房公积金融资渠道的思考

房公积金融资渠道的思考
当前，全国房地产行业整体发展趋势向好，公积金制度
既促进了保障性住房建设，也帮助了广大人民群众解决了基
本住房问题。房地产市场的繁荣与公积金事业的发展息息相
关，目前房地产行业宏观产业政策相对宽松，公积金政策新
规频出。截止日前，公积金余额下降近XX亿元，多地公积
金管理中心因资金短缺，闹起了“钱荒”，部分地区公积金
贷款发放缓慢甚至出现停止贷款的现象。
放宽提取政策，公积金提取率攀升
房贷环境宽松，公积金存贷比飙升
归集低速增长，公积金放贷效率低
体制限制，省级统筹缺失
目前公积金制度的治理结构是由各地方政府组建的房
委会为决策主体、各地住房公积金管理中心为执行主体以及
多层级多部门共同监管。长期以来，公积金统筹层次不高，
各地公积金管理中心隶属地方政府管理，在省一级未设置垂
直管理层级，各省住建厅只负责监管和数据统计，没有实在
的统筹资金职能，特别在当下资金短缺时，不能及时解决各
地公积金不平衡问题，出现了一边“沉睡”一边“喊渴”冰
火两重天的新境遇。
定位特殊，风险涉及面广
公积金最初设计的思路在于通过国家、集体和个人三者
共同负担的住房储金，既要保障了缴存职工住房消费能力的
提升，也要促进新的住房制度的建立，也就是说公积金既要
姓“公”也姓“住”。一旦全面开展筹融资活动，所面临的
风险将涉及到广大人民群众。据统计，去年我国公积金实缴
职工万人，也就是说我国每13人中就有1人缴存公积金，
筹融资产生的风险将会波及近1亿“公众”的个人利益。
管理滞后，增值效率低下
试行公积金债权融资
公积金债权融资是指借款主体为各地公积金管理中心，
通过借款的方式进行融资，融资所取得的流动资金，优先用
于偿还融入资金的利息，待借款到期后要向债权人偿还本金。
公积金债权融资可分采用长、短期银行组合贷款和发行中、
长期免税债券的方式。银行贷款融资可根据住房公积归集增
长速度、当地房地产市场发展水平来确定银行贷款的规模。
在美国地方政府常用发行免税债券方式支持中低收入者实
现住房梦想，针对新常态下公积金管理出现的新问题，参照
去年国务院出台的《国务院关于加强地方政府性债务管理的
意见》分析公积金缴存量与个人公积金贷款量的大小及公积
金成员人数多少来确定债券的发行量，以确保债券适度发放。
债权融资操作程序简便，融资成本低廉且安全又快捷，充分
运用了财务杠杆作用，能有效缓解公积金资金困境。
启动PFTC贷款模式
PFTC贷款模式是公积金贷款转商业贷款的简称，公积金
管理中心与商业银行合作，在管理中心资金短缺流动不畅时，
由公积金中心审批贷款资格、额度和利率，合作商业银行审
批后直接向公积金借款人发放商业性个人住房贷款，公积金
管理中心每月补贴差额给合作银行贷款利息或直接补贴到
贷款职工个人账户，职工办理公积金贷款后逐月自动划扣账
户内公积金月缴额用于还贷款功能可同等办理。公积金中心
一旦资金充足，且公积金存贷比下降到80%以下可再将商业
性住房贷款转回公积金住房贷款。PFTC贷款可以最大幅度的
减少公积金余额严重不足对公积金缴存职工利用公积金贷
款购房的影响，且公众接受程度高，办理程序较债权融资更
为简便，充分体现出公积金管理中心对解决人民基本住房问
题全力支持的宗旨。
探索公积金项目融资
积极构建公积金二次抵押个人住房贷款市场，按照住房
和城乡建设部、财政部、中国人民银行发布《住房和城乡建
设部、财政部、中国人民银行关于发展公积金个人住房贷款
业务的通知》， 积极启动项目融资