第一章、第二章：
1、简述房地产估价的内涵
2、简述房地产估价的要素
3、简述房地产估价的特点与要求
4、简述房地产估价的社会需求类型
5、简述房地产状况描述的主要内容
6、了解房地产价格和价值的相关概念
7、抵押价值的计算，楼面地价的含义与计算，期房价格的计算
第三章、第四章
1、概述影响房地产价格的因素
2、简述房地产估价的原则及内容
3、简述房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则的含义
4、简述房地产估价最高最佳使用原则的三大经济理论基础
第五章：
1、简述市场法的含义、理论依据、适用对象、操作步骤
2、简述选取可比实例的质量要求
3、简述建立比较基准的内容
4、简述交易情况修正的含义
5、交易税费非正常负担的修正计算
6、简述市场状况调整的含义
7、市场状况调整的计算（价格指数法、价格变动率法）
8、房地产状况调整的内容
9、求取比准价格的公式
第六章
1、简述成本法的含义、理论依据、适用对象、操作步骤
2、简述房地产价格构成
3、比较直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率
4、成本法最基本的公式、新开发的房地产的基本公式、旧的房地产的基本公式
5、何谓重建价格（成本）、重置价格（成本）
6、经济寿命、有效年龄、剩余经济寿命，比较建筑物自然寿命、经济寿命和剩余经济寿命
7、建筑物折旧的含义，折旧直线法公式与计算，成新法公式
8、物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义，比较物质折旧、功能折旧和经济折旧。
9、分解法计算物质折旧、功能折旧的例题
10、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
11、简述不同类型房屋新旧程度（成新）的判定标准
第七章
1、简述收益法的含义、理论依据、适用对象、操作步骤
2、报酬资本化法净收益每年不变的公式、净收益在前若干年有变化的公式、预知未来若干年后的价格的公式
3、基于租赁收入测算净收益的原理
4、运营费用的构成与排除
5、求取净收益应注意的问题
6、带租约限制的收益法例题
7、投资报酬率、净收益乘数、直接资本化法、资本化率
8、比较资本化率与报酬率
9、简述组合技术和剩余技术的原理与计算
第八章
1、简述房地产估价程序
一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是
房地产估价模拟试卷和答案
《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）
房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）
1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减
纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）
3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权
第二阶段测试卷 考试科目:《房地产评估》第4章至第6章（总分100分） 时间：90分钟 学习中心（教学点）批次：层次： 专业：学号：身份证号： 姓名：得分： 一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分） 1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产 B．估价对象房地产 C．标准房地产 D．类似房地产 2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。 A．0．91 B．0．92 C．1．09 D．1．10 3、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0．3、0．5和0．2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/㎡。 A．-l00 B．-50 C．50 D．10 4．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。 A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
5．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（）。 A．周围环境状况、安宁程度 B．位置有利于原料和产品的运输 C．交通是否便捷及离市中心的远近 D．繁华程度、临街状况 6、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元／㎡。 A．3000 B．4500 C．5200 D．5600 7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 8、比准价格是一种（）。 A．理论价格 B．公平价格 C．市场价格 D．评估价格 9、某建筑物实际经过年数为l0年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A．43．2% B．50% C．56．8% D．70% 10、写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/㎡，又知该写字楼可出租面积为l0000㎡，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/bc1157993.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/bc1157993.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
一、单选题（每题2分） 第1题：对于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，一般采用（）招投标。 A．邀请 B．要约 C．协议 D．公开 【正确答案】：C 第2题：工程建设完成后，单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填写验收证书，由（）发给工程质量等级证书。 A．验收单位 B．建设委员会 C．工商管理部门 D．质量监督部门 【正确答案】：D 第3题：以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区，其规划结构形式为（）。 A．居住生活单元一居住区一居住小区 B．居住区一居住小区～居住生活单元 C．居住小区一居住生活单元一居住区 D．居住生活单元一居住区一居住小区 【正确答案】：B 第4题：房地产开发项目管理以（）负责制为基础，（）在人际关系协调过程中处于核心地位。 A．董事长，总经理 B．总经理，总经理 C．项目经理，项目经理 D．总经理，项目经理
【正确答案】：C 第5题：房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，这一工程项目管理系统不包括（）。 A．质量控制系统 B．售后保证系统 C．人、财、物控制系统 D．工程进度计划控制系统 【正确答案】：B 第6题：下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是（）。 A．项目评估决策 B．投机机会研究 C．初步可行性研究 D．详细可行性研究 【正确答案】：B 第7题：房地产开发项目前期费用中，可行性研究费占项目总投资的（）元。 A．1—3万 B．3-5万 C．5～6万 D．5-10万 【正确答案】：C 第8题：标底是根据招标工程的（），在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的，在开标前标底应该严格保密，不得泄漏。 A．总概算情况 B．总结算价格 C．总实际价格 D．总计划价格 【正确答案】：A
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence
2011电大《房地产估价》期末试题及答案 一、填空题（每空2分，共30分） 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获该净收益的可靠性。 5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为52年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为1000元/平方米。 二、选择题（每小题 2分，共10分） 1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取Ａ净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92. 5、98.1（以2007年1月1日为100）。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为C元/平方米。 A、1376 B、2308
期末考试《房地产估价》（A卷）参考答案及评分标准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错 误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×）8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×）10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分）1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产评估复习题及答案(一) 第一章房地产和房地产评估1．按房地产的（B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2 ．出租或营业型房地产的评估可以采用: （）☆ A.比较法 B.收益还原法C.假设开发法 D.成本评估法 3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（） A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ ） A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为 40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（）决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性D.独一无二性 8．房地产的价值注重：（） A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（） A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权， B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D. 出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（）☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（）A．土地单价B．基准地价C．楼面地价D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ）的供求状况。☆A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30 万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元 4．采用比较法求得的价格通常称为( ) A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( ) A.市场调节价 B.政府指导价 C.政府定价 D.政府规定的最低限价 6．在房地产销售过程中，（）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。 A．起价 B．标价 C．成交价 D．均价 7．下列价格阐述正确的是：（） A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值 B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值 C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值 D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值 8．投资价值评估时所