城市更新逻辑2020培训版

2020年04月为什么？是什么？为什么要做城市更新？从体系制度完善的城市、不同类型企业及各类案例中寻找城市更新行业逻辑为什么要以大湾区作为切入点？怎么做？城乡耕耘大湾区拓展目标及保障措施中山拓展目标及保障措施明确：时间+人员+事项+流程+资金+保障ont ents1 2 3为什么？——赛道选择与城市聚焦是什么？——城市对标与企业对标怎么做？——实施路径与保障措施目录1、更新定义2、发展历史3、企业布局4、发展现状5、政府逻辑6、更新趋势城市更新强调的是对城市社会、经济、文化等领域的整体优化作用，以及更新过程中多元主体的共同治理，强调利益多方平衡原则狭义上，城市更新被称为旧改（旧城改造）。

广义而言，城市更新超越了旧改以物质形态改造为主的范畴，其内涵已扩散到城市结构、功能体系及产业结构的更新与升级等多方面内容，实质上是对城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开放、经济利益的重新分配和区域功能的重新塑造城市城市更新定义更新范围更新方式广州政府部门、土地权属人或其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动“三旧”改造、棚户区改造、危破旧房等全面改造和微改造深圳符合规定的主体对特定城市建成区内的区域，根据法规规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动城市建成区旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等综合整治、功能改变、拆除重建广州、深圳城市更新内涵比较三旧改造（旧厂、旧村、旧城镇）危破旧房改造棚改微更新….城广义城市更新的范畴提高土地利用效率改善城市面貌优化城市功能配置平衡公共设施供给优化城市空间布局减轻政府压力打开房企转型窗口改善城市生态环境历史文脉保护传承推进产业升级和科技进步市更新城市更新的概念起源于荷兰；资源约束倒逼广州、深圳城市更新发生1958年8月20世纪60年代美国2009年深圳2015年广州荷兰全球城市更新发展历程✓国内首个探索城市更新政策体系建设的城市，出台《深圳城市更新办法》✓印发城市更新相关办法，标志着广州城市更新进入新常态✓生活在城市中的人，对自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满✓面对高速城市化后的居住分化与社会冲突问题，以清除贫民窟为目标。

标志着现代意义上大规模的城市更新运动的开始城市更新在我国出现的原因增量土地稀缺！我国主要的城市更新相关政策时间2009.082009.122010.092013.122014.022014.032016.022016.022016.042016.06出台机构广东省深圳市深圳市中央国土资源部上海市国务院上海国土资源部国务院名称“三旧”改造政策深圳市城市更新办法深圳市城市总体规划2010-2020中央城镇化工作会议公报强化管控落实最严格耕地保护制度的通知进一步提升本市土地节约集约利用水平的若干意见深入推进新型城镇化建设的若干意见关于进一步优化本是土地和住房供应结构的实施意见国土资源“十三五”规划纲要加快培育和发展住房租赁市场的意见广州2015年单位建设用地产出10.13亿元/km²＜深圳16.5亿元/km²＜新加坡45.12亿元＜香港58.9亿元/km²；2015年广州建设用地1787.14 km²距2020规划目标剩余161.86km²，需求为240 km²，需求缺口约80 km²，而三旧占地399.52 km²，具备存量开发潜力。

目前我国重点经济城市（城镇化率＞70%）已经进入城市更新快速发展期发展阶段更新模式更新特点第一阶段/20世纪30-40年代政府主导，通过立法对贫民窟拆除重建大规模推倒贫民窟区域第二阶段/20世纪60-70年代出现半官方性质的开发公司主导城市更新地区开发公司参与区域规划和公建配套第三阶段/20世纪90年代及以后多主体参与，关注文化和可持续发展老旧重工业区改造，制造业向服务业转移发展阶段更新模式更新特点计划经济时期/20世纪50-60年代围绕大规模工业建设开展城市建设工业建设主导城市建设，大规模兴建工业厂房经济转型时期/20世纪80-90年代恢复城市规划，进行城市改造，房地产商参与依据城市总规进行城市改造和新区建设快速城市化时期/2000年及以后快速城市化兼具多元化、综合化的城市建设和城市更新倾向物质环境和经济回报为主的更新，兼具文化、社会效应诉求西方国家城市更新发展历程中国城市更新发展历程政府主导单一拆建发展到大量兴建商业中心的第二阶段，升级到寻求城市可持续发展，协调经济、社会、环境和文化多重目标第三阶段。

中国城市更新进入2000年后分为三个阶段：2018年前-起步储能期；2019-2040-快速发展期；2040-自然收缩期城市更新先行代表城市已从大拆大建过渡到留改拆并存阶段目前全国出台城市更新办法和实施细则的城市主要是广州、深圳和上海 改造对象主要是旧城镇、旧工业厂房、旧村庄、城中村、旧区等改造模式主要是围绕“留改拆”这三类展开，其中拆迁类别是全面改造的方式，改善和维护类属于微改的范围。

以广深为代表，城市更新主要围绕“留改拆”这三类展开旧厂房35%旧村庄54%旧城镇11%2018年上半年广州三旧改造类型面积占比拆除重建42%非拆除重建类综合整治、功能改善58%深圳“十三五”计划完成规模占比以上海为例拆建比在逐渐下降以拆迁为主导的城市发展在放缓0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%199519971999200120032005200720092011201320152017上海拆建比走势上海拆建比全国拆建比各大房企纷纷布局城市更新——大湾区成群雄逐利的主战场从企业布局区域看 百强房企大部分都涉猎了城市更新项目，但介入时间、参与方式、获地途径、规模差异较大。

受城市发展阶段、政策制度基础等因素影响，绝大部分的旧改项目位于大湾区，大湾区集中了多家知名房企、且布局规模领先广深区域较早介入的企业，比如富力、佳兆业已有丰富土储，后进入例如恒大、融创通过收并购增加土储保利、万科、中天城投、阳光城、俊发中天、……佳兆业、保利、华发华润、富力、珠光集团万科、中信、星河、中鼎、合景泰富、中国奥园、碧桂园、京基中粮大悦城、深圳新世界、华夏幸福……融创中国、嘉禾集团、首创置业、中国金茂、华夏幸福远洋集团、北京城建……融信集团、禹州集团、世茂集团、阳光城、正荣集团、亿达中国、绿城、仁恒、中海、万科……美好置业、正商地产、佳兆业……TOP50半数跑步进场——抢占大湾区市场高地，城市更新布局是重中之重企业城市更新面积（万㎡）项目个数融创中国7327100+中国恒大7012100+富力集团6000+60+佳兆业3200100+时代中国280185+华润置地236046花样年167239中国奥园160030碧桂园140430+绿景中国12004合景泰富110012首开97471+旭辉60030远洋401/融信350/万科348/雅居乐300+16大悦城控股210/龙光地产187762+ 19家房企披露的城市更新参与情况，涉及城市更新建筑面积近4亿㎡；入局企业主要分为两类——综合实力突出的龙头房企+深耕本地的特色化房企。

数据来源：2019年企业年报、业绩会等10203040506070809010002000300040005000600070008000融创中国中国恒大富力集团佳兆业时代中国华润置地花样年中国奥园碧桂园绿景中国合景泰富首开旭辉远洋融信万科雅居乐大悦城控股部分上市房企城市更新布局情况城市更新面积（万㎡）项目数量第一梯队第二梯队第三梯队第一梯队6000~7500万㎡第二梯队2000~3500万㎡第三梯队2000万㎡以下融创居榜单之首，近年来热衷于收购恒大在深圳的旧改占比在40%左右；富力向来被誉为旧改专家，目前在全国参与逾60个城市更新项目。

佳兆业作为全国最早将旧改业务线独立出来的地产商，60%位于深圳及广州，同时布局更倾向于一线城市的中心区域；时代中国瞄准城市更新业务高毛利率（64.6% -84.9% ），促进经营增长；华润置地城市更新业务在深圳、广州的面积规模占比达55%。

第三梯队的房企最多，占比超整个榜单6成；大部分房企都将城市更新目光聚焦粤港澳大湾区。

从企业布局规模看为什么？——城市选择大湾区主要城市2019-2021年“三旧”改造目标面积；中山位列第二梯队城市首位9600600010,00020,00030,00040,00050,00060,000广州佛山深圳东莞中山江门惠州珠海肇庆2019-2021年新增改造面积至2021年完成改造面积深圳肇庆江门中山东莞广州佛山惠州珠海2019年-2021年旧改热力图大湾区主要城市2019-2021年旧改目标面积（亩）✓第一梯队：广州、深圳、佛山、东莞✓第二梯队：中山、江门、惠州、珠海、肇庆数据来源：《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》大湾区城市更新发展规划城镇化率前十湾区城市占六，预示着湾区是更新主战场城镇化程度较高的一二线城市未来新增供地有限，市场将向存量要空间全国城镇土地扩张已经放缓，未来将加大存量盘活0%1%2%3%4%5%6%02004006008001000120014002009201020112012201320142015201620202030全国城镇土地利用走势城镇土地总面积（万公顷）年增长率2018年末中国城镇化率城市排名序号城市2018年末常住人口（万人）2018年末城镇化率（%）1深圳市1302.6699.752佛山市790.5794.983东莞市839.2291.024珠海市189.1190.085厦门市41189.16中山市33188.357上海市2423.7888.18北京市2154.285.59广州市1490.4486.3810太原市442.1584.8811天津市1559.683.1512南京市843.6282.513兰州市375.3681.0314沈阳市831.68115武汉市1108.180.2916海口市230.2378.617银川市225.0677.5718杭州市980.677.419无锡市657.4576.2820贵阳市488.1975.43大湾区经济发达城镇化率高增量空间有限，将成为城市更新的主要战场城市中国百强城市排行2018GDP （亿元）人均GDP （万元）深圳32424722.25广州42307016.43佛山161030812.18东莞1982029.86惠州5641368.68中山64375910.6湛江823013 4.16江门832970 6.29珠海91271816.17澳门-544183.71香港-2342230.45粤港澳湾区2+9GDP -11068512.18中国GDP -860392 6.63占比13%以不到1%的面积，聚集了全国5%的人口，创造了占全国13%的GDP ；多数城市的土地开发强度均超过国际30%的警戎线；城镇化率84.4%政府治理逻辑：以产业发展为先导的城市更新策略1.0时代城市发展缺乏整体规划2.0时代追求“增量增长”“量”到“质”的提升3.0时代4.0时代存量焕新、内涵增值的城市更新1向存量要空间：城市发展迎来了以内涵增值为主题的城市更新阶段2步入以产业发展为先导的城市更新策略激发城市活力实现人与环境的改善注重历史建筑与文化的保护提升功能，更新城市肌理产业的提档升级棚改已成过去式集体建设用地入市效果很难说耕地红线限制建设用地扩大人口集聚流向一线城市或大中城市棚改已成过去式：2018年以来地方债的风险隐患已成为事关国家经济安全的重大风险隐患集体用地入市：限定了入市为经营性用途，应不包含住宅，价格空间不明显耕地红线：在18亿亩耕地红线的基础上，国家再次划定了15.5亿亩的永久基本农田，存量资源开发是趋势人口聚集：助推城市更新广东政策：2018年4月，广东省国土资源厅表示除重点基础设施及民生保障项目外，不再向珠三角地区直接下达新增建设用地指标城市更新是未来房地产开发的主流趋势湾区产城一体是主流ont ents目录1 23为什么？——赛道选择与城市聚焦是什么？——城市对标与企业对标怎么做？——实施路径与保障措施1、城市对标（发展历程、制度建设、管控机制、得失分析）2、企业对标（发展历程、组织体系、管控机制、投资逻辑、项目孵化、费用分析）3、案例分析（价值变现一级开发、收并购、模式设计、难点突破）4、保障体系（风险研判、拆迁、业权人、平台公司、三方单位违建控制、报规报建、项目总）广州：城市更新的发展历程特征：政府主导、市场运作、运动式发展，制度稳定性差、政府处于不断探索阶段时期发展特征成绩更新模式弊端自由市场摸索期（20世纪80—90年代）政府财政能力有限，主要借助市场力量改善城市空间政府获得财政收入，城市面貌改善4:6分成，6为开发商缺少强度管控，加剧公共设施危机，带来“建设性破坏”政府强力主导期（2000—2009）政府主导，以非盈利或微盈利为原则，更新前后开发强度基本不变政府计划性强，政策指导性强，公众利益得到保护政府主导OR权利人自主更新市场力量弱，更新速度慢“三旧”改造运动期（2010—2015年）政策文件密集出台，自上而下的统筹改造城市更新提速全面改造，成片连片“增量更新”卷土重来，更新制度缺少与城市规划的协调城市更新系统化建设期（2015年至今）2015年城市更新局成立；2016年《广州市城市更新办法》出台；广州从土地更新向综合城市空间更新转变，土地、规划、建设统筹平衡，跨部门、协调性平台机构初步建成全面改造和微改造结合整体推进速度慢，管放平衡有待进一步推进广州：城市更新的发展历程政府如何对待开发商——反复和摇摆市场主体进入历程拒绝开发商1992年前，广州城市改造在政府主导下进行，政府出资，政府建设。