应由专业估价人员进行分析推测的许多影响因素都