房地产投资分析报告 蒋硕

房地产投资分析 华北科技学院房地产投资分析 课程设计

课程名称 房地产投资分析 课设学期 2013至2014学年 第2学期 所在系部 建筑工程学院 专业班级 工房B112 楼盘名称 燕京新城小区 姓 名 蒋硕 学 号 201105084226 课设成绩 教师评语 房地产投资分析

1 目录 编制说明........................................................... 2 一、投资项目概况................................................... 3 1、项目基本信息.................................................... 3 2、项目建设规设计要点.............................................. 3 3、项目主要技术经济指标............................................ 3 4、配套设施........................................................ 4 二、投资环境分析................................................... 5 1、宏观环境........................................................ 5 2、区域性环境分析.................................................. 6 3、微观环境........................................................ 8 三、规划设计（平面图）............................................ 15 四、投资项目开发建设实施计划分析.................................. 15 1、工程建设实施计划............................................... 15 2、销售计划....................................................... 15 五、投资估算与资金筹措............................................ 16 1、投资估算....................................................... 16 2、投资使用计划与资金来源分析..................................... 16 六、投资分析基础数据的预测和选定.................................. 18 1、销售收入测算................................................... 18 2、销售税金及附加估算............................................. 19 七、项目财务经济分析.............................................. 20 1、编制辅助财务报表和基本财务报表................................. 20 2、计算财务评价指标............................................... 23 八、投资项目的不确定性分析........................................ 24 九、结论与建议.................................................... 25 十、附录.......................................................... 26 房地产投资分析 2 编制说明 1、工程概况 规划用地面积366850㎡， 总建筑面积187200㎡，容积率：0.63 ，绿化率50% ， 2、编制依据 主要工程项目、辅助工程项目及其他各单项工程的建设内容及工程量。 专门机构发布的建设工程造价及费用构成、估算指标、计算方法 , 以及其他有关估算文件。 专门机构发布的建设主程其他费用计算办法和费用标准 , 以及政府部门发布的物价指数。已建同类工程项目的投资档案资料。影响工程项目投资的动态因素 , 如利率、汇率、税率等，如该项目税率如下： 税费项目 税费率（%） 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 房产税（按租金） 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 不可预见费 土地增值税 5 7 3 25 12 5 10 0 4 30，40，50超率累进税率

3、 投资估算的编制步骤 （一）估算建筑工程费用 （二）估算其他费用 （三）估算流动资金 （四）汇总出总投资 房地产投资分析 3 一、投资项目概况 1、项目基本信息 燕京新城小区位于燕郊经济开发区内，与国际使馆村，华堂高尔夫球场为邻，是休闲居家绝佳之地，构筑了一个近23万平方米的中大规模生态小区。 燕京新城以四、五层的情景洋房为主，户户南北通透，通风、采光极佳，户型全部为中小户型，面积在30—120㎡之间 2、规划设计要点 该房地产投资项目位于燕郊开发区西北侧，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： （1）小区地址：北京东燕郊、燕郊经济技术开发区黄金大街1号 (2)所属区域：燕郊 (3)物业类别：住宅 （4）竣工时间：2003-12-31 （5）建筑类别：板楼 低层 （6）建筑面积：187200平方米 （7）占地面积：366850平方米 （8）绿化率：50% （9）容积率：0.63 （10）规划用途：住宅 3、项目主要技术经济指标 项目 单位 数量 总占地面积 ㎡ 366850 总建筑面积 ㎡ 187200 绿化率 50% 容积率 0.63 使用年限 年 70 居住用户 户 2300 停车位 个 一期350 房地产投资分析 4 4、配套设施 小区内部： 老年活动中心、双语幼儿园、儿童乐园、网球场、乒乓球室、桌球室、茶室、药店、美容美发、商业街、网球场、健身广场、儿童游乐园、泛社区化的康体娱乐中心，阳光泳池等 学校： 一中、八中、三河第十一中学(燕郊中学)、三河第二中学(燕郊高中)、三河第六小学、民政干部管理学院、华北科技学院、交通管理干部学院、防灾技术高等专科学院、中国防卫科技学院、双语幼儿园 商场： 京客隆、万家福商场、燕隆家具城、华美超市、燕郊购物中心、燕客隆超市、行宫商业街、步行街等 医院： 燕郊人民医院、同济集团医院、线桥铁路医院、冶金医院、朝阳医院分院 银行： 工行、建行、中行、农行 娱乐： 福成名厨俱乐部、民福商务中心、海石宾馆、行宫宾馆、燕苑国际会议中心等 其他： 燕郊邮电局、燕苑公司 房地产投资分析

5 二、投资环境分析 1、宏观环境 1.1社会因素 2013年上半年河北全省国民经济总体平稳，经济发展稳中求进。全省生产总值13154.6亿元。全省规模以上工业生产增速同比增长11.3%，比第一季度回落0.7个百分点。40个大类行业中38个行业实现增长，装备制造业、纺织服装业、医药工业增加值分别增长15.2%、13.9%和12.5%，均快于全省工业增速。工业生产平稳运行，企业利润恢复性增长。1-6月，全省工业固定资产投资4600亿元，增长20%，占全省固定资产投资的比重48.3%，同比提高了0.1个百分点。 1.2 政策因素 中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。 随着2013年“国五条”的出台，房地产再次掀起了一阵狂潮，分别以行政手段、金融手段、税收手段、市场手段、保障手段、价格手段对房地产市场进行调控，控制二套房贷款政策再次收紧和二手房交易征收所得税等政策对改善性需求和投资性需求冲击较大，买卖双方均 有意在“新国五条”实施细则出台前交易过户，政策倒逼短期成交火爆。 1.3 经济因素 2014年1至4月份，河北省经济总体保持平稳运行，工业生产和出口增速回升，投资和消费平稳增长，利用外资增速加快；工业生产增速回升，规模以上工业完成增加值3459.0亿元人民币，比上年同期增长12.1%。固定资产投资完成