珠三角地区2010年土地市场动态监测分析报告

珠三角地区2010年土地市场动态监测分析报告

2010年，广东省继续实施经济发展转型三条路径：即“双转移”——建设现代产业体系——发展战略性新兴产业，进一步加速产业升级，全面推进经济社会发展转型，取得了一定的成效，实现了经济增长速度、质量与效益互相协调的良好局面。在国民经济和投资高位增长的前提下，珠三角地区对土地需求较旺盛，土地市场供应规模持续加大。2010年，珠三角地区土地市场特点主要表现为：土地供应总量增长三成；工矿仓储用地供应比例上升；土地出让均价逆势回落；普通商品住房用地量价齐跌；工矿仓储用地出让均价上涨；其他用地市场化配臵力度加大。

一、区域宏观经济运行分析

2010年以来，珠三角地区继续落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，加快产业结构调整的步伐，积极发展高技术产业和战略性新型产业，经济增长的内生动力不断增强。

（一）各主要经济指标继续保持增长势头，宏观经济运行良好

2010年1-11月份，珠三角地区完成全社会固定资产投9801.92亿元，同比增加25.6％,其中，房地产开发投资2615.74亿元，同比增加23.7％；实现工业增加值14818.82亿元，同比增加16.4％，各主要经济指标继续保持增长势头（表1）。

表1 珠三角地区2010年1-11月份主要经济指标

指标名称 单位 2010年1-11月份

绝对量 同比变化（％）

全社会固定资产投资额 亿元 9801.92 25.6

房地产开发投资总额 亿元 2615.74 23.7

工业增加值 亿元 14818.82 16.4

(二) “珠三角五个一体化规划”出炉，珠三角区域经济一体化步伐加速

2010年8月12日，“珠三角五个一体化规划”即：《珠江三角洲基础设施建设一体化规划（2009-2020年）》、《珠江三角洲产业布局一体化规划（2009-2020年）》、《珠江三角洲基本公共服务一体化规划（2009-2020年）》、《珠江三角洲城乡规划一体化规划（2009-2020年）》和《珠江三角洲环境保护一体化规划（2009-2020年）》正式公布。基础设施一体化重拳出击，规划建设交通、能源、水利、信息化四类重大工程共150项，总投资近2万亿元；产业布局一体化规划勾画出的未来产业发展重点和空间布局，构建三角地区“530”产业体系，形成“A”字型产业总体空间布局；公共服务一体化将实现公共教育、公共卫生、生活保障、住房保障、就业保障等十项公共服务无障碍对接流转；城乡规划一体化规划将使珠三角依托省、市、县三级绿道建成1小时区域休闲生活圈；环境保护一体化目标在于：到2012年，区域环境保护一体化体制机制将初步建立，到2020年珠三角环境质量接近或达到世界先进水平。作为推进珠三角一体化的重要行动指引，五个一体化规划从目标任务、实施机制、保障措施等方面科学谋划布局，大胆先行先试，突破行政界限，统筹规划布局，整合各类资源，助力推进珠三角一体化进程。

(三) 广东部署实施十大工程，推动珠三角“四年大发展”

2010年１０月27日，广东省委、省政府正式印发《实施〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要〉，实现“四年大发展”工作方案》，提出未来几年将举全省之力，在珠三角部署实施“十大工程”建设，推动珠三角在关键时期取得跨越发展。根据广东省制定的珠三角“四年大发展”工作方案，明确了这一区域未来几年跨越发展的宏伟蓝图。到2012年，珠三角地区将率先建成全面小康社会，基本形成现代产业体系框架，基本实现区域经济一体化。为了将宏伟蓝图付诸实现，广东省在工作方案中对目标任务进行了细化分解，制定了推动“四年大发展”的重要路线图和“施工图”，专门精心设计制定了涵盖社会发展方方面面的“十大工程”。这“十大工程”包括：珠三角轨道和绿道建设、产业结构优化升级、重点创新发展平台、宜居城乡建设、珠三角基础设施现代化、文化强省建设、粤港澳紧密合作拓展、珠三角生态体系建设、基本公共服务均等化及人才引进培养等，以此推动全省迅速形成“突出重点、带动一般、形成突破”的推进落实机制。在全新发展纲领和多方面力量的统引下，区域经济发展呈现积极变化。

（四）一线城市房价趋稳，二三线城市房地产市场持续升温，推动房价快速上涨 在2010年以抑制房价过快上涨为目的的调控政策高压之下，珠三角地区一线城市房地产市场大受打击。2010年深圳楼市遭受“限购令”的精确打击，投资性需求不断下降，全年新房产成交量比2009年下降幅度高达53.6％，为10年来最低；广州楼市也持续出现“量跌价稳”的局面。而另一方面，随着城际交通发展带来的同城化趋势进一步强化以及“不限购”带来的投资需求的释放，珠三角众多二三线城市的房地产开发投资不断升温。惠州核心地段的住宅价格已经从每平方米7000多元涨至11000元；东莞住宅成交火热，签约均价高达8856元/平方米。今后，随着保障性住房建设力度的逐步加大，房地产紧缩性调控政策的进一步细化和落实，广州、深圳市“限购令”继续施行，珠三角一线城市房价或将延续平稳微调的态势，但二三线城市房价有快速上涨的趋势。

二、土地市场总体特点

(一)土地供应总量增长三成，存量供地比例下降

2010年，珠三角地区供应建设用地7176宗，总量为11757.42公顷，同比增加了32.6％,增幅略低于全国1.6个百分点。其中，存量建设用地5884.10公顷，占供地总量的50.0％，同比下降了11.8个百分点。

从区域内各城市的情况来看，广州市土地供应量最大（3068.92公顷），占珠三角地区土地供应总量的26.1％；佛山市次之（1521.91公顷），占12.9％；肇庆市土地供应量最少（646.70公顷），仅占5.5％（见图1）。

广州市26.1%深圳市8.8%珠海市9.1%东莞市6.7%佛山市12.9%中山市8.3%惠州市11.5%江门市11.1%肇庆市5.5%

图1 珠三角地区2010年土地供应分布情况

各城市土地供应总量、存量供地比例及其变化情况见表2。由表2可见，2010年，除惠州市以外，其余八个城市土地供应量均有所增加，其中江门市增幅最大，增幅为1.4倍；中山市增幅最小，仅增长5.9％。而惠州市供地量有所减少，减幅为9.5％。珠海市、佛山市和惠州市的存量用地比例较高，其中，珠海市2010年存量供地比例高达93.1％。

表2 珠三角地区各城市2010年土地供应总量及来源变化情况

城市 2010年 2009年 同比变化

供地量（公顷） 存量用地比例（％） 供地量（公顷） 存量用地比例（％） 供地量（％） 存量用地比例（％）

广州 3068.92 20.1 2433.71 50.2 26.1 -30.1

深圳 1035.97 62.1 584.58 46.1 77.2 16.0

珠海 1069.40 93.1 805.40 100.0 32.8 -6.9

东莞 793.38 16.0 512.58 13.0 54.8 3.0

佛山 1521.91 89.0 1173.63 88.0 29.7 1.0

中山 974.54 46.5 920.66 37.3 5.9 9.2

惠州 1347.35 72.8 1489.17 90.2 -9.5 -17.4

江门 1299.25 37.8 538.58 46.7 141.2 -8.9

肇庆 646.70 34.4 410.21 35.4 57.7 -1.0

从各季度情况来看，四季度供应建设用地3195.24公顷，占全年土地供应总量的27.2％；三季度供应建设用地4726.40公顷，占40.2％；二季度供应建设用地2058.21公顷，占17.5％；一季度供应建设用地1777.57公顷，占15.1％。可见，第三季度是供地高峰（见图2）。

0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 3500.00 4000.00 4500.00 5000.00

一季度二季度三季度四季度公顷

图2 珠三角地区2010年各季度土地供应量变化 (二)工矿仓储用地供应比例上升，成为供地的主要方向

从供地用途看，2010年，珠三角地区供应工矿仓储用地1121宗，面积为4958.31公顷，占土地供应总量的42.2％，同比上升了12.0个百分点；房地产开发用地5473宗，面积为4126.68公顷，占35.1％，同比下降了8.3个百分点；其他用地582宗，面积为2672.44公顷，占22.7％，同比下降了3.6个百分点。工矿仓储用地成为供地的主要方向（见图3）。各类用地供应结构见图4。

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2009年2010年工矿仓储用地房地产开发用地其他用地

图3 珠三角地区2010年土地供应结构变化 工矿仓储用地42.2%商业服务业用地8.4%普通商品住房用地25.3%经济适用住房用地1.3%廉租住房用地0.04%高档住宅用地0.0003%其他用地22.7%

图4 珠三角地区2010年土地供应结构

从珠三角各城市情况来看，珠海市、中山市、江门市、肇庆市供地以工矿仓储用地为主；佛山市、惠州市供地以房地产开发用地为主；广州市、深圳市供地则以其他用地为主；东莞市土地供应结构比较均衡（见图5）。

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%广州深圳珠海东莞佛山中山惠州江门肇庆工矿仓储用地房地产开发用地其他用地

图5 珠三角地区各城市2010年土地供应结构比较

(三)出让均价逆势回落，区域内各城市波动较大 2010年，珠三角地区出让土地6710宗，面积为9369.53公顷，占供地总量的79.7％，同比提高了2.2个百分点；划拨土地466宗，面积为2387.89公顷，占20.3％；全年无租赁和其他有偿方式供地。

招拍挂出让土地1816宗，面积7710.88公顷，占土地出让面积的82.3％，同比下降了1.2个百分点。

从成交价格来看，土地出让均价为1313.21元/平方米，相比去年同期的1846.23元/平方米下跌了28.9％。招拍挂出让均价为1479.08元/平方米，比去年同期的2167.13元/平方米下跌了31.7％。相比于全国土地出让均价22.1％的涨幅，珠三角地区土地出让均价逆向下降，且降幅较大。从图6可以看出，2010年第三季度土地出让均价同比大幅下跌，带动全年出让均价走低。

0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 3500.00

元/平方米出让均价招拍挂出让均价

图6 珠三角地区土地出让均价及招拍挂出让均价季度变动情况

从各城市情况看，佛山市土地出让均价最高，为2217.30元/平方米；江门市土地出让均价最低，为350.60元/平方米。与去