中原_深圳华强广场写字楼运营报告_150p.pptx

南京东洲田园置业大厂项目
运营思路报告2006Biblioteka 06.61报告思路
找出关 键问题
找出市 场空缺
分析项 目地块
解决 问题
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我们要解决什么问题？
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我们目前要解决的问题
项目建筑形式？ 商业业态定位？ 项目档次定位？ 消费群体定位？ 投资客户定位？ 经营商户定位？ 还是其他问题？
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我们目前要解决的问题
5）选择娱乐类或专业市场的理由： 凡是商业，对于越高楼层其商业价值与招商销售难度都比较大，而本案为 了综合指标考虑， 商业部分要做到3层，而专业市场或娱乐城对于楼层的 抗性较弱，且经过其他因素的综合评价，这里认为可以考虑。
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商业类型定位
根据以上分析，对本项目商业形式的初步定位方向为： A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心 B方案：店中店[内街铺]+专业市场 这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。
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商业业态定位
□ 业态的选择
目前大厂地区热门的商业业态有： 服饰、鞋帽、日用品、数码电器以及干洗、美发等日常生活消费类比较多； 稀缺的商业业态有： 时尚饰品、流行服饰、小工艺品、特色小餐饮、KTV娱乐、茶餐吧等等。
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商业业态定位
目前，大厂地区的商业仍然处于传统的基本生活业态为主，而 缺乏真正值得“逛、体验、消遣、游玩、消费”的具有特色主题 的商业集中区，在大厂工作生活的青年群在当地也找不到适合的 地方来逛街/消费，除非到南京城区，因此结合本项目打造主题特 色的定位思想，根据差异化与同类化定位的基本策略本项目的商 业业态可选择： 品牌服饰、时尚饰品、流行服饰、特色小餐饮、茶餐吧、KTV等
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大厂商业境况？

目录1.0概论……………………………………………………………………………02-06页1.1写字楼…………………………………………………………………….02-04页1.1.1功能设置多样化…………………………………………………...03页1.1.2智能化……………………………………………………...………03页1.1.3节能………………………………………………………………...03-04页1.2商场……………………………………………………………………….04-06页1.2.1功能的多样化………………………………………………………05-06页1.2.2舒适化………………………………………………………………06页2.0机电配置………………………………………………………………………07-23页2.1写字楼机电配置………………………………………………………….07-17页2.1.1电梯…………………………………………………………………08页2.1.2空调…………………………………………………………………09页2.1.3给排水………………………………………………………………10页2.1.4消防…………………………………………………………………11-12页2.1.5车位…………………………………………………………………12页2.1.6供电…………………………………………………………………13页2.1.7后备电………………………………………………………………14页2.1.8设计单位及施工单位………………………………………………15页2.1.9智能化………………………………………………………………16-17页2.2商场机电配置…………………………………………………………….18-25页2.2.1空调…………………………………………………………………18页2.2.2车位…………………………………………………………………19页2.2.3电梯…………………………………………………………………20页2.2.4供电…………………………………………………………………21页2.2.5后备电………………………………………………………………22页2.2.6消防…………………………………………………………………22页2.2.7给排水………………………………………………………………23页3.0访问意见………………………………………………………………………24页4.0总结……………………………………………………………………………25-26页附件：1. 写字楼调研明细表(2页)2. 商场调研明细表(2页)3. 深圳市贸广场A幢部分写字楼因配套设施未兑现承诺的减损价值评估报告(部分) (4页)4. 深圳市建筑施工百强企业汇总表(1页)5. 照片1.0概论近一个多月来的调研，走访了二十多家高档写字楼和商场，对深圳市的高档写字楼和商场有了较多的了解，尤其针对机电配置方面作了深入的调研。

深圳中心区写字楼调查报告
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联

图2：广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率（1996—2015Q3）
图三：区域租金及空置率比较 2015Q2 vs. 2015Q3
4、 深圳写字楼市场情况
图一：深圳甲级写字楼租金指数（20011Q1-2015Q3）
图二：深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量、空置率情(1999—2015Q3）
要点：深圳写字楼平均租金225.3元/平米/月，整体空置率为 7.7%，写字楼总存量达488万平米。
汇报提纲
一、行业动态 二、全国各城市写字楼市场情况 三、深圳写字楼市场情况 四、重点项目对标 五、总结分析
一、2015年全国各城市写字楼市场情况
1、 北京写字楼市场情况
图一：北京甲级写字楼租金走势（2005—2015Q3）
要点：截至2015年第三季度，北京市甲级写字楼平均租金319.3元 /平米/月，整体空置率3.7%，写字楼总存量998.8万平米，写字楼 市场规模全国最大。
动态三、中国海外商业地产投资激增，上半年涨超90%
观点：
在中国投资者积极投资国外地产的同时，美国城市土地学会近日对包括投资者、开发商、放贷方、经纪人 和顾问在内的385名受访者进行了采访，调查得出：2015年，在亚洲22个城市投资前景排名中，广州、 深圳、香港及其他较小的中国城市(整体归为一类)排名垫底。深圳在22个城市中位列第19名，广州位列第 20名，整个“中国二线城市”类别位列最后一名，该调查反映外国投资者对于中国房地产的投资热情并不 高。 相对中国房地产市场缺乏国外投资者认可的窘境，日本房地产市场却迎来了投资者的青睐，呈现出一片欣 欣向荣之势，部分原因是由于日元贬值，吸引力全球目光。
➢截至2015年第三季度，北京写字楼物业整体空置率为3.7%，环比下降0.4%。