静态投资可行性分析

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4.0 项目经济效益分析
4.1 项目基本要素
本项目拟投资1.5亿元,建设安徽印刷物资商城、商务酒店、办公综合体。其中:1-4
层为商城,地上二幢27层、一幢28层。计划开发总建筑面积60545平方米,其中商城10008
平方米,办公楼30180平方米,酒店15126平方米,地下5231平方米,地下停车位420,
建筑密度36.55%,绿地率14%,容积率为6.24,上述面积为规划设计面积,最终以规划审
批的实际面积为准。

4.2 总开发收益计算
根据地块所处的位置,区域目前房地产市场现状,以及未来的发展趋势,,预计其物
业销售平均价格:商铺均价不低于8000元每平方米,写字楼均价不低于5000元每平方米。

物业类型 建筑面积 可使用面积(㎡) (除分配远东房产) 均价(元/㎡) 销售金额(万元)
商业 10008 7208 8000 5766.4
写字楼 45306 44106 5500 24258.3
地下层 5231 4231 133位*3万/位 399
合计 60545 55545 30423.7
收益额合计: 30423.7
由以上计算可得,在上列物业销售完毕的情况下,项目的开发总收益为304237万元。

4.3 项目总投资
各项成本费:本项目建设周期为2年,前期投资财务成本未计
序号 费用名称 大 类 面积/万平方米 取值(元/平方米) 总额(万元)

土地出让金补偿费 按可售房产面积 12.8亩 每亩200地价 2560


前 期
费 用

报建费 (配套、教育附加费) 60545 180 1089.8
地质勘察费 60545 8 48.4
规划设计费 200.0
消防专项费 60545 3 18.2
测绘放线验收费 60545 5 30.3
施工图审查费 60545 1 6.1

工程
建设
成本

土建工程费用 55306 1800 9955.1
土建工程费用 5231 2800 1464.7
工程监理费 60545 10 60.5
电增容管线费 80.0
自来水管网工程费 40.0
绿化景观工程 100.0
精装(45306-1200-9000) 35106 500 1755.3
四 合计 17408.4万元


间接费用
房屋销售费 2%*30423.7 608.5
开发管理费用 1%*19979.9 199.8
不可预见费 2%*19979.9 399.6
小计 1207.9
六 总费用 四 + 五 18616.3万元

4.4 静态投资利润
本项目总投资18616.3万元,可销售房产51314平方米(去除分配远东公司房产),其
中:
写字楼44106平方米,平均售价每平方米5500元,写字楼销售收入:44106平方米*
5500元=24258.3万元。
商铺7208平方米,平均售价每平方米8000元,商铺销售收入:7208平方米*8000元
=5766.4万元
地下层收入:按可售车位133*3=399万元
合计销售总收入:30423.7万元
税后销售收入:27381.3万元
静态投资利润:税后销售收入减项目总投资
27381.3万元-16438.8万元=10942.5万元

4.5 投资回报率
:10942.5/18616.3=58.8%

盈亏平衡点分析
:18616.3/27381.3=68%

5.0 综论

由于本项目是工业用地集约利用项目,资金进入门槛较低,较同等地产项目,资金的
财务成本低,虽然是受部分政策限制的商业地产,也是政府集约利用土地的一个新政,可
以说是一个难得的项目。从项目盈亏平衡点分析,销售达到68%时就可以收回投资。从项
目盈利最大值考虑,本项目应注重商铺市场调研,力争商铺开发中获得更多的利润,项目
利润率能达到预期值,所以该项目是可行的。
本分析是静态投资分析,未计资金费用、开发办公等费用,仅为参考。