新疆2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义考试题
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新疆2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地形状
2、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地使用期限为30年，土地报酬率为6％，该房地产的价值为万元。
A：489.99
B：495.53
C：695.53
D：800.00
E：工业用地的监测点评估价格
3、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
4、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（）万元。
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
5、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法
B：假设开发法和成本法两种方法
C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
E：工业用地的监测点评估价格
6、投资者对房地产内部，使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资__的重视。
A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
7、报酬率为与所投入的资本的比率。
A：净收益
B：投资回收
C：投资回报
D：收益
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产的行政法规是以颁布的。
A：中华人民共和国主席令
B：国务院令
C：国务院房地产行政主管部门部长令
D：省政府省长令
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是__。
A．净现值
B．净现值期望值
C．净现值标准差
D．净现值标准差系数
10、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。
A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
11、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。
A．建设行政主管部门
B．房地产主管部门
C．建设行政主管部门和房地产主管部门
D．房地产主管部门和土地管理部门
12、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。经城市规划部门批准，该项目的建筑密度为0．70，该小区内的所有建筑的基底占地面积之和约为。
A：3000
B：5000
C：7000
D：10000
E：执行层的组织协调
13、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开 B．公平
C．客观
D．诚实信用
14、拆除公益事业房屋，通常采用评估。
A：市场法
B：路线价法
C：假设开发法
D：成本法
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。
A．使用计划
B．出租计划
C．销售计划
D．租售计划
16、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40％．某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为 ．【2003年考题】
A：1.9％
B：2．1％
C：2．3％
D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
17、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A．前期工程费
B．房屋开发费
C．管理费用
D．土地费用
18、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。
A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%
19、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。
A．土地出让金
B．占用面积
C．经营收入
D．销售收入
20、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是__。
A．位置
B．外部配套设施
C．环境景观
D．交通 21、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与__。
A．意愿
B．途径
C．能力
D．动机
22、缴存住房公积金的工资基数是。
A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成
B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部分组成
C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成
D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成
E：执行层的组织协调
23、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
A．1843.86
B．1847.55
C．2279.87
D．2291.27
24、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率为6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是．[2005年考题]
A：76880元
B：79104元
C：77952元
D：81562元
E：工业用地的监测点评估价格
25、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。
A．丘；房地产权利人
B．套；权属单元
C．宗地；权属单元
D．宗地；房地产权利人
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、以下标志中属于品质标志的有__。
A．建筑面积
B．性别
C．年龄
D．学历
E．停车泊位
2、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的__以上。
A．40%
B．50%
C．60%
D．70% 3、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。 (2005年试题)
A：自我消费
B：房地产保值
C：房地产增值
D：开发利润
E：出租收益
4、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。
A．10281.32
B．13622.77
C．9563.78
D．10542.35
5、下列房地产状况中属于区位状况的有。
A：位置
B：房地产规模
C：环境景观
D：外部基础设施完备程度
E：朝向、楼层
6、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。
A．事业单位
B．合伙制企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
E．住房公积金管理机构设立的下属单位
7、法人包括等。
A：机关法人
B：事业单位法人
C：企业法人
D：社团法人
E：自然法人
8、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。
A．2600.00
B．2386.30
C．2832.84
D．3003.45
9、商品房销售计价方式包括。
A：按均摊建筑面积计价
B：按套内使用面积计价
C：按建筑面积计价
D：按套(单元)计价 E：按套内建筑面积计价
10、享受免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的铁道部所属的铁路运输企业是指__。
A．铁路局及国有铁路运输控股公司
B．铁路办事处
C．中铁集装箱运输有限责任公司
D．中铁特货运输有限责任公司和中铁快运股份有限公司
E．青藏铁路公司
11、下列投资形式中属于房地产间接投资的有__。
A．房地产开发投资
B．购买房地产开发企业的债券
C．房地产置业投资
D．购买住房抵押支持证券
E．购买房地产投资信托基金
12、路线价法的关键和难点是__。
A．划分路线价区段
B．设定标准深度
C．调查评估路线价
D．制定深度百分率
13、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与__的平衡关系的方法。
A．固定成本
B．变动成本
C．盈利
D．机会成本
14、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。
A：折旧和摊销
B：投资回收
C：投资回报
D：可用于还款的利润
E：在成本中列支的利息
15、估价时计算地租量须把握__。
A．土地是在最佳用途下使用的
B．土地是由最有能耐的人使用的
C．土地是在最粗放利用下使用的
D．土地是在最佳集约利用下使用的
16、下列不符合工程建设定额特点的是。
A：稳定性
B：系统性
C：统一性
D：权威性
E：执行层的组织协调
17、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50
