项目后评估制度
（试行）
一、目的
为完善公司项目管理制度，强化项目管理的规范性、科学性，从而真正全面地总结出项目的经验和教训，形成针对新开发项目有效的指导和借鉴并实现持续改进，不断提升项目管理水平。
房地产项目的开发、销售基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，全面总结项目开发管理经验，并通过与预计情况进行比较，找出差距、分析原因，为改善今后项目的开发决策和运作水平、提高项目的经济效益，提供重要的信息依据。
2.项目后评估工作的原则
2.1客观真实性
后评估是在项目开发、销售基本结束后，对项目运作情况的综合评价。应依据已经发生的真实数据，对项目操作过程中的实际情况进行分析研究，总结经验、教训，并提出对未来项目运作切实可行的建议。
2.2公正性
后评估的工作人员应站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，得出公正的评估结论。
2.3全面性
后评估是对项目开发全过程的综合评价，涉及到项目执行过程中的各个阶段，包括前期项目决策、营销策划、规划设计、进度管理、质量管理、成本控制、项目销售、品牌建设及交房情况等，并据此得出综合、全面的评估结论。
2.4反馈性
为了吸取后评估的经验教训并应用到将来的项目，应及时地将评估的有关结论反馈给相关人员，供其在后评估项目的后期运作和今后类似项目的开发中参考
和借鉴。
3.项目后评估报告的编制程序
3.1编制时间和后评估时间
后评估报告一般应在项目已经交房、竣工决算完成后两个月内开始编制，特殊情况（如销售不顺利等）在项目竣工交房后6个月内开始编制；对于分期开发的规模较大的项目，每期可独立编制。项目后评估一般在两个月内完成。
3.2后评估参与部门
后评估由计划品质部牵头，参与项目开发的所有部门均需参与后评估的编制，包括：工程部、营销部、技术部、预算部、投资开发部、客户部、财务部。
3.3后评估报告的评审
各部门后评估编写完成后，由计划品质部汇总，并召开总结大会，对后估内容进行分析、讨论、形成结论，并由各部门会签后报公司总经理。
4.后评估原理和内容
4.1后评估原理
后评估的基本原理是比较法，即通过对项目全过程的回顾、分析，全面总结项目开发管理经验，并将项目竣工交房后各项指标的完成情况和实际效果与决策时目标相比较，从中找出差距、分析原因、提出改进措施和建议。
4.2后评估内容
4.2.1项目概况：
应主要包括项目基本情况、取得方式、规划方案、开发建设关键节点回顾等。
应主要包括项目技术经济指标分析，收益利润执行情况分析等。项目技术经济指标分析，应与立项及阶段性控制节点指标进行对比，分析变动原因及实际销售效果；收益利润执行情况分析，应与立项测算以及阶段性控制节点测算中的成本汇总表与收益利润表进行对比，通过成本对照表、收益利润对照表的形式，整体评价收益利润执行情况。
4.2.3成本管理后评估：
应结合《关于建立工程经验成本数据库的通知》，细化成本科目，将已发生成本与立项成本及阶段性控制节点成本进行对比分析；同时，应对招投标模式和过程进行回顾和反思，为积累经验成本数据、严格成本控制提供有益经验。
4.2.4设计管理后评估：
应主要包括规划设计及专业设计两部分，重点关注规划方案设计、初步设计、施工图设计以及专业设计过程中设计理念、设计流程优化、设计方案修改变更处理等教训及有益经验的总结。同时，还应重点关注设计阶段的品质管理，分析总结在建筑风格、住宅套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等创新创优设计方面的成效与不足。
4.2.5项目开发及工程管理后评估：
应主要包括开发报建、工程施工及竣工验收等三部分内容，重点就项目报建、工程进度管理、工程组织管理、合同管理、工程质量管理等方面的经验与教训进行总结。
4.2.6财务管理后评估：
应重点分析利润结转、资金回收、现金流量管理以及税务筹划等执行情况。
应主要包括销售业绩情况评价、产品定位回顾与评价、营销手段回顾与经验总结，以及销售过程文件的规范和存档等。此外，应结合公司品牌战略，对项目品牌运用进行总结和分析。
4.2.8客户服务后评估
应包括产品交付前后主要投诉内容、应对方案、处理情况，客户满足意度调查，客户对产品的关注方向等方面。
4.2.9分析总结项目的意外情况
通过分析不可预见事件的实际发生情况和采取的应变措施，总结风险控制的经验，为今后项目开发的风险控制工作提供参考。
5．后评估报告的基本格式
1、项目概况；
2、经济效益后评估；
3、成本管理后评估；
4、设计管理后评估；
5、项目开发及工程管理后评估；
6、财务管理后评估；
7、营销管理后评估。
8、客户服务后评估
