最全房地产开发项目操盘掌控表(打印版)

1、计划草拟
2、 询相关部门意见 3、计划调整
组织召开计划协调会，出会议纪要 合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销 周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际 操作性强 在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理 调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建 、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和 其他资源，具备可操作性
1、拟订调查方案 2、选择合作的调查公司 3、调查问卷
6
市场调查
4、调查实施
场地和礼品
1、 市场定位报告
策划流程和操作规范； 开发部/总 裁
市场定位报告 开发部《策划定位报告 调研、编写配合工作流 程》
7
市场定位 (市场细分/客户需求描述)
2、项目命名
1、目标客户需求特性描述 2、项目开发理念阐述 3、产品形态组合
《立面设计图册》 《设计单位信息库》、设计 《甄选报告》 PP 稿汇报 《环境专业概念及方案 单位相关设计资料、设计单 、环境设计单位甄选报 设计工作流程》 位主要设计师详情 批件 〈建筑、环境、装修方 《方案设计图册》 案设计过程中部门级评 《环境设计任务书》； 审配合工作流程〉
策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 产品形态组合表 总体规划指引方案
开发/总裁 开发/总裁 开发/总裁
8
概念设计 4、总体规划指引及评审 指引书 5、环境设计指引及评审
策划 策划
环境设计指引方案 开发周期指引方案
开发/总裁 开发/总裁
8
概念设计 指引书
编 号
主 要 任 务
6、开发周期指引 7、优展区规划指引 8、物业管理方式指引
5
项目总控 计划
4、定 稿；
计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见
经总办书面签字确认的 《项目实施计划》
编 号
主 要 任 务
牵头部 门
工作关键点
所需准备资料、资源
工作规范
成 果
《开发进度计划》关键 线路版
成果流 向
5、关键路线。
方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降 水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完 已被确认的《项目实施计划 成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间 》 的进度要求 目的/工作计划/要求 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片 区认同）→征询相关部门有关问卷意见（产品设 计部门/采购部门/总裁办）→修改/确定/报批 入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客 户座谈会→典型代表楼盘调查→收集片区规划、 交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开 发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理 分析→撰写市场调查报告（城市宏观经济分析/城 市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场 特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市 场评估）→市场调研报告研讨（制定PPT文件/约 请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）→市场调 查报告审批（编制报批文件/各相关部门会签/总 裁签批/归档） 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场 细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/ 品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对 比评选/优选方案建议) →制定PPT文件/召开专题 研讨会（总图布局研讨、平面户型及面积配比研 讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨 、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研 讨） /正式宣讲/提出建议/修订→审批（编制报 批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档） 依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目 命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相 关部门分发征询意见表→依据命名方案设计LOGO →命名与LOGO报批 策划 策划 策划 基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求 /交流需求/审美需求/社会地位需求 规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和 人文精神倡导 住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会 所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和 位置/组团容积率/综合容积率 土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交 通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空 间布置； 环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/ 主要展示区域得环境设计要求 策划流程和操作规范
《设计招标流程》； 《方案设计工作指引》
签订后的《方案设计合 同书》
内部营销评审/外部营销专家评审/目标客户产品 测试/
检查、评审会议记要 〈开发部方案设计流程 〉；〈建筑专业方案设 计流程〉《设计概念及 《户型确认书》 方案评审的配合工作流 程》； 《建筑、环境 《建筑功能确认书》 、装修方案设计过程中 部门级评审配合工作流
价格销售状况
SWOT分析和建议
4
计划立项
二
前期策划阶段
策划部 配合部门：总办、设计管理部、发展部 进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计 划； 《公司年度经营计划 》； 公司年度经营计划、由各专 业工程师提供的设计周期、 《公司年度项目开发设 《开发进度计划》初稿 施工周期资料 计分解及调整配合工作 流程》（需优化） 项目实施计划草拟稿 计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见 召开计划研讨会 《项目实施计划》修订 稿
项
编 号
一 土地获取
目
操
作
模
式
工作规范 成 果 成果流 向
主 要 任 务
牵头部 门
发展部
工作关键点
配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、 财务部 2、资料真实性、合 法性调查：合作方 1、土地信息资 工商登记信息真实 料收集(红线图 、转让过程合法可 、建设用地规 操作、风险可控； 3、核资料 划许可证、土 项目情况与转让方 准确度； 地使用权出让 提供信息相符、项 合同、房地产 目不存在其他或有 证等；) 债务、纠纷或瑕 疵； 规划 供给 规模 环境 需求 产品 形态 配套 价格 档次 文化 政策 民俗 法规
概念设计定稿 方 案 设 计 方案设计指引
总平面图和经济指标评价/首期开发的面积和 产品组合指引/首期会所商业教育配套设计指 策 划 引/首期交楼标准和公共装修指引/优展区展示 指引/户型设计指引/附加建筑方案设计营销评 审表
政府招标
方案设计甄选与招标
自主招 标
召开评标会，对概念 设计单位提交的概念 成果进行评定，评标 标准制订，评分结果 公布
各政府机构相关报批规 〈建设工程设计方案审 定 批意见书〉
各政府机构相关报批规 〈方案设计的消防审核 定 意见〉
各政府机构相关报批规 《达州市人防地下室建 定 设意见征询单》 《立面专项设计工作指 《甄选报告》 PP 稿、立 面设计单位甄选报批 引》 件；《立面设计任务书 《立面设计合同》 》 ； 《 立 面 设 计 合 同 》； 检查、评审会议记要； 《评审报告》或《评审 会议纪要》
10
编 号
设计评审及 优化 4、户型装修布置设计评 审及优化 5、面积测绘意见征询、 修改 6、国土、消防、人防意 见征询 7、设计和营销评标综合 意见审批
主 要 任 务
牵头部 门
工作关键点
所需准备资料、资源
方案设计的营销建议
〉；〈建筑专业方案设 计流程〉《设计概念及 方案评审的配合工作流 程》； 《建筑、环境 工作规范 成 果 、装修方案设计过程中 部门级评审配合工作流 程》；《设计规范》； 《户型装修确认书》 《面积测绘征询意见》
《评审报告》
《方案设计图册》（蓝 图）
11
方案报建
2、 防报建（报市消防大队）
3、 民防报建（报市民防办）
设计单位甄选与招标 12 建筑立面 专项设计 设计评审与优化 设计定稿
申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出 让合同书、用地方案图(红线图)、《方案设计图 》（蓝图）2份、计划立项批文 计划立项文件（复印件）、建设用地许可 证、用地红线图（复印件）、报审表（应 加盖公章及领导签字）(一式一份原件)、 总平面布置图1份、方案册1套（电脑出图 并盖章）；附电子文件1套 《用地规划许可证》原件（验后返还）、复印件 、红线图复印件、计划立项批文复印件、填写《 达州市民防地下室报建登记表》（以上所有复印 件需加盖公司公章） 《设计单位信息库》、设计 单位相关设计资料、设计单 位主要设计师详情；经批示 同意的立面设计单位甄选报 批件、合同报批件 屋顶构架设计确认、立面细部设计确认（包括阳 阶段性设计成果图；主体施 台、空调机位、栏杆等细部设计）、大堂、架空 工图；立面阶段性设计成果 层等主要入口细部设计确认；结合主体对立面方 图； 案进行评审；
成果流 向
阶段性设计成果图
政府文件要求
《征询意见》
方案设计定稿
（报建资料准备，出方案报建册） 1、方案规划报建（报市规划局）
对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发 需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸 电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要 求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报 建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核 政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法 规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文 要求修改图纸
牵头部 门
策划 策划 策划 设计管 理部
工作关键点
分期开发范围划分原则/分期开发区域划分/各期 开发顺序/开发周期多方案评审 确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产 品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/ 物业管理模式 配合部门：策划部、采购部、造价管理部 编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规 划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论 证； 制定评审标准；地块容积率分析及经济技术指标 分析论证；评审规划设计要点（建筑总平面图、 户型方案、环境总平面方案、道路交通分析图、 商业街及会所装修方案等）或根据市场需求调整 规划设计要点；实地踏勘，了解区域城市规划， 并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论 证等； 编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档