第七章 房产税法、契税法和土地增值税法

第1篇一、引言税费是国家财政的重要来源，对于维护国家经济秩序、促进社会公平具有重要意义。

在房地产交易过程中，买方需要承担的税费主要包括契税、个人所得税、增值税及附加税费等。

本文将围绕买方需要承担的税费，从法律规定、税费计算方法、税费缴纳程序等方面进行详细阐述。

二、契税1. 法律规定《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税是在房地产转让过程中，对买方征收的一种税费。

契税的征收对象为房地产买卖合同中的买方，税率根据不同地区、不同性质的房地产而有所不同。

2. 税费计算方法契税的计算方法为：应纳税额=计税依据×税率。

其中，计税依据为买方实际支付的交易价格，税率根据不同地区、不同性质的房地产而有所不同。

3. 税费缴纳程序买方在签订房地产买卖合同后，应向当地税务机关申报缴纳契税。

税务机关根据买方提供的买卖合同、付款凭证等材料，核实应纳税额，并向买方开具契税完税证明。

三、个人所得税1. 法律规定《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人所得税是对个人取得的各项所得征收的一种税费。

在房地产交易过程中，买方需要缴纳的个人所得税主要包括以下几种情况：（1）卖方为个人，买方为个人：卖方取得的所得为财产转让所得，买方需缴纳个人所得税。

（2）卖方为个人，买方为企事业单位：卖方取得的所得为财产转让所得，买方需缴纳个人所得税。

（3）卖方为企事业单位，买方为个人：卖方取得的所得为财产转让所得，买方需缴纳个人所得税。

2. 税费计算方法个人所得税的计算方法为：应纳税所得额=卖方实际取得的所得-卖方应缴纳的税费-相关扣除。

其中，税率根据不同所得项目而有所不同。

3. 税费缴纳程序买方在签订房地产买卖合同后，应向当地税务机关申报缴纳个人所得税。

税务机关根据买方提供的买卖合同、付款凭证等材料，核实应纳税所得额，并向买方开具个人所得税完税证明。

四、增值税及附加税费1. 法律规定《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收的一种税费。

税法快乐记忆口诀2020CPA税法快乐记忆口诀01第一章税法总论1.税法基本原则：公基法效课。

（公鸡罚翘课）法定原则（核心）、公平原则、效率原则、实质课税原则税法适用原则：四“优于”二“溯及”法律优位原则、新法优于旧法、特别法优于普通法原则、程序优于实体原则、法律不溯及既往原则、实体从旧、程序从新原则2.目前我国税收立法程序主要包括以下几个阶段：提议阶段、审议阶段、通过和公布阶段。

提审过公第二章增值税法1.光干司令高出租。

光租、干租（有形动产租赁服务13%）与程租、期租、湿租（交通运输服务9%）2.增值税视同销售移代投分送非个福，外购：投分送，视同销售交税务，进项税额可扣除。

外购：非个福，不用做销售，进项要转出。

3.增值税征税范围与税率一般销货十三爷，生活必需品优惠。

开着跑车寄情书，打着电话修别墅，出售房屋和卖地，以上几项按九计。

各类服务百分六，出境运输和设计。

电影软件和信息，国家扶持零税率。

4.征收率5% 劳务人力和房地，桥闸公路一二级，个人租房一点五，其它都按5 来计。

归类法记忆，5%共有14 个，前12 项与不动产相关，第13、14项为人力资源类。

5.路桥税率：高三，桥闸一二五6.按差额确定销售额金融卖两房，成本扣除忙；经航运旅建派，代收扣出来谐音：经航运旅（客）建派（煎牛排），代收扣出来7.加计抵减邮电先（现）生可加抵，各类出口抛出去，出口兼营比例计8.不得抵扣项目居里（娱）夫（福）人简免贷餐费（非）9.转让不动产的税务处理自建好记无差额，全额预缴全额报；非自建来分两类，简易：差额预缴差额报一般：差额预缴全额报。

10.一般：建筑2%；出租3%；转让5%（建 2 租3 转5）。

简易：建筑3%；出租5%；转让5%（建 3 租5 转5）。

11.增值税即征即退租动软管超 3 退，谐音：猪动软管朝山退。

第三章消费税法1.零售环节征收消费税的首饰，金银铂钻零售征2.增值税征税范围与税率消费税目十五类，烟酒一向是大头，化妆不含卸妆油，1015 新征收，鞭炮不含发令枪，汽柴石溶航煤油，航空煤油暂缓收，电池涂料污环境，有限资源要征收，小车只在23 下，雪地卡丁都不加，素板实木和地板，木制一次性筷子，浪费木材要征收，游艇手表高尔夫，劫富济贫不含糊。

税法(二)第七章契税【习题+————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：第七章契税一、单项选择题1、下列关于契税的表述正确的是（）。

A.契税实行幅度比例税率B.契税由财产转让方缴纳C.契税属于行为税D.契税是以增值额为征税对象2、某学校将一栋闲置不用的房屋转让给临近的公司，房产价值400万元，当年学校以无偿划拨方式取得土地使用权。

按规定下列说法正确的是（）。

A.学校和公司各负担一半的契税B.学校在转让时不缴纳契税C.仅受让公司缴纳契税D.学校补缴土地使用权的契税，公司缴纳房屋买卖的契税3、根据契税相关规定，下列项目中不征收契税的是（）。

A.以实物交换房屋B.国有土地使用权出让C.企业分立中，派生方承受原企业的土地D.企业合并中，新设方承受被解散方土地，合并前各方为不同投资主体的4、根据契税现行政策的规定，下列表述正确的是（）。

A.不动产成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关可参照市场价格核定契税的计税依据B.某事业单位受让一企业，将一处房产转让用于办公，应缴纳契税C.已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，应征土地权属转移的契税D.债权人承受破产企业土地，房屋权属的，征收契税5、承受的房屋附属设施权属单独计价的，应该按照（）计征契税。

A.与房屋相同的契税税率B.当地确定的适用税率C.固定的3％的税率D.固定的5％的税率6、土地使用权、房屋的成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照（）核定。

A.市场价格B.评估价格C.重置成本D.转让受益7、某房地产开发公司购买某企业闲置的房产。

合同上注明土地使用权价款1500万元，厂房和附着物共计价款802万元。

该房地产开发公司应缴纳契税( )万元。

(当地省人民政府规定的契税税率为3％)A.45B.45.06C.69D.69.068、甲某是一家个人独资企业的业主，2010年3月以200万元的价格购入A公司一处房屋作为办公场所，并将其价值60万元的自有房屋投入企业作为经营场所；为节省运输费用，甲某将自有价值1 60万元的仓库与另一企业价值200万元的仓库互换，由甲某向该企业支付差价。

第七章土地增值税作业与答案一、单项选择题1.以下各项中，应当征收土地增值税的是( ）。

A．公司与公司之间互换房产 B．房地产开发公司为客户代建房产C．兼并企业从被兼并企业取得房产 D．两边合作建房后按比例分派自用房产2．以下各项中，应征收土地增值税的是( )。

A．非房地产企业之间用房地产进行投资 B．兼并企业取得被兼并企业房地产C．企业与个人之间进行的房地产互换 D．房地产的出租3．以下项目中，关于计征土地增值税时确信取得土地利用权所支付金额中地价款的说法，不正确的选项是( )。

A．以协议出让方式取得土地利用权的，为支付的土地出让金B．以行政划拨方式取得土地利用权变更为有偿利用的，为补交的出让金C．以转让方式取得土地利用权的，为实际支付的地价款D．以拍卖出让方式取得土地利用权的，为土地利用权的账面价值4．以下项目中，在计算土地增值税的扣除项目时应计入房地产开发本钱的是( )。

A．耕地占用税 C．取得土地利用权时缴纳的过户手续费B．利息支出 D．地价款5．某单位转让一幢2000年建造的公寓楼，那时的造价为500 万元。

经房地产评估机构评定，该楼的重置本钱价为2000万元，成新度折扣率为六成。

在计算土地增值税时，其评估价钱为 ( ) 万元。

A．500 B．1200 C．2000 D．15006．纳税人若是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发本钱之和的( )计算扣除。

A．5％之内 B．10％ C．10％之内 D．20％7．纳税人建造一般标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其( )按规定计算缴纳土地增值税。

A．超过部份的增值额 C．扣除项目金额B．全数增值额 D．出售金额8．某房地产开发企业在计算土地增值税可扣除的房地产开发费历时，有如下资料：取得土地利用权支付的地价款为1000万元，房地产开发本钱为2000万元，开发期间发生治理费用、销售费用、财务费用共计1100万元；财务费用中的利息支出共计400万元，包括超过贷款期限的利息110万元及罚息40万元，利息支出能够按转让项目分摊且能提供金融机构证明；治理费用中记载与转让房产有关的印花税3．5万元。

第二节契税法契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

【相关链接】契税应当与土地增值税结合起来掌握，它们之间有共同之处。

但土地增值税是在土地、建筑物交易过程中对转让方征收的，而契税则是针对这一交易行为中的承受方征收的，两个税种调节的目的是不同的。

一、纳税义务人和征税范围（一）纳税人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

【例题·多选题】孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。

下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（）。

A.孙某应缴纳契税B.王某应缴纳契税C.孙某应缴纳印花税D.王某应缴纳印花税【答案】BCD【解析】契税以承受方为纳税义务人，因此A选项不正确。

（二）征税范围契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

其具体征税范围包括：1.国有土地使用权出让（不征收土地增值税）【解释】不得因减免土地出让金而减免契税。

（重要）2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（征收土地增值税）【解释】不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖视同买卖房屋的情况：（1）以房产抵债或实物交换房屋。

经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

【解释】以房产抵债，按房产折价款缴纳契税。

【例题·单选题】居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。

假定当地省政府规定的契税税率为5%。

下列表述中正确的是（）。

（2010年）A.居民甲应缴纳契税1万元B.居民乙应缴纳契税1万元C.居民甲应缴纳契税10万元D.居民乙应缴纳契税10万元【答案】C【解析】承受人应该缴纳契税，应纳契税=（180+20）×5%=10（万元）。

第1篇一、概述契税，是指在我国境内转移土地、房屋权属时，对承受人征收的一种税。

契税的征收，旨在规范房地产交易行为，维护房地产市场的稳定，调节社会财富分配，增加财政收入。

本文将对契税的法律规定进行详细阐述。

二、契税的征收范围1. 土地权属转移：包括土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、土地使用权抵押等。

2. 房屋权属转移：包括房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。

3. 房屋附属设施权属转移：包括房屋附属设施买卖、房屋附属设施赠与、房屋附属设施交换等。

4. 土地、房屋权属分割、合并：包括土地使用权、房屋所有权分割、合并等。

5. 其他法律规定应当征收契税的情形。

三、契税的纳税人契税的纳税人为在我国境内转移土地、房屋权属的承受人。

具体包括：1. 土地使用权出让、转让的承受人；2. 房屋买卖的买受人；3. 房屋赠与的受赠人；4. 房屋交换的双方；5. 土地、房屋权属分割、合并的承受人；6. 其他法律规定应当缴纳契税的承受人。

四、契税的税率契税的税率根据土地、房屋的性质、用途、等级等因素，实行差别税率。

具体如下：1. 土地使用权出让、转让：税率一般为4%至5%。

2. 房屋买卖：税率一般为1%至3%。

3. 房屋赠与：税率一般为3%至5%。

4. 房屋交换：税率一般为3%至5%。

5. 土地、房屋权属分割、合并：税率与原税率相同。

五、契税的计税依据契税的计税依据为纳税人承受土地、房屋权属所支付的总价款，包括货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

1. 土地使用权出让、转让：以成交价格作为计税依据。

2. 房屋买卖：以成交价格作为计税依据。

3. 房屋赠与：以市场价格作为计税依据。

4. 房屋交换：以双方所交换的土地、房屋权属的市场价格差额作为计税依据。

六、契税的征收管理1. 税务机关负责契税的征收管理工作。

2. 纳税人应当在转移土地、房屋权属之日起10日内，向税务机关申报缴纳契税。

3. 税务机关对纳税人申报的契税情况进行审核，审核无误后，开具契税完税凭证。

2015年注册会计师资格考试内部资料税法第八章　房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法知识点：税率、计税依据和应纳税额的计算● 详细描述： （一）税率——有幅度的定额税率，是该土地所在地段的税率。

1.城镇土地使用税单位税额有较大差别。

最高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差20倍。

2.经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的30%。

经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。

（二）计税依据——实际占用的土地面积 1.以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。

2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。

3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。

待核发土地使用证以后再作调整。

（三）应纳税额的计算 （全年）应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额例题：1.下列各项中，符合城镇土地使用税规定的有（）A.城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方式B.纳税人使用土地不属于同一省的，由纳税人向注册地税务机关缴纳C.纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应当缴纳城镇土地使用税D.纳税人实际占有土地但尚未核发土地使用证书，由税务机关核定计税依据正确答案：A,C解析：本题考查的知识点是“城镇土地使用税的有关规定”。

纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税，所以选项B不正确；尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整，所以选项D不正确。

2.某国家级森林公园，2012年共占地2000万平方米，其中行政管理部门办公用房占地0.1万平方米，所属酒店占地1万平方米、索道经营场所占地0.5万平方米。

第二节契税一、契税基本原理（了解，能力等级1）（一）概念：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

（二）契税的特点1.契税属于财产转移税。

2.契税由财产承受人纳税。

二、契税征税对象（熟悉，能力等级2）契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。

具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

【相关链接】这里要注意与土地增值税对比记忆。

是否为契税征税对象是否为土地增值税征税对象某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖或赠与缴纳契税：（1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

以房产抵债的，过户时按照折价款缴纳契税。

【例题】居民甲某有四套住房，将第一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务，假定采用3%的税率，则乙应纳契税1000000×3%=30000（元）（2006年考题中的一个步骤）（2）以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故免纳契税。

（3）买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。

（4）某些视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与而交纳契税的特殊规定还有：以土地房屋权属作价投资、入股；以土地房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。

【例题·单选】下列有关契税的表述中，正确的是（）（2009年原制度）A．买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税B．受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税C．以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据D．承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税【答案】A【例题·多选】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（）。

注册会计师税法（房产税法、契税法和土地增值税法）模拟试卷9(总分62,考试时间90分钟)单项选择题每题只有一个正确答案，请从每题的备选答案中选出一个你认为最正确的答案，在答题卡相应位置上用2B铅笔填涂相应的答案代码。

答案写在试题卷上无效。

1. (2017年)赠与房屋时，确定契税计税依据所参照的价格或价值是( )。

A. 房屋原值B. 摊余价值C. 协议价格D. 市场价格2. (2016年)某工业企业2016年2月自建的厂房竣工并投入使用。

该厂房的原值为8000万元，其中用于储存物资的地下室为800万元。

假设房产原值的减除比例为30％，地下室应税原值为房产原值的60％。

该企业2016年应缴纳房产税( )万元。

A. 53．76B. 56C. 59．14D. 61．603. 下列计算地下建筑物房产税的方法正确的是( )。

A. 地下建筑物以应税房产原值为计税依据B. 对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税C. 地下建筑物若作工业用途，以房屋原价的10％～30％作为应税房产原值D. 地下建筑物若作商业用途，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值4. 为了响应国家的二胎政策，结婚5年的小明夫妇购买了一套120平方米的住房，支付不含增值税总金额96万元。

此住房属于夫妻二人的第二套改善性住房，对于此房屋应缴纳契税( )万元。

A. 0．96B. 1．44C. 1．92D. 2．885. 下列情形中，免予缴纳契税的是( )。

A. 买房拆料B. 受赠房产C. 交换价格相等的房屋D. 承受国有土地使用权支付土地出让金6. (2016年)下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是( )。

A. 县城居民之间互换自有居住用房屋B. 非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让C. 房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入D. 房地产公司出租高档住宅7. 某房地产开发公司开发一住宅项目，取得该土地使用权所支付的金额3000万元，房地产开发成本4000万元，利息支出500万元(能提供金融机构贷款证明)，所在省人民政府规定，能提供金融机构贷款证明的，其房地产开发费用扣除比例为4％，该公司计算土地增值税时允许扣除的开发费用为( )万元。