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房产经纪人必备——房地产基础知识大全一、房地产基础专业知识1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征：a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。
包括：a、土地开发；b、房屋建设、维修、管理；c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权的买卖、租赁；e、房地产抵押贷款；f、房地产市场；9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。
土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。
a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；10、房地产市场：a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）；c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）；房地产市场结构善一览表：11、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
深圳市土地整备利益统筹试点规划项目管理方案计划办法土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。
第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。
试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。
试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。
第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。
试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。
第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。
第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。
第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。
留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。
第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。
如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究。
龙岗区城市更新政策文件汇编目录关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见 (2)深圳市城市更新办法 (11)《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读 (25)龙岗区拆除重建类城市更新项目操作基本程序 (30)龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施 (37)关于印发龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施的通知 (42)龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行） (48)关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见粤府（2009）78号各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2009年）》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。
一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性（一）改革开放以来，我省经济社会得到快速发展，综合实力实现历史性跨越，至今已连续23年经济总量排名全国第一。
在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。
立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。
（二）“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。
必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。
![上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知-沪府发[2014]14号](https://img.taocdn.com/s1/m/d15755a5970590c69ec3d5bbfd0a79563c1ed4c2.png)
上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知（沪府发〔2014〕14号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：现将《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府2014年2月22日关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见当前，本市建设用地规模接近极限，土地供需矛盾突出，并存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题。
为了更好应对资源环境“紧约束”的挑战，加快推动创新驱动发展、经济转型升级，落实最严格的土地管理制度，转变土地利用方式，提高土地利用效率和效益，现提出进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见：一、明确总体要求和基本原则（一）总体要求。
全面贯彻落实党的十八大，十八届二中、三中全会和中央城镇化工作会议精神，以提高经济发展质量和效益为中心，以盘活存量土地为重点，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的政策保障作用，深化土地利用制度改革，按照“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本要求，严格控制建设用地规模，逐年减少新增建设用地，大力促进存量建设用地盘活利用，提升土地资源配置效率，进一步提高土地利用质量，以土地利用方式转变促进经济转型升级。
（二）基本原则。
坚持规划引导，加强城乡规划和土地利用总体规划的衔接，充分体现中心城“双增双减”和郊区“产城融合、功能提升”的规划理念；坚持用途管制，严格落实空间规划管制，划定生产、生活、生态空间开发管制界限，强化土地利用全生命周期管理，加强实际用途变更管理；坚持发展底线，实施最严格的耕地保护制度，建立健全生态环境和基本农田保护补偿制度，设定土地资源消耗上限、耕地保护红线、生态环境底线；坚持市场配置，在保障公共利益的基础上，充分发挥市场决定性作用，完善土地利用绩效挂钩和利益共享机制，切实保障土地资源配置的公平和效率。
新政策背景下“⼟地成⽚开发”模式分析作者：⼯隆建通研究员李坤来源：信贷⽩话去年9⽉末，国务院办公厅出台了《调整完善⼟地出让收⼊使⽤范围优先⽀持乡村振兴的意见》，⾃然资源部⼜发布了《⼟地征收“成⽚开发”标准（试⾏）》，加之去年初施⾏的新版《⼟地管理法》，为节约集约利⽤（农村）⼟地、调整⼟地出让收⼊⽤途和确保⽀农⽀出提供了制度规范。
针对出台的两个意见，已有部分解读⽂章，也提出了⼀些应对措施，本⽂从农村集体建设⽤地的征收、⼟地出让收⼊的分配以及地⽅财政整体的应对思路等内容，并结合案例分析，讨论现⾏政策下农村集体建设⽤地成⽚开发的可⾏途径。
⼀、农村集体建设⽤地我国的⼟地分为三类，即农⽤地、建设⽤地和未利⽤地，建设⽤地包括城市建设⽤地、农村建设⽤地（乡镇村），农村建设⽤地的所有权属于集体，农村集体建设⽤地包括宅基地、公益性公共设施⽤地和经营性⽤地。
关于农村⼟地征⽤补偿，⼟地管理法中有详细规定，⽬前是实物补偿为主、货币补偿为辅。
补偿对象，⼀部分是对失地农民的补偿，⼀部分是对农村集体（典型为社区）的补偿。
对失地农民的补偿，包括房屋征收补偿、青苗补偿、其他所属建筑物补偿以及安置费等。
对农村集体的补偿，包括对集体财产的补偿和对征⽤⼟地的补偿；如果是征收集体建设⽤地，⽤于房地产开发，则表现为出让⾦返还，如果是合作进⾏，主要为实物分配，也有核定经济发展⽤地指标补偿⽅式。
⼆、《调整完善⼟地出让收⼊使⽤范围优先⽀持乡村振兴》中关于确保⽀农⽀出的内容1、设定⼟地出让收⼊⽤于农业农村的最低⽐例⼀是按照当年⼟地出让收益⽤于农业农村的资⾦占⽐逐步达到50%以上计提（不低于⼟地出让收⼊8%），⼆是按照当年⼟地出让收⼊⽤于农业农村的资⾦占⽐逐步达到10%以上计提。
这⾥的10%（下⽂均以该⽐例进⾏论述），指的是⽤于农业农村的最低⽐例，由于此前的⼟地出让收⼊⼀直有⽤于⽀农⽀出的部分，⽽且本次意见也明确表⽰“已计提的农业⼟地开发资⾦、农⽥⽔利建设资⾦、教育资⾦等，以及市、县政府缴纳的新增建设⽤地⼟地有偿使⽤费中，实际⽤于农业农村的部分，计⼊⼟地出让收⼊⽤于农业农村的⽀出”，所以，此次“意见”实际是规定了以省为单位，⼟地出让收⼊⽤于农业农村的最低⽐例。
Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2023, 12(9), 5213-5220 Published Online September 2023 in Hans. https:///journal/ass https:///10.12677/ass.2023.129713农村集体经营性建设用地入市收益分配问题 研究柴 瑜南京农业大学公共管理学院，江苏 南京收稿日期：2023年7月29日；录用日期：2023年9月11日；发布日期：2023年9月18日摘要 农村集体经营性建设用地入市自开展试点实践以来，各地对相关利益方参与土地增值收益分配的依据、方式、标准等进行了不同的探索。
处理好农村集体经营性建设用地入市收益分配问题，尤其是在理清土地增值收益的归属下，明确入市过程中政府、集体、农民三方的权利内涵与边界，是关乎入市能否顺利进行的关键。
本文从参与入市收益分配的主体、收益分配方式、现存问题及构建公平分配机制的对策建议四个方面，对已有研究进行了系统的梳理和总结。
研究发现，未来可通过计征调节金的具体设计，转变地方政府职能、强化农村集体经济组织经济职能，构建兼顾国家、集体、个人利益的收益分配机制。
关键词集体经营性建设用地，土地入市，土地增值，收益分配机制Research on the Benefit Distribution of Rural Collective Operating Construction Land Entering the MarketYu ChaiSchool of Public Administration, Nanjing Agricultural University, Nanjing JiangsuReceived: Jul. 29th , 2023; accepted: Sep. 11th , 2023; published: Sep. 18th , 2023AbstractSince the launch of the pilot practice of market entry of rural collective operating construction land, different explorations have been made in different places on the basis, forms and criteria for the participation of relevant stakeholders in the distribution of land appreciation value. It is cru-cial to deal with the issue of the benefit distribution of collective operating land in rural areas, es-柴瑜pecially in clarifying the ownership of land appreciation value, and then to clarify the power con-notations and boundaries of the government, collective, and farmers during the entry process. The existing research is summarized from four aspects: participants in the distribution of market en-try benefits, distribution methods, existing problems, and suggestions for building a fair benefit distribution mechanism. Research has found that in the future, designing the specific of the tax adjustment fund, transforming the functions of local governments and strengthening the econom-ic functions of rural collective economic organizations, will help to build a benefit distribution mechanism that takes into account the interests of the country, the collective, and individuals.KeywordsCollective Operating Construction Land, Land Entering the Market, Appreciation of Land Value,Benefit Distribution Mechanism Array Copyright © 2023 by author(s) and Hans Publishers Inc.This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY 4.0)./licenses/by/4.0/1. 引言农村集体经营性建设用地入市，有利于打破城乡土地制度的二元经济结构，是综合利用土地要素、释放农村发展活力的重要途径。
何 芳 王小川 同济大学武田艳 上海应用技术学院摘要：据我国现行法律，城市存量土地再开发必须通过土地储备制度完成。
实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，盘活城市存量建设用地，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用，也是实现城市更新的最重要途径。
但土地能否完成收储，其关键问题是对增值收益如何分配。
关键词：土地收储增值；收益分配；储备制度中图分类号：F293.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)020-000018-01根据土地储备制度，存量土地必须先土地储备中心收储，开发成熟地后，以招拍挂的方式出让给开发商完成城市存量土地再开发。
然而，该制度的合理性和公平性在理论和实务界已倍受质疑。
首先，城市土地储备制度的实施将越来越面临法律困境。
依据《物权法》第四十二条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要才可以进行房屋征收决定。
此法律规定下，以征收方式储备地块用于经营性用地出让的阻碍必将越来越大；其次，土地储备制度体制上存在设计缺陷。
该制度让政府扮演着运动员和裁判员的双重角色，致使市场机制失效，土地一级市场完全垄断，寻租现象普遍，土地资产配置效率低下；其三，土地储备制度的利益分配缺失公平。
土地收储时仅给予产权人原土地利用状态的房地产补偿，土地规划条件改变后的巨大价值增值被政府全部攫取，有失公平。
也因此导致实践中府与原土地使用权人常常合谋打政策擦边球，运用各种特殊方式或特批政策，变相让原土地产权人自行开发。
这虽然推进了土地再开发的进程，却造就了制度不公平。
由此，一些城市政府开始尝试土地再开发制度创新，试点推行土地自行重建模式，突破土地收储制度。
如深圳《深圳市城市更新办法》第三十二条： 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。
土地1.5级开发模式的大湾区实践与相关思考发布时间：2022-10-08T03:08:27.603Z 来源：《新型城镇化》2022年19期作者：苏海宇李欣怡[导读] 在国家进一步强调土地集约节约利用和改变土地出让方式的背景下，全国大规模的新城新区土地利用效率低下，启动缺乏动力等问题成为社会日益关注的焦点。
东莞市城建规划设计院广东省东莞市 523000摘要：在国家进一步强调土地集约节约利用和改变土地出让方式的背景下，全国大规模的新城新区土地利用效率低下，启动缺乏动力等问题成为社会日益关注的焦点。
2013年深圳前海管理局创新性地提出了土地1.5级开发模式，并形成了多个项目样本。
本文围绕土地1.5级开发，从内涵、案例、特征等多方面对该土地开发模式进行全面解读与剖析，并对各市探索推广土地1.5级开发模式提出相关思考与建议。
关键词：土地1.5级开发；土地开发模式；土地预热；深圳前海过去十年，随着我国经济高速增长，高速铁路等基础设施快速建设，全国各省市为抢占特别政策资源，规划建设高铁新城、城市新区、自贸区等战略地区成为了共同的选择。
据国务院有关部门不完全统计，当前全国县以上规划新城新区已超过3500个（冯奎，2016）。
我国新城新区建设对城市发展带动取得显著成效的同时，也存在盲目扩张规模、发展动力不足、“空城”“鬼城”频现等突出问题。
相关研究显示全国至少389个新区呈现出“鬼城”特征（龙瀛，2016）。
新城新区的建设，由于政府大面积的预控用地限制了土地的短期效益，不利于城市经济的稳步增长和基层矛盾的解决。
如何缩短建设时长、拉动区域价值和人气聚集速度的问题，成为新城新区开发的一大痛点。
近年，各地开始创新土地利用手段，寻求新城新区土地高效利用的路径，深圳前海首先提出的土地1.5级开发模式则是一种有效的尝试与探索，值得关注。
1、土地1.5级开发的内涵 1.1 概念与定义在土地开发方面，目前普遍采用的是“1级”和“2级”开发，前者是指政府实施或者授权其他单位实施，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为；后者是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
深圳原农村土地的二次开发模式探讨——基于土地增值收益分配的视角郑坚，李昕摘要：深圳未来的城市发展，重点在存量土地的再开发。
虽然深圳土地早已全盘国有化，但土地的实际掌握者仍为原农村集体经济组织和村民，为解决这种“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，深圳政府倡导未完全厘清征（转）地补偿关系的原农村土地可以通过城市更新和土地整备等方式直接进入城市土地的二次开发过程。
在此过程中，政府、原农村集体经济组织、开发商等将形成新的土地增值收益分配格局，重新切分市场蛋糕。
本文主要以深圳市宝安三围社区土地整备项目为例，探索深圳市原农村土地二次开发过程中如何通过利益共享原则形成新的土地增值收益分配格局，以促进土地的存量利用。
研究发现，土地整备相比于传统征地手段，在政策操作、土地确权、补偿措施等方面有了极大的改善，土地增值收益分配格局趋于合理，并一揽子解决社区的土地利用、管理、利益和发展困境。
但相比于城市更新而言，土地整备为政府所主导，可获得增值收益远小于市场主导的更新所得，因此应尽快探索如何利用土地增值理论区分或结合不同二次开发政策，共同促进原农村土地的再发。
关键词：原农村土地，土地开发，存量挖潜，土地整备，城市更新，土地增值收益1.引言2015年深圳全市生产总值达到1.75万亿元人民币，户籍人口和常住人口分别为300万、1300万，并且实际上管理着2000万的人口。
深圳，是一个经济大市、人口大市，但却是一个土地小市，在1997平方公里的土地总面积中现状建设用地占968平方公里，剩余不到8平方公里的新增建设用地，寸土寸金的现实倒逼深圳必须走存量挖潜的道路。
为更好地迎接“存量时代”的带来，深圳市在土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划中都制定了相应转变的土地利用目标，但依然收效甚微，究其原因是深圳市内部存在着规模巨大的“合法外土地”和“违法建筑”，致使改革的推进受限于深圳特有的“历史遗留问题”。
改革30年，深圳的发展取得了非凡的成就，自1987年深圳土地的“第一拍”，打开了工业化、城市化的土地之门。
1992年后深圳发展更加迅猛，亟需大量新增建设用地，在此背景下深圳于1992年、2004年完成了“统征”、“统转”，以此实现深圳市全域的土地国有化，终结了原先国有土地和农村集体用地并存的二元格局。
始料不及的是，由于“转地”补偿标准过低，原村民及基层社区组织纷纷抵制，并在自己实际可以控制的土地上“种房保地”，形成“违建”和“抢建”高潮。
深圳大量土地陷入了“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，市政府、原村民集体，乃至整个市场都不是赢家（周其仁，2014）。
为应对天量的“合法外土地”和“违法建筑”，促进土地的存量开发，深圳于2009年、2011年分别推出城市更新与土地整备政策。
目前，城市更新与土地整备是深圳原农村土地进行二次开发的主要政策手段，两者均不同于传统的集体土地国有化再进入开发的过程，该过程中将产生巨大的土地增值收益。
而深圳原农村土地是通过行政管理方式直接国有化的农村土地，其利益博弈的焦点是在于土地开发利用及利益分配问题，这些问题尤其在城中村土地二次开发过程中日益凸显。
本文将在对土地增值收益分配机制综述的基础上，结合实际案例，呈现原农村土地二次开发——土地整备操作过程，探讨分析土地利用及土地增值收益分配的问题。
2.原农村的土地增值收益的形成与分配2.1.概述：土地增值收益分配机制关于土地增值收益的研究，由于土地制度的不同国外在该方面的涉猎较少，而国内有关的研究比较多元且相对成熟，主要集中在“土地增值收益分配的理论依据”、“增值收益额的确定与分类”、“增值收益分配的现状”、“原则及方式”等方面的研究。
有关土地增值的分类及来源，周诚（1994）认为以土地价值构成来分类，可分为土地物质价格增值和土地资本价值增值两类；按其形成原因来分类，可分为“自然增值”和“人工增值”两类。
而比较成熟的土地增值收益分配原则可大致分为三种：“涨价归公”、“涨价归私”、“公私兼顾”，程雪阳等（2014）认为土地增值收益应在符合比例原则的基础上“归公”，并强调市场价格补偿和合理征税以及政府规划管制将发展权市场化的土地增值收益分配模式。
而作为“涨价归私”的主要代表者周天勇则认为，农转非之后土地增值应当归农民集体及个人所有，政府应当通过税收来调节过高的所得部分。
还有部分学者认为土地增值收益应考虑公私兼顾，在公平补偿农民的前提下，剩余部分归公以作为支援农村建设并适当兼顾城镇建设（杨红朝，2014）。
图1土地增值收益分配的三种价值取向2.2.深圳原农村土地增值收益的形成与分配城市化进程中，农村集体土地国有化主要有两种方式，一是通过传统征地模式逐步转为城市土地（罗丹，2004；朱连奇，2007），二是通过直接行政区划调整或管理方式直接转为城市社区（秦瑞英，2008）。
深圳农村集体土地在名义上已经完成国有化过程，但这部分土地却实际仍被原村民和原村集体占用、使用和管理，是比较特殊的土地使用类型。
与一般集体所有经征收后成为国有储备用地（ΔI1），进行招拍挂出（ΔI2）让房地产二次开发（ΔI3）后继而推进土地再开发（ΔI4）工作的不同，深圳土地是形式上国有实际上集体控制并使用的局面（ΔJ1），其后通过城市更新等方式直接进入土地二次开发过程（ΔJ2）实现真正意义的国有化，之后才推动土地再开发工作将和国有化土地增值收益一直（ΔI4）。
图2 城市土地增值收益的形成（引自岳隽《深圳原农村土地二次开发模式统筹研究》）对于国有化土地而言一般需要经过3个阶段获得增值收益，但对于深圳原农村的土地增值收益的形成主要通过2个阶段实现，第一阶段是已建集体用地被动纳入城市土地过程，增值收益来源于城市土地的整体价值的提升，但由于这部分土地并非完全国有化，其市场价值与国有储备用地存在一定差距。
第二阶段就是原农村土地在产权尚未完全厘清的情况下进入存量一级和存量二级联动开发，这部分土地增值收益巨大（岳隽，2015）。
深圳合法外用地经开发的增值收益分配方式根据具体情况不同，而对于经城市更新和土地整备等方式进行二次开发的土地，一般的做法是政府回收部分土地的同时再划定或保留部分土地于原村民，划定和保留土地的增值收益由原村民和原村集体共享，但政府使用公共政策管理工具予以调控。
从深圳原农村土地增值收益的形成和分配情况来，深圳土地增值的方式多为人工增值，在处理土地增值收益分配的方面也主张“利益共享”原则，与“公私兼顾”分配的原则相似，希望通过利益共享实现多方共赢的结果（岳隽，2015）。
3.城市更新与土地整备土地增值收益分配探讨2009年，广东省出台“三旧改造1政策”，深圳市于同年12月出台了《深圳市城市更新办法》，对城市更新进行政策规定。
其主要做法是，引入市场开发主体，“自上而下”对项目地块上的全部物业进行重新规划并实施二次开发。
起初，城市更新政策要求项目用地必须为合法用地，但由于深圳市的土地权属导致项目推进十分缓慢。
于是逐渐放宽城市更新项目的准入标准，即申报面积中五类合法用地2占到总开发面积的70%。
在符合城市更新中的原农村合法外用地标准后，依据20-153政策，剩余40%合法外用地运用利益共享的原则，将20%用地由政府进行土地整备后调控土地增值收益，80%由原农村集体进行城市更新，并拿出其中15%作为公共服务设施的配套用地4，即32%归政府，68%归村集体和开发商。
深圳市土地权属复杂，合法用地与合法外用地插花交织，虽然城市更新项目的准入门槛有所降低，但依然不能涵盖所有的土地二次开发项目。
历史遗留问题最多的大都集中在宝安区和龙岗区，这内部有不少区域面临着“基础差、底子薄、欠账多、边缘化”等问题，导致大多开发商也不愿参与改造，因此深圳市推出了土地整备，其初衷就是基于公共利益需求，“一揽子解决土地历史遗留问题”，对土地进行整理和储备，等待再次开发的机会。
有别于城市更新，土地整备是由政府主导，更关注资源的腾挪和空间的整合，主要有“整村统筹”和“片村统筹”两种情形。
在土地整备政策目前仍在探索阶段，在房屋拆迁补偿方面根据现状房屋权属实施差别化处置。
在土地增值收益分配等方面是对城市更新的借鉴，其收益分配同样以“利益共享”为原则，根据规划划定相应比例的留用地给社区作为发展用地以及给予部分容积率政策，而政府收回剩余用地主要作为公共基础设施用地与储备用地。
4.案例：深圳宝安三围社区整村统筹项目解读目前，整村统筹是土地整备进行探索及操作的主要形式，其在利益统筹方面的主要做法是1）政府与社区算政策大帐，即通过“留用地+规划指标+补偿资金”的方式，给社区集体保留一定规模的留用地，并提出留用地的规划指标，以满足社区集体的未来发展需求；而留用地之外的土地社区移交给政府，政府并给予一定的资金补偿；2）社区与居民算补偿细账，社区与居民协商两者之间的利益分配方案，并经股东代表大会认可，既要对社区范围的房屋权利人进行补偿安置，也要解决社区1“三旧改造”一词来源于广东，是广东省在推进节约集约用地试点示范省工作中特有的改造模式。
其中“三旧”，分别指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”。
2城市更新管理相关政策中的“五类合法用地”是指“国有已出让用地、非农建设用地、征地返还地、旧屋村用地和‘两规’处理用地”。
3这里的“20-15”准则里的“20”是对更新项目“合法外”用地实行二八分成，当项目申请方同意把20%的“合法外”土地无偿交给政府后，这部分土地就获得参与城市更新的资格。
4利用“20-15”政策，当申报面积中五类用地占到70%以上时，可以按照20%+80%*15%=32%归国家，剩余68%归集体的方案分配土地使用权。
内部历史遗留问题。
以下所探讨的三围社区整村统筹案例目前仅是开展了可行性研究，并未进入规划研究阶段，因此仅就“政府与社区算大帐”这一阶段进行解读与分析。
4.1. 项目概况三围社区隶属于宝安区西乡街道办，北靠机场，南临珠江，社区面积为398公顷，并有深中通道和宝安大道等重要交通干线通过，是市规划国土委《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》中首批纳入“土地整备利益统筹试点项目”的社区之一。
其中，根据国家《城镇化地区综合交通网规划》，深中通道被编为G2518国家高速公路，同时被列为广东省“十三五”重点交通项目，主体工程计划于2016年内动工。
图5 深圳通道图4 三围社区区位示意图 图3 土地整备利益共享的两个层次图6 土地整备利益统筹试点项目原申报范围4.2.三围统筹试点范围预选及现状分析根据《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》，整村统筹整备从原农村社区整体出发，综合考虑项目范围内的合法用地和未完善征（转）地补偿手续用地。
据地籍信息统计，目前三围社区土地权属情况如图所示。
