第六章 成本法

（二）散布图法
１．含义：散布图法上指在坐标纸上， 分别标明一定期间内业务量（Ｘ）以及与 之相应的混合成本（Ｙ）的坐标点，通过 目测画出一条尽可能反映所有坐标的最佳 拟合直线，据此推算出固定成本和单位变 动成本的一种方法。
该方法能够考虑所提供的全部资料， 比较形象直观，但由于靠目测决定直线， 容易造成误差，运用时可根据需要与其他 方法结合使用。
生产总成本
142500元
要求：采用高低点法将该企业的生产总成本进行
性态分析
第六章成本性态分析与变动成本法
六、成本性态分析应用的范围
成本性态分析是管理会计实现预测、决策、规划、控制职能 的一个基础，在内容中得到广泛的应用。
１．对计划期总成本进行预测（如承前例1 ，若该企业1月 份的产量为65000件，预测其混合成本及生产总成本各是多 少？）
②对总成本中的混合成本进行分解，建立混合成 本性态模型：
Y１＝a1+b1X
③将混合成本分解出来的固定成本、变动成本汇 集于原固定成本部分和变动成本部分，建立总成本性 态模型：
Ｙ=(a+a1)+(b+b1)X 第六章成本性态分析与变动成本法
• 例1：某企业去年１２个月中最高产量与最低产量的生 产总成本摘录如下：
一、成本性态分析的基本假设
成本性态分析是有条件的，具体来说有以下几 个方面：
1．特定成本对象假设：针对某一成本对象而言， 如产品、劳务、客户、作业以及研发计划等。
2．特定时间水平（长度）假设：时间水平上的 长期和短期是研究成本变动与否的前提。
3．特定成本动因假设：是针对特定引致成本发 生变化的因素。
型。
第六章成本性态分析与变动成本法
(三)回归直线法或直线回归法

第六章作业成本法——帮助决策的工具学习目的： 1.理解作业成本法并了解与传统成本制度的区别。

2.进行第一阶段分配，将成本分配至各成本库。

3.计算各成本库的作业费率。

4.进行第二阶段分配，将成本分配至具体成本对象。

5.从作业角度编制反映作业成本法下边际利润报告。

6.传统成本方法与作业成本方法下计算的产品成本。

[企业聚焦]美国银行集团关注盈利能力一些公司以跟踪调查的方式获取如下信息：顾客对本公司产品的消费水平以及公司为服务于这些顾客花费多少成本。

盈利性的顾客会得到很好的服务，而没有盈利性的顾客则被放弃。

例如，“美国银行每月要计算超过7,500万个账户的利润……通过梳理所有数据……美国银行将其精力集中在10%的盈利最多的客户上。

银行指定一个财务咨询公司同时追踪300个账户，财务咨询公司的工作是：解难答疑，协助银行的工作以销售更多的金融产品和银行服务，并且（可能是最重要的），注意具有盈利性的客户可能离开本企业转向别处的预警信号……财务公司这种深入工作似乎在起作用……，客户的流失率下降，并且这10%的客户的账户余额在上升。

”（资料来源：Paul C. Judge,“What‟ve You Done for Us Lately?”Business Week,September 14,1998,pp.140-146.）作业成本法(Activity-based costing,ABC)是一种向管理者提供成本信息的成本方法，该方法可用于制定战略性决策，也可用于制定对生产能力有潜在影响进而影响“固定”和变动成本的其它决策。

作业成本法一般被看作补充的方法，而非公司通常采用的成本会计制度的替代品。

大多数使用作业成本法的企业有两套成本会计制度——一种用于编制外部财务报告的正式的成本会计制度；另一种用于帮助制定内部决策和进行管理活动的作业成本制度。

在实务中，作业成本呈现出多种表现形式。

本章重点——能给管理者制定战略性决策提供最有用信息的技术。

房地产评估
单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单
位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘
以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物
的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面
积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 例题 ：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用 途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为 1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。 解：该房屋的重新构建价格估算为：
(4)计算投资利润 投资利润=(120+200)×20%=64 (元/M2) (5)计算土地增值收益 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47 (元/M2) (6)计算土地价格 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土 地增值收益
=120+200+43.36+64+85.47=512.83 (元/M2) (7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用 权价格为：
2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产
3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交 易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、
行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以 及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只 针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费 等。
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。
估算开发利润应掌握以下几点：
1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资 利息-销售费用-销售税费

（二）成本法适用的条件


注意: 房地产价格取决于其预期收益 ( 效应 ), 而非 花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增 加其价值。
（二）成本法适用的条件
怎样解释？



价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内 平均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。
土地增值收益的来源

第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价， 征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护 农地，应加上“土地增值收益”。
土地增值收益

第六章 成本法 Cost Approach

【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例


第一节 成本法基本原理



一、成本法的概念 是指先分别求取估价对象在估价时点时的 重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格 减去折旧，以此求取估价对象价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为 导向，来求取估价对象的价格。 积算价格
（二）重新购建价格的求取思路

房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格 ＋建筑物的重新购建价格
土地重新购建价格的求取方法： （1）城市建成区的土地：比较法、基准地价 修正法； （2）新开发的土地：成本法。


（三）建筑物重新购建价格的求取方法

1、建筑物重新购建价格的类型 （1）重置价格（replacement cost） 又称重置成本，是指采用估价时点的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技 术等，在估价时点的国家财税制度和市场 价格体系下，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的全新建筑物所必需的支出 及应得的利润。