上海易居房地产研究院
新型城镇化是我国经济发展新阶段中实现现代化的重大战略选择，也是我国经济发展的重要引擎，它关系到我国经济未来新一轮发展的成败。
因此，万众瞩目的《国家新型城镇化规划2014-2020》（以下简称《规划》）在三易其稿之后，才终于在今年“两会”后尘埃落地，并于3月16日公布。
易居研究院去年组织专业力量进行“新型城镇化与房地产业发展”专题研究，并于去年8月份出版30余万字的图书。
而随着今年《规划》的落地，相信新型城镇化对房地产业乃至社会经济各个领域的影响将逐步深入。
本文将以《规划》为基础，结合我们去年的研究成果，对《规划》中涉及到房地产领域的阐述进行分析，从而寻找未来房地产业发展的重大机遇，以期为房地产企业抓机遇寻方向起到参考意义。
《规划》明确到2020年我国新型城镇化发展的指导思想和目标，明晰新型城镇化发展的具体思路，并提出实施好有序推进农业转移人口市民化、优化城镇化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化的四大战略任务。
《规划》是今后一个时期指导全国新型城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。
其最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。
通知中明确的三个需要着重解决好的问题，即农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题都是围绕“3个1亿人”这个核心展开的。
而在这个过程中，房地产业作为基础性、配套性的作用，是重要的民生定位不会改变。
一、农业转移人口落户城镇、城镇棚改为住房市场发展提供长期利好
新型城镇化规划最大的亮点就是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化，重点是有序解决农业转移人口的落户问题。
在新型城镇化发展规划的指导思想中明确提出：“紧紧围绕全面提高城镇化质量加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，有序推进农业转移人口市民化。
……走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。
”
城镇化水平逐年提高，为住房市场发展提供长期需求潜力。
《规划》首要目标便是城镇化率发展目标，提出到2020年常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
既然要落户城镇，则住房问题不可避免。
假定到2020年人均住房建筑面积按35平计算，这1亿人的住房需求约为35亿平方米，平均每年约为5亿平方米，这几乎接近2013年全年成交的新建商品住宅总量的一半（约5.8亿平方米）。
城镇棚户区改造和旧城改造，也为住房市场提供强有力的需求支撑。
《规划》提出，改造提升中心城区功能，优化市辖区规模和结构。
按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。
加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境，努力实现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村目标。
根据我们的研究，未来十年城镇住宅拆旧和棚户改造的理论需求总量约为30亿平方米，年均约3亿平方米。
由此可见，随着新型城镇化水平的不断提升，城市新进人员的住房需求和城市旧改需求也不断增加，这些都为住房市场的长远健康发展提供持续动力。
二、城市中心城区产业结构调整升级，为商业地产繁荣提供良好契机
随着新型城镇化逐步推进，我国的经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，目前国人的消费潜力不容小觑，因此引起了我国商业地产市场的兴起和发展，随着新型城镇化的逐步深入，商业地产将大有作为。
首先，城镇化下的人口红利为商业地产的发展提供了坚实的基础。
2013年末，我国城镇化率为53.7%，还处在加速发展时期，未来十年至少有约1亿人口流入城市。
城市人口的进一步增加与集聚，必然会带动商业地产的需求和发展。
其次，城市群联动发展步伐的加快是商业地产发展的契机。
一方面，城市群的集聚效应会进一步增强对商业地产的带动作用。
目前我国大致可划分为20个重点城市群，城市群将作为我国新型城镇化的重要形态，起到区域经济增长极的引领作用，通过其集聚和辐射作用促进区域协调发展，城市群的发展必将因集
聚人口和集中资源而大大推动商业地产的发展。
另一方面，城市群的联动发展将极大地推动中小城市经济发展和消费观念的升级。
再次，优化城市产业结构，以产城融合和服务经济为主导，将促进各类商业地产发展。
一方面，产城融合给商业地产发展提供更大空间。
《规划》指出，要适应制造业转型升级要求，推动生产性服务业专业化、市场化、社会化发展，引导生产性服务业在中心城市、制造业密集区域集聚；统筹生产区、办公区、生活区、商业区等功能区规划建设，推进功能混合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口，防止新城新区空心化；加强现有开发区城市功能改造，推动单一生产功能向城市综合功能转型，为促进人口集聚、发展服务经济拓展空间。
另一方面，新型城镇化的发展要满足日益增加的城镇居民的多样性需求，特别是中小城市和新城镇居民的社会文化消费需求。
《规划》指出要适应居民消费需求多样化，提升生活性服务业水平，扩大服务供给，提高服务质量，推动特大城市和大城市形成以服务经济为主的产业结构。
推动特大城市中心城区部分功能向卫星城疏散，强化大中城市中心城区高端服务、现代商贸、信息中介、创意创新等功能。
这就要求对传统商业地产进行改造升级，提升商业业态等级，完善城市配套功能，通过对旧城的改造和商业业态的更新，优化商业网点布局。
这些都为大中城市商业地产的发展和繁荣提供良好机遇。
三、中小城镇放开户籍限制，中小城镇的房地产业发展迎来机遇期
《规划》提出推进新型城镇化的指导思想之一就是以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展。
这就意味着要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。
为了促进农村转移人口在城镇的顺利落户，《规划》提出了差异化的城市落户政策。
《规划》指出，以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万—100万的城市落户限制，合理放开城区人口100万—300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万—500万的大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。
大中城市可设置参加城镇社会保险年限的要求，但最高年限不得超过
5年。
特大城市可采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。
同时，《规划》还提出要加快发展中小城市。
把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向，加强产业和公共服务资源布局引导，提升质量增加数量。
重点镇发展成为中小城市。
培育壮大陆路边境口岸城镇，完善边境贸易、金融服务、交通枢纽等功能，建设国际贸易物流节点和加工基地。
《规划》也提出有重点地发展小城镇，特别是大城市周边的重点镇，要加强与城市发展的统筹规划与功能配套，逐步发展成为卫星城。
同时发展具有特色资源、区位优势的小城镇，通过规划引导、市场运作，培育成为文化旅游、商贸物流、资源加工、交通枢纽等专业特色镇。
由此可见，未来新型城镇化的发展是大中小城市和小城镇互促共进的城镇化，新型城镇化的发展将逐步提高中小城镇的未来发展地位。
中小城镇将成为大城市与农村之间的重要联系纽带，缓解在城镇化进程中出现的资源匮乏、房价高涨、空心村等矛盾，同时也将通过吸纳农村人口转移，成为房地产市场发展新的增长极。
四、“两横三纵”城镇化战略格局为房地产企业区域布局指明道路
“两横三纵”城镇化战略格局是指：以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以轴线上城市群和节点城市为依托、其他城镇化地区为重要组成部分，大中小城市和小城镇协调发展的“两横三纵”城镇化战略格局。
《规划》指出，到2020年，“两横三纵”为主体的城镇化战略格局基本形成，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极。
城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇服务功能增强。
根据我们的研究梳理，按照新型城镇化和全国主体功能区两个规划的要求，我国大致可划分出20个重点城市群，这20个城市群就是未来新型城镇化推进的最为重要的抓手。
东部地区的城市群：京津冀、长三角、珠三角、辽中南、山东半岛、海峡西岸等六大城市群。
中部地区的城市群：哈大齐、吉中、太原、中原、皖江、武汉、长株潭、环鄱阳湖等八个城市群。
西部地区的城市群：成渝、北部湾、滇中、关中、呼包鄂榆和天山北麓等六个城市群。
表1 我国20个城市群及前四位城市
数据来源：根据第六次人口普查数据计算
图 1 中国20个城市群分布及GDP大小
数据来源：中国统计年鉴2012《规划》强调要培育发展中西部地区城市群，加快培育成渝、中原、长江中游（武汉）、哈长等城市群，使之成为推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。
同时提出要依托陆桥通道上的城市群和节点城市，构建丝绸之路经济带，推动形成与中亚乃至整个欧亚大陆的区域大合作。
这主要是陇海沿线附近的城市群和节点城市，如陇海铁路的东部起点连云港、苏北重镇徐州、兰州、西宁、以郑州、洛阳为代表的中原城市群、以西安为代表的关中城市群、以乌鲁木齐为代表的天山北麓城市群等。
这20个城市群以及重点节点城市，是未来十年我国新型城镇化推进的重点区域，长期发展前景良好，这也为今后房地产企业的区域拓展和布局指明方向。
五、走集约紧凑型城市发展模式，要求房地产业向集约化转型升级
根据国际通行标准，当科技进步对产业的贡献率超过50%时，视为集约内涵型发展产业。
而目前，我国科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30%，远低于
国外发达国家60%-80%的贡献率，可以说当前我国的房地产业仍处于粗放型发展。
高投入、高耗能、资源消耗大，但随着未来城市发展转向集约紧凑式，房地产业也必须向集约化转型。
《规划》的目标之一就是实现城市发展模式科学合理。
即形成以密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式为主导，人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐步提高。
《规划》提出建立城镇用地规模结构调控机制。
严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。
有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大、吸纳人口多的卫星城、中小城市和县城建设用地供给。
《规划》还提出健全节约集约用地制度。
建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出激励机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。
从上述规划要求可以看出，挖掘存量土地、提高土地集约利用效率和推行以“公共交通为导向的TOD”城市发展模式。
与之相对应的就是房地产开发的土地利用更加集约化、容积率水平适当提高和沿公共交通线路进行重点开发。
依托轨道交通等公共交通，进行城市拓展的“TOD”模式，已成为国内外城市发展的重要路径之一，这种状况在上海、北京等城市尤为突出。
轨交对改善城市功能有着举足轻重的作用，特别是对房地产和商业需求的拉升更是显著。
凡是轨道交通规划经过的地方，特别是轨交站点和车辆基地周边，通过综合开发，改善了周边的整体环境，通过建设大体量的商业、办公、住宅和公建配套，迅速成为区域性的商业、人流和居住的集聚区，成为新的建成区，带动周边区域经济发展和功能完善，丰富了城市发展的模式。
当前，上海市有关部门已明确提出今后将大力发展以公交导向的“TOD”模式，推进土地综合开发集约利用，促进城市和轨交发展。
六、推动绿色城市建设，促进房地产业向低碳节能环保产业化转型
现代城市发展新理念新趋势有三：一是发展绿色城市，二是发展智慧城市，三是发展人文城市。
《规划》提出要加快绿色城市建设，将生态文明理念全面融入城市发展，构建绿色生产方式、生活方式和消费模式。
严格控制高耗能、高排放行业发展。
节约集约利用土地、水和能源等资源，促进资源循环利用，控制总量，提高效率。
加快建设可再生能源体系，推动分布式太阳能、风能、生物质能、地热能多元化、规模化应用，提高新能源和可再生能源利用比例。
实施绿色建筑行动计划，完善绿色建筑标准及认证体系、扩大强制执行范围，加快既有建筑节能改造，大力发展绿色建材，强力推进建筑工业化。
房地产业作为能耗最大的产业之一，是推进绿色城市建设首要解决的难题。
在现有建筑中95%达不到节能标准，新建建筑达标率不足20%。
如果延续目前的建筑能耗状况，每年将消耗1.2万亿度电和4.1亿吨煤，接近目前全社会总能耗的46.7%。
与国外发达国家相比，我国建筑节能水平远远比较落后。
因此，按照建设资源节约型、环境友好型社会的总体要求，未来要大力发展低碳节能环保型住宅，提高住宅的安全性能、耐久性能、经济性能、舒适性能和环境性能。
一方面是强化既有居住建筑节能改造工作，另一方面是实施绿色建筑行动计划。
根据“十二五”城镇住房发展规划要求，“十二五”期间，以维护结构、供热计量和管网热平衡为重点，实施北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造4 亿平方米；以建筑门窗、遮阳、自然通风等为重点，实施夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造5000 万平方米。
实施绿色建筑行动计划。
2014年直辖市、计划单列市及省会城市建设的保障性住房执行绿色建筑标准。
引导商业房地产开发企业建设绿色住宅小区，2015 年，北京市、上海市、重庆市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、广东省、海南省、深圳市、厦门市、宁波市及大连市城镇新建房地产项目50%以上达到绿色建筑标准。
与此同时，加快住宅产业化发展步伐。
以中小套型普通商品住房和保障性住
房为重点，积极推行住宅性能认定和住宅部品认证制度。
通过税费减免、信贷优惠及政府补贴等措施，鼓励新技术、新材料、新设备、新工艺在住宅建设中的推广应用。
鼓励和推广新建商品住房全装修。
这些都是未来房地产业转型发展的必经之路。
新型城镇化和房地产业的发展是相互促进的，新型城镇化需要房地产业的参与，但不等于房地产业化。
尽管在我国城镇化的既往进程中，房地产业起到了不可或缺的作用，但是简单的把城镇化与房地产业等同起来，过分强调房地产业的作用，是不科学的，也是不可取的。
新型城镇化经济规模之大，涉及领域之广，前所未有，举世罕见，不是房地产一个产业能够担当的。
在新形势下，房地产业必须进行转型升级，才能适应在新型城镇化过程中产业健康发展的要求。
如何走集约化、精细化的发展道路，注重区域经济发展条件、人口需求结构，以及当地资源条件与房地残开发模式和产品的契合，注重环境保护和低碳化、生态化发展，注重物业产品与城市文化的契合，注重人文环境的不断提升等等，都需要房地产业在新型城镇化发展的背景下，认真研究，努力创新。
