宏观政策分析技巧

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宏观政策分析技巧
房地产市场的特殊性在于管理者是政府。作为代表国家的土地所有者，政府
有权索取土地收益，政府有管理房地产市场的责任，这使得房地产市场受到政策
的极大影响，也使得房地产企业必须重视政策的威力。
对政策的关注和分析是房地产市场分析的一项重要工作。虽然很难总结出一
套分析政府政策的方法或操作程序，但在解释政府政策时，可以找到专业能力强
的技巧。这对开发商经营房地产具有非常重要的指导价值。
1、技巧 1∶按类梳理房地产政策
房地产政策是国家借助政治权力制定的房地产市场主体必须执行的行为规
范。它是政府在房地产市场中的重要行为内容。政府通过房地产政策，把房地产市
场的服务和利益分配给社会，把公共基础投资分散到不同的地方，把收入从一个利
益集团转移到另一个利益集团。
政府对于房地产市场的参与是从多个方面进行的，所以要理解好政策对于房
地产市场的影响，首先要对市场政策进行分类梳理。
（1）
按照政府职能对房地产政策分类
从政府在房地产业的基本职能来看，房地产政策可以分为三大类∶
①针对于服务的政策。
其中，直接服务于市场的政策可以称为市场化政策，直接服务于社会的政策对
市场有间接的影响，可以称之为社会政策。这种调整的对象是平等的经济利益关
系，在大多数情况下主要是以经济手段为基础的。政府对它们的管理和调控也必须
遵循市场原则，如土地出让和出让。
②多数是发生在管理者和被管理者之间，多采取行政手段的政策。
要求企业和消费者遵守的政策，如财产登记，房地产税费制度的制定，军事
房地产和宗教房地产的政策规定。
③介于两类政策之间的政策，如安居工程的政策、房改房政策、经济适用房
政策，它既体现政府的社会性职能，也体现一定的市场性职能。
（2）
按房地产社会性政策分类
房地产的社会性政策可以分为三类∶
①保护性政策，如保护耕地的政策;
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②政治性政策，如关于处理原来去台湾人员房产问题的政策、关于落实华侨私
房政策等;
③边缘性政策，如关于军队房地产、宗教房地产的政策等。

图 1 房地产三种社会性政策
（3）
按房地产市场性政策分类
房地产市场性政策按其作用，可以归结为四类∶
①房地产市场进出管理政策∶
②房地产市场交易管理政策;
③房地产市场竞争管理政策;
④房地产市场收益分配政策。
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图 2 房地产四种市场性政策
例如∶

针对不同的市场部分有公房政策、二手房政策、商品房政策、经济适用房政
策;
根据不同的市场主体，可以有对中介组织和开发商的管理规定；对于市场目
标政策，有商品房面积计量规定和住房质量标准规定；对于不同的市场行为，有不
同的物业管理规定，商品房销售管理及房地产开发程序。
针对房地产市场不同的收入分配问题，有公房销售收入分配办法、物业管理
收费办法、各种房地产税费管理办法。
（4）
按房地产政策体系梳理房地产政策
房地产市场是一个完整的系统，由多个部分组成，每个组成部分可以有不同
的出入境资格标准。每个组成部分都有自己的交易规则，不同的市场由不同的市
场主体组成。在复杂的生产经营活动中，多个交易主体形成了众多的收入分配方案。
①按政策发展的渊源梳理
从政策发展的渊源来看，由于房地产业近十年来的发展，其立法也逐渐从无
到有。一开始，房地产政策起到了法律法规的作用。当政策作用稳定时，政策就转
化为法律。在法律的建立和完善过程中，有政策、法规、规章、办法和规章作
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为法律的主要形式或补充解释。因此，房地产政策与其他行业一样。它可以分为
法律、法规、规章、规章、办法等。

图 3 按渊源分类的政策
②按房地产政策体系分析

房地产政策体系是由所有房地产政策法规组成的有机整体。它反映了一个国
家或地区房地产经济的发展水平，反映了房地产业的性质和利益结构，反映了立
法者的意志取向。
从政策指向的部位来分析，房地产政策和法律体系又可以分为两类∶
①房地产专门性的政策和法律规范，如现在已出台的《中华人民共和国城市房地
产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出
让国有土地使用权最低价确定办法》、《国有土地使用权有偿使用若干财政问题的
暂行规定》、《外商投资开发成片土地管理暂行办法》;
②相关的规范，如《经济法》、《民法》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《社会保
障法》。

图 4 按指向部位分类的政策
另外，需要提醒的是，对房地产政策、法律体系的构想不同，对于政策进行分
类的方法也不尽相同。
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技巧 2∶梳理房地产政策的多元主体
分析房地产政策影响，必须分析影响房地产市场的因素。
影响市场结构和市场的因素是价值和利益不同的多主体，有时甚至是矛盾和
冲突。这些主体有自己的政策目标，不仅方向不同，而且在一些模糊和模糊的方向
上。因此，很难分析政策对房地产市场监测跟踪的影响，使最终结果难以预测， 企业
各方面获取信息的成本也非常高。
（1）
分析影响供求因素的主体
房地产市场供求关系有两个影响因素，供求双方是内在的影响因素，政策法
规及社会是外在影响因素。
由此影响出发，市场的主体可以归纳出四方∶开发商，消费者，政府以及社
会各个部门、机构、组织等。

图 5 影响供求因素的各主体
（2）
分析产业因素
房地产开发是一个综合产业。
它涉及三个产业∶
①第一产业如土地资源、耕地、地下水、油、气等。
②第二产业如建筑业、制造业等。
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③第三产业房地产业本身是第三产业服务业，它为购房者提供的利益表现为产权
及未来的收益。
从这个层面上看，影响房地产市场的因素不仅来自厂商之间、厂商与消费者之
间、消费者与消费者之间的竞争，也来自农业部门、国土部门、物业管理部门等政
府管理部门，财税部门、法律部门、民政部门、环保部门、文物保护部门、交通运
输和公安部门制约。
房地产政策分析是一门应用于实际操作的艺术现状。由于不同主体或行业的
政策目标和工作方向不同，价值观和利益目标不尽相同，甚至存在不同程度的矛
盾和冲突。
分析信息的考虑点即便信息充足、政策目标很清晰，分析这些信息本身也不
是一件容易之事，它需要考虑三个方面∶
①要看政策目标的表述形式是否与主体原本的真实目标相符
②要考虑政策实施的结果如何，是否能够达到目标;
③要看是否有保证政策目标的适当手段，是否有执行这种政策的强有力的执行者。
预测宏观信息工作的复杂性
政策影响分析与预测工作几乎是一个无底洞，它不是一个学究式的推理过程，
而是在实际运作中对时局操控的一种艺术。宏观分析中，分析具体政策在特定条
件下的影响，判断起来不难，真正困难的是对可能政策进行预测。
这种预测的复杂性在于三点∶
①要理解政策本身作用原理及实施过程;
②要把握制定政策程序和将由什么人来制定政策;
③预测时不仅要估测出可能结果，还要估测出政策影响可能发生作用的时间。
理解和整理政策的方法真正进行政策研究的人不在少数，但能够运用政策信息进
行预测和决策的却极其有限，大多数市场研究人员所做是收集、整理、筛选信息
的工作。
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图 6 大多数市场研究人员工作内容
要理解和整理这些政策，可以从以下几个方面着手∶
政策目标的号召力，影响市场行情的程度，可操作的程度，影响的部位，实
施影响的手段及传播影响的途径。
还可以通过罗列常见的政策目标，发现有些目标是极有号召力的∶
如满足对服务、基础设施及住房的需求，维持房地产价值和税收，减少污染等。

技巧 3∶更现实的分析房地产市场政策影响
房地产政策是构成房地产市场环境的主要内容，对房地产政策分析主要是为
了以下几点∶
①理解其中的信息内容，判断其影响和作用的部位、程度;
②根据政策要求采取措施，调整行为，以获取最大限度的市场收益;
③避免运营损失。
市场分析人员要进行房地产政策影响分析，需要做到以下要求∶
①跟踪市场政策动向信息，了解最新政策动态及其背景;
②要认真领会政策信息的内容和含义，并把相关政策联系起来分析，比较其中的
差异或进行前后对比，发现其中的变化和联系脉络，由此判断政策目标和意图;
③判断政策影响的确切部位，以及对各主体的影响程度;
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④要尽可能地对政策影响进行定量分析，在数据不全或不可靠的情况下，不应勉
强运用数量分析，特别是运用计算机模型，这种做法更适用于学术研究。
⑤分析说明政策的后果，特别是对供求关系的影响进行必要的预测。这一点在分
析房地产价格走势的时候经常用到。
⑥尽可能地进行政策评论，如评论它的缺失之处，这样可以预测政策的未来趋势。对
于政策影响分析这项工作也不可期望过高，在特定的条件下进行的分析不
可能做到十全十美，而在政策影响分析中运用大量的定量分析也是不可取的，因
为政策问题远没有数学方法要求的那么抽象和精确。