房产税讲义

房 产 税 培 训 讲 义 第一讲 纳税义务人与征税对象 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的基本规范，是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。 一、纳税义务人 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。 产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳；纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 二、征税对象 房产税的征税对象是房产及具备房屋功能的地下建筑物。所谓房产是指有屋面结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应该按规定征收房产税。 三、征税范围 房产税的征税范围是：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区。 1、城市是指经国务院批准设立的市。 2、县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。 3、建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。 4、工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 5、城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。 第二讲 计税依据与税率 一、计税依据 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。 （一） 从价计征 《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 陕西省房产税按照房产原值一次减除20%的的余值计算缴纳。 1、对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）第十五条同时废止。 2、房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、天然气等设备；各种管线、电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。 3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 4、房屋附属设备和配套设施的计税依据 （1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。  （2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 5、对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应从租计征。 6、对融资租赁房屋，其租赁期满后，房屋产权转移对承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。 自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 7、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 8、对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 9、关于无租使用其他单位房产的房产税问题：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。 （二）从租计征 《中华人民共和国房产税暂行条例》规定动作，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。 如果以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金从租计征。 二、税率 我国现行房产税采用比例税率。从价计征的房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；从租计征的房产科依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。 第三讲 应纳税额的计算 房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。 一、从价计征的计算 （一）房屋的从价计征 从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为： 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％ （二）具备房屋功能的地下建筑的从价计征 1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%]×1.2％。 2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定 二、从租计征的计算 从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为： 应纳房产税的税额=租金收入×12%（或4%） 第四讲 税收优惠 目前，房产税的税收优惠政策主要有： 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产免纳房产税； 上述“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。 上述“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。 上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。 二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税； 国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。 上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务房，应照章纳税。 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免纳房产税； 公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。 单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。 四、个人所有非营业用的房产免纳房产税； 五、经财政部批准免税的其他房产免纳房产税。 这类免税房产主要有： 1、对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税 2、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。 3、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。 4、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。 5、自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。 6、自2009年1月1日起至2011年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

第五讲 征收管理 一、纳税义务发生时间 （一）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起征收房产税。 （二）纳税人将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税。 （三）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。 （四）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。 （五）纳科人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 （六）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。 （七）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 （八）自2009年1月1日, 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 二、纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府