转发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》(2020)

转发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（2020）第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业服务企业和建设单位的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等法律法规，制定本办法。

第二条本办法适用于自治区行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。

本办法所称物业服务收费，包括物业公共服务费、住宅小区停车收费和其他服务收费。

第三条物业服务收费属经营服务性收费，应当遵循合理、公平透明和质价相符的原则，并按照不同物业的性质、用途分别实行政府指导价和市场调节价。

第四条实行政府指导价的物业服务收费按照统一政策，分级实施原则管理。

自治区发展改革委会同自治区住房和城乡建设厅、市场监督管理局负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定。

各地（州、市）发展改革部门会同住房城乡建设部门、市场监督管理部门指导本地区物业服务收费管理工作。

各市（设区市）、县（市）发展改革部门按照定价权限制定物业服务收费标准，并会同同级住房城乡建设部门、市场监督管理部门加强监督。

第五条政府鼓励和支持业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业服务企业。

鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈、价格垄断等价格违法行为。

第二章物业公共服务费第六条本办法所称物业公共服务费，指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业管理公共区域内的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序（安防、交通、消防等）、绿化养护等服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按合同约定或发展改革部门规定向业主收取的费用。

第七条物业公共服务费的成本构成：（一）人员费用：指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定计提的工会经费、职工教育经费，以及按照有关规定应当缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电（含楼道照明用电）所需的费用。

不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。

应当通过住宅专项维修资金予以列支的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，不计入物业服务成本。

物业管理区域的二次供水、供暖、供电设施设备产权未移交的，相关能（损）耗费用及二次供水设施设备的消毒、保洁防疫费用计入物业服务成本，不得再向业主另行收取；产权移交的，相关能（损）耗费用及二次供水设施设备的消毒、保洁防疫费用计入供应价格。

采用中央空调（地源热泵、太阳能等）供暖（冷），其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中，不计入物业服务成本。

（三）清洁卫生费：指清洁物业服务区域内公共场地（所）、共用部位以及共用设施设备环境卫生所需的工具购置、消杀防疫、化粪池清理、主管道疏通、清洁用料等费用。

居民城市生活垃圾处理费由业主按当地政府有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。

（四）绿化养护费：指管理、养护绿化所需的工具购置、用水、花草树木修剪、补苗、农药化肥、防治病虫害等费用。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

（五）秩序维护费：指维护物业服务区域内稳定、安全秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费、安防设施的网络服务费等。

不包括应由建设单位支付的监控设备和器材装备费用。

物业交付后新增设的安防设施、监控设备等器材费用应从住宅专项维修资金中列支。

（六）办公经费：指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。

（七）固定资产折旧费：指按规定折旧办法计提的物业服务固定资产的折旧金额。

物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业通过购买等方式所拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：指物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

（九）经业主同意的其他费用：指全体业主或业主大会同意由物业公共服务费开支的费用。

（十）法定税费及合理利润。

第八条普通住宅小区的前期物业公共服务费及保障性住宅物业公共服务费实行政府指导价，由市（设区市）、县（市）发展改革部门根据物业服务社会平均成本，按物业服务标准等级分类制定并公布基准价及其浮动幅度。

本办法所称普通住宅指单元式住宅楼栋。

前期物业公共服务费指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业服务的有偿收费。

第九条非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。

非普通住宅一般指非单元式低层住宅楼栋，如联排跃层住宅、独门独户庭院住宅等，具体由建设单位在委托前期物业服务企业前，报房地产行政主管部门认定。

业主将普通住宅改为经营性用房按非住宅收取物业公共服务费，物业管理区域配套的幼儿园、学校、养老院（福利院）按普通住宅收取物业公共服务费。

第十条成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务费标准；未成立业主大会的普通住宅小区，执行前期物业公共服务费标准。

第十一条建设单位与受委托方（物业服务企业）签订前期物业服务合同时，应当按发展改革部门新公布的政府指导价（基准价）确定物业公共服务标准等级和收费标准，同时在商品房预售合同附件中书面明确告知购房人。

第十二条物业公共服务费按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，按测绘面积或购房合同记载的建筑面积计算。

地下储藏室不得计入物业公共服务费计费面积，但用途用于居住的除外。

第十三条尚未出售、尚未交付或交付不符合法律法规规定条件的物业，物业公共服务费由建设单位全额交纳。

符合交付条件的物业，物业公共服务费自交付公告结束次日起计算交纳。

第十四条前期物业公共服务费按月计费，预收期最长不得超过一年，业主可以自行选择交费方式、交费期限。

成立业主大会的住宅小区，业主应按照物业服务合同约定的交费方式、交费时间，及时交纳物业公共服务费。

第十五条物业服务合同应当约定物业服务标准等级、物业公共服务费标准、交费方式、交费时间、违约赔偿等内容。

第十六条物业服务企业不承担收取自身不提供服务的代收代缴义务，任何单位不得强行委托物业服务企业代其向业主收费。

供水（排污）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当按照有关规定向住宅小区内的最终用户或设备产权人收取费用；需要委托物业服务企业代收费（代抄表）的，应当与物业服务企业协商签订委托合同，并向物业服务企业支付酬金。

上述收费凡属于政府定价、政府指导价的，应当按规定价格标准执行，任何单位不得乱加价、乱收费。

第十七条物业服务企业依法享受国家和自治区有关价格优惠政策。

物业管理区域内共用设施维护、保洁、绿化等使用水的，水费按照绿化用水价格执行；使用电、气的，电费、燃气费按照居民用电、用气价格执行。

供水、供电、供热等专业经营单位应当据实测定水量，核算电、气用量，认真执行优惠政策。

第十八条物业服务企业按规定向业主收取了前期物业公共服务费的，其他任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

第十九条各地发展改革部门对前期物业公共服务费实行定价成本监审、调查和价格监测制度。

物业服务企业应当按照各地发展改革部门要求，提供真实、必要的资料。

各地发展改革部门应当根据物业服务成本变动情况，适时调整前期物业公共服务费政府指导价。

第二十条物业服务企业同时服务多个物业管理区域的，服务成本和收支应该按照物业管理项目分别核算。

第二十一条物业服务企业不得区分业主或物业使用人，实行不同的物业公共服务费标准。

第三章住宅小区停车收费第二十二条本办法所称住宅小区停车收费，指在物业管理区域内租赁或占用建设单位、业主共有及业主自购的车库、车位，由业主、物业使用人交纳的车位租赁费、场地占用费、停车服务费。

车位租赁费，指业主、物业使用人租赁属于建设单位所有权车库、车位所交纳的费用。

场地占用费，指业主、物业使用人占用全体业主共有的道路、车库、车位所交纳的费用。

停车服务费，指购买车库、车位产权（或拥有长期使用权）的业主，交纳的物业服务企业提供相关共用设施设备运行、共用部位保洁、秩序维护等服务产生的费用。

第二十三条普通住宅物业管理区域的车位租赁费和普通住宅前期物业管理的场地占用费、停车服务费实行政府指导价，非普通住宅物业管理区域的住宅小区停车收费实行市场调节价。

第二十四条普通住宅物业管理区域的车位租赁费和普通住宅前期物业管理的场地占用费、停车服务费标准由市（设区市）、县（市）发展改革部门制定并公布相应的基准价及浮动幅度。

第二十五条车位租赁费由建设单位收取。

建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取。

建设单位应当从车位租赁费收入中向物业服务企业支付一定比例的停车服务报酬。

普通住宅物业管理区域的车位租赁费标准，由业主、物业使用人与建设单位或者其委托的物业服务企业在政府指导价范围内共同协商确定;其他物业管理区域的车位租赁费标准，由业主、物业使用人与建设单位或其委托的物业服务企业共同协商约定。

第二十六条场地占用费收益归全体业主所有。

成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收益的用途等，可委托物业服务企业代收，并通过合同约定停车服务报酬水平等。

未成立业主大会的普通住宅小区场地占用费收益主要用于住宅小区的共用设施设备、公共场地（道路）的维护、改造等。

物业服务企业可以从普通住宅前期物业管理的场地占用费收入中获取一定比例的停车服务报酬，具体比例由市（设区市）、县（市）发展改革部门确定。

物业服务企业应将场地占用费收益单独建账、单独核算，并向全体业主一年公布一次实际收入和支出情况，接受业主或业主大会的监督。

业主对车辆或非机动车辆有看管要求的，与物业服务企业自行协商约定看管服务费用。

第二十七条对普通住宅小区内业主拥有产权（或使用权）的车库、车位，按实际支出成本核算停车服务费（含车库公共照明用电费用）；其中，多层、高层混合住宅小区、住宅与非住宅混合小区的车库、车位的停车服务费标准，由市（设区市）、县（市）发展改革部门作出具体政策规定。

第二十八条物业服务企业只能向业主收取车位租赁费、场地占用费、停车服务费中的一项，不得重复收取。

第二十九条鼓励对短时、节假日探亲访友占用住宅小区停车位（含地下、地面车位）的车辆，实行优惠收费。

对临时停放车辆的，限定小时、单日收费最高上限。

第四章其他服务收费第三十条本办法所称其他服务收费，指物业服务企业向业主或者物业使用人提供室内设施维修、家政等服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。