上海易居房地产研究院
新型城镇化是我国经济发展新阶段中实现现代化的重大战略选择，也是我国经济发展的重要引擎，它关系到我国经济未来新一轮发展的成败。因此，万众瞩目的《国家新型城镇化规划2014-2020》（以下简称《规划》）在三易其稿之后，才终于在今年“两会”后尘埃落地，并于3月16日公布。易居研究院去年组织专业力量进行“新型城镇化与房地产业发展”专题研究，并于去年8月份出版30余万字的图书。而随着今年《规划》的落地，相信新型城镇化对房地产业乃至社会经济各个领域的影响将逐步深入。本文将以《规划》为基础，结合我们去年的研究成果，对《规划》中涉及到房地产领域的阐述进行分析，从而寻找未来房地产业发展的重大机遇，以期为房地产企业抓机遇寻方向起到参考意义。
《规划》明确到2020年我国新型城镇化发展的指导思想和目标，明晰新型城镇化发展的具体思路，并提出实施好有序推进农业转移人口市民化、优化城镇化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化的四大战略任务。《规划》是今后一个时期指导全国新型城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。其最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。通知中明确的三个需要着重解决好的问题，即农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题都是围绕“3个1亿人”这个核心展开的。而在这个过程中，房地产业作为基础性、配套性的作用，是重要的民生定位不会改变。
一、农业转移人口落户城镇、城镇棚改为住房市场发展提供长期利好
新型城镇化规划最大的亮点就是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化，重点是有序解决农业转移人口的落户问题。在新型城镇化发展规划的指导思想中明确提出：“紧紧围绕全面提高城镇化质量加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，有序推进农业转移人口市民化。……走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。”
城镇化水平逐年提高，为住房市场发展提供长期需求潜力。《规划》首要目标便是城镇化率发展目标，提出到2020年常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。既然要落户城镇，则住房问题不可避免。假定到2020年人均住房建筑面积按35平计算，这1亿人的住房需求约为35亿平方米，平均每年约为5亿平方米，这几乎接近2013年全年成交的新建商品住宅总量的一半（约5.8亿平方米）。
城镇棚户区改造和旧城改造，也为住房市场提供强有力的需求支撑。《规划》提出，改造提升中心城区功能，优化市辖区规模和结构。按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境，努力实现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村目标。根据我们的研究，未来十年城镇住宅拆旧和棚户改造的理论需求总量约为30亿平方米，年均约3亿平方米。
由此可见，随着新型城镇化水平的不断提升，城市新进人员的住房需求和城市旧改需求也不断增加，这些都为住房市场的长远健康发展提供持续动力。二、城市中心城区产业结构调整升级，为商业地产繁荣提供良好契机
随着新型城镇化逐步推进，我国的经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，目前国人的消费潜力不容小觑，因此引起了我国商业地产市场的兴起和发展，随着新型城镇化的逐步深入，商业地产将大有作为。
首先，城镇化下的人口红利为商业地产的发展提供了坚实的基础。2013年末，我国城镇化率为53.7%，还处在加速发展时期，未来十年至少有约1亿人口流入城市。城市人口的进一步增加与集聚，必然会带动商业地产的需求和发展。
其次，城市群联动发展步伐的加快是商业地产发展的契机。一方面，城市群的集聚效应会进一步增强对商业地产的带动作用。目前我国大致可划分为20个重点城市群，城市群将作为我国新型城镇化的重要形态，起到区域经济增长极的引领作用，通过其集聚和辐射作用促进区域协调发展，城市群的发展必将因集
聚人口和集中资源而大大推动商业地产的发展。另一方面，城市群的联动发展将极大地推动中小城市经济发展和消费观念的升级。
再次，优化城市产业结构，以产城融合和服务经济为主导，将促进各类商业地产发展。一方面，产城融合给商业地产发展提供更大空间。《规划》指出，要适应制造业转型升级要求，推动生产性服务业专业化、市场化、社会化发展，引导生产性服务业在中心城市、制造业密集区域集聚；统筹生产区、办公区、生活区、商业区等功能区规划建设，推进功能混合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口，防止新城新区空心化；加强现有开发区城市功能改造，推动单一生产功能向城市综合功能转型，为促进人口集聚、发展服务经济拓展空间。另一方面，新型城镇化的发展要满足日益增加的城镇居民的多样性需求，特别是中小城市和新城镇居民的社会文化消费需求。《规划》指出要适应居民消费需求多样化，提升生活性服务业水平，扩大服务供给，提高服务质量，推动特大城市和大城市形成以服务经济为主的产业结构。推动特大城市中心城区部分功能向卫星城疏散，强化大中城市中心城区高端服务、现代商贸、信息中介、创意创新等功能。这就要求对传统商业地产进行改造升级，提升商业业态等级，完善城市配套功能，通过对旧城的改造和商业业态的更新，优化商业网点布局。这些都为大中城市商业地产的发展和繁荣提供良好机遇。
三、中小城镇放开户籍限制，中小城镇的房地产业发展迎来机遇期
《规划》提出推进新型城镇化的指导思想之一就是以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展。这就意味着要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。
为了促进农村转移人口在城镇的顺利落户，《规划》提出了差异化的城市落户政策。《规划》指出，以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万—100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万—300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万—500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。大中城市可设置参加城镇社会保险年限的要求，但最高年限不得超过
