房价分析：一线城市房价出现松动 四五月份将迎来“拐点”共19页文档

博弈近中场！武汉楼市再迎拐点？

一方面、中央政府三令五申楼市调控不动摇：另一方面，地方政府以保刚需的名义救市微调动作不断。一方面、武汉大多开发商竞相打折、降价力度不断加大，另一方面部分开发商却挟刚需以涨房价、以至成交直线下滑。

近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动，武汉房价半年来也首次出现上涨，政府“刺激”措施不断。政策的博弈和房价变化走向“微妙期”，武汉楼市是否会再次迎“拐点”?红五月是否能能够实现?

据房管局数据显示，今年4月武汉新建商品住宅成交均价为6307.21元，同比上升1.04%。这是7个月以来，武汉房价首次出现同比上涨。而据亿房网数据显示，武汉各片区却涨跌互现。其中中心区除古田、二七后湖有所上掌握大部分处于下跌阶段。而次中心和远城区的金银湖、盘龙城、江夏等片区部分价格相对较低的楼盘，其价格方面重新出现的上涨势头。

从热销区域开看，仍集中在南华、金银湖、光谷等片区，其中以南湖为主的洪山区自三四月以来不论是日、周、月成交一直居于首位。而在价格上汉阳区房价自去年底广电都荟首开中心区大幅降价外，区域整体依旧处于大幅降价的区间内，如月初热销的汉阳人信汇项目在取得热销佳绩的情况夏再次降价千元，继续拉低区域房价。

而与部分楼盘房价重新上涨相对的是近期开盘销售去化率的逐渐降低，五一前后不少楼盘销售去化率已经不足30%，如沌口片中冶枫树湾为新盘开盘当天去化率不足2成。5月6日，汉阳龙阳大道壹加壹空间开盘，推出30-65㎡LOFT小户共493套，户型精巧实用，均价8300-9000元/㎡，当天去化为30%。

也有另一部分楼盘继续加大打折力度、如本期大华南湖公园世家三期，98平户型优惠达10万、而位于江岸区的聚诚竹苑项目则推出91折的优惠。

目前武汉楼市呈现涨跌互现的“乱战”局面。一方面部分次中心及远城区楼盘，在地铁3号线、4号线等陆续开工的利好刺激加上房价相对较低的因素，以及一部分在三四月份销售很好的楼盘在回笼部分资金、缓解压力后趁机涨价。另一方面则是中心区及部分性价比较低楼盘则继续加大打折力度，刺激刚需。从目前市场态势看，让利换量，有打折有销量，无打折无销量的基本态势并没有改变。这从价格调整前后项目售楼部的人气和成交变化上就已经与较明显的体现。

在宏观层面上，储蓄即等于投资。　楼市自今年２月份淡季以来，５月份又创新低，７、８两月并　没有尽显奥运本色，楼市依然委靡不振。对于楼市和股市的继续　调整，居民存款仍在大幅回流银行。央行９月１２日公布的最新　数据显示，８月末金融机构人民币各项存款余额为４５万亿元，　同比增加１９　２８％。根据此前央行公布的数据，截至上半年居民　存款已达１９　７万亿元，经过７、８两个月的持续高速增长，使得　目前居民在银行的储蓄存款已超过２Ｏ万亿元。　对于目前如此之大的居民消费、投资群体，楼市依然萧条不　景，消费者观望成潮。然而对于投资者而言，手握大把的现金却　无处进行投资而自行被通胀所吞噬，这也是一件让人难受的事　情。现在的局面可以概括为。开发商手中钱少得让人难受，消费　者手中钱多得让人难受。　为了防止房地产价格过低造成经济下滑，为了刺激全国经　济发展，拉动内需，央行在９月１５臼宣布下调人民币贷款基准　利率和中小金融机构人民币存款准备金率。　面对２００４年来央行首次降低贷款基准利率的情况，我们有　理由认为。这次的开闸放水能够给干涸已久的楼市带来一定生机。　北京市房地产交易管理网上数据显示，北京市房地产市场　销售面积从５月份创新低以后，销售面积逐月下滑。本次降息　政策的出台，必然刺激市场消费，是扩大消费的有力杠杆，央行　此举必定会使得楼市成交量有所回升，房地产市场会逐渐恢复　健康状态。然而对于房地产价格的刺激我们还难以确定，在经　历过今年价格大幅跳水的情况后，房地产泡沫已经被挤出了大　半，对于此次消费扩大的政策信息，消费需求的增加将使得房　地产价格理性上涨。再也不会出现２００６～２００７年那样疯狂的　非理性状态。　◎吴梓境　

很多人认为央行此次降息对于房地产市场是一个错误的决　策，当前许多人认为房地产市场泡沫化还没有完全剔除，而泡沫　消失的一个显著特征就是房价的大幅回落。对于这样的认识其　实是错误的，宏观调控的目的不是要使得房价下跌，而是要使得　楼市保持稳定，而楼市稳定的显著特征就是价格理性上升。对于　我国房地产泡沫的论证当前还存在着诸多争议，但是对于房地　产价格大幅回落所造成的影响已经开始显现。　房价大范围的明显下跌，将使得开发商资金回流困难，与建　筑公司之间债权债务出现纠纷，直接导致房地产的直接建设者　们——中国约４０００万建筑业农民工绝大部分难以足额、及时领　取血汗钱，这种状况的持续将导致大规模群体性事件的发生。　房价大范围的明显下跌，将使得信贷资产质量出现问题，极　易引发金融危机。正如美国政府现在大手笔救市房地美和房利　美。占到全国信贷总资产大部分的不动产信贷如果一旦发生大　幅度贬值。将使得全国经济发生重创，甚至于引发中央政府大手　笔救市中国银行业。　房价大范围的明显下跌，将使得地方政府工作压力极度增　加。房价下跌之后会导致就业形势严重恶化。对于处于主导、支　柱型产业位置上的房地产业出现不景气现象直接导致房地产相　关产业的下滑，而大量的失业人口需要地方政府做足大量的保　障性工作；但是房价的下跌又会使得土地出让金占５０％的地方　财政捉襟见肘，在需要大量保障性工作的同时使得地方财政收　入下降，这无异于给地方政府工作火上浇油。　因此。央行此次降息政策是一项正确的宏观调控政策，此次　调控将逐渐使得楼市摆脱观望阴影，消费者大量现金也能够寻　找到投资渠道，房地产价格逐渐理性回归，稳中有升。　从第四季度开始，楼市走向将发生改变。

房价走势分析

近年来，房价成为了许多人关注的焦点话题。随着经济的发展和城市化进程的推进，房价成为了人们生活中不可忽视的一部分。本文将对房价走势进行分析，以帮助读者更好地了解房价的动态。

一、宏观经济背景下的房价走势

在宏观经济背景下，房价受到多种因素的影响。首先是经济发展水平，经济越发达，人民的购买力也会相应提高，导致房价上涨。其次，政府政策的调控也会对房价造成一定的影响。例如，限购政策的实施会抑制投资购房需求，从而稳定房价。

二、城市化进程对房价的影响

随着城市化进程的不断推进，人口向城市集中，房价也呈现出明显的上涨趋势。一方面，城市化进程带动了经济的发展，增加了购房需求，推高了房价。另一方面，城市化也带来了土地供应的紧张，进一步推动了房价的上涨。

三、地区差异对房价的影响

不同地区的经济发展水平和土地资源的利用情况不同，导致了房价在不同地区的差异。一线城市由于经济发达和资源集中，房价普遍较高；而二线城市则出现了快速增长的房价；三线城市和农村地区的房价相对较低。

四、投资投机对房价的影响 房地产市场作为一个重要的投资渠道，往往会受到投资投机的影响。当投资者出于投机目的涌入房地产市场时，房价会呈现出明显的上涨趋势。然而，当市场预期发生变化或者政府政策调控力度加大时，投机性需求消退，房价也会出现回调。

五、未来房价走势的展望

未来房价走势将受多种因素的共同影响。首先，政府政策的调控将继续发挥关键作用。政府将加强房地产市场监管，控制房价上涨的过快速度。其次，人口流动和经济发展将继续对房价产生影响。随着城市发展和人口流动，房价在一线、二线城市仍可能保持相对较高水平。但是，在三线城市和农村地区，房价仍有下行压力。

六、结论

综上所述，房价受到宏观经济背景、城市化进程、地区差异和投资投机等因素的影响。尽管未来房价走势存在不确定性，但政府的政策调控和市场的自身作用将对房价起到一定的稳定作用。读者在购房时应该了解市场动态，理性对待房价的变化，以避免投资风险。

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房价出现“拐点”？

作者：薛莹莹

来源：《四川党的建设》2008年第04期

房价问题一直是政府和百姓都关注的热点。争论房价是否会出现“拐点”，应先明确什么是“拐点”。《现代汉语词典》上对拐点有两种解释。在高等数学上，拐点是指曲线上凸与下凹分界点。如果按照拐点的数学定义，房价的拐点应是房价曲线的凹凸性在此改变之点，通俗地说就是房价上涨或下跌的速度发生改变之点；在经济学里，拐点则是指经济景气周期性波动中，在波峰与波谷时的景气指数的最高点和最低点，而不是现实生活中未被加工整理过的每一笔交易的成交价格原始纪录波动的转折点。因此，无论从数学上的解释，还是经济学上的解释，房价的“拐点”对判断房价没有太多意义，而对房价变化的周期性研究有所帮助。因此，现今房价“拐点”之争的实质是关于房地产经济是否会出现波峰拐点，房地产业是否开始由繁荣期转向衰退期的讨论。

众所周知，在市场经济条件下。任何国家的宏观经济都具有周期性特征。房地产经济属于宏观经济的重要组成部分，尤其在固定资产投资中所占比重很大，同样也具有复苏一繁荣一衰退一萧条四个阶段的周期性波动。那么，近期房价波动，是否意味着房地产业将迎来波峰拐点，逐步进入衰退期?笔者认为可从以下几方面进行分析：

土地供给对楼市影响举足轻重

市场供应的充足与否，直接决定着某种商品的稀缺程度，也决定着其价格的高低。房地产市场亦是如此。土地作为影响房屋供给的主要因素，其供给情况对楼市影响举足轻重。房地产用土地供给减少，必然会引起房价上涨；同样的，房地产用土地供给增加，理论上将会促使房价降低，影响楼市繁荣。但事实并非如此，一方面，根据国土资源部公布的数据，2002年至今我国每年出让的土地都不少于3亿平方米，但房价却连年增长。其主要原因之一就是土地被大量囤积，导致商品房建设进度缓慢，难以形成足量有效供应。建行2007年发布的研究报告指出：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60％，相当数量的土地被囤积和倒卖。而据国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，目前我国房地产企业平均土地储备总量为380万平方米，最大的“地主”碧桂园储地量高达4500万平方米，万科、富力、新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万平方米以上。虽然从2007年10月份至今，国土资源部、建设部等相关部门已经采取相关措施，有针对性地解决“开发商囤地问题”，但由于政策实施具有时滞效应，近期房价大跌。房市迎来波峰拐点，进入衰退期的可能性很小。 龙源期刊网