当涂县招商平台建设方案
第一部分：概述
招商引资工作十分重要。为了搞活经济，优化产业结构，提升当涂县总体经济实力，实现当涂县经济稳定持续性的发展，招商引资工作一直是当涂县政府工作的重中之重。
为了做好招商引资的工作，当涂县政府及招商引资工作人员一直在不断地改进招商引资的方法，努力拓宽招商引资渠道，以达到提高招商引资项目签约实施率的效果。
如今，伴随着计算机及信息化技术的飞速发展和国际互联网络应用的普及，招商引资的工作方式有了巨大的改进，其中，变化最大的就是开辟了网上招商的途径。目前，利用互联网进行网上招商已经成为许多地方政府招商引资的常用方法，其主要特点有:
1.可以把所有投资方需要了解的信息图文并茂地在网上展示出来，让全世界投资方知晓
2.建站成本低，效益大
3.速度快，效率高。通过电子邮件，在网上几分钟之内就能够完成信息咨询与交流。
4.交流简便，交互性强。通过网络联系，可以进行双方或多方的信息交流，可以在网上进行国际长途电话、明码传真、网上会议以及异地客商的贸易和项目谈判等业务。
但是，很多地方政府仅仅是建立了一个网站，拥有了一个E-MAIL，利用网站发布招商引资相关的政策、项目、投资环境等信息，使用E-MAIL同客户进行通信联系。这仅仅是利用了计算机及信息化技术极小的一部分功能，还没有全面、深入细致地将计算机及信息技术运用到招商引资的方方面面。
目前，建设招商引资信息化系统的建设正在如火如荼地展开，有些地方政府已经建设完成符合本地特色的招商引资信息化系统。本方案借鉴这些已经建成的招商引资信息化系统，完整而又系统性地提供具有当涂县特色的招商引资信息化系统建设提案。
1.1系统建设目标
当涂县招商引资信息化建设的总体目标是：以招商引资项目信息资源为基础，以招商引资应用为目标，以先进的计算机技术和管理机制为手段，建成一个起点高、容量大、功能强，更新快、信息丰富、安全可靠、实用完善的、综合的招商引资信息系统，满足当涂县招商引资、对外宣传、扩大开放的需要，满足社会各界及国内外投资方投资需要，满足对招商引资项目信息查询与咨询的需要。
1.1.1整合县、镇、乡招商引资信息
信息共享，资源整合，可以大大提高招商引资的成效。实现县、镇、乡的招商引资信息共享，整合县、镇、乡的招商引资资源，统一部署，整体规划，实现招商引资的成效最大化。
1.1.2提供拓宽招商引资渠道的工具
强化招商引资的宣传工作。通过先进的国际互联网信息技术，使用图片、影像资料及多个国家的文字，把当涂县的资源优势、政策优势以及招商引资项目向投资方进行广泛宣传，达到广而告之的目的。
拓宽与投资方的沟通渠道。建立起以电话、传真、面谈为主要交流方式的另一种沟通方式，通过集成各类网络通信方式，为投资方和招商引资工作人员提供基于网络的可视通话、电子信件、文件传输、投资方网上问答的交流方式。
为实现全民招商提供便利。通过先进的信息技术，可以有选择的将招商项目信息通过网络、短消息的方式通告给有关人员，同时将与
招商项目相关的信息，如土地资源信息及利用情况以图形图像的方式予以公开，方便相关人员利用自己的关系网进行招商。
利用WEB GIS技术，将与招商引资密切相关的土地资源信息形象化，可以大大提高招商引资的工作效率。
1.1.3增强招商引资过程中的管理
准确及时的记录招商引资项目的进展情况。既可以让投资方随时随地了解到与自己有关的投资项目的进展情况，也可以根据领导的需要，随时提供按照项目金额大小、重要程度、进展情况等进行汇总的报告。
加强招商引资项目的监督力度，提高项目签约实施的成功率。通过对信息化系统中的线索项目、意向项目、在谈项目、签约项目、实施项目等项目跟踪数据的分析，对不同的项目，区别不同情况，及时有针对性地开展指导服务工作，使线索项目成意向，意向项目早签约，签约项目早实施，实施项目早投产。
1.1.4强化招商引资成效的考核
准确更快捷地实现对招商引资工作的考核捷。通过信息化系统中
各招商引资项目的跟踪数据，可以对每月招商引资工作结果进行统计汇总和分析，年终以每个项目的批准书、验资报告和到账单为依据进行严格考核。
1.2建设内容概述
当涂县招商引资信息化系统的建设总体上可以概括成一个信息资源库、两个平台、十大应用、一套培训推广计划和一套管理制度。
1.2.1一个信息资源库
在逻辑上建立起一个与招商引资相关的数据资源库，该数据库从招商引资信息资源库获取相关数据，汇总而得到与招商引资相关的所有信息，是招商引资信息化系统相关数据的汇总、分析和挖掘的基础。
由于招商引资数据的特殊性，很有必要从逻辑上规划出一个新的
与招商引资相关的数据资源库。
招商引资数据资源库中的基础信息库里的数据主要来源于政务信息资源库中的投资环境、政策法规、经济发展和城市规划等数据，这些从政务信息资源库中获得的数据经过招商局整合后，从其中抽取和招商引资密切相关的数据，汇总成投资指南、投资现状及招商动态等信息。
投资方数据库的数据是在招商引资过程中所接触的所有投资方信息，这其中包括投资主体即公司的详细信息、公司主要负责人的详细信息等。
投资项目数据库存储有所有的投资项目信息，包括线索项目、意向项目、在谈项目、签约项目、实施项目等在内的所有项目相关的详细数据。
产业分布数据库的数据是从政务信息资源库的产业结构数据库中抽取一部分数据，进行加工整理后得到的。
地理资源数据库中的数据从政务信息资源库中的土地资源数据库得到，加工整理成符合招商引资所需格式的数据。
1.2.2两个平台
招商引资信息化系统的所有应用将分布在两个信息化平台上，一个平台是招商引资网站综合信息管理平台，另一个平台是招商引资办公管理平台。
招商引资网站综合信息管理平台的主要功能包括投资环境信息发布、政策法规信息发布、你问我答、WEB GIS、短消息信息发布。
招商引资网站综合信息管理平台主要面对的用户为投资方、招商引资人员。
招商引资网站综合信息管理平台基于国际互联网络，采用Internet相关开发技术。
招商引资办公管理平台的使用者是招商引资的工作人员、县政府领导。
招商引资办公管理平台运行于单位内部网络，用于内部办公。其主要的功能有投资方关系管理、投资项目跟踪管理、各类基础数据（如政策法规、投资环境、产业结构、经济形式等）维护、地理资源数据动态发布维护、产业聚集投资自动化管理、综合考评管理、数据分析报表及财务管理。
1.2.3十大应用
基于一个数据中心和搭建好的两个平台，招商引资信息化系统将拥有十个大的应用子系统，分别是
1.投资方关系管理子系统
2.招商引资项目跟踪管理子系统
3.信息采编管理子系统
4.产业资源管理子系统
5.地理资源数据管理子系统
6.视频点播子系统
7.综合考评管理子系统
8.网站综合管理子系统
9.视频会议子系统
10.数据分析报表
第二部分：应用系统建设
招商引资信息化系统总共包括有两个平台的建设，即招商引资办公管理平台和招商引资综合信息平台，在建设完成两个信息化平台的基础上构建实现招商引资各项信息化数据管理功能。
2.1招商引资办公管理平台
招商引资办公管理平台负责构建与招商引资工作密切相关的各项功能，同时兼顾招商引资综合信息平台的系统管理和内容管理。软
件平台框架如下图所示：
2.1.1信息采编管理子系统
信息采编管理子系统的主要用于招商引资基础资料的收集、编辑、发布和维护，发布到招商引资综合信息平台的资料都必须经过审核。同时，信息采编系统还负责招商引资基础资料阅览信息的管理，阅览信息包括统计各类资料的阅读次数，各类资料的读者信息（网站注册用户的用户名、匿名访问用户的IP 地址）、阅读时间。
招商引资基础资料的来源有三种来源，即相关单位的文件资料、从数据接口获取、本单位取得的数据或者文件。
Intranet 网络平台
招商引资办公管理平台
信
息
采
编
子
系
统投资方关系管理子
系
统招商引资项目管理子系
统产业资源管理子系统地理资源数据管理子系统视频点播子系统视频会议子系统综合考评子系统网站综合管理子系统应用层
业务层数据访问
层
数据层数据分析报表......
招商引资基础信息可以赋予相应的阅览权限，阅览权限根据用户区分，有公开、普通、投资方、企业四种阅览权限区分，其中，“公开”是针对所有用户，“普通”针对网站注册用户，“投资方”针对投资方用户，“企业”针对企业用户。
2.1.2投资方关系管理子系统
投资方关系管理的主要功能有投资方基本信息管理、投资方拜访回访记录。
一、投资方基本信息管理
投资方的基本信息分为两类：
1.投资方背景资料，如组织机构、联系电话、通信地址、网
址和邮件地址、了解投资方具体管理层和高层、投资方的
业务情况。
2.投资机会，如投资方最近的投资计划、投资方目前投资面
临主要要解决的问题、项目投资决策人和主要影响者、投
资时间表和投资预算等。
二、投资方拜访回访记录
投资方进行实地考察是，由负责与投资方维持关系的工作人员记录每一次投资方的考察时间、地点、目的、接待人、内容、费用等信息。
对投资方进行拜访后，拜访投资方的工作人员要记录下拜访的投资方信息、拜访时间、地点、目的、内容、投资方接待人和费用等信息。
投资方每次联系的记录进行管理，如投资方使用电话、EMAIL或者普通信件等联系方式、内容、时间、联系人等信息都要记录下来。针对投资方进行的回访要记录和管理。记录的内容包括有回访时间、人员、地点、方式、内容、上次投资方拜访时间、地点、内容等。
2.1.3项目管理子系统
招商引资项目管理子系统是管理所有招商引资项目相关信息的系统，它包括有招商引资项目信息库的管理、投资项目信息管理。
招商引资项目信息库是管理招商引资方确定并发布的招商引资项目。包括招商引资项目审核发布撤消及状态变更、招商引资项目投资方列表及统计、招商引资项目进度追踪。
投资项目信息管理中的项目分为线索项目、意向项目、签约项目、实施项目。由专门负责投资方关系的工作人员进行投资项目信息登记、项目进展情况记录。
项目管理子系统中详细记录了招商引资工作人员在项目跟踪过程中产生的各项费用，其中包括费用的预决算管理。招商引资工作人员提出项目的预算，必须通过相关领导的审核批准。
项目信息的访问设置了非常详细的权限和等级，招商引资工作人员个人的项目信息和项目跟踪状况只有相关领导和本人才能察看，其他人无权察看。
2.1.4产业资源管理子系统
为了实现产业聚集招商，有必要收集全县企业信息，了解企业生产产品，熟悉该产品所需的上下游产业，在系统中存储一定的产业链数据。
有了产业链的具体数据，结合当涂县的产业规划，可以为产业聚集招商、园区招商、企业招商提供有用的参考。
产业资源管理可以整合县、镇、乡等开发区、经济园区的资源，加强力量，特别是建立信息和利益共享机制，促进产业集聚，不断增强招商引资针对性和实效性。
2.1.5地理资源数据管理子系统
地理资源数据的主要来源应该是当涂县土地资源管理部门，招商引资方从土地资源管理部门获得土地资源数据，结合城市规划数据，
对地理资源数据进行编辑后，通过审核再发布到网站。
其工作流程如下图所示：
2.1.6视频点播子系统
除了在网站上公开招商引资相关的文字、图片信息外，还可以用视频的方式作为信息发布的补充，用来展示当涂县的投资环境、招商动态、企业风貌、领导讲话等信息。
招商引资方工作人员负责编辑视频资料，经过相关领导审核批准后发布到网站，工作流程如下图所示：
2.1.7视频会议子系统
随着招商引资业务的不断的发展，需要单位领导和部门经常进行会议的讨论。为了加强有效的交流，节约资源，提高效率，需要建立一套软件视频会议系统。通过网络通信技术来实现的虚拟会议，使在地理上分散的可以共聚一处，通过图形、声音等多种方式交流信息，支持部门及单位工作人员远距离进行实时信息交流与共享、开展协同工作。
视频会议系统灵活多样，能实现很多硬视频无法实现的功能，且能利用上已有的计算机设备，系统必须能应用在公司现有的内部办公网络。
系统部署完成后，围绕着音视频功能，可以灵活的应用。其中主要应用包括日常会议、远程培训、协同办公、投资方座谈等等功能。
达到随时随地沟通，提高工作效率和业务能力。
2.1.8综合考评子系统
在招商引资过程中，既有招商局内部工作人员和相关部门的参与，又有当涂县其他部门或者个人的参与，为了充分调动招商引资人员和单位的积极性，向全民招商的目标迈进，有必要分阶段对个人和单位的招商引资工作进行考评。
2.1.9网站综合管理子系统
2.1.9.1投资方论坛管理
针对投资方论坛进行管理，主要的功能有两个，即提出论坛的主题供网站用户讨论和审核网站用户发表的言论。
招商引资方所提出的主题必须经过相关领导的审核和批准，以保证所设置的主题最贴近招商引资，也确保是招商引资方最希望和投资方沟通和了解的话题。其工作流程如下图所示：
2.1.9.2你问我答栏目管理
投资方通过网络提出问题，招商引资方予以回答，并且根据提出问题的次数，归纳总结出热点问题，供投资方阅览。
热点问题的产生可以由工作人员设定问题提出的次数自行产生，也可以人工手动生成。
2.1.9.3电子杂志编辑、审核、发布
招商引资方可以将招商引资相关信息编辑成册，以期刊的形式定期发送给网站用户，主动将信息推送出去，既可以让马鞍山民众了解到招商引资方所做出的成绩，又可以让投资方了解到最新的招商引资
信息。
电子杂志可以存储在数据库中，供网站注册用户自行登录后以文件下载的方式索取，也可以用电子邮件的方式发送到每个网站注册用户的邮箱。
2.1.9.4网站用户管理
招商引资综合信息平台的用户分为匿名用户（未注册用户）、注册用户、投资方用户、企业用户。
匿名用户没有在网站上注册，只有浏览查看公开信息的权限，没有发表言论和订阅电子杂志的权限。
注册用户是在网站上注册，经过招商引资方审核后的用户，这类用户在没有和招商引资方产生业务往来时，只有有限的权限，可以浏览公开信息，可以在投资方论坛发表言论，可以订阅供此类用户浏览的电子杂志。
投资方用户是与招商引资方有业务往来的投资方，这类用户由招商引资方审核后给予投资方用户的帐号，或者在已注册的帐号上赋权。这类用户不仅拥有与注册用户同等的权限，还能够参与你问我答来栏目来发表提问，并可以接收到由招商引资方提供的投资项目进度数据。企业用户是在当涂县落户的企业，由于企业的一些相关信息如产品、发展状况等与招商引资的投资方具有相互促进、相互依存的关系，所以有必要让更多的企业也参与到招商引资中来。企业用户拥有网站注册用户的所有权限及与企业相关的信息访问的权限。
2.1.10数据分析报表
数据分析报表子系统汇总招商引资各种相关数据，提供数据分析和挖掘。各类报表如下表所示：
类别报表
费用相关差旅费统计（按项目、按个人、按投资方、按部
门）
招待费统计（按项目、按个人、按投资方、按部
门）
项目相关按项目类别（线索项目、意向项目、签约项目、
实施项目）统计
按行业统计
按项目签约成功率统计
按项目规模统计
项目来源（本单位、企业、个人）统计
项目进展情况统计
综合工作人员考勤状况
出差次数统计
出差天数统计
信息发布量统计
网站阅读信息统计
个人/部门项目信息统计
投资方拜访回访次数统计
投资问题统计
网站用户统计
奖惩信息统计
投资方相关投资方规模统计
所属行业统计
龙湖花园商业街推广简案 目录 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 三、项目商业街的SWOT分析 四、项目商业街的市场定位 五、项目商业街招租与销售的初步定价 六、项目商业街的整合包装与推广 七、项目商业街的招商工作流程及招商计划 八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响 九、项目商业街的客户资源名册 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
（暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 龙湖花园商业业种业态分布 餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。 龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡ 说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。
龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元 说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置
商业街商业策划书三篇 篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操
威县大都汇汇金广场商业街整体招商方案一、招商的启动时间 如按2013年10月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，威县大都汇汇金广场商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位86个，现出售的3、8、9、10、11、12、16区铺位较不规范，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下：经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作 其中：3、8区由3名招商人员负责招商工作 9、10、11、12、16区由5名招商人员负责招商工作 招商助理1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作 在项目现场在为我们开启一间商铺作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在2013年7月底前项目整体招商定金意向完成50%；2013年10月1日项目开业前整体招商完成70%，以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间（2013年4月1日—2013年10月1日），除去清明、五一的时间，实际剩下的时间只有现了，因此对完成70%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。
2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。 4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。 对3、8、9、区将按现行功能分区进行零散招商，对10、11、12、16区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合威县商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。 五、威县大都汇汇金广场商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析 1、投资业主风险分析 ?商铺不能及时租赁出去； ?商铺租赁的价格比较低； ?商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。 2、自营业主（租赁户）风险分析 ?项目招商在开业前不能完成70%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延； ?由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂； ?没有统一的物管或物业管理费用比较高； ?生意不是很理想或经营惨淡； 3、开发商风险分析
品牌产品渠道设计、招商方案完整版 板块一.打造可复制、可持续、高盈利的渠道模式：(服务周期:45天，50万) 本阶段的作业主要解决在哪里卖、谁来卖、卖给谁的问题，是企业实现渠道倍增业绩翻番的顶层设计。 一.行业标杆渠道模式调研： 1、市场及行业的现状、变革和发展方向的调研； 2、行业标杆或其它标杆的渠道模式销售效率调研； 3、行业标杆或其它标杆的渠道模式盈利性调研； 4、行业标杆或其它标杆的渠道模式复制性调研； 5、行业渠道模式可突破的方向调研； 6、企业自身营销资源的盘整调研； 二.突破性的渠道营销模式分析与规划： 1、企业现有的产品或服务通过什么样多渠道载体可以规模化销售； 2、适合企业的不同的渠道模式，其渠道运营成本以及渠道销售效率的选择分析； 3、适合企业的不同渠道模式，其盈利能力和资源要求分析； 4、企业关键突破要素与突破策略描述； 5、确定适合企业发展及满足经销商盈利的渠道模式； ?市场层级细分及区域选择； ?分销渠道组合设计 ?终端业态组合规划 ?渠道与终端的盈利测算； 6、与渠道模式相适应的产品组合策略（满足于渠道分销和终端购买频次的产品组合策略）； ?企业现有的产品适销力分析； ?企业现有产品的组合合理性分析；
?与渠道相适应的产品组合规划；（集客型产品、热销产品、利润型产品、关联销售产品） ?根据产品组合策略，提出产品改造升级措施（容量、组合、展示方式、包装便利性）； 7、与渠道模式相适应的价盘设计（满足于顾客乐意买、渠道商能赚钱）； ?渠道运营成本测算； ?标杆产品的订价体系研究分析； ?企业营销投入的测算； ?价盘体系设计； 8、与渠道模式相适应的动销模式设计（根据不同的渠道模式有不同的侧重点，满足于渠道商好销售、易操作和低成本）； ?铺市模式； ?集客模式； ?零售模式； ?促销模式； 9、满足于达成企业三年发展目标的战略设计 ?三年发展战略目标设计 ?三年发展战略目标具体运营指标分解 ?三年发展营销预算 10、满足于规模化招商后的企业运营支持团队搭建设计；（满足于对经销商的营销支持以及持续的渠道营销活动展开） ?营销组织体系的职能概述； ?营销组织体系的组织架构； ?各组织的核心核心职能描述； ?各岗位的岗位职责描述； ?各岗位的关键绩效指标设定； 以上作业出品：《可复制、可持续、高盈利的渠道模式报告》；PPT 板块二.与渠道模式相匹配的品牌、产品与终端形象落地和优化(服务周
目录 一、项目概况 二、商业环境分析 三、项目定位 四、招商策略及管理运营模式 五、整合推广策略 六、招商进度安排 七、结束语 一、项目概况 1、地理位置 XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。 2、商业氛围 XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。 2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。 3、商业街规模 XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。 本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。 二、商业环境分析 1、宏观经济环境 XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP 突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。2006年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，CCTV 年度最具经济活力城市20强。 2、城市商业环境 XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。
商业街整体招商方 案 1
×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按 5月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,×××商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招 商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个,现出售的1—4区铺位较小且分散,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下:经理(××):负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。 招商人员(九名):由经理安排具体招商工作 其中:1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议 2
在11月底建成,前期暂时在营销中心内办公。 2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在 3月底前项目整体招商完成80%; 5月1日项目开业前整体招商完成90%,以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间( 11月1日— 4月30日),除去春节一个 月的时间,实际剩下的时间只有5个月,因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,经过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大致一致,如经营服装的区也能够经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。 3
2011浙江省“文明交通平安出行” 年度六大公益活动招商方案 一、2011浙江省文明交通·禁酒驾大型公益活动 活动主题：全省交警联动，深入开展禁酒驾 活动简介： 覆盖全省11个地级市（杭、宁、温、嘉、湖、绍、金、衢、舟、台、丽）。每个地级市初步设置3-5个活动点。交警在城主干道设卡检查，拦车送礼。检查中，遇非酒驾者，送上参与企业提供的产品或奖券（仅限提供宝马、iPhone手机、笔记本等大额消费品的企业），以及禁酒驾宣传折页，体现人性化执法和关怀。每个点位现场活动时间安排：17：00—21：00。 企业参与办法： 冠名，覆盖全省5个及以上主要地级市（限1家）。 地级市冠名，1个地级市起，3-5个活动点。 冠名企业回报权益 一、冠名权 1、以“不酒驾，奖**”或“XX携手全省交警——2011浙江省禁酒驾大型公益活动”为活动名称，充分体现冠名企业的身份和权益。 2、获准由浙江省文明办、浙江省公安厅联合颁发的“2011年浙江省‘文明交
通平安出行’大型公益宣传活动”冠名企业荣誉书证及相关称谓。 3、活动中所有电视、报纸、杂志、网络媒体的相关报道内容均出现冠名企业名称等字样。 二、无形资产使用权 1、联合标识推广权、使用权：冠名企业有权将自己的标识与浙江省“文明交通平安出行”大型公益活动（2010-2012）官方标识一起制成“联合标识”，在对本次活动的所有形象宣传中均可使用这一联合标识。 2、冠名企业同时获准“浙江省文明交通·禁酒驾大型公益活动”推荐或指定产品/品牌冠名使用权。 3、冠名企业享有“浙江省‘文明交通平安出行’大型公益活动”赠品、纪念品设计开发权，但必须提前征得活动组委会批复，方可实施。 三、现场回报 1、覆盖全省5个及以上主要地级市，总计20个左右活动现场。 2、活动现场，企业赠品赠送——认知深刻、直达高端受众的品牌或产品体验机会。 3、禁酒驾志愿者服装，体现冠名企业名称及LOGO。 4、禁酒驾易拉宝，以及禁洒驾宣传折页派发，充分体现冠名企业身份名称、LOGO 及相关宣传。 四、宣传回报 1、承办方《平安时报》对活动中的冠名企业进行专题报道及宣传支持，并赠送4期价值16万元半版硬广支持。发行渠道：全省公安系统、党政机关、事业单位、大中型企业等。多频次覆盖20万以上中高端消费市场。
某商业街招商计划书 一、统筹计划内容 统筹计划内容指的是以我们要做的事情为线索，按先后次序排序、合理安排。时间跨度为招商全面启动至开业。 （一）招商阶段划分、招商目标和时间安排 阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。招商目标：由于商业街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。 为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2006年5月开始执行，截止到2007年开业。具体工作安排见下面的《计划执行时间表》。 （二）招商人员的招聘和培训，打造一支精悍的招商团队 再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。目前，新聘3人，其中招商主管和招商专员各一名，策划一名，从商业公司调来一名设计，组建了一个招商二部，但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 10 人左右（不含招商中心人员）的专业化团队。 一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。 目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下： 1、五个核心理念的培训。 2、团队执行力的培训。 3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。
4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高 团队成员的招商能力。 5、招商礼仪和招商制度的培训（语言艺术、招商制度说明和合同解读等）。 （三）招商架构、招商机制的建立 在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。 2、招商人员主要工作职责 （1）招商一部主要负责主力店的招商工作：1人 （2）招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作：3人 （3）招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作：2人 （4）招商四部主要负责综合类招商工作：2人 （5）策划部暂定员两名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，一名设计。根据发展需要，在商业街开业时，需要再增加策划一名。 （6）此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前3个月报人力资源部。 招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。 （1）招商人员奖励政策的建立 （2）招商人员处罚政策的建立 （3）招商人员日常管理规范制度的建立等 二、人员奖励方案（建议）
威县大都汇汇金广场商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按2013年10月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，威县大都汇汇金广场商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位86个，现出售的3、8、9、10、11、12、16区铺位较不规范，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下： 经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作 其中：3、8区由3名招商人员负责招商工作 9、10、11、12、16区由5名招商人员负责招商工作 招商助理1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作 在项目现场在为我们开启一间商铺作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在2013年7月底前项目整体招商定金意向完成50%；2013年10月1日项目开业前整体招商完成70%，以保障项目能如期顺利开业。
距明年项目开业只剩下半年时间（2013年4月1日—2013年10月1日），除去清明、五一的时间，实际剩下的时间只有现了，因此对完成70%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。 根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。 4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。 对3、8、9、区将按现行功能分区进行零散招商，对10、11、12、16区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合威县商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。 五、威县大都汇汇金广场商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析 1、投资业主风险分析 ?商铺不能及时租赁出去； ?商铺租赁的价格比较低；
东区大学城商业招商执行方案 XXXXX策划公司XXXXX项目组 2010年6月10日 精品文档
第一部分、招商准备工作 1、招商主体 A、成立以东区大学城商业项目招商小组为主体的专职招商小组进行招商。 B、成立以XX公司策划部、销售部、物管公司、XX公司为策略支持的招商协作小组进行策略支持。 2、招商队伍组建 为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。 招聘原则：专业的招商人员，必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量客户资源者。 招商部人员招聘计划：由于本项目的体量不大，招商存在一定的难度，需要项目招商组进行商家的洽谈、市场资料、信息的收集反馈与招商合同等的洽谈和签订。故项目招商组的人数建议在5-6人左右： 招商组长：1名 招商员/市场研究员：1名 商业策划师：1名 精品文档
3、招商架构 本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,一个负责策略的制定另一个负责具体的招商细则。招商经理向公司直接领导负责，进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。 项目招商小组架构图： 备注：以上人员建议在项目招商正式启动前半个月到位（2010年6月20日前），并针对招商进行专业知识的培训和项目相关知识的培训。 ４、招商工作管理 招商人员上岗前培训，做招商前准备； 每周项目例会，通报每周招商情况及当前亟待解决的问题； 每日以书面形式汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报； 定期提交周例会纪要、招商周、月总结； 每周定期组织招商小组与招商协助小组人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。 精品文档
为进一步加快ｘｘｘｘ经济开发区发展，充分发挥ｘｘｘｘ经济开发区资源优势，承接珠三角等沿海发达地区新一轮产业转移，建设服装、针织、饰品等劳动密集型产业基地、下岗职工再就业基地，ｘｘｘｘ经济开发区就中小企业孵化园(二期)建设项目面向社会公开招商。招商方案如下。 一、项目名称。 ｘｘｘｘ经济开发区中小企业孵化园(二期)。 二、项目地址。 ｘｘｘｘ经济开发区心桥大道华锋钢构旁。 三、项目规模。 总占地面积50亩，具体以红线图为准，其中40亩为工业用地，用于建设3万平方米以上的标准厂房；本篇文章来自资料管理下载。另外10亩为综合用地，用于标准厂房和工业企业的配套服务。 四、项目总投资。 项目总投资约伍仟万元。 五、项目建设期。 建设期一年 六、规划建设要求。 1、项目用地由开发区负责三通一平、土地报批。项目规划由投资者编制，并经开发区管委会评审后报县规划局批准执行。 2、投资人必须在所供宗地上严格按开发区的规划设计要求投资建设。投资人负责工程项目按规定程序报建并承担相关费用。负责建设期生产期的安全质量。 七、建设方式。 该项目建设按照市场化运作模式进行。 1、谁投资，谁建设；谁经营，谁收益。投资人必须依法纳税、自主经营、自负盈亏。 2、厂房的所有权、使用权属投资人。投资人可以对外招商出租，可以对外出售，但工业用地性质不变，厂房用途主要是工业生产，投资人招商入驻标准厂房的项目必须符合产业政策，达到环保要求。 八、优惠政策。 1、该项目享受工业用地5万元/亩的优惠价格向投资人供地(媒体公开招商，一人报名，地价按5万元/亩；两人及两人以上报名的，地价以5万元/亩为基数价高者得)。 2、建成后经开发区管委会验收合格，上级财政下拨到位的标准厂房补助资金的80%由投资人享受。 3、建成后经开发区管委会验收合格，前三年按生产厂房实际建筑面积开发区管委会每月按5元/㎡的标准给予投资人补贴，每年的12月份到位。 4、投资人标准厂房内的生产经营享受ｘｘ县政府招商入园企业有关税收优惠政策。 八、违约责任。 投资人在签订合同7日内，必须缴纳土地出让金和履约保证金。履约保证金按每亩2万元缴纳。本篇文章来自资料管理下载。投资方未按合同约定进度、规划建设的，依合同有关条款承担违约责任；致合同解除的并取消应享受的优惠政策。 九、招商报名须知 (1)、报名时间：自201x年10月24日至11月2日止，逾期不予接洽报名。 (2)、地点：ｘｘｘｘ经济开发区招商产业科 (3)、报名时须携带的资料： 1、法定代表人证明；授权委托代理的还应递交授权委托书、受托人公民身份证；
×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按2005年5月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，×××商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个，现出售的1—4区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下： 经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作 其中：1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成，前期暂时在营销中心内办公。 2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在2005年3月底前项目整体招商完成80%；2005年5月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业。
距明年项目开业只剩下半年时间（2004年11月1日—2005年4月30日），除去春节一个月的时间，实际剩下的时间只有5个月，因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。 根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。 4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。 对1－4区将按现行功能分区进行零散招商，对5－6区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合东塘商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。 五、×××商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析 1、投资业主风险分析 ?商铺不能及时租赁出去； ?商铺租赁的价格比较低；
XXXX项目 招商设计案 XX项目筹备期间经营准备工作指南 背景分析-------------------------1 商业街定位-----------------------2 经营规模定位---------------------3 公司战略规划---------------------4 招商战略规划与原则---------------5 招商战术规划---------------------6 招商设计-------------------------7 招商条件及政策-------------------8 招商工作程序---------------------9
一、背景分析； 2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。重庆市成立直辖市后经济高速增长,经济环境不断优化,商业和地产业蓬勃，建立新业态,打造新商圈,引入新理念。XXXX项目是XX地产公司打造的主城区商业街，商业地产部针对南坪区域的市场特点，通过精准的市场分析和超前意识的商业策划，以休闲、娱乐、生活的定位模式打造一条特色商业街（商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体，商业街不同于商业区，也不同于商业圈，即各类商店群集）顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。目标消费群体以重庆本地中高档收入人群为主；以中高档消费为市场定位；以休闲、娱乐、生活观念为购物消费导向,并通过引进先进的管理理念，带动整个商业街的进步和提高。 优势：本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营不同规模的经营业态，有较强的满足力。 交通优势：项目位于南坪汽车总站马路对面,交通便利,车流人流强. 商圈优势：南岸区常住人口数55万。项目所在地是时尚小资住宅区，本案距南坪步行街商圈10分钟路程，离解放碑CBD中心15分钟车程、江北区CBD15分钟车程。 物业管理优势：发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进经营理念，展现新型商业气象。 发展优势：本项目比邻南坪商圈中心，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。 招商：价格有优势。 弱势：处于非成熟商圈位置。停车场交通不便。商业街乃是一个步行内街，商业出入口只有二处。商业临街展示面较少。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟,必然面对激烈竞争。
招商策划书模板 第一部分前言 策划书目的及目标的说明 第二部分市场调研及分析 一. 行业动态调研及分析 1. 行业饱和程度 2. 行业发展前景 3. 国家政策影响 4. 行业技术及相关技术发展 5. 社会环境 6. 其他因素 二. 企业内部调研及分析 1. 财务状况，财务支出结构 2. 企业生产能力，产品质量，生产水平 3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查） 4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见） 5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工意见） 三. 潜在进入者调研及分析 1. 行业进入成本/壁垒。 2. 行业退出成本。 3. 进入后对本企业的威胁。 4. 对竞争者的威胁。 四. 现有竞争者的调研及分析。 1. 财务状况，财务支出结构。 2. 企业生产能力，产品质量，生产水品。 3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查）。 4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）。 5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势（员工＆顾客意见）。 五. 替代品调研及分析。 1. 替代品工艺。 2. 消费者认可程度。 3. 发展态势。 六. 互补品调研及分析。 1. 是否存在互补品。 2. 互补品价格。 3. 互补品对产品的要求。 4. 互补品发展趋势及其未来新要求。 七. 原料供应商调研及分析。
1. 可供选择的供应者。 2. 原材料是否有替代品。 3. 供应商的讨价还价能力。 4. 我们对其依赖程度。 5. 供应商的供应能力。 八. 中间商调研及分析。 1. 中间商的性质：配送商、经销商、代理商（独家、总代理…） 2. 中间商对我们产品的依赖（关注）程度（相对数值）。我们产品占用他资金的比例，给予他的利润比例… 3. 中间商的给予我们产品的支持（绝对数值）：配送能力、资金实力、人力… 九. 消费者调研及分析。 1. 消费者背景研究：收入、教育、年龄、性别、家庭组成、种族、工作… 2. 消费者对产品和竞品的认知及态度：质量、价值、包装、型号、品牌声誉、品牌形象等及其认知差别。 3. 消费者的使用情况：购买动机、购买量、何时使用、如何使用等。 4. 购买角色。 5. 消费者对现有营销活动的评价。对广告的接受程度、对营业推广的理解等。 第三部分企业战略及产品策略的制定 一. 企业战略制定 二. 产品策略制定。（提供原则或标准） 1. 产品。 1) 品项：市场定位、目标受众。（打击竞品的专有品项） 2) 包装：陈列显著、方便、符合产品定位、价格等 2. 价格。 1) 符合企业战略？（长线产品/短线投资） 2) 符合产品定位？ ①利润为主/市场占有率为主 ②根据产品市场定位不同，采取不同价格策略。 ③保留一支低利润甚至无利润产品，该品项各种市场表现（如包装宣传诉求点等）模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象。 3. 渠道。 1) 一般通路。对经销商的选择、管理控制、返点等。 2) 特通。由于产品特性及价格不同，我们可以选择那些特殊通道，以便它的目标客户能够便利的获得该产品。 3) 新终端开发队伍。 4) 直营队伍。对于一些特殊情况，如经销商的流失，直营队伍暂时性的弥补空白市场。 5) 客户数据库的管理。业代前期市场推广积累的客户资料及经销商自身对终端的开发，这些终端资料应当及时地通过业代以书面的形式提交公司。公司对这些资料的管理可以避免因业代及经销商的流失而造成的终端流失。 4. 促销。
东塘大都市商业街策划招商方案 一、招商的启动时间 如按2005年5月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，×××商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个，现出售的1—4区铺位较小且分散，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下： 经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作 其中：1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议在11月底建成，前期暂时在营销中心办公。 2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室，并同时在营销中心
设立招商咨询点，双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在2005年3月底前项目整体招商完成80%；2005年5月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间（2004年11月1日—2005年4月30日），除去春节一个月的时间，实际剩下的时间只有5个月，因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。 根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。 4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。
XXXX项目 招商及策划提案XX项目筹备期间经营准备工作指南（内部资料未经许可请勿传阅） 背景分析---------------- 1 商业街定位---------------- 2 经营规模定位-------------- 3 公司战略规划-------------- 4 招商战略规划与原则---------- 5 招商战术规戈U ------------------ 6 招商设计---------------- 7 招商条件及政策------------- 8 招商工作程序-------------- 9
背景分析； 2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10 年的沉寂中走出，并快速升温。重庆市成立直辖市后经济高速增长,经济环境不断优化,商业和地产业蓬勃，建立新业态,打造新商圈，引入新理念。XXXX项目是XX地产公司打造的主城区商业街，商业地产部针对南坪区域的市场特点，通过精准的市场分析和超前意识的商业策划，以休闲、娱乐、生活的定位模式打造一条特色商业街（商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体，商业街不同于商业区，也不同于商业圈，即各类商店群集）顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。目标消费群体以重庆本地中高档收入人群为主；以中高档消费为市场定位；以休闲、娱乐、生活观念为购物消费导向,并通过引进先进的管理理念，带动整个商业街的进步和提高。 优势：本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营不同规模的经营业态，有较强的满足力。 交通优势：项目位于南坪汽车总站马路对面,交通便利,车流人流强. 商圈优势：南岸区常住人口数55 万。项目所在地是时尚小资住宅区，本案距南坪步行街商圈10分钟路程，离解放碑CBD 中心15分钟车程、江北区CBD15 分钟车程。 物业管理优势：发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进经营理念，展现新型商业气象。 发展优势：本项目比邻南坪商圈中心，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。招商：价格有优势。 弱势：处于非成熟商圈位置。停车场交通不便。商业街乃是一个步行内街，商业出入口只有二处。商业临街展示面较少。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟,必然面对激 烈竞争。 机遇：足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始对南岸区商业经济的大力发展计划。XX 商业街邻近南坪步行街商圈，消费需求量大。周边强大 的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济 （政府规划5 年内实施完善）的资源优势。 二、XX商业街；
招商引资实施方案 设计
招商引资实施方案设计 若本地/本区已完成发展战略规划, 您的组织需要依据规划中相关目标, 并结合本地/本区资源优势, 制定招商引资实施方案, 不论您采用何种方式制定实施方案, 都是绝对关键的, 是必须的, 因为实施方案将使本地/本区招商引资机构的有限资源有可能发挥出最高效率, 取得最大成效。——世界银行 总目录 一、重新评估本地/本区的投资需要和潜力 1.1列明本地区发展目标和引资战略目标 1.2审视外国直接投资趋势和外部影响 1.3对本地/本区的投资环境进行系统评估 1.4 重新对比分析竞争对手 二、调整细分本地/本区招商引资的焦点行业 2.1列出本开发区/本地区所有的潜在投资行业 2.2 分析每个行业的行业结构、主要参与者、行业趋势 2.3系统评估各行业的投资要求与本地/本区的相容性 2.4对每个行业相容性分级评比记分 2.5从重点行业的分析过程中确定投资主要来源地区/国家 三、制定本地/本区招商机构的市场营销战略 3.1 调整本地/本区招商引资机构的投资促进办法 3.2 评价本地/本区招商引资机构组织功能和职责 3.3 评价本地/本区招商引资机构的伙伴关系 3.4 评价新促进方案的预算执行情况 3.5 制作完成本地/本区招商引资政策文件和执行方案
小结: 招商引资执行方案应该回答的问题 一、重新评估本地/本区的投资需要和潜力 本地( 省/市) 或本区( 区县/开发区) 经过吸引外国投资要实现什么, 以及哪一些类型的投资将是最适合本地/本区发展需要的? 当今外国直接投资的趋势是什么? 这些趋势如何影响本地/本区吸引投资的能力? 作为一个投资地点来说, 本地/本区有哪些优势劣势? 竞争对手投资环境的特点是什么? 与本地/本区比较起来又如何? 1.1 列明本地区发展目标, 列明本地区引资战略目标, 评估其中哪些能够经过吸引外国直接投资来实现? 1.1.1 将本省/市已制定的发展战略目标逐一列出表格形式 1.1.2 将省/市政府已制定的招商引资战略目标逐一列出表格形式 1.1.3 将本区县/开发区已制定的发展战略目标逐一列出表格形式 1.1.4 区县/开发区已制定的招商引资战略目标逐一列出表格形式 1.1.5 评估在本地/本区许多的发展战略目标中间, 哪些能够经过吸引外国投资来实现? 1.2 审视外国直接投资趋势和外部影响 1.2.1 确定全球/中国外国直接投资趋势: 了解外国投资者面临的主要压力、主要问题, 掌握全球/中国外国直接投资趋势, 有助于理解谁是投资者? 她们会在哪里投资? 为什么投资? 哪些行业投资者有可能被吸引到本地/本区? 1.2.2 调查分析确定本地/本区的外国直接投资趋势( 需重点落实) :