目录
第一部分：产品研究 (2)
一、地段 (2)
二、配套 (2)
三、产品 (3)
四、产品定位 (4)
第二部分：目标消费群分析 (5)
一、目标消费群分析 (5)
第三部分：营销推广战略 (6)
一、策划原则 (6)
二、营销课题 (7)
三、批入市策略 (7)
四、分阶段营销 (9)
第四部分：广告策略及媒体执行 (9)
一、媒体策略 (9)
二、推广预算 (10)
三、整体营销目标和总费用预算 (10)
四、营销推广具体执行 (10)
第五部分销售策略 (12)
一、价格策略 (12)
二、销控策略 (12)
三、房源推出计划 (13)
第六部分：卖点分析 (14)
第七部分：楼盘案名的优势和特征 (14)
第八部分：楼盘命名案例分析 (14)
锦绣花园营销推广方案
第一部分：产品研究
一、地段
1、地理位置
经过翔帝国际3年运营，我们发现：锦绣花园所处地段对某市中区市民的社会认知度和认可度较低，――在大部分某市中区客户眼中，锦绣花园所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏。区县客户影响则相对较弱些。
实际上，本项目距离某新城区只有一桥之隔，然而社会公众基于固有的感受，在地段价值判断普遍低于锦绣花园定位价值。从某种意义上说，锦绣花园的地段价值判断影响到客户对项目价格的追捧和认可度。
鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于项目（区域）地段的形象营造和概念传播显得至为关键！
2、交通
锦绣花园所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。
锦绣花园附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，4路、10路，但无至新广场的直达车。道路因二桥年久失修，虽与市区一江之隔，但感觉走出市区。
交通问题是关键的问题，值得我们高度重视！
交通，可以采取“明”、“暗”两线出击的方式宣传：
明线――现有公交线路；增设了社区巴士；引入新的直达项目内的公交线路。
暗线――本项目所在牟子纯居住区域的改造，必将促进该区域交通线的完善；规划中的“四桥”。这些将有效缩短消费者的心理距离，同时也将为本项目扩大消费群半径提供依据。
对于区域改造能否深入人心，逐步打消消费者的心存疑虑，是今后重点要做的工作之一！
二、配套
翔帝国际推出后相当长的时间内，本项目区域生活配套欠缺――
除中百超市、茶座外，其他生活、娱乐、健康医疗等设施屈指可数，成为消费者选择居住区域的一大抗力。
锦绣花园某最优美的滨江公园，已经引起部分某市民的青睐，而随着一、二期一千两百多户家庭的陆续装修入住，相应生活配套马上会跟上。欧风商业步行街――商业、娱乐配套自然不会少。在今后1~2年内，配套将得到极大的改善。在本批的营销推广中，对消费者的引导，勾勒前景和升值潜力的描述十分重要。
然而，在购房消费越来越理智的今天，光有配套描述明显不足，因此加大商家入住，切实促进业主入住而形成良性循环，刻不容缓。
三、产品
1、环境和景观规划
“立体景观”是本批最显著的景观规划特征，在环境规划方面，锦绣花园不惜工本的大投入和规划设计相辅相成，完全超出竞争对手。
卓越的滨江环境和园林景观是本批次最大的卖点！
――前期的运营中已经证实。
在今后的传播包装过程中，滨江环境、景观特色将是价格和去化速度最有力的利基！
2、户型
从功能和特色出发，本批户型规划具有独到之处。
尤其是“变幻空间”和“空中墅馆”的房型规划，有一定新意，可以成为重点出击的卖点之一。
然而，就整盘户型比控制而言，锦绣花园明显偏向中小户型――尤其是本批担负着快速去化、树立品牌、提升利润的重任，集中在90——120平方米的户型带来的单价较高将明显制约去化速度！
3、样板房
运动会所带来的激动已在前期推出时释放，作为精心打造的商业街也正缓慢蜕变中。那么本批容易出彩的就只有重金打造的样板间。它必定能为本批次的推广制造话题。
精心设计，重金打造的样板间的推出将成为本批的一大亮点
4、其他配套
如前所述生活配套的滞后性外，整体配套还具有明显片面性。因此，学校的即将动工，将弥补这一空白
高标准国际化双语学校的推出将成为本批次一大卖点
国际化时尚的双语教育将从一定程度上淡化锦绣花园的“乡下”味，带来一丝“都市情节”。
另外，更好的发挥运动会所和其他体育设施，也是重点研究的对象。如果能成功和电视台举办竞技类趣味运动节目，那么健康话题同样成为锦绣花园区别于同质楼盘的重要砝码
5、物业
物业管理将是锦绣花园品牌塑造的另一个“瓶颈口”，将物业公司用心塑造包装，特别是在对业主的关怀活动中更好凸显物业的品牌效应。
6、品牌
重点处理好翔帝国际主品牌和观澜郡分品牌的关系，确保某第一品质楼盘的气势。
主品牌：统领全盘，贯穿始终的楼盘概念
品牌形象：风格、品质、规模
子品牌：结合分期、结合各期卖点的具体概念
品牌形象：依附母品牌、个性鲜明、功能特点具体鲜明
7、价格
公司的巨大投入――人力、财力、物力、精力――需要一个合适的价格突破空间。然而，在本批的去化任务压力下，在“去化速度与价格呈反比”的基本市场法则面前，我们面临一组矛盾。
经过精密分析，我们认为：
品牌楼盘的塑造将从根本上解决速度与价格的矛盾
鉴于此，我们在3.3批推盘过程中，在保证均价3100元/平方米的前提下，制定了“中、特质房源平价先推，优质房源高价缓推，普通房源优价收尾。平开高走波浪式攀升实现利润最大化”的基本策略。
四、产品定位
本项目无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都
独具匠心，滨江园林以及现代简约欧式建筑体现了一种悠闲写意的“逸居”生活态度，对于二级城市居民，有较大的诱惑力。
同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经不足以吸引购买。而本项目在产品的构造上的“均好性”――地段升值、社区功能、环境宜人、房型特色、配套趋势等在介绍清楚后都符合这类人群的需求。
另外，本项目已经入市三年，不可能再进行概念调整。我们必须再一次明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。
我们将产品风格和生活方向作概念定位：
打造一座100万平方米大型滨江园林社区演绎“优居某”式榜样时代的高尚生活品质。
在居住环境上，我们用“滨江园林景观”来统领产品，在基本格调清晰的前提下，我们用“欧式现代建筑”演绎“国际化的简约主义”的特色概念就可以深入人心。
这是一个充满品位的都市航标，这是一个充满都市时尚、素质相当高的、洋溢着贵族色彩的公园新城这是一个榜样时代的大型园林?家，亲水、亲绿、亲地、亲情、亲和的人性规划，演绎着都市时代的时尚生活！国家级园林景观，双语幼儿园，跨越时空的运动、健康……这是一个100万方的逸居生活的现代版本这是一个具有国际化、未来化的生活城。
总定位：某首席江景生态高品质大社区
分定位：某新贵阶层的专属领地
第二部分：目标消费群分析
一、目标消费群分析
1、3.3批五大特征：
A、主力总价30－45万；
B、位置优越，景观环境一流；
C、赠送空间多，具有明显升值潜力；
D、大城生活、健康主题；
E、目前交通不够便利，配套不够完善。
基于上述五大特征，对客户进行分析定位：
利用排除法：
1、30－45万的总价定位将排除大量30岁以下，60岁以上人群以及低收入家庭；
2、目前有限的公交线将制约普通无车年轻客户源（年轻人生活娱乐性强，社交活动范围广，对交通依赖性强）
3、33层高层建筑，对部分区县老年用户有较大抗性；
4、年轻人身体好健康意识不强，煞费苦心的健康概念难以令其动心；
优势吸引法：
1、购买力旺盛的中年人可以承受30－45万的总价；
2、中年人感性购房占很大比例，凭借广泛而细致的广告宣传可以打破其区域概念及风格喜好；
3、人到中年，健康日益重要，广泛受到关注；
4、33层高层建筑，对视野开阔、接受新生事物的中青年有较大吸引力
5、具有一定闲钱的中年人升值意识极强。
2、目标客户群区域定位：
（1）某市区和某以东区县人士
（2）成都、西昌、自贡等外市人士
（3）在某长期工作的外市人群
3、目标客户群年龄定位：主力客户源以30-45岁私营业主、高层管理人员（社会精英人士）为主，其他年龄阶段的一般白领阶层为辅。
4、目标客户群家庭收入定位：年收入8万以上
5、目标客户群其它特征定位：改善住房需求；三口之家；父母养老；三年内有买车意向；关注子女教育；具有开阔的眼光。
第三部分：营销推广战略
一、策划原则
对于3.3批次的营销策略，我们坚持高起点、高品位、高立意的
“三高”原则。首先营造一个高尚的社区、一种因滨江而美丽的生活概念延伸
3.3批次是成功人士聚居地”，“更是品位人士的聚居地”
在此基础上引入产品，使产品一面市就已经站到一定的高度。同时，卖产品的同时，锻造出恒邦的品牌、翔帝国际的品牌！
二、营销课题
3.3批推广过程中的首要课题已经非常之明确，即：
快速抢占市场
本项目要求在开盘至2009年底完成3.3批次量的40——50％，即500套以上的任务。这就要求我们必须找到快速抢占市场的途径。通过前文的分析，我们明确了如何快速占领市场：第一步，炒作“跨江东进、牟子高尚纯居住区”的区位概念，将锦绣花园地段定位到“某的浦东”，同步对大城生活做深化的阐述。第二步，分阶段分重点进行市场传播，主打产品卖点：“变幻空间，空中墅馆”等概念。第三步，在区位和产品形象被初步渲染后推广后，通过“震撼的样板房、电梯高层示范间（含大堂，电梯间）的情景营销”手法快速打开市场，积累人气。
三、批入市策略
1、抢时机。目前，某优质楼盘越来越多，而且越做越到位，越做越有个性。我们的立意是做“某品质第一名盘”，时间不抢则很容易变成“某种潮流的跟随者”。所以，我们从6月份开始的宣传应当全面而到，造成先声夺人的市场影响力。
2、主力竞争对手如嘉州新城规模、广告投入不逊于我们，他们已经较我们之先树立了品牌和楼盘的形象。因此，宣传时必须充分挖掘自身优势与特点，创造概念。锦绣花园的操作不是简单的卖江景房，而是创造一个有内涵、有创新、有品质和文化底蕴的生活方式。同时与某发展密切关系的地段变迁――“牟子片区高档住宅生活圈”的崛起结合在一起，解决好地段对生活方式的支持。在解决由这一问题带出的相关问题时应尽量避免提及现存状况，把地段升值，前景发展作为宣扬的主方向。
3、解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战
愈演愈烈的情况下，在先抢占制高点方面具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，全面树立品牌形象无对整个翔帝国际都大有裨益！
4、浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺乏节奏。
我们的任务是将“翔帝国际”捆绑在“某城市跨江东进”基座上通过“牟子高尚住宅生活圈”这个超级发射架用“优居翡翠”和“大城生活”做点燃器，对外发射。一旦冲出竞争市场激烈的“大气层”进入无引力（无直接竞争对手）的太空运行轨道自由运行。翔帝国际这一品牌便可在某的房地产市场高奏凯歌，一路飘红——这也是我们追求的终极目标。
破题之法
1、地段解码——逆向思维法：
A．方法：
跳出地段看地段，放大视野，扩大领域，面向全市，以“大某、大品牌、大配套”托起“大社区、大生活、大氛围”
B．理由：
牟子生活圈——未来的“自然生态+品质生活”的人居经典代表
2、产品解码——反弹琵琶法
跳出某看翡翠，用“出口转内销”的方法从外向内逆渗透，用外面的眼光看某，更抓住翡翠的产品卖点，从而抓住“本土”情结的人的“心”。自己叫好没人听，外人说好才是好。
导出3.3批的主题灵魂：“乐居翡翠”
支持点：
1. 某是西南最适合居住的城市
2. 翔帝国际的设计理念进一步阐释了优居的内涵
3. 翔帝国际是最能反映某山水特色的环境设计
4. 规模大、功能全，将城市功能引入小区的设计规划
5. 争取获得国家园林示范小区称号
结论：
通过“乐居翡翠”的煽情炒作
给市场一个明确答案，
给顾客一个强大卖点，
给舆论一个归宿话题。
四、分阶段营销
3.3批次延续翔帝国际的整盘概念入市，在短时间内要完成“去化”和“升级”这两大任务。
◆去化――9月预开盘至年底完成500套左右的去化任务，至2010年10月清盘
◆升级――将翔帝国际进一步塑造成“某第一品质生活园林大盘”
借“空中墅院”变化空间等概念，将3.3批塑造成“翔帝国际升级加强版”概念
3.3批营销分以下三个阶段完成：
第一阶段：引导期，蓄势期（5——7月）
奇正相交蓄势高峡
多种手法并用，延续“某品质大盘形象”和“牟子板块概念”；
产品升级新概念，引而不发、激起好奇心、积累目标客户
战术目标：
1、塑造品质生活概念，提高产品立意。
2、地段概念诠释，争取“制高点”，给客户坚定信心。
3、产品升级换代新概念的全面导入，引起市场兴趣，树立入市形象。
4、引起消费者的广泛参与、关注，让他们先接受概念。
5、不涉及具体产品具体价格等细节，引起悬念，充分“蓄势”同时便于调整。
第四部分：广告策略及媒体执行
一、媒体策略
针对某市目前媒体及客户浏览状况分析得知，本地消费者对媒体关注程度较低。由于项目已有相当高的知名度，媒体运用将采用立体交叉发布法，以户外媒体为主力先锋，以主题活动为核心线索，以蓄水开盘为突破口，注重口碑传播，人际传播，平面媒体和电视媒体以及短信等手段为辅助。
空中墅院在某作为新生事物，在以主题活动为核心的前提下，可重点借助新闻稿的形式向社会推广。结合项目环境、江景、滨江公园、内庭园林、运动休闲、会所、商业配套等方面的优势叠加推广。软文炒作牟子片区规划、打造精神文明社区等概念操作，辅助以高层引导报道，如放心工程,活动花絮、活动评价等。
广告诉求定位
一个高品位、江景如画的“家”
一个充满都市时尚、高素质、洋溢着贵族气息的公园墅馆
“翡翠的房子都是成功人士聚居的好房子”
“观澜郡3.3批次更是品位人士的聚居地”
置身于顶尖阶层的专属领地，纵横开阔之间尽显尊崇的非凡品味二、推广预算
（一）费用分配原则
1、宏观原则：确保项目持续发展、贯彻以“我”为主、引导市场的推广策略。
2、市场原则：在市场波动中，找准节拍，有计划、合理投入费用。
3、统筹分布：三批次、别墅分别在8、9月上市，全年营销费用围绕销售节点分布。
4、留有余地、费用高估原则：营销费用为成本，因此适当高估符合财务原则。预留约5%的机动费用，以应对市场变化或时间延后等意外情况发生所增加的推广费
三、整体营销目标和总费用预算
为把翔帝国际打造成某第一住宅品牌，提升项目的市场形象和溢价能力；结合去年和今年某市场的推广趋势，建议营销费用比率为1%，全年销售金额暂定亿，即全年营销费用为万。【详见2009年营销推广预算案】
广告实施计划
四、营销推广具体执行
第一阶段：引导期，蓄势初期（5——7月）
1、宣传手段选择
1.1 选择说明
在这一阶段，主要是升级换代形象的建立。形象建立的目标是大众。所以，选择的推广渠道首先是也是大众的。
1.2 选择渠道
报纸
报纸一直是房地产宣传推广的主要渠道。它覆盖率高，实效性强，效果明显。
1、具体内容
1）主题内容：翔帝国际大城生活品质形象 + 新产品升级换代形象
产品形象
产品形象切入点
产品形象价值包装：
2、宣传形式
软文 + 硬广告
3、内容
软文：
1、区域规划炒作
2、深入翔帝国际
3、对话——公司领导访谈、区域政府规划访谈硬广告：
1、大气形象广告
2、新产品卖点广告
3、得奖，就是一种肯定。
◆网络
同步网站建设
◆电视
某电视台生活频道对翡翠业主幸福生活进行跟踪报道。
◆户外
全面更新画面，延续项目整体大盘形象。
3）现场
同步展示项目品质形象和产品的相关描述
第二阶段：亮相蓄势后期和开盘期（8——10月）
（一）目标
聚集营销势能，产生营销爆点，盛大开盘
◆报纸
１）主题内容
产品卖点——产品核心价值推广
产品总卖点透析源于市场、高于市场、引领市场
2）宣传形式
软文 + 硬广告
软文：
1、变幻空间的未来增值空间。——投资分析
2、空中墅院的美好生活描述。——系列报导
3、升级换代，目光的聚焦。——翔帝国际引来众多异地投资者
4、再获殊荣——户型获得特别奖等软文：
5、做某榜样——翔帝国际引来众多行家学习
6、翔帝国际3.3批开盘——掀起购买热潮
7、帮您计算这里的投资回报——投资回报分析
8、惊见排队抢购——翔帝国际缘何成为热销某
硬广告
1、样板间亮相。
2、见证崭新的生活方式
3、高层展示间、电梯堂的体验邀请。
4、今天，翔帝国际将谱写城市传奇！（开盘广告）
5、翔帝国际，一生何求
第五部分销售策略
一、价格策略
根据市场行情的预判，以及项目销售进度，价格策略走平开高走，波浪式提价的策略
二、销控策略
理由：先开出中质房源和少量优质房源，一方面吸引市场，另一方面可贯彻平开的价格策略。而随着市场的接受度逐步提高，推出优
质房源，并调高价格获取利润。最后随着准现房和景观成为客户关注的首要点时，推出较次房源，并适度调整价格，获取项目的最大利润点。
三、房源推出计划
分三阶段推出，在每个阶段销售完成80%基础上，推出下一阶段房源。
1、开盘推出329套，主要为中质房源和少数优质房源
11#楼
A1-2 33套 A1-3 33套
10#楼
A1-1（东）、33套 A1-2（东）、33套
20#楼
一单元E-1（西）、E-2、E-4 98套、三单元E-1（东）、E-3、E-4 99套
合计329套
2、强销期推出427套，主要为优质房源和中质房源
11#楼
A1-2 33套 A1-3 33套
10#楼
A1-1（南）、33套 A1-2（南）、33套
19#楼C-3、C-5 130套北面单元C-1、C-2 165套
合计427套
销售周期：建议将销售周期控制在12个月内
第六部分：卖点分析
一、对周围的交通及基础设施分析比较到位，以及对项目所处的地理位置进行了说明。
二、结合了当地的实际情况在户型的设计上比较适合此地区的消费群体，并且对潜在需求者进行了调查，分析了目标客户的心理需求。
三、在宣传与广告上进行了极大的投入，能够使需求者更好的了解楼盘的销售信息和各种优惠政策。
四、在价格上采用低价高走的策略能够更好的吸引消费者。
五、新颖的广告语
品牌+差异
业主+满足
第七部分：楼盘案名的优势和特征
本楼盘的名称为锦绣花园，下面就三方面对案名进行分析：成功的案名，在推广过程中还能担当广告的功能，表达项目最突出的诉求，是一句很好的广告语。不管在哪里，一看到这样的案名，就有联想，就有好感，就和你潜在的需求接上口。2004年热销的“橙色时光”、“青年居易”都是一个例子，一看就是为年轻人准备的小户型，有点酷，也有点时尚，抓眼，抓心，就能抓人。
第八部风：楼盘命名案例分析
1、珠江珑玺公馆
珑，宝玉，龙为中国最高图腾；玺为中国最高权力的标志；两者都是至尊至贵的名器。珑玺，既形容公馆的建造巧夺天工，美轮美奂，同时也喻指居住者的身份，至尊至贵。
2、珠江雍合公馆
雍，雍雍大雅；合，上下和合；雍合，传达一种雍容而吐纳天地的大气度；既是喻指公馆的形象高贵、雍容，同时又指公馆与环境、与天地的融洽、和合，含有祥兆。
3、珠江光明山 Koh-I-Noor
光明山 Koh-I-Noor是英国维多利亚女王王冠上2800颗钻石中最夺目的那颗，以此作为案名，尊贵气息不言而喻。同时，以“山”作为建筑的代名词，特有一种崇高、宏大、稳固的气质，蕴含一种精
神的高度，自然成为举世瞩目的焦点。
4、珠江逸景世家
逸者，飘逸，与世无争；景者，高，大，秀挺。逸景，散发出一种与世无争而自成高格的贵族气度，既是世家数代积淀的产物，又是世家一种化归血脉的自然天成，两者相互映发，相辅相成。
5、珠江紫御世家
紫色是尊贵的颜色，如北京故宫又称为“紫禁城”，亦有所谓“紫气东来”；御，古代对帝王所作所为及所用物的敬称；紫御世家，代表一种尊贵与显赫，是贵族形象与地位的写照。
6、贵族帝王式
这种命名的楼盘建筑风格多为欧陆式且配置豪华，强调居住者的社会地位，对大多数置业者来说，案名冷漠生硬，有拒人于千里之外的感觉，通常面对的是高收入阶层的置业者。
楼盘名称中含有"帝"、"皇"、"王"、"世家"、"御"、"龙"、"雍"、"豪"、"国际"等字眼。
7、福禄寿传统式
这种命名的楼盘建筑风格简约，承载国人传统的多福厚禄、吉祥如意、吉庆有余、长生不老的风水文化与彰显富贵心理，与居住者的潜意识中的聚财、风水思想相吻合。通常面对的是中低收入阶层的置业者。
楼盘名称中含有"福"、"富"、"禄"、"寿"、"华"、"金"、"鑫"、"祥""发"、"瑞"、"泰"等字眼。如"富盈门"、"福安花园"、"聚福家园"、"福地轩、"定福园"、"金裕花园"、"金玉良苑"、"汇鑫花园"、"融鑫园"、"福鑫园"、"华锦园"、"星河华居"、"景秀年华家园"、"金祥花园"、"鹏程家园"、"吉祥如意"、"颐景园"、"步高苑"、"盛发花园"、"华银福邸"、"鸿瑞花园"、"龙泽园"、"千禧龙苑"、"金山城"、"淘金家园"等。
8、温馨亲切式
楼盘案名亲切，富有亲和力，强调温馨的社区文化及人与人之间的和谐与互助，通常面对的是中等收入阶层的置业者。如"怡馨家园"、"柳岸人家"、"聚贤阁"、"欢天喜地"、"溢馨苑"、"博爱家园"、"万
家灯火"、"平安馨苑"、"民族家园"、"温馨花园"、"鹏程家园"、"永安居"、"雁归园"、"点彩人家"、"家和万世"等。
9、庭台楼阁古典式
这种命名的楼盘建筑风格古朴、凝重，符合现代人历史回顾与叶落归根的情结，案名将历史的厚重与时代的朝气蓬勃在一起，彰显出一股向上的生命力。
楼盘名称中含有"庭"、"台"、"阁"、"轩"、"居"、"庄"、"园"、"第"、"邸"、"坊"、"庐"、"堡"、"楼"、"峰"、"院"等字眼。如"晓润闲庭"、"中星云庭"、"绿水康庭"、"叠翠台"、"绿雅阁"、"文景阁"、"流花雅轩"、"逸晴轩"、"天然居"、"逸雅居"、"陶然居"、"云间水庄"、"桃花源田庄"、"群贤庄"、"怡翠山庄”、"西郊庄园"、"世纪村"、"绿茵高第"、"古城康第"、"乐澜宝邸"、"丽都名邸"、"绿地名人坊"、"东林外庐"、"秋水云庐"、"艺术传家堡"、"联丰红楼"、"帝廷峰"、"江南庭院"、"上河村"等。
10、山水风光式
这种命名强调楼盘的建筑景观，具有很好的格调与品位，对置业者返朴归真、向往宁静心里有强烈的暗示作用，营造诗情画意的居家环境，构筑可居可游的世外桃源。楼盘建筑风格典雅、简练，有极富人性化的社区景观。
11、欧美名胜式
楼盘名称中含有欧美著名风景区、度假区或街道名。如"东方曼哈顿"、"康诗丹郡"、"金色维也纳"、"阳光爱琴海"、"北美经典"、"香榭丽花园"、"枫丹白露"、"新泽西庄园"、"朗琴湾""东方巴黎"、"莱茵花园"、"阳光西班牙"、"剑桥景苑"、"波托菲诺”、"东方夏威夷"、"温莎别墅"、"加勒比海公寓"、"太平洋中心"、"凯旋门广场"、"大西洋新城"、"新加坡花园"、"长春银座"等。
12、时尚潮流式
楼盘名称紧跟流行与时尚，以时代象征为主题或以英语发音直接命名，如"阳光地带"、"江东新世纪"、"亿达新世界"、"山水世纪"、"世纪华庭"、"新时代花园"、"新亚洲花园"、"世纪阳光花园"、"国际大都会"、"开元新城"、"尚隆地球村"、"E阳国际"、"未来世界"、
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13、风花雪月式
这种命名的楼盘面对的置业者层次广泛，从中低收入阶层到中高收入阶层。经济适用房、康居工程房多用这种命名方式，但随着居住理念的提高，一些高尚性社区开始采用花草山水组合式命名，来提升楼盘的市场形象。如“荷柳园”、"荔林苑"、"芳草园"、"桂花村"、"百花园"、"紫荆园"、"枫叶苑"、"森林湾"、"榕枫苑"、"怡海楼"、"四季花城"、"阳光棕榈园"、"九溪玫瑰园"、"紫竹花园”园"、"康乃馨苑"、"菊园盛景"、"幽兰雅筑"、"好世樱园"、"华夏金桂苑"、"银杏四季"、"枫叶绿洲"、"阳光百合"、"海棠晓月”"东方花都"、"柳荫家园"、"丽日朗庭"、"青云林海"等。其他还有"春晓园"、"晨曦园"、"映月园"、"夕照园"、"烟雨园"、"和风园”、"燕柳临风"、"梨花带雨"、"紫竹蔽日"、"梅花傲雪"、"合欢如意"、"海棠映月"、"曲径流泉"等。
14、形象定位式
楼盘名称多是由策划公司根据楼盘市场形象定位及营销需要所赋予的。创意性案名有明确的市场定位，着重反映楼盘特色、市场需求、置业者心理，案名新颖，寓意深刻，不落俗套，许多案名极富意境与文化水准，且不乏惊世骇俗之作。4. 最直白的案名
15、婉约的案名
就像"爱都?枫丹白露、春江花月、香堤雅境、古桥镜水"，对买房的人来说，它是阳春白雪；对开发商来说，它是保障热卖的因素之一。
16. 莫名其妙的案名
"韵动汇、同创奥韵"，这是什么意思呢？你以为开发商是要卖房子吗？错了，他们是要考一考你的联想能力，字音一听就明白，字面一看全晕菜。
17、煽情的案名
"云栖蝶谷、香草天空、香水之约、蓝调街区"是一类很独特的案名。事情是否真的如此无关紧要，它只管营造撩人的气氛，却对结果
毫不关心。
18、夸张的案名
如你所见的"御点江山、万方阿波罗计划"等等，开发商喜欢犯那种言过其实的错误，但往往也能受到买房者的狂热追捧。不过，这些跟居家住房有什么关系呢？
19、最酷的案名
这些"钛度、矩阵、炫特区、古娄邻居中心"，它们多是那种既现代又前卫，有硬度和张力的名字，念起来不含糊，当然也有例外，比如"古娄邻居"咬音不准还以为是"骷髅"呢！
20、革命的案名
你瞧瞧"人民派对、左岸工社、长征楼"，从箱底翻出来的革命词汇，在众多案名中显得近乎偏执。话虽如此，但开发商是从中赚足了眼球。
房地产营销活动策划方案 ——WORD文档，下载后可编辑修改—— 房地产营销活动策划方案1 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方
位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售(招商)目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
房地产营销策划方案模板 ★这篇《房地产营销策划方案模板》，是###特地为大家整理的，希望对大家有所协助！ 一、营销概况： 房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须增强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。 二、创意理念： 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心; 2、富于竞争，且乐此不倦; 3、头脑敏锐，不拘传统; 4、感性理解和理性理解相处融洽; 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 三、构思框架： 1)以塑造形象为主，渲染品味和意念; 2)体现楼盘的综合优势;
3)体现楼盘和谐舒适生活; 4)直切消费群生活心态。 四、实战流程： 1、形象定位： 对楼盘的综合素质实行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档 次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能 够从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处 顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都实行精碉细凿，力争 完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这个高档物 业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置 不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空 间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要 线索。 2、主要卖点： 对楼盘实行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： 1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 3、绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体 效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为 楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精 美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略
价格结构 价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略
策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路营销展示中心
接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略
推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
篇一：房地产营销策划方案前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市
场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案
目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计
第一部分市场分析
武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。
3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
前言 鸿源天晨于福州华林路中段，地处华林路中段，东临六一路，西倚华林河，南望温泉公园，北接鸿裕温泉花园。面朝福寿路，距离五四路、六一路约200米。距离福州温泉公园约500米。属于福州的一级一类地段。该地段交通便捷通畅，配套设施成熟完善，本地段从区划上讲属于鼓楼区温泉版块，因此整体的人文环境和街市氛围繁华中不失格调，清品里更含高尚。 本案由住宅、写字楼和商场组成，属于混合业态的物业。在福州市场，混合（尤其是两种以上的）混合业态产品本就是非主流产品，在此前的市场行为中，尚未有任何一家同类型或相似的产品有过足以引起市场整体好评的佳绩。对于本案，这既是最大的难点，也是最大的机会点。 在福州，温泉版块的房市竞争向来比较激烈，同样也是各种前沿营销手法的试验场。由于本案在前期规划中缺乏准确的定位，以及在此基础上建立系统的市场营销规划和战略战术，虽然开盘几个月以来销售状况尚可，后期销售却不可避免地受到影响，前景不容乐观。不过，从福州房地产近年的发展看来，呈现良好稳步增长的态势，预计 1
今年内房地产市场仍将保持持续增长的势头；如何规避恶性竞争，将产品导入良好的销售渠道，是否能够在产品和概念包装两方面同时协力运作突围市场，将成为本案成败的关键。 经过对同类产品及项目周边的粗略考量，结合本机构推广楼盘的经验，我司做出恰当的运营诊断，并在此基础上着手营销策划。 结合本案当前进展情况，在本策划书中，我方将重点放在市场定位、产品的改进包装和营销推广的制定和各营销节点的执行和控制上，以创新的精神，务实而严谨的作风整合资源，理清项目思路，为今后产品销售铺就良好基础，为贵司打造高水准项目品牌和企业品牌起到一定的促进作用，籍以树立项目品牌，塑造企业品牌。 另，因本案属混合业态物业，本策划思路将部分突破传统。在策划原则上突出整体性、品牌性和标志性。 2
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
房地产市场营销活动方案 房地产市场营销活动方案篇一 一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工 招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营 销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策 划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料， 也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商 业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市 场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查， 如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。 二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合; 在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费 者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、 组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠 送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一 次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每 道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计 等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和 成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
房地产营销策划方案案例 篇一：最新房地产营销策划方案 华府项目整合营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述项目SWOT分析 目标市场定位与分析第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路产品规划卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略价格结构价格预期 华府项目整合营销策划方案 第五部分营销通路 营销展示中心接待中心VIP营销 第六部分营销推广
推广策略及遵循原则案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录 华府项目整合营销策划方案 引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略
性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 华府项目整合营销策划方案 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。 华府项目整合营销策划方案 策划目的
方案编号：YT-FS-6752-99 房地产促销活动方案模板 (完整版) Develop Detailed Rules Based On Expected Needs And Issues. And Make A Written Plan For The Links To Be Carried Out T o Ensure The Smooth Implementation Of The Scheme. 深思远虑目营心匠 Think Far And See, Work Hard At Heart
房地产促销活动方案模板(完整版) 备注：该方案书文本主要根据预期的需求和问题为中心，制定具体实施细则，步骤。并对将要进行的环节进行书面的计划，以对每个步骤详细分析，确保方案的顺利执行。文档可根据实际情况进行修改和使用。 一、活动主题：感恩回馈新老业主砸金蛋豪礼大 放送 一、活动目的： 通过此次活动烘托莆阳新城一期现场销售气氛， 刺激有意向客户达成交易。同时扩大莆阳新城的市场 知名度，扩大莆阳新城在受众群体中的影响力，为二 期的销售预热。 三、活动时间：20xx年9月1日——20xx年10 月8号 四、活动地点：莆阳新城笏石镇售楼处 五、活动目标客户群：20xx年9月1日---20xx 年10月8日，所有成交业 主。
六、媒体宣传： 1)职业顾问引导以前有意向未成交客户，告之优惠信息。 2)利用短信向目标客户群发送信息房地产促销活动方案3)销售部设X展架、pop海报等发布活动信息。 4)制作DM单页一期配合夹报和派单发布活动广告。 5)利用当地电台发布相关消息 6)在当地主要报纸上发布相关消息 七、活动内容： ★活动一： 1) 本次抽奖活动面向9月1日-10月8日所有成交业主。 2) 奖项设置：将金蛋分成先后3组推出以避免高额奖品被提前扎堆抽中而 降低活动效果 备注：一等奖：3名 50000元的认购金 二等奖：6名价值5000元的国庆旅游基金
房地产营销策划提案书的撰写 在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“提案报告书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“提案报告书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“提案报告书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。 一般说来，“提案报告书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“提案报告书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容： 一、研展部分 1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。 2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、SWOT分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength）、弱点（Weakness）、机会点（Opportunist）及存在的问题（Threats）。 4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。 5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。 二、企划部分 包括： 1、广告总精神。 2、诉求重点。 3、NP稿标题初拟。 4、媒体计划。 三、业务部分 主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。 完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：（1）纯代理；（2）代理（即包括广告）；（3）包销。
房地产营销活动策划书 房地产营销活动策划书篇一 一、活动目的 增进领导与员工的零距离沟通，激发员工蓬勃的斗志，迎接新的挑战增强公司的向心力和凝聚力，体现公司与职员的，同心、同德、同赢共生、共存、共荣。 深度了解企业文化，有效整合团队精神，调动企业员工积极性，感受公司大家庭带来新年气氛和温馨。让职员体会到他就是公司，公司就是每一位职员。 为先进个人与集体颁奖，给员工一个充分展示表演天分的舞台，展示XX(中国)的激情与蓬勃发展之态。 二、活动亮点 整体协调亮点 会场入口有绚丽的五彩气球，卡通兔偶及美丽大方的礼
仪模特和红地毯，过道两旁有XX(中国)发展历程的图文资料及视频资料，主会场以红和金色为主色调的红地毯、红条幅等，舞台采用设计制作，及各种各样的荧光盔，手掌拍。 整体会给人一种庄严、喜庆、辉煌的效果。 开幕亮点： 兔子曲及兔子舞处处彰显着活力、拼搏、激情辛劳的兔子精神，大胆创新、专业策划、和谐发展的中国文化。 颁奖亮点： 每一个受奖人两支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手里，在授奖台上有一个精心制作的家字，受奖人在聚光灯柱下，徐徐从会场入口通过左侧走上授奖台把手里的花插在家字上，300支花组成一个家字，这是音乐想起(家和万事兴)合影完了一起唱! 文艺演出及猜猜有奖亮点： 在文艺表演的中间，参插互动游戏，(像有奖问答、动手动脑、砸金蛋)等。
三、活动环节衔接 在到场每一位都不知情的情况下。所有灯光唰的暗淡下来了(5秒)，这时激情的奔跑舞曲响起，聚光灯光柱照在帷幕接口处，帷幕慢慢的拉开，一对兔子舞演员听着他们熟悉的旋律，姗姗起舞。随后上海传古文化传播有限公司提供活动策划，九对兔子舞演员陆续入场，共十对，寓意着，十全十美。也寓意着XX是房地产业的真诚和十分专注专业的企业。 舞曲和舞蹈到了结尾，主持人上台向在坐的各位拜年两句以后，突然手机(免提手机)响起，(XX(中国)领导打的)说该是我们给大家伙拜年了吧，然后领导快步的走上舞台(一个上、聚光灯柱迎接)主领导向员工拜年完，说一句祝福的成语。未见其人就听其声，下一个领导说着成语上台(兔年腾达、达官显贵……)最后所有领导向员工同说一句拜年的话。 拜年结束，一个领导说是不是给大伙颁奖了啊，所有领导沉思后说“好”激情的音乐轻轻响起，进入颁奖环节，聚光灯灯柱迎着每一位领奖人及两个礼仪小姐伴随着走上领奖台。(或者用“道具兔子车”拉到领奖台，同样礼仪，灯光都要到位)
房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) （一）整体概况 (3) （二）区域房地产市场分析 (4) （三）消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) （一）项目概况 (11) （二）技术资料 (11) （三）地块资源 (12) （四）周边配套设施 (14) （五）交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) （一）竞争楼盘基本情况 (17) （二）竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) （一）销售目标 (24) （二）财务目标 (24) 七、项目定位 (25) （一）客户定位 (25) （二）产品定位 (30) （三）价格定位 (31) （四）形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件
一．概述 本房地产项目位于XXXX，处在XXXX辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目 本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生 活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑 实际生活水平，结合XX本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 二．市场环境分析 （一）整体概况 1、地理人文环境 XX，地处XX省北部。它北近长江，同XX省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与 常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和 一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的 5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部 为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富， 有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号， 也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以
房地产促销活动方案 房地产的开发项目在推广销售过程中，为了在开盘和日后的销售 工作的持续热销局面更好的聚集人气、吸纳准客户，达到快速销售、快速回笼资金、实现盈利的目标，通常采取以下促销方案： 一、内部认购方案 1、认购时间：开盘前综合工程进度及经营推广进度确定认购期。 2、认购目标：积累人气为开盘造势，摸清价格的市场接受度。 3、认购对象：项目合作单位，政府机构，各职能部门或市场客户。 4、认购方式： A、对本项目建设有贡献的个人和团体，给予认购期定房九折优惠。 B、对认购期的前一百位客户给予交1万抵2万的优惠活动。 二、团购销售方案 1、团购时间：可以在项目的整个推广销售期、从认购到清盘。 2、团购目标：积累人气、缩短销售周期、快速回笼资金、节省成本。 3、团购对象：各个企事业单位和各投资群体、及媒体组织的团购活动客户。 4、团购方式：团购套数达 1 00套以上的客户9 折优惠、50套以 上的给予9、3折优惠、30套以上的给予9、5折优惠、10套以上的给予9、7 折优惠。 三、特价房销售方案 1、活动时间：可以是销售进度较慢时 2、活动目标：吸引目标客户眼球、提升来访量、销售出较差的房屋。
3、活动对象：资金不充裕、对房屋品质要求较低的目标客户和投资客户。 4、活动方式：把所谓位置较差的和朝向、楼层及户型销售的较慢的房屋以低 于其他房屋每平米300—500 的价格尽快出售。 四、买房送装修活动 1、活动时间：认购期和清盘期。 2、活动目标、在认购期积累人气、提出装修标准后可根据需要以现金折算 3、活动对象：对整体装修或现金折算都没有异议的客户。4活动方式：对前一百个定房的客户给予买房送装修的优惠、实行拎包入住计划。（装修费用合计每平米1000 元） 上述房地产营销过程中常见的几类促销方法，结合本项目的实际情况和市场行情，以上四种促销方案可根据销售需要同时采用、也可分开采用，视销售目标而定。我们应适时的对促销方法进行调整，推盘期为达到持续热销的销售状态，应积极推出刺激客户消费的优惠活动和促销政策，紧密结合整个区域的市场销售现状；热销期当预定的销售计划达到预期目标且客户的购买欲望呈上升趋势，重点则应在扩大项目形象宣传及产品质量宣传上，同时调整销 售价格实现项目销售均价持续稳步上升趋势。 附例案：本公司服务其它项目的特价房开盘前认购活动方案细则 特价房执行方案 目标： 通过特价房2套，为区域内其它邻近项目的解筹制造麻烦 试探前期客户对降价的反应 降价势在必行，通过降价促进成交
新城置业[X X]营销策划提案 目录 第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性项目分析 D 重点竞争对手分析及我方因应方案 第二部分项目定位及推广策略 A 项目核心竞争力分析 B 项目形象定位
C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告时期策略 第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计
第一部分市场分析 武汉市商品房市场通过近几年的迅速进展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同
此2000年增长4.1%，其中不墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不专门景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地点。 3.规模型住宅区不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的项目外，大型项目将集中在“三区五片”，且这些大型项目的开发和销售均有较上佳的表现。 4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调项目的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科都市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化 随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即： 三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧房较小； 明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台； 动静分区：生活区域的“动”与居住区域的“静”区隔, 较好保证家居生活区的“私密性”； 干湿分离：洗衣、洗菜等“湿区”与客厅,卧房等“干区”要有明显分