万科房地产营销总监培训手册
目录
第一部分房地产户型策划 (2)
户型需要策划 (2)
户型简史 (3)
好户型的标准 (4)
立体户型面面观 (6)
大户型？小户型？ (7)
面积多大才合适？ (8)
户型之首——客厅 (9)
主卧 (11)
厨房 (12)
洗手间的问题 (13)
阳台 (15)
户型设计趋势 (17)
第二部分售楼书该说点啥 (19)
第三部分关注购房中的感性行为 (22)
第二部分关于房地产价格策略的几点摸索 (24)
一、成本+竞争？消费者+竞争？ (24)
二、金子？银子？ (25)
三、开盘：高开低走？低开高走？ (26)
尾盘：降价清货？精细营销？ (27)
“低开高走”的实际操作问题 (30)
第一部分房地产户型策划
能够说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与今后的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，期望我们的研究心得能给您一定的关心。
户型需要策划
表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。
事实上不然。户型是实现消费者居家生活的差不多要素，是满足“舒服性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计第一是市场问题，其次才是技术问题。
世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特点，而且需要充分考量项目所处的地理特点、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，明显不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。
户型策划的要紧内容有以下几点：
1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是依照项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主依旧以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主依旧以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？
2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活适应、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在庞大差异。香港人通常将
70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。确实是同一都市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100㎡左右，有的期望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜爱70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡……那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，明显需要精心策划。
3、户型类别分布。我们在专门多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其缘故在于进展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地点、或景观较差的地点、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地点设置总价最高的户型、位置最差的地点设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的差不多原则，背离这一点，收成的就可能是积压或低价低利润。
4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式依旧传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来凝视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构动身。
户型简史
时刻的流转、社会经济的进展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地改变着我们的居住观念我们对“户型”的要求。为了做好户型策划，有必要先了解一下户型在简要进展历史。
坐北向南，四四方方一个小院子，白天有太阳，夜晚有月光；老子住上房，东厢住儿女，西厢是灶堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。千百年来，这确实是咱中国老百姓最理想的“户型”，不管是平头百姓依旧县官老爷，只有面积大小几重几进的区别，差不多设计思路概无二致。
如此的“户型”自然是好——宽敞舒服，功能分区明确。但动辄占上亩把几亩地，土地资料利用率太低，而且差不多没有卫生间概念，许多人在床后隔着蚊帐就放个尿桶；窗户小小的，大正午也有几处黑角落。如此的“户型”现在可能在农村也不大受欢迎了。
解放了，生活看起来是好过些了，不识时务的马寅初老头被打倒了，因此一天比一天多的人不断涌上街头要房住。国家机关、企事业单位一盘算，发觉自己银子实在太有限，那就凑合将就吧，大通道，筒子楼，小平房，公用厨房公共厕所，先整个遮风敝雨不能让人睡大街上的地点再说。如此的“户型”，说什么也住
着挺别扭不舒服，但那年月，还能如何着，能分个一间半间就不错了，感谢谁还来不及，谁想那么多。
转眼是80年代，改革开放了，经济确实好起来了，衣、食、行转眼就都大有改善，琢磨起住房问题自然就顺理成章。大伙专门快就发觉这大走道的筒子楼实在不是好“户型”，都期望能弄个“成套房”。是啊，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不用担忧别人眼馋吃得困难一点别人也可不能明白、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种点花草晚上还可看到星星，如此的生活可实在太美了！
可专门快人们又发觉依旧不对劲：厅里实在太小，放个大彩电看着耀眼，放在房里吧父母儿女来看又不方便；还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身；冰箱想放厨房，可厨房更小；洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄；客人来了要往床上坐，一家人的生活裸露无遗。因此人们希望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大，卧房里干洁净净的房子。
如此的房子依旧有人不中意：早上一起床，大伙儿依旧要抢着上厕所；辛劳一天晚上想好好泡个澡也不方便，厕所里总是潮湿阴森味儿不太好；厨房尽管大了但洗菜、切菜、炒菜也依旧不顺便；大热的夏天厅里如何也没丝儿风？想看电视吧又怕吵着小孩的学习，不看电视吧晚上还真挺难受，有时夫妻俩想疯狂一回也怕阻碍小孩父母……专门快，在最隐密处设有主人卧房的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅（餐厅）两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。
有单身汉也想要成套的房子，因此有了单身公寓。
有经常来那个地点公干又住腻了酒店的人也想买房子，因此有了酒店式公寓。
有极想看山景海景园景的人，因此有了景观户型。
……
好户型的标准
选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活适应会带来对户型的不同明白得，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更换的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，确实是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们躯体的、心理的舒服享受的户型；是能满足现在与以后生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境和谐且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。
