北京商业市场环境分析
去年被业内人士称为“商业地产年”，而从2004年上半年的整体形势来看，商业地产仍然是一片红火。随着政府对北京市城市空间总体规划的日益明晰化，对于商业地产有可能存在“泡沫”迹象的现状开始引起了政府和专家们的关注和思考。而从市场化的趋势上来讲，商业地产正处于整体磨合阶段，北京未来商业地产市场发展仍被看好。
第一章商业市场总体供给分析
一、商业市场目前供应量概况
据戴德梁行提供的数据显示，北京目前商业供应量约为240多万平方米。从区域比例来看，王府井商圈和西单商圈分别占到总体存量的24%和19%，排在最前面。而王府井、西单和国贸三大区域商业占到总体比例的50%，是目前北京商业最为发达和成熟的区域。
而从商业业态的角度看，在目前商业供应量中百货业占到17%，购物中心占到39%，外资超市占到21%，甲级写字楼底商占到23%。
具体数据如下表：
表1：目前北京零售业物业供应量
（数据来源：戴德梁行）
表2：目前各商业区的商业物业面积分布比例
表3：各商业区的物业供应比例
二、商业市场未来供应量概况
根据北京市商委的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积将达到0.9~1.0平方米，并且在最近新批的房地产项目中，有500万平方米左右的商业
地产项目，2004年有200多万的商业地产项目已开发竣工。因此看来，北京市商业物业的未来供应庞大。
具体数据如下表：
表4：2004年-2007年零售业物业供应量（预计）
（数据来源：戴德梁行）
表5：未来商业物业的供应格局
三、供给特征分析
1、城市规划新格局扩大商业地产发展空间
北京市政府在2004年的工作报告中提出，北京已确定了“两轴——两带——多中心”的城市空间新格局。这对于房地产开发思路有着巨大的影响，从近来
通州、亦庄等地的房价不断攀升，南城发展的战略上都可以看出。
首先，住宅的区域发展方向直接牵制着商业的发展，珠江地产在南城投入巨资的“千针街”即迎合了城市空间规划的新格局。其次，在政府的引导下，市场对商圈的决定性作用正在被一些开发商认识和利用，原《北京市城市总体规划》（1991—2010）中提出：在加快改造王府井、西单、前门外3个原有市级商业中心同时，按照多中心的格局建设朝外、公主坟、海淀、马甸、木樨园（即“第五商圈”）5个新的市级商业文化服务中心。而在2004年北京市政府工作中提出：发展新型商业业态，推进区域商业中心建设，优化大型购物中心布局，建设好商业、服务业特色街区。这都为北京商业地产的总体发展创造了机会，并具有导向性。从目前人们对“第五商圈”的探讨和关注中能够感觉到城市总体规划对商业地产发展的积极意义。
2、商业市场目前供应依然薄弱，上升空间巨大
据统计北京现有商业物业总面积不足1000万平米，人均商业面积不到0.8平米，远低于国外发达国家人均1.2平米的水平，同时也小于上海人均1平米的发展水平。而且目前北京市房地产市场中商业物业的开发供应规模还远远小于住宅、办公类等物业。目前北京的商业物业市场还处在发展的初级阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模。在最近几年逐步开放和激烈竞争的宏观环境中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街，大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。
同时商业物业作为一种市场需求大、变现能力强、能够产生较大商业利润的特殊房地产产品，总体需求量也将不断攀升。根据北京市商委的的商业发展规划，
预计到2005年人均商业面积将达到0.9平米，并且在最近新批的房地产项目中，有500万平米左右的商业地产项目，今年将有200万平米的商业地产项目竣工，商业地产竞争异常激烈。
3、商业市场有“泡沫”迹象，隐性空置率较高
现在市面上的许多项目，商业物业租售价格基本上比同等区位的写字楼和住宅物业贵2到3倍，有的甚至更高，在这种高额利润回报的驱使下，许多开发商加大了商业物业的开发，并且在追赶“开发末班车”之时，有些原非开发商业物业的项目也转型为商业项目。2004年到2005年是各商业物业开发竣工紧锣密鼓的时间，2004年的一段时间内会有大量商业物业同时上市，市场短期内可能会有泡沫。在商业物业需求方面，由于商业物业投资回报率较高且整体北京商业物业需求比较大，随着市场发展和商业氛围的不断增强，投资需求将会逐渐增多，所以前景还是比较乐观的。
但是，一方面，投入市场的大量项目在开发过程中缺乏整体的规划，出现产品之间差异化不明显，定位不清晰等潜在问题；另一方面，随着商业地产这几年来的发展，客户的投资意识和经营理念都明显增强，因此在购买或者租赁商铺上权衡利弊，对产品各方面的要求也相应增多。综合起来，就造成了现在市场上商铺的隐性空置率高达15%~20%。
第二章北京商业市场总体需求分析
一、商业市场销售现状
在这个商品相对过剩的时代，值得消费者排长队抢购的商品已经不多了，也许商铺是少数的几种之一。从总体形势来看，北京商业市场在目前仍处于需求旺盛的阶段，据相关方面专家预测，这种形势在近几年将会持续下去。
下面是2003年北京市商业项目销售概况：
2003年全市商业预售25.9万平方米，交易案例1709件，平均每单交易152平方米。从各区情况看，海淀区交易案例占全市39.0%，远远领先其他各区，交易面积占全市26.8%。
表6： 2003年北京市各区域商业用房销售概况
（资料来源：中原地产）
二、需求主体概况
表7：2003年北京市商业用房预售客户状况
（资料来源：中原地产）从上面的表中我们看出，北京市商业用房预售客户仍然以本市城镇居民为主，其购买销售面积占总量的41%；外省市个人购买占30%，超过其在住宅购买中所占的比例；企事业单位、经济组织购买面积比例达到27%，成为商业用房客户重要组成部分。
