工作方案：某市物业服务项目星级评定实施方案

附件一：沈阳市星级物业管理小区（大厦）考评管理办法第一章总则第一条为规范我市星级物业管理小区（大厦）（以下简称“星级物业小区”）考评活动，根据国家、省、市物业管理有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称星级物业小区是指，达到《沈阳市星级物业管理小区（大厦）考评标准》的物业管理小区（大厦）。

第三条星级物业小区考评实行逐级申报、分级考评、公开透明的原则。

第四条星级物业小区等级由高到低分为五星、四星、三星等三个等级。

五星级物业小区考评工作由市房产局委托市物业管理协会组织物业服务招投标专家评委负责。

三星、四星级物业小区考评工作由区房产行政主管部门委托市物业管理协会各区分会组织物业服务招投标专家评委评定。

社区居民委员会负责星级物业小区考评的初审工作，根据物业项目的日常管理情况提出初审意见，初审合格后方可向相关考评部门申报。

第五条市房产局负责全市星级物业小区考评的指导与监督。

市民政局负责指导各区民政局组织开展好星级物业小区考评的初审工作。

区房产行政主管部门负责本行政区域内星级物业小区考评的指导与监督，会同区民政局协调街道办事处组织社区居民委员会做好星级物业小区的初审工作。

第二章申报条件第六条物业服务企业申报星级物业小区，应当依照《沈阳市星级物业管理小区（大厦）考评标准》开展企业内部自评，并在社区居民委员会监督下就参评事宜在物业管理区域内显著位置公示7天以上。

第七条申报星级物业小区应当符合以下条件：（一）物业服务企业自评达到申报标准；（二）申报项目须交付使用一年以上；（三）物业服务企业在申报前一年内，未发生违法违规行为及重大投诉；（四）住宅小区建筑面积在3万平方米以上，大厦建筑面积在2万平方米以上。

第八条物业服务企业申报星级物业小区，应持以下材料向相关部门申请：（一）《沈阳市星级物业管理小区（大厦）申报表》；（二）申报项目的物业服务委托合同；（三）物业服务企业资质等级证书；（四）社区居民委员会出具的参评公示证明；（五）上一年度物业项目账目公开情况；（六）申报项目参评工作方案；（七）其他需要提供的材料。

湖南省星级物业服务项目星级划分和评分细则
一、总则
第一条 星级物业服务项目按照物业服务质量标准分为五个星级，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级。

最低为一星级，最高为五星级。

星级越高，表示物业服务项目物业服务质量越高。

第二条 星级物业服务项目评分细则包括基础管理、房屋管理与维修养护、共用设施设备管理、秩序维护管理、环境管理管理效益及加分项目，七大项内容，110小项，其中必备项100项，加分项10项。

第三条 评分细则各大项分值为：1.基础管理200分；2.房屋管理与维修养护110分；3.共用设施设备管理340分；4.秩序维护管理150分；5.环境管理140分；6.管理效益60分；7.加分项目100分，总分值1100分。

第四条 各星级得分：一星级为400分-549分；二星级为550分-699分；三星级为700分-849分；四星级为850分-999分；五星级为1000分-1100分。

各项目分类得分如下表：。

太原市物业服务星级小区考评管理办法（试行）第一章总则第一条为规范本市物业服务星级小区考评活动，依据《关于修订全国物业服务星级住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物〔2000〕008号）规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务星级小区（大厦）是指根据太原市物业服务星级小区考评标准评定为物业服务三星级、四星级、五星级的小区、大厦、工业区等物业服务项目。

第三条物业服务星级小区考评遵循企业自愿申报、业主参与、专家考评、公开透明的原则。

第四条太原市房产管理局（以下简称市房管局）负责物业服务星级小区考评的监督管理工作。

太原市物业协会（以下简称市物协）受市房管局委托，负责物业服务星级小区考评的具体组织实施。

各区（市、县）房屋行政主管部门负责物业服务星级小区考评的初审工作。

第二章申报条件第五条物业服务企业申报考评的物业服务星级小区应符合以下条件：（一）符合城市规划建设要求，配套设施齐全。

1、物业服务三星级小区基本要求：住宅小区、工业区建筑面积在3万平方米以上，别墅建筑面积在1万平方米以上，大厦建筑面积在1万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达70%以上。

2、物业服务四星级小区基本要求：住宅小区、工业区建筑面积在5万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在2万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。

3、物业服务五星级小区基本要求：住宅小区、工业区建筑面积在8万平方米以上，别墅建筑面积在2万平方米以上，大厦建筑面积在3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达98%以上。

物业服务星级小区考评依据是住建部《住宅小区物业管理标准及评分细则》，住宅项目、大厦、工业区现场考评总分值在88分以上（含88分），授予太原市物业服务示范三星级项目；现场考评总分值在93分以上（含93分），授予太原市物业服务示范四星级项目；现场考评总分值在98分以上（含98分），授予太原市物业服务示范五星级项目。

3.总经办绩效评估小组负责本方案旳解释、修改。
有关阐明
编制人员
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
②负责考核原则旳核定和确认。
③负责考核成果旳核算。
④负责考核过程旳监督和协调。
（二）总经办
总经办负责本次考核旳最后考核成果旳确认、星级评估与员工申诉旳解决等工作。
（三）各部门经理
各部门经理负责考核旳实行和绩优员工旳推荐工作。
五、考核算施流程
1.一方面由总经理对员工所在部门当月绩效考核状况进行考核，此项指标由人力资源部与员工所在部门经理一起制定，并由总经办负责怪案。
2.对于被评为一星级员工，由其主管负责进行绩效面谈，并提出具体旳绩效改善方案。
八、考核注意事项
1.主管必须对员工绩效做出科学人员确未做到客观公正，则主管人员将受到降级解决；如果员工申诉虚假，则员工本人将受到降级旳解决。
2.主管对下级旳评估成绩应呈正态分布形式，四星及以上级员工比例应在5%左右，而一星级员工旳比例也应在5%~10%之间。
在增进绩效改善旳同步，对员工旳工作奉献和价值做出科学合理旳认定，并予以相应旳荣誉和报酬，增进员工旳工作热情和积极性。
三、合用范畴
部门经理级如下旳所有员工。
四、考核旳组织形式
为了更好地完毕本次星级考核工作，由公司总经办人员成立考核评估小组，有关部门配合本次评估工作，具体职责如下。
（一）人力资源部
①负责本次考核旳组织和管理工作。
2.员工个人当月绩效考核状况由员工直接主管与部门经理共同进行评价，并将最后考核成果送交人力资源部。
3.人力资源部将各部门考核成果进行汇总。
4.人力资源部根据各部门绩效与员工个人绩效列出员工绩效总排名，并将名单连同考核表一并送交总经办。