荆州商业市场专题调研报告

荆州义乌小商品城

市场专题调研报告

目录

一、荆州本地调研

1、荆州市基本概况

2、荆州经济与人口概况

3、荆州人口结构与消费水平

二、城市商户投资分析

1、投资渠道及状况分析

2、区域商铺投资回报率情况

3、商铺投资状况分析

三、城市商业基本情况调研

1、荆州商业网点总体规划

2、荆州主要商圈分布及商业竞争态势

3、百货商场

4、主题商城

四、专业市场调研

1、北京路中央大道地下商场

2、江汉南路春来批发市场

3、洪城商港

4、中山路步行街

5、南湖路日杂市场

6、江边副食批发市场

7、江津路汽配城

8、新摩配城

五、在售商业楼盘调研

1、南国城市广场

2、人信汇

3、荆州家居建材大市场

六、未来竞争商业项目调研

一、荆州本地调研

1、荆州市基本概况

·区位与交通

荆州地处“两湖平原”（江汉平原、洞庭湖平原）中心，其东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄樊。长江自西向东横贯全市；京广、焦枝铁路、沪汉蓉高铁客运专线在此交汇，207国道、二（连浩特）广（州），随岳高速公路纵贯南北；318国道、户蓉高速连东西，使荆州“居中”独厚。荆州长江大桥，将江汉平原和洞庭湖平原连为一体；使荆州具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，是“长三角”和“珠三角”两大经济发达区域与大西北之间最重要的交通枢纽，为历来是重要的军事和物资重镇集散地。

·辖区与人口

荆州全市国土面积1.41万平方公里，总人口640万，中心城区面积59平方公里，人口75万；荆州下辖两区三市三县与一个省级经济开发区；三市是指石首、洪湖、松滋；三县是指江陵、公安、监利三县。

·工业

全市规模以上工业企业达820家，纳税过千万元的企业15家，初步形成了以电子信息、汽车零部件、光机电一体化、精细化工、生物工程与医药以及轻工、纺织等为支柱产业,涌现了白云边、等一批实力企业。

·旅游

荆州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，是国家优秀旅游城市，现已建成对外开放和经营的各类景区景点68处，其中国家质量等级旅游区4A级景区3处，2A级景区4处，。全市接待国内旅游512.6万人次，增长18.1%；国内旅游收入27.2亿元，增长23.4%。接待入境旅游者2.77万人次，增长18.1%；旅游外汇收入982.1万美元，增长30.6%。

·科技教育

荆州科技、教育资源位居全国地级市榜首，是湖北省第二大人才密集地，拥有省部级综合性重点长江大学等7所高等院校，在校大中专学生20多万人，是一个庞大的时尚消费群体。

2、荆州经济与人口概况

荆州人口、经济与消费在湖北省内所占地位

荆州人口总量位居湖北省内第四位

荆州2010国民生产总值（GDP）位居湖北省内同类城市第三名

荆州2010年人均GDP位居同类城市第六位

荆州2010年城市居民人均可支配收入位于同类城市第五位

荆州2010荆州社会消费品零售总额位居湖北第三位

小结：

·荆州人口总量位居湖北省内第四位，总人口规模超过600万，因此荆州市零售消费市场容量大。

·荆州市GDP位列湖北同类地级市第六位，经济总规模不大，且人口基数大，人均GDP刚超过1200美元，正处于温饱型社会向小康型社会转型，正处于消费结构调整与升级阶段，发展型和享受型商品和服务需求旺盛，将成为消费品市场的热点。

·虽然荆州城市居民的消费能力在湖北同类城市属于中等，但从社会消费品零售总额位居同类城市第三名反映出荆州商业较发达与活跃，且居民消费意愿强。

3、荆州人口结构与消费水平

1）、荆州人口结构、收入

表1——荆州整体人口结构概况

项目 总人口 女性人口 非农业人口 从业人口

荆州市 6382900 3102200 2261200 2997000

荆州市（不含荆、沙两区） 5178000 2516508 1457200 ——

荆、沙两区 1204900 585692 804000 ——

·从总人口分布与人口密度来看，核心城区人口只占全市总人口的18.8%;人口密度为22733人/平方公里,反映出荆州市居民居住呈分散结构,集中度不高,对核心商圈吸引居民的日常消费较为困难.

·从主城区非农业人口的比例占主城区人口的66.7%.,主城区的居民消费能力相对较强,其中沙市区的城镇化率达到了80.6%,反映出沙市区居民消费能力最强劲.

表2——按年龄层次人口结构

·从荆州不同年龄层次人口数反映出荆州人口结构呈现以下特点：

➢ 荆州将步入老龄化社会，居民对保建品以及医疗服务的商品与服务需求增加.

➢ 该市儿童人口总量达120万,市区儿童人口量达21万,儿童类商品消费潜力巨大.

➢ 15岁—65岁人口比例占人口总数72%，此部分人口是消费市场的主力消费人群，由此反映出荆州消费市场增长潜力巨大。

表3——居民收入及消费水平概况

单位

（元） 城镇居民人均

可支配收入 城镇居民人

均消费性支出 城乡居民人均储蓄存款余额 在岗职工

年人均工资

荆州市 10840 7850 6743 15294

·城镇居民消费性支出占居民可支配收入的72.4%,反映居民消费较活跃。

·荆州在岗职工年人均工资收入水平低于全省的平均17397元，反映出荆州城市居民整体消费水平较低，对中、低档次的商品需求量较大。

120.15459.2458.918.82%71.95%9.23%0501001502002503003504004505000-1415—6565以上

2）、荆州城镇居民消费结构与消费市场特点

项目金额 金额（元） 比例

人均消费性支出 7850 100%

食品支出 3196 40.71%

衣着 1069 13.62%

家庭设备用品及服务消费 386 4.92%

医疗保健 575 7.32%

交通和通信 771 9.82%

教育文化娱乐服务 1004 12.79%

居住 612 7.80%

杂项商品和服务 237 3.02%

——荆州消费品市场现状与特点

从居民消费性支出比重，反映出恩格尔系在40%左右，食品、衣着的比重明显降低，居住、医疗保健、教育、文化娱乐等发展型与享受型消费支出不断提高。表明荆州居民消费重心由生存型消费转向享受型消费，是居民由小康向全面小康消费升级转变过程。

➢ 荆州市居民消费特点

 食品消费向“营养型”、“健康型”发展，收入的增长，生活水平的提高，使居民在饮食方面更加重质，饮食结构更加科学，对健康大有益处的绿色健康食品成为消费的首选。省时、省力、方便的速食半成品，以及休闲小食品受到消费者的欢迎。

 医疗保健消费势头强劲 ，随着居民健康意识增强，带来医疗与滋补品消费的强势增长。

 娱乐教育文化的比例增加且增加较快反映们从过去单纯注重物质消费，转向物质和精神消费并重。可以预测未来的娱乐休闲等体验式消费市场将会越来越宽泛。

 设备用品及服务类消费呈现负增长，主要原因在于社会生产力水平提

高，各类设备耐用消费品已于近几年普遍进入“寻常人家”，由于该类消费品的单件投入金额较大、使用寿命较长，这一需求已经饱和，需求下降，则呈现负增长。在设备类消费品饱和的前提下，意味着居民将有

更多的收入用于其他消费品类的支出。

3）、周边县市对荆州市商业中心的消费支撑

·荆州市下辖县市来市区零售消费的群体以松滋市以及江陵和公安县的为主，其他县市由于距城区车程多于1个小时，来荆州消费的当地人较少。

·来市区消费人群的另一个主要组成是以小商品批发为主的商户，这些人主要来自周边各地市，批发商品主要是小商品。

·石首、监利等下级县市的商业发展程度较高，当地商品种类基本上能够满足大部分消费者的需求，品牌的进驻情况仅稍逊于市区，因此弱化了当地居民来市区消费的需求。

项目 人口(万) 发班车次 距荆州车程 来荆州购物习惯

江陵县 39.71 15分钟 半小时 距离很近，零售兼批发均有,由

于江陵县原来只是荆州的一个区，大部分政府事业单位人员均居住在荆州城区。基本上投资，消费，居住，生活都在荆州。

松滋市 84.09 15分钟 1小时30分 距离较近，零售兼批发均有，松滋整体经济实力在现市当中排在前列，具有很强的消费购买能力

公安县 101.6 10分钟 半小时左右 距离较近，零售兼批发均有，公安是所有县级市当中消费最有活力的一个城市。当地人大多为节假日及周末来城区消费

石首市 62.62 15分钟 2小时 本地商业较为发达，距离较远，至荆州零售消费较少，少量批发。

监利县 139.05 30分钟 2小时 进货较少，部分批发，距离较远，本县商业也较发达

洪湖市 90.73 2小时 4小时 距离太远，当地人很少来荆州消费。

二、城市商户投资分析

1、投资渠道及状况分析

据调查，荆州市场的投资渠道主要有以下几种：金融证券投资、住宅物业投资、商铺物业投资等。

投资渠道 投资情况

股票证券投资 ·近两年股票和基金市场处于“熊市”，投资者心态趋于保守，更为注重投资风险。

·投资者覆盖面广，各阶层都能入市投资，投资门槛低。

由于股市套牢了大部分投资资金，大大的削弱了市民的投资实力

住宅投资 ·住宅兼顾保值、升值和使用的多方面功能深受投资者推崇。

·受国家宏观经济调控政策影响，虽然钢性需求依然很大，但近几年楼市投资属于低迷状态。

商铺投资 ·荆州现有营业商铺总量比较大，投资回报率较稳定。

·近年来荆州个别失败的商业项目打击了投资者的信心，对于商业项目的地段和商业发展前景更为看重，投资行为趋于理性化。

·作为重要的传统投资渠道，商铺投资认同度高。但近年来大量商业地产开发，市场对产品品质需求也越来越高。

各投资渠道分析 ·期货、外汇投资要求较高的专业性水平，对投资者的群体有一定限制。

·股市投资回报高于商铺，但投资风险较大

·住宅投资受国家宏观调控，逐渐增值的空间减少

2、区域商铺投资回报率情况；

物业类型 备注 租金回报率 备注

大型商业开发商返租 8% 美佳华委托租赁期3年，每年回报率8%。