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广东房地产开发投资与经济增长关系研究

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广东房地产开发投资与经济增长关系研究 发布日期：2013-08-28 阅读数： 25

内容摘要:近年来,房地产市场的发展备受关注。本文定性分析了房地产开发投资和经济增长之间的关系,并建立模型对两者关系进行定量研究,根据分析结果提出相关政策建议。

关键词:房地产 经济增长 分析

广东房地产市场起步较早,市场化程度较高,经济地位重要,是广东经济的支柱产业。2012年,广东房地产业增加值占全省GDP的比重为6.3%,比全国平均水平高0.7个百分点。房地产开发投资额居全国第三位,商品房销售额居全国第一位(见表1)。万科、恒大、富力和碧桂园等一大批广东本土房地产开发企业,规模不断扩大,并成长为全国知名的品牌,在全国房地产市场中扮演着举足轻重的角色。深入分析研究和正确认识广东房地产开发与经济增长之间的关系,对于深刻理解中央的房地产调控精神,制定合理的房地产调控政策,促进广东经济和社会持续稳定健康发展具有重要的理论指导和现实意义。

表1 2012年GDP及房地产主要指标 指标 单位 全国 江苏 山东 广东 国内生产总值 亿元 519322.10 54058.22 50013.24 57067.92 #房地产业 亿元 29005.50 2936.78 2016.20 3578.62 国内生产总值增长 % 7.8 10.1 9.8 8.2 #房地产业 % 3.8 7.1 6.5 7.0 房地产业增加值比重 % 5.6 5.4 4.0 6.3 房地产开发投资额 亿元 71803.79 6206.10 4708.31 5352.79 商品房销售额 亿元 64455.79 6067.01 4111.80 6407.81

一、定性分析 房地产开发是整个房地产业中最重要的经济活动和主导环节,房地产开发投资也是固定资产投资的重要组成部分,广东房地产开发投资占固定资产投资的比重在30%左右。一般来说,房地产开发投资规模适度、结构合理时,对经济增长有正面的拉动和促进作用;而当房地产开发投资过度时,对经济增长则产生的一定的负面和抑制作用。由于中国以及广东当前的经济发展阶段尚处于城市化进程的中前期,正面拉动作用的强度大于负面抑制作用,产生效应的传导速度也快于负面抑制作用。

(一)房地产开发对经济增长的拉动作用。 1.强有力拉动经济增长。2012年,广东房地产业完成增加值3578.62亿元,占全省GDP的6.3%;2013年上半年,房地产业增加值占GDP的比重达到9.2%。2000年以来,房地产业增加值年均增长12.6%,比GDP年均增长高0.5个百分点。特别是金融危机后的2009年,广东房地产业增加值增长21.3%,比当年全省GDP增幅高11.6个百分点,对GDP增长的贡献率达到11.4%,为拉动全省经济走出金融危机低谷做出了重要贡献。

此外,房地产业具有产业链长,上下游相关产业众多等特点,除了直接拉动经济增长外,还具有通过拉动关联产业促进经济增长的作用。据测算,房地产业与国民经济行业42个产业部门中的38个均有不同程度的关联,尤其是对建筑业、家具家电制造、金融保险、餐饮住宿等行业的拉动作用尤为明显。据原国家统计局投资司司长李启明所做的投入产出模型测算结果显示,每100亿元房地产开发投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业产出123.61亿元,关联效应显著。

2.改善居民居住条件。房地产开发投资的最主要产品是住房,规模是否适度关系到千家万户的居住水平以及改善条件。“十一五”期间,广东商品房竣工房屋面积为24369.83万平方米,其中住宅竣工面积为19660.13万平方米,2012年分别达到5659.10万平方米和4589.22万平方米,“十一五”期间年均增长5.2%和5.7%。截止2012年底,广东城镇居民人均居住面积34.40平方米,比2005年增加了14.86平方米,城镇居民居住条件有了明显改善。 3.创造大量就业岗位。2012年,广东房地产业的年末从业人员为73.74万人,是2003年的2.76倍,增加了47.07万人。同时,由于房地产业的关联程度较高,房地产行业的快速发展带动相关产业发展并创造大量就业岗位,特别是为与房地产有直接关联的建筑业等行业提供大量就业机会。2012年末全省建筑业的从业人数达到247.31万人,比2003年增加58.26万人,增长30.8%。房地产业关联产业的涉及范围广,各相关行业既需要企业管理和金融保险等高学历的专业人才,也需要普通的产业工人和建筑工人。

4.财税收入的重要来源。房地产业的相关税收在政府税收中占有重要地位,土地出让金更是全额纳入地方基金预算管理,是地方政府的“钱袋子”。近些年随着房地产市场的发展,地方政府对土地收入的依赖更是有增无减,全国土地出让收入占地方财政收入的比重从2001年的16.6%提高到2009年的48.8%。2012年,广东房地产开发企业上缴所得税169.19亿元,是2005年的2.11倍,“十一五”期间年均增长16.1%。2012年,广东土地成交价款435.00亿元,是2005年的2.88倍,年均增长23.6%。2013年,随着土地市场成交重新活跃,全省各地土地成交出让金也出现了大幅的增长,广州市上半年土地出让金收入307亿元,已经接近去年全年水平。

5.推进城镇化建设。房地产开发投资,必然带动项目周边交通、绿化、教育、医疗等配套设施建设,加快城市的建设和发展,推动城市化进程加速。在房地产开发建设的拉动下,广东城镇化率由2005年的60.7%上升到2012年的67.4%,珠三角地区更是达到了83.8%。此外,房地产业的快速发展也为城市发展提供了载体,扩展了城市空间,提升了城市品质,带动了城市基础设施建设,改善了城市功能、城市面貌和城市投资环境。

(二)房地产开发对经济增长的抑制作用。 1.过度开发对实体经济产生挤出效应。 (1)建设占用大量资金对实体经济资金需求产生挤出效应。房地产开发行业是一个典型的资金密集型行业,与金融行业关联度极高。开发企业购置土地需支付高额的土地出让金,资金额动辄数十亿,广东2009年的亚运城项目土地出让金高达255亿元,需要金融资本的支持。此外,项目开发建设需要支付大量的建筑安装和人工费用,也需要大量的资金周转。在社会资金总量一定的情况下,必然对实体经济和其他行业的资金需求产生挤出效应。 (2)利润率过高导致产业资本向房地产业集聚。由于资本的逐利性,总是不断地从低利润率的行业流向高利润率的行业,最后形成各行业利润率大致相等的动态均衡。在我国现阶段,由于房地产开发行业尚不规范和不成熟,具有利润率畸高、资金量要求大、经营风险单一、技术含量低和进入壁垒少等特点,对社会资本的流动形成强大的引导和示范效应,资本不断从实体经济流向房地产行业,造成其他实体经济发展相对缓慢,经济结构逐步失衡,企业科研和创新动力不足,产业结构调整和企业转型升级困难。

以家电制造业为例,格力集团、美的集团和TCL集团分别成立格力地产、美的地产和TCL地产,进军房地产开发行业。以制造业发达的佛山市为例,除广东宏宇、新中源、新明珠等知名陶企外,还有美的、星星、皇朝家私、欧浦钢铁等一些制造业领域的知名品牌进入到房地产行业。

2.房价过高对消费增长的抑制作用。 (1)房价过高对居民消费需求具有直接替代效应。由于商品房销售价格过高,高额的购房支出占据居民可支配收入的大部分,在预算一定的情况下,直接挤占了教育、体育、医疗和文化等领域的支出,对发展内需形成巨大的直接替代效应。这种替代效应对中产阶级影响最为明显,而中产阶级一般被认为是社会消费的主体。近年来国际经济形势未有好转,中央一直强调通过拉动内需,提高我国经济发展的内生动力,但效果并不显著,内需乏力的情况一直未有明显改善,这与居民购房支出较大有直接关系。2000—2012年,广东商品房销售额年均增长19.9%,比全社会消费品零售总额年均增幅高5.2个百分点。与2000年相比,商品房销售额与全社会消费品零售总额之比也大幅攀升,2012年全省为0.28:1(见图1),珠三角地区相对较高,惠州、珠海和中山都超过0.40:1。

图1 2000年来广东商品房销售额与全社会零售总额比值

(2)房价过高对经济增长具有间接抑制作用。购房支出占比过高,影响居民整体生活质量的提高和幸福感的增强;拥有住房成为人生追求的目标和衡量成功的标志,许多人成为“房奴”并为之奔波奋斗,这种以物质财富为导向的畸形价值观念,导致社会创新精神和机制严重缺乏;稳房价是政府实施地产调控政策的重要目标,若多轮调控措施陆续推出但效果不佳,势必影响政府在民众中的公信力;当前保障房建设力度不够,保障房分配机制有待完善,加速了社会阶层的两极分化,形成社会不稳定因素;房价过高加剧了房地产市场的投机和泡沫,加剧了经济发展的潜在风险。

二、定量分析 本文选取广东省1990—2012年地区生产总值(GDP)和房地产开发投资额(FI)数据,反映经济增长和投资情况。为了消除异方差的影响,对两个数据序列同时取自然对数(LnGDP和LnFI),这种变换不会影响数据间的长期均衡关系和短期调整效应。本文采用的数据处理软件为Eviews6.0,具体数据见附表。

(一)相关性分析

表2 LnGDP与LnFI之间的相关分析 LnGDP LnFI LnGDP 1 0.975353 LnFI 0.975353 1

表2为LnFI与LnGDP的相关分析结果,结果显示:LnFI与LnGDP的相关系数为0.9753,具有显著的统计学意义,说明房地产投资的对数值(LnFI)与GDP的对数值(LnGDP)具有显著的相关性。房地产投资的对数值(LnFI)增加时,GDP的对数值(LnGDP)也相应增加(见图2)。

图2 LnGDP和LnFI的时间序列图

(二)单位根检验

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经济增长与房地产投资的互动关系探究

经济增长与房地产投资的互动关系探究

经济增长与房地产投资的互动关系探究一、引言二、经济增长与房地产投资的互动关系分析1.房地产投资对经济增长的贡献2.经济增长对房地产投资的影响3.市场需求对经济增长和房地产投资的互动关系4.财政政策对经济增长和房地产投资的影响5.利率政策对经济增长和房地产投资的影响三、案例分析1.中国房地产市场的发展2.美国房地产市场的大衰退3.日本房地产泡沫的崩溃4.印度的房地产市场5.英国的房地产投资四、结论一、引言经济增长与房地产投资是密不可分的，两者之间存在着紧密的互动关系，互相影响，相互促进。

房地产投资在很大程度上对经济增长起到了重要的推动作用，而经济增长则又直接影响着房地产投资的发展。

本文旨在探究经济增长与房地产投资之间的互动关系，以及这种关系在不同国家和地区的差异性。

二、经济增长与房地产投资的互动关系分析1.房地产投资对经济增长的贡献房地产行业是国民经济的重要组成部分，其在国内生产总值（GDP）中所占份额不断攀升。

房地产投资对GDP的贡献不仅在于直接的投资、消费和贷款，还对相关行业的发展产生了积极的刺激和带动作用。

例如家电、家具、汽车等相关行业，都受到房地产行业需求的提升而得以发展。

因此，房地产行业的繁荣可以促进国家经济增长，增加税收收入，更好的维护社会稳定。

2.经济增长对房地产投资的影响经济增长对房地产投资发展有直接和间接的影响。

一方面，经济增长为房地产市场的健康发展提供了强有力的支撑，从而使房地产市场整体呈现出良好的增长势头，投资房地产将成为投资者的优选对象，这会促进房地产市场的壮大和发展。

另一方面，经济增长也会影响房地产市场的供求关系，由于市场需求的变化，房地产投资人员的诉求也会发生变化，投资方向等也会受到影响。

3.市场需求对经济增长和房地产投资的互动关系市场需求是房地产市场发展最重要的推动因素之一。

当市场需求增加时，房地产投资会随着市场需求快速增长，从而促进经济增长。

然而，市场需求过大会导致供需失衡，可能导致房地产市场的泡沫化，进而引发不稳定的经济增长。

房地产投资对经济增长的影响分析

房地产投资对经济增长的影响分析

房地产投资对经济增长的影响分析房地产是一个对经济增长影响巨大的重要领域。

在许多国家和地区，房地产行业都是经济的重要支柱之一，它对经济增长、就业和财富创造都具有重要作用。

本文将对房地产投资对经济增长的影响进行分析。

首先，房地产投资对经济增长起到了重要的拉动作用。

房地产业的投资规模巨大，不仅需要大量的土地开发和建筑工程，还需要大量的建筑装饰、家具家电等相关产业支持。

这进一步促进了产业链上下游的发展，拉动了一系列相关行业的需求和就业。

同时，房地产行业还具有较长的产业链，从土地购置、房屋开发、销售，到房屋购买后的改造、装修和家居消费，都需要大量的人力、物力和财力投入，进而形成了多层次的需求链条。

其次，房地产投资对经济增长的影响还体现在国民经济收入和财富的增加上。

房地产市场的发展使得众多居民购买房屋成为其首要消费目标之一。

随着房地产市场需求的增加，房屋价格也相应上涨，从而使得拥有房产的居民财富得到增值。

房地产投资带来的资本收益和房屋租金等收入也为居民提供了额外的收入来源，从而促进了居民的消费能力，推动了国民收入的提高。

此外，房地产投资对经济增长的影响还体现在金融系统和就业市场上。

房地产业的繁荣不仅带动了建筑业的发展，还借助于银行房屋贷款等金融手段，为购房者提供了融资工具，进一步刺激了金融市场的发展。

房地产行业还创造了大量的就业机会，包括土地开发商、建筑工人、设计师、销售人员等，为社会提供了广泛的就业机会，稳定了就业市场。

然而，房地产投资对经济增长也存在一些负面影响。

首先，房地产市场的投资过热和房价泡沫的出现可能导致经济风险。

一些国家和地区曾经经历过房地产市场的过热和房价的井喷，这不仅给金融体系带来了巨大压力，也对经济的可持续发展构成了威胁。

其次，过度依赖房地产行业可能导致经济结构失衡。

一些地区房地产市场的繁荣吸引了大量的投资和资源，导致了其他产业的忽视和衰退，这使得经济发展缺乏韧性和多样性，也容易受到房地产市场的波动冲击。

房地产投资与经济增长的非线性关系研究

房地产投资与经济增长的非线性关系研究

房地产投资与经济增长的非线性关系研究

摘要：本论文旨在研究房地产投资与经济增长之间的非线性关系。通过分析房地产投资对经济增长的作用机制，并实证分析不同国家之间的房地产投资与经济增长关系的比较研究。同时，本文还将探讨影响房地产投资与经济增长非线性关系的因素，包括金融因素、政策环境因素、经济结构因素和地区差异因素。在研究的基础上，本文将对我国房地产投资非线性对经济增长的贡献度进行测算，并提出相应的政策建议。最后，总结研究结论，并对未来房地产投资与经济增长的发展趋势进行展望。

关键词：房地产投资、非线性关系、发展趋势 一、绪论 （一）研究背景及意义 房地产是一个重要的经济产业，对于各个国家和地区的经济发展具有重要的影响。在全球化的背景下，房地产市场的波动不仅会对当地经济造成直接影响，也会对其他国家和地区的经济造成连锁反应。因此，深入探究房地产投资与经济增长之间的关系，具有重要的理论和实践意义。在我国，近年来房地产市场呈现了快速增长的趋势，然而，随着房地产市场波动的加剧以及国家调控政策的不断加码，房地产业的发展面临着日益复杂的挑战。因此，探究我国房地产投资与经济增长的关系，具有重要的政策意义。

（二） 研究目的及研究问题 本文旨在研究房地产投资与经济增长之间的非线性关系，具体目的如下： 1. 分析房地产投资对经济增长的作用机制；2. 实证分析不同国家之间的房地产投资与经济增长关系的比较研究；3. 探讨影响房地产投资与经济增长非线性关系的因素，包括金融因素、政策环境因素、经济结构因素和地区差异因素；4. 测算我国房地产投资非线性对经济增长的贡献度；5. 提出相应的政策建议。

具体研究问题如下：1. 房地产投资与经济增长之间的非线性关系是怎样的，是否存在某个临界点或阈值？如何解释这种关系？ 2. 不同国家之间的房地产投资与经济增长关系存在差异吗？如果存在，这种差异是由于何种因素引起的？3. 金融因素、政策环境因素、经济结构因素和地区差异因素分别对于房地产投资与经济增长的非线性关系有何影响？这些影响的程度和作用机制如何解释？4. 如何测算我国房地产投资对于经济增长的非线性贡献？其对经济增长的贡献程度高低与哪些因素相关？ 5. 面对房地产市场的波动，应该采取哪些政策措施来促进其切实稳定发展？这些政策措施在实践中的有效性如何评价？

深圳市房地产投资与经济增长关系的实证研究

深圳市房地产投资与经济增长关系的实证研究

深圳市房地产投资与经济增长关系的实证研究本文根据深圳市房地产开发投资和国内生产总值历史数据,采用动态计量经济学的相关模型、应用统计分析软件包Eviews3.1定量分析了房地产开发投资与国民经济增长的相互作用,从中不难看出发展房地产业对经济增长的推动效应。

并进行回归分析得出结论：深圳市的房地产投资是GDP增长的主要原因之一，并且对该市的经济增长具有巨大的推动作用；同时，GDP的增长对房地产投资也有很大的促进作用，不过二者之间的相互关系均存在4期(一年)的滞后。

标签：房地产投资GDP增长率平稳性检验因果关系检验房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。

在现在市场经济条件下，房地产业起着其他产业不可替代的作用。

而深圳市作为我国经济快速发展的桥头堡，其房地产投资对国民经济的推动作用是显而易见的。

虽然受国家宏观调控政策和土地供应瓶颈等因素制约，2007年上半年深圳市房地产投资同比下降7.7%，但也达到了196.32亿元，占上半年全社会固定资产投资的36.48% ，由此可以看出房地产业是当地国民经济的重要组成部分。

另外有学者研究发现，自1998年以来，房地产投资对深圳市GDP增长的直接拉动作用在1.2个百分点左右。

同时，房地产业的快速发展也不同程度的带动了建筑、装潢、家电、汽车等20多个行业的快速发展。

因此，研究深圳市房地产投资与其经济增长的关系有很重要的意义。

一、深圳市房地產业现状自1998年以来，在中央全面推动住房制度改革等一系列宏观经济政策的引导下，深圳市房地产业发展加快，出现了产销两旺的良好态势。

虽然近两年国家加大了房地产业的调控力度, 但在2006年,深圳房地产业继续快速发展, 全年房地产开发投资总额为462.09亿元,增长9.1%，占本市固定资产投资总额的36.28%；全年商品房施工面积3122.10万平方米,比上年增长2.1%，其中，住宅2157.39万平方米,增长0.2%；商品房竣工面积848.89万平方米,下降10.2%,其中,住宅581.87万平方米,下降17.4%。